龙湖地产双盘联动整体营销策略(157)页

《土地登记办法》 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策 的通知》 《经济适用住房开发贷款管理办法》 《土地调查条例》 《国有土地收购储备办法》 《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定 工作的指导意见》 《国务院机构改革方案》 全面排查住房公积金违规放贷 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 《违反土地管理规定行为处分办法》 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 《房屋登记办法》 《民用建筑节能条例》 《公共机构节能条例》 《全国土地利用总体规划纲要》 “两率”下调 ……
央行年内第三次上调存款准 备金率
关于土地增值税清 算有关问题的通知
5月05日
5月02日
4月21日
住建部要求商品住 房严格实行购房实 名制
6月04日
关于加强廉租住房管 理有关问题的通知
5月26日
三部委发文明确个人房贷二套 房认定标准
6月12日 7月12日
住建部等七部门发文 加快发展公租房
国土部发1457宗闲置土 地黑名单
2010年新政回顾
新联康--您可信赖的房地产营销专家
重点政策—房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
地点 计税方案
目前动态
重庆
房产税
上海
方案主要针对高档住宅，按面积计，实行 累进税率;税率可能1%
具体方案未定，以套数为计税方案
上海试点房产税在2010年12月9日
100
0
2001 2002 2003
2001-2008深圳住宅销售均价图
849 901
5980 6952
2004 2005
25000
706
19715 2020250000
621
500
13201
15000
13369 360.65
318 10000
9100 价格量震荡 5000
0 2006 2007 2008 2009 2010
明可购买
明，无房户可购买 有1套房及以上可购买
1套
1套
1套
1套
1套
禁止购买
禁止购买
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
禁止购买
1套
1套 禁止购买
1套 1套 1套
1套
禁止购买
禁止购买
1套
禁止购买
1套
1套
1套
1套
1套
1套
禁止购买
2套
2套
最多1套
1套
1套
禁止购买
1套
1套
市内六区限购一套
1套
1套
1套
3月10日
3月11日
国资委要78家非地 产主业央企15天出退 出方案
3月18日
二套房以住房套数 界定 不再以贷款为 准
4月11日
4月13日
4月15日 4月17日
4月19日
未获预售许可 开发商不得收取 定金
国务院：房价过高地区可暂 停发放第三套房贷
4月19日
4月16日
国土部公布2010年计 划住宅供地18万公 顷
对一些城市提出要求
9月新增政策
地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性的措施，在一定时期 内限定购房套数
执行灵活
商业银行
对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理
税收保险
支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
1000
成交面积（万平方米）
成交均价
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
成交面积（万平方米） 成交均价
不同于一线城市，沈阳房价平稳，且成交量迅速增加， 08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升， 并出现“量价齐升”的态势。2010年目前房价已达 5293元/平米。
要求严格执行
4月新“国十条”
主要内容
套型建筑面积90平方米以下不得 低于20%，面积90平方米以上不得 低于30%
特点 有户型差别
首付款比例不低于50%、贷款利率 不低于基准利率1.1倍
抑制投机、投资
三套房
暂停发放第三套及以上住房贷款
用于全国范围
贷款首付款比例和贷款利率应大 幅度提高，部分地区可暂停发放 购买第三套及以上住房贷款
国务院出台“国十一条” 《国土资源部关于改进报国务院批准城市建 设用地申报与实施工作的通知》 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题 的通知》 国资委要求，７８家不以房地产为主业的中 央企业 退出房地产 4.15新政 土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被 禁止拿地。 三套房贷暂停发放 存款准备金率上调 《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有 关问题的通知》 三套房公积金贷款暂停发放
对房地产的影响：
房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。
由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。
房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金。
房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实施，将会 对中国的房地产市场有着持久的影响。
1套
1套
1套
1套
禁止购买
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
1套
市区限新购一套住房
1套
1套
禁止购买
1套（2年）
禁止购买
4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后， 15个城市迅速跟进“国五条”，限购令 频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求， 具有短期时效性。
第四页，共156页。
政策 导向
抑制房地产发展速度
扶持房地产
房价快速上涨
遏制房价增长过快
2007年打压后由于经济原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地产市场量 价齐升，导致2010年的国家严厉调控加以遏制房价过快增长。
第六页，共156页。
思考：
沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？
市场表现又如何？
第七页，共156页。
截止日期
—— —— —— —— —— 12月31日 —— —— 12月31日 —— 12月31日 —— —— —— —— ——
无房户可购买
1套 2套 1套 1套 1套 1套 1套 2套 1套
1套 1套 1套 1套
2套
本市户籍家庭
非本市户籍家庭
拥有1套房客购 买
拥有2套房及以上 客购买
无纳税、社保证 有1年纳税、社保证 有1年纳税、社保证明，
资金
保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产相关金融产业，不得投资开发或者销售商业住宅
9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变 为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级。
第三页，共156页。
2010年新政回顾
新联康--您可信赖的房地产营销专家
重点政策--限购令
沈阳大市场分析
市场供求
新联康--您可信赖的房地产营销专家
近年商品房供求情况
沈阳近年商品房供求情况（万平方米）
供大于求 供不应求 1800
1600 1400 1200 1000
1607.36 1503.41 1303.24 1320.1
1402.62 147185.1132.39
1257.216107.21
土地出让首付款提高、遏制炒房、 严查小产权、资本金比例调整，利 率85折优惠
2010年
15
“国十一条”、加强土地供应监管、 央企重组、严控大套型住房供地、 4.15新政、利率上调、三套房贷款 叫停、三套公积金贷款叫停
政策 名称
1月1日《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂 行条例〉的决定》 1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知》 3月16日《中华人民共和国物权法》 4月《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》 3月18日-12月21日加息 8月《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作 的通知》 9月整顿市场秩序打击捂盘惜售 9月末提高二手房贷款首付和利率 11月1日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （简称“39号文”） 5-11月《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业 审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录（2007年 修订）》
9月04日
银监会：严格执行差 别化房贷政策 不能 动摇
8月02日
首批十城市土地规划获批
102市须上报总体规划
9月27日
中国出台措施巩固 房地产市场调控成 果
国土部住建部出重拳 闲 置土地一年以上禁拿地
9月29日
2010年国家先后出台 20多条房产政策，遏 制房地产价格上涨， 9.29调控出台后，房地
产市场再次遭受冲击，政 府的调控力度空前强大。
第二页，共156页。
2010年新政回顾
新联康--您可信赖的房地产营销专家
2010年重点政策对比分析
主要内容
2010年4月和9月房地产调控政策对比 9月新政策 特点
首套房
首付款比例调整到30%及以上
无户型差别
个人贷款
二套房
严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率 不低于基准利率1.1倍的规定
长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增 长期。
（数据来源：新联康信息平台）
2010年沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速 上涨，供需基本平衡，市场发展健康。
第八页，共156页。
沈阳大市场分析
新联康--您可信赖的房地产营销专家
房地产发展进程对比
1600 1400 1200 1000 800 600 2956 400 200
报告内容
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整体市场分析 项目及目标分析
解决方案 销售执行
第一页，共156页。
2010年新政回顾
新联康--您可信赖的房地产营销专家
新政出台时间及内容
央行上调准备金率 强力遏制信贷冲锋
1月12日
银监会发布流动资金 贷款管理暂行办法打 击炒房者
2月20日
国土部出台19条土 国土部剑指土地市场四宗罪 将 地新政 强调房地 开展全国检查 产用地监管
1149.17
916.24960.62
800 600 400
200 0
05年
06年
07年
08年
09年 10年１-
11月
上市量 成交量
近年商品房价格走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
3333
3420
3565
3776
4157
30% 529237%
25%
20%
15%
5% 2005
执行基准利率0.85倍优惠 监察建设用地规划变更、容积率 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》和《关于审理物 业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》 《关于试行社会保险基金预算的意见》 《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
第五页，共156页。
2010年新政回顾
新联康--您可信赖的房地产营销专家
历年政策对比分析
时间
政策 条数
2007年
10
关键 词
土地税、累进税率、肃清行业市场、监察打 击、加息、严厉查处闲置土地、捂盘惜售、 打击炒房、从拍卖源头抓起、“限外”
2008年
31
2009年
9
准备金率下调、契税税率下调、20%首付、 两减一免、“两率”下调、小产权房禁 发贷款、节约集约用地、上调准备金率、 规范开发时限、清查住房公积金、打击 囤地
4% 2.60%
6%
2006
2007
2008
成交均价
涨幅
10%
2009
2010年111月
10% 5% 0%
09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比 为为1：1.22, 10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供 不应求，但对比2009年供需求也趋于平衡。
10年截止11月整体均价达到5298元/平方米，较09年增
1月9日召开的重庆市“两会”上获悉， 已获得中央批准。”虽说上海试点
重庆市政府将对房地产市场加强财税调节， 获批，但方案可能会在今年全国
并确定开征高档商品房房产税。
“两会”上进行讨论后，才可能正
式试点。
重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海 实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案。
2001-2010沈阳商品住宅销售面积及均价图
量升价稳
量价齐升
3420 3565
3776
3162 3184 3184 3333
4157
6000 5293
5000 4000 3000 2000
1000
900
812
800
724
700 600
594 量价齐升
500
400 300 5205 200
5439 5531
城市
出台日期
北京 深圳 厦门 上海 宁波
福州 杭州 南京 温州 天津 海口 广州 三亚 大连 苏州 兰州
4月30日 9月30日 9月30日 10月7日 10月9日
10月11日 10月11日 10月12日 10月12日 10月13日 10月14日 10月15日 10月16日 10月19日 11月3日 11月14日
不同地区可灵活执行
保障性住房限购
加大对各地2010年住房建设计划和用地供 应计划实际完成情况的普查考核力度，切 实落实中小套型普通商品住房保障性住房 建设计划和供地计划
强化落实
确保完成2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务
具体目标
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数