公共设备设施维养计划及方案

公共设备设施维养计划及方案
一、管理内容
1、根据设备的类型、型号不同，设专业人员对各设备进行定期巡查，并按不
同设备要求进行准确保养。

2、建立完善的设备设施档案，由专人进行整理、编目、归档。

3、根据所配设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、
维修过程等进行详细记录。

4、对各管线、控制器等设专人定期进行检查，及时排除故障，并按不同型号产
品的养护要求进行日常养护。

5、按有关的行业规范标准对各设施设备，进行检测、维保。

二、管理措施
1、制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制
度，并严格执行。

2、建立设备设施档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详
细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

3、制度设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班
制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。

4、做好设备事故的防范和处理，根据小区设施设备情况，编制切实可行的设备
事故应急预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。

事故处理后认真分析原因，吸取教训，避免和减少同类事故的再次发生。

公共设备设施的维养计划及实施方案
公共区域设施维修保养细则
为了保证外观整洁美丽、延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，工程维修部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还根据物业的实际情况制定了具体的维修保养计划，具体规定如下：电器设备
（1）每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和防小动物等
附属设施工作状态。

（2）每周清扫配电房及配电机表面灰尘。

（3）每月统计用电量及电压变化。

（4）每半年（新设备1-3个月，旧设备1年）对配电房设备进一次停电清扫和紧固等保养工作。

（5）每2—3年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验。

（6）每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

照明灯具
（1）每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。

（2）每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

（3）每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选案。

电梯
（1）电梯的保养与检查
A、每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯是否
损坏，如发现不正常及时维修更换。

B、电梯运行是否平稳，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象。

C、观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确。

D、检查电梯门启闭功能是否正常。

E、检查电梯运行楼层指示信号有无损坏，显示是否正常。

F、检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常。

G、检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常，有无抖动，传动装置
有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高。

I、检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮接触面积间隙
是否正常，闸皮磨损情况如何。

J、检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补充。

K、检查钢绳、绳轮转动是否正常，绳轮固定是否牢靠，螺栓是否松动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况。

L、经常检查电梯井地坑是否积水，应保持干净。

M、电梯机房内要经常清理，机器上的灰尘应经常擦干净。

N、检查电梯滑道润滑情况是否良好。

O、检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕等不良现象。

P、夏季由于气温上升，机房内要开动空气调节设备降温，保持机械与电气设备运行正常。

*对于发现的设备故障及不正常现象，应立即通知电梯维修公司来人维修。

（2）每二周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

（3）每月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异物。

（4）每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

（5）每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验。

水泵、上水管道及水箱
（1）每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检查。

（2）每班巡视管道、阀件接口有无异常
（3）每班巡视机房附属设施状况。

（4）每月清扫机房。

（5）每两周对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟。

（6）每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

（7）每月对饮用水箱进行排污一次。

（8）每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机绝缘等。

排水管道、卫生设施
（1）每季检查给排水主要管道、阀件状况。

（2）每月检查未装修的空置房的水电情况。

（3）每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。

电视监控：
（1）每月检查电视监控设备的运行状况，包括摄象机、镜头、放录像、传输信号、接受图像的清洁和调校，发现故障报请专业公
司修理。

（2）每月对机房进行一次清洁工作，并检查机房的通风，保证通风的正常。

消防设备：
（1）每季度检查消火栓状况。

（2）每半年进行一次消防联动试验。

（3）每年检查所有灭火机并按要求更换液体。

其他：
（1）每年对公共部位五金配件进行一次检查和修理。

（2）每年对所有户外钥匙加一次机油，每年对所有的门锁进行一次检查修缮
（3）每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。

机电设备的维修保养与更新改造
设备的维护保养：
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振
动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。

因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。

维护保养的方式：
主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。

清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下
降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的
一种主要方式。

紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的
振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触
不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热
胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。

润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。

要
求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相
应的管理制度。

调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容
易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、
振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加
以紧固。

外观表面检查：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全；温度压力运行参数是否正常；电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落；振动和噪声是否异常；设备密封面的泄漏状况；设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；设备的防腐、保温层是否损坏。

维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。

宝嘉江枫美岸管理处
维修服务部。