2011年成都住宅市场分析报告
中原2011年成都房产市场供应分析报告45p
2011年成都房产市场供应分析报告前言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。
指标说明：多层1～6层小高层7～17层高层18～32层超高层32层以上；建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据；住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地；商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。
本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。
）目录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 (5)二. 2012年主城区住宅市场竞争情况 (7)1.存量情况 (7)2.新盘供应 (7)2.1不同建筑类型竞争情况 (8)2.2新增不同档次物业供应情况 (9)2.3小结 (10)三. 热点板块市场竞争情况 (11)1.攀成钢板块 (11)2.光华新城板块（青羊段） (12)3.顺江板块 (14)4.站南组团板块 (16)5.大源组团板块 (21)四. 2011年主城区商业市场 (25)1.2009-2011年成交总体情况 (25)2. 2011年重点商业项目 (28)五. 重点开发商 (32)1.保利 (33)2. 万科 (35)3. 中海 (36)4. 华润 (38)5. 绿地 (39)6.龙湖 (41)7. 蓝光 (42)六.总结 (43)1. 高层占据主流多层式微 (43)2. 高端物业竞争白热化 (44)3. 板块混战各领风骚 (44)4. 发展两级开发商发展迥异 (44)5 .2012楼市风向 (45)图表目录图1：成都主城区历年住宅用地开发情况 (6)图2：已确定开发项目的建筑类型 (8)图3：未确定开发项目的建筑类型 (9)图4：项目各档次供应 (10)图5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米） (14)图6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米） (16)图7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (20)图8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (24)图9：重点开发商拿地图 (32)表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数 (5)表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩） (5)表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡） (5)表4：成都主城区住宅用地开发表 (7)表5：攀成钢板块项目情况表 (12)表6：光华新城板块项目情况表（青羊段） (13)表7：顺江板块项目情况表（2009-2011年） (15)表8：站南组团板块项目情况表 (17)表9：大源组团板块项目情况表（青羊段） (21)表10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计） (25)表11：未确定项目的商业用地 (31)表12：保利历年拿地详情（主城区） (33)表13：万科历年拿地详情 (35)表14：中海历年拿地详情 (36)表15：华润历年拿地详情 (38)表16：绿地拿地详情 (40)表17：龙湖历年拿地详情 (41)表18：蓝光历年拿地详情 (42)一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年34 22 10 66 2010年39 27 8 74 2011年16 15 19 50 合计89 64 37 190表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.65 1065.26 759.16 4407.07 2010年2355.99 1394.32 998.12 4748.43 2011年927.13 885.96 1904.52 3717.61 合计5865.77 3345.54 3661.8 12873.11表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74 433.81 244.81 1273.36 2010年465.76 381.61 292.18 1139.55 2011年195.25 272.44 500.59 968.28 合计1255.75 1087.86 1037.58 3381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。
2011年成都房地产市场分析报告
2011年成都房地产市场分析（部分数据来源：成都房管局官网、搜房数据中心）一、政策分析（一）宏观市场分析1、1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
2、1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称：新国八条）2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条，从政府监管、金融政策和交易税收等几方面对房地产市场进行深入调控：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税等。
2011年1月27日，上海、重庆房产税细则出台。
“新国八条”的出台和房产税正式试点，表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。
3、1月28日，上海、重庆开征房产税财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
4、2月9日，央行上调存贷款利率，基准利率上调0.25个百分点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
2011年房地产市场分析(1)
⑵、市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑，商业（商铺、写字楼）疯 狂赶顶
2011年1-12月份，成都住宅成交量仅为2341万平米，整体下滑25.11%；别墅等高端住宅 同样大幅下降27%，城市高层豪宅新增销售率不足30%；唯有满足刚需的中小户型还能 勉强走量，70-90㎡区间户型占整个住宅的52.7%。另外，商铺和写字楼继续上演最后的 疯狂，商铺量虽跌，价依然很高；写字楼成交量一枝独秀，同比增长24%，但商铺和写 字楼存量房分别高达508万平米和329万平米，足可供未来32个月和22个月销售，供销比 分别高达1.65和1.79，比住宅压力还大，目前房价已经停止了上涨，一些开发商也在加 快出货和调价促销，赶顶的意味很浓，拐点也即将出现。
2012年度华邑· 阳光里项目住宅 销售计划 月度 套数 1月 4 2月 8 3月 50 4月 30 5月 30 6月 40 7月 40 8月 15 9月 20 10月 20 11月 20 12月 20 297 合计
量跌价稳
观望阶段
量升价稳
促销阶段
量价齐跌
降价阶段
量升价跌
局部回暖
量价齐升
全面回暖
价格小幅波动 保持坚挺态势 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌
局部 降价 全面 降价
受促销刺激， 需求小幅释放 量首次触底
局部 促销
全面 促销
市场看空者 继续观望
价格触底
成交量快速回升 价格上涨
价格下降到部分客户 的预期成交量回暖
2.土地成交情况
土地成交规模：累计成交土地170宗，规模为12584亩，成交规模同比下降54.50%； 成交价格：主城区锦江区成交价格较高，因受调控政策影响较大，其他区域成交价普遍较低； 成交区域：主城区以高新区、成华区占绝对主力；郊县以新都、温江、双流、新津等地成交
2011年上半年成都房地产市场报告
2011年上半年成都房地产市场报告房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业序：无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”……伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。
限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。
从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。
接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。
成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。
一、政策篇1、全国政策时间措施要点2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
政府不得责成有关部门强制拆迁。
2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2011年5月成都房地产市场简报
2011年5月市场简报市场研究中心-1-土地市场土地市场活跃供大于求在4月土地市场破冰之后，5月迎来小高峰。
供应：主城区和郊县区土地供应双双走高，其中主城区土地供应主要集中在青羊区外光华片区和成华区建设路片区，前者作为城西住宅新区，众多知名开发商云集，后期发展潜力巨大，后者区域配套逐渐成熟，是不可多得的优质地块，两者均为商业地块，预计将建设成区域型商业中心。
郊县区在本月集中放量，单月放量达到1500亩以上，涉及的郊县区较广；成交：主城区和郊县区双双反弹，尤以主城区最为突出，各个优质地块纷纷顺利拍出，但受配建公租房和房地产市场活跃度不够等因素的影响，开发商拿地激情不高。
主城区土地公告情况：5月共发布8宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计886.76亩，约合59.12万平方米，总可建面积约为166.59万平方米。
表1：主城区土地公告信息数据来源：成都市国土局郊县土地公告情况：5月郊县区共发布18宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计1641.20亩，约合109.41万平方米，总可建面积约为367.26万平方米。
数据来源：成都市国土局主城区土地成交情况：本周主城区共出让8宗国有建设用地使用权，净用地面积共计485.39亩，约合32.36万平方米，总可建面积约为111.31万平方米。
（数据来源：成都市国土局）郊县区土地成交情况：本周郊县区共出让5宗国有建设用地使用权，净用地面积共计208.28亩，约合13.88万平方米，总可建面积约为48.63万平方米。
表4：郊县区土地成交信息（数据来源：成都市国土局）-2-主城区商品住宅市场主城区商品住宅5月供应小幅回落成交平稳回升5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。
成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。
2011年成都房地产市场概况
414.86
94.21
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
2955.09
3500 3000
2231.08 2500
2000
1500
1000
500
0 11月
2.000 1.500 1.000
2011年1-11月成都市范围内土地溢价率走势图
主城区
近郊
远郊
0.500
0.000
1月
2月
3月
4月
5月
6月
• 内外需求放缓，中国经济下滑不可避免。外需不振的同时，“收缩银根”的政策影响效应还在持续，投 资和消费增速下降的趋势明显，预计今年最后一个季度以及明年上半年经济增速回落是不可避免的，但 回落速度平稳。
• 通胀担忧降低，警惕全球性通胀对中国的影响。猪肉价格回落、大宗商品价格走低使得通胀担忧降低， 总需求疲软也是物价回落的因素之一。然而高通胀的局面在短时间不会改变，预计4%以上的通胀水平 至少会维持到明年上半年。欧洲、美国等为刺激经济增长采取的宽松货币政策加剧全球通胀的可能性增 大，需持续关注。
住宅销售额36417亿元，增长 16.3%
3
全国商品房销售面积79653 万平方米同比增长10%
办公楼销售面积1473万平方米，增长 商品房销售额43826亿 办公楼销售额1958亿元，增
14.4%
元，同比增长18.5%
长27.1%
商业营业用房销售面积5270万平方米，增 长17.6%
商业营业用房销售额4607亿 元，增长32.1%
4%
远郊
53.74
52.02%
31.66
(年度报告)年月成都房地产市场分析报告易居
（年度报告）年月成都房地产市场分析报告易居2011年4月市场分析报告第一部分市场简述1、限购令继续对成都住宅市场形成全面影响，住宅成交依旧保持低位水平。
2、春季房交会并未对楼市产生促进作用，房交会以项目形象和企业形象推广为主，房交会展出项目都没有做明确的价格让步，实质推盘都是在房交会后开展，实操意义更大。
3、写字楼产品继续保持较快的增长势头，区域代表性写字楼由于产品形象、物业价值和升值潜力兼具而受到投资者追捧。
第二部分商品住宅市场分析一、成都主城区商品住宅整体分析1、整体市场分析图1：2010年1月—2011年4月主城区商品住宅供求关系（数据来源：易居中国）4月商品住宅新增供应量85.4万㎡，环比上涨60%，同比下降15%。
4月商品住宅成交量27.8万㎡，环比上涨49%，同比下降69%。
政策调控继续对市场施加影响，虽然成交量有所回升，但依旧保持较低的市场水平上，市场新增供应量增速较快，主要是开发商需要在2011年春季房交会前具备销售条件，期望借春季房交会的东风。
图2：2011年4月商品住宅每日成交情况（数据来源：易居中国）从4月的日成交情况来看，全月有18天的成交量规模低于10000平方米/天，其中有9天的成交量处于6000平方米/天以下，5天的成交量处于4000平方米/天以下。
总体情况比3月略好，但成交量同样保持较为震荡的走势。
图3：2010年1月—2011年4月商品住宅可售数据分析（数据来源：成都市房管局、易居中国）截止4月30日成都市的商品住宅市场存量规模为488.27万㎡，市场不景气，再加上新增供应量猛增，导致4月的市场存量水平环比增长13.37%图4：2010年1月—2011年4月日均商品住宅成交情况（数据来源：易居中国）4月日均成交套数98.37套/日，环比上涨54.4%，日均成交面积0.93万㎡/日，环比下降53.95%。
从日均成交量来看，目前的成交水平依旧为市场低位。
图5：2010年1月—2011年4月成交情况量价分析（数据来源：易居中国）4月成都主城区商品住宅价格为9272元/㎡，环比下降2%。
成都房地产市场分析报告(11年02月月报).doc
月度市场概览经济动态方面，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.75%提高到3.00%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
连续三次上调利率增加了购房者的利息支出，加重了购房者持有房地产的成本。
人行同时决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。
上调存款准备金率对楼市虽没太大直接性影响，但由于此举收紧了资金流动性，上调存款准备金率带来的房贷趋紧，使得部分购房者对未来的政策较为期待，进一步加重了对楼市的观望情绪，使得2月房地产市场进入了降温通道，成交量日渐下滑。
2月，可谓是波澜壮阔的一月，根据“国八条”要求，限购令须在2月中旬前覆盖全国，明确提出将实行限购的城市达36个之多。
各地的限购细则均在本月浮出水面，成都限购细则也在本月中旬出台。
本月主城区商品房供需齐降，供应量触底。
由于受传统春节大假的影响，加上新国八条出台后，买卖双方预期受到影响，各种因素叠加直接导致本月供需均呈下滑态势，尤其是新增供应量跌幅达到61％左右。
不过在成都细则出台前，为搭乘政策末班车，从而引发了恐慌性需求集中释放，因此，本月成交量虽然环比上月出现了12.7％的缩量，但是本月商品房成交量仍然保持在110万方左右。
从整体成交情况来看，本月成交量仍然处于高位。
由于政策出台不久，政策效应体现不明显，但随着政策的落实与严格实施，政策效应将在后续的市场中逐步显现。
1、土地市场供应：本月主城区、郊区均无无土地供应。
成交：本月主城区土地成交面积约877亩，环比1月上涨35.34%，成交地集中在高新区和成华区，分别占比71.8%、28.2%；郊区（县）土地成交约647.72亩，环比1月大幅下跌65.21%。
2011年成都市场及区域市场概述市场概况
成都市场及区域市场概述一、整体市场分析1、主城区商品房市场5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。
成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。
虽然受到国家政策的影响，各个开发商谨慎推盘，但房企资金压力不断增大，住宅供应量依然保持在较高的位置，预计后期供应量平稳，波动不大；一手住宅成交连续三月平稳上升，主要5月成交受到房交会的影响，供大于求，供应充足，预计后期一手住宅成交回归平稳，起伏不大，短时间内出现火爆的局面可能性不大。
2、市场热点●央行：去年全国新增房地产贷款近2万亿6月1日，央行发布《2010年中国区域金融运行报告》称，2010年房地产开发投资增长较快，全国新增房地产贷款近2万亿元。
报告指出，2010年全国完成房地产开发投资4.8万亿元，同比增长33.2%，增速比上年提高17.1%，成为1998年以来投资增速最高的年份。
去年全国房地产开发到位资金为7.2万亿元，同比增长25.4%。
主要房地产开发资金来源是定金及预付款、自有资金和国内贷款，三者分别占房地产开发资金的26.2%、19.6%和17.3%。
报告显示，2010年全国新增房地产贷款近2万亿元。
其中东部地区的房地产贷款增速最低，全年贷款增长22.9%，同比回落13.6%，占全国房地产贷款的58.5%，较上年下降10.7%；中部、西部、东北地区增速分别回落6.3%、2.3%/11.5%，贷款占比分别提升3%、5.6%、2.1%。
●发改委：把成渝经济区建设成西部经济中心6月2日，发改委印发《成渝经济区区域规划》的通知。
通知提出，要认真领会国务院的批复精神，把《规划》实施作为深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展的重要举措，努力把成渝经济区建设成为西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区，在带动西部地区发展和促进全国区域协调发展中发挥更重要的作用。
2011年成都楼市下半年预测
成都楼市下半年预测一．主城区一手住宅市场分析1.一手住宅市场概况1.1 成交下挫供求相当受“国十条”影响，市场在10年上半年遭受重创，观望气氛甚浓，直至2010年8月，市场才开始慢慢回暖，成交一路上扬，活跃氛围一直持续到今年2月。
然“限购令”横空出台，大量购房需求被限，成交再度大幅下挫，且持续低迷。
4月29日-5月3日，第37届成都房地产交易会（2011春季）在“热闹”中举行，然旺丁不旺财，前往会场的购房者主要以观望为主，下手的甚少；参展楼盘虽多，但供过于求惨淡收官。
受多方影响，开发商资金链吃紧，急需回笼资金，故在限购乌云的笼罩下，仍积极有策略性的推盘，市场供应充足。
截至6月底，成都主城区新增供应商品住宅40999套，合计360.09万平米，同比增长15.9%。
但由于众多购房需求被“拒之门外”，导致2011年上半年成交量在政策出台后大幅下挫，整体呈现疲软状态，且一直在低位运行。
截至6月，成都主城区商品住宅成交38187套，合计367.25万平米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。
其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业市场。
2011年上半年，限购政策出台前市场呈现供不应求的红火局面，然限购令出台后，一边是急需回笼资金的开发商频繁推盘，一边是被限购的消费者想买没资格，导致市场逆转，供大于求。
但整体来看，上半年供需比为0.98，供求相当。
1.2 价格振荡上扬涨势平缓2010年，虽市场遇冷，但开发商“不差钱”，仍选择硬扛，市场成交均价振荡上扬。
截至12月，累计涨幅达到12.7%。
进入2011年，房价一路走高，一度站上了9000元/平米的高位。
政策的影响力似乎仅对高端项目有所影响，刚需楼盘价格仍然坚挺。
2011年上半年，成都商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。
1.3 商品住宅市场供需特征2011年上半年，除2月因春节导致供应暂时缩紧和4月开发商为备战房交会供应放量外，各月供应相对平稳。
2011年9月成都房地产市场分析报告 (3)
2011年9月成都房地产市场分析报告市场综述： 2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%（备注：9月新增预售面积数据统计时间2011年10月8日）。
同比2010年9月新增供应量涨幅为84.5%。
继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后，9月新增供应量再次突破记录。
新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
伴随着年底的临近，库存、成交、资金三座大山齐发力，房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。
二手房方面：9月二手房成交2326套，环比跌19%。
6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。
二手房持续高位说明楼市需求量并不少，而在政策以及市场预期影响下，需求受到抑制。
【关键词：供应】9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%从2011年9月新增面积区域分布看，高新区新增供应面积最大。
而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方，从方位来看，城南供应量一枝独秀，城东供应量则相对较小。
9月预售证发放：数据统计时间2011年10月8日【关键词：成交量】9月刚需置业购房是市场主力军新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
2011年成都整体市场分析报告
2、各类型产品供需情况分析
• 在土地等方面因素的影响下，别墅、多层、小高层，基本已经退出了主城区商品住宅的舞台， 取而代之的是中高层、高层和超高层，这意味着成都高度的又一次定格。预示着未来成都住宅 建筑高度的发展方向。就数据而言，主城区2011年中高层、高层和超高层新增供应916.2万方， 销售面积达591.6万方，占总销售量的94.2%。
• 在严峻的市场环境下，新增供应量大，成交持续低迷的情况下，2011年整个成都地区实现成交2124 万方，说明成都地区对住宅的需求空间还是比较大的。
1、成都市整体市场供需分析
主城区销售下降最快，远郊区销售压力最大，近郊区销售下降较慢， 销售压力相对较小。
单位：万㎡ 各区域近三年成交情况
各区域近三年存量供求比变化
• 09年为成交的最高点，在受到2010年和2011年两轮政策调控，存款准备金率的多次增加以及银行贷 款利率的上浮等因素的影响，到2011年时，较09年销量下降了1000多万方。即使在这样的环境下， 成都商品住宅市场年新增供应力度仍在逐年加大。这便导致了在2011年时，存量与09年相比，接近 翻了一翻。面对2571万方的存量，2012年需要承担的压力将会很大。
• 稀缺型的城市别墅已经出现了市场空缺，全年新增供应仅7万方，供求比在为0.6，特别是独栋 别墅，全年新增供应为0.1万方。
• 花园洋房、多层、小高层，虽然其量不大，但是销售压力却相当大，3类产品供求比都接近2。
3、成都市各区域市场情况
2011年 主 城 区 各 方 位 供 销 情 况
500
3.00
3061
4336
4717
4649
0
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
2011年上半年成都市房地产市场报告
2011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。
（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。
，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。
其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。
（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。
成交量最多的为温江，共成交56宗地。
金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。
2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。
在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。
(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。
（3）土地流拍统计6月10日成都主城区5宗土地拍卖，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。
房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果，就像炒股一样，很少有公司能够做到高抛低吸，所以才会不理性。
目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。
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为您·我做到四川中原市场研究中心/2011/01/072011年成都市住宅市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心第一部分房地产投资环境分析 (5)一. 2011年成都市综合概况 (5)二. 城市规划建设概况 (7)三. 行业动向 (10)四. 2011年主要政策及影响 (11)第二部分土地市场分析 (14)一. 主城区招拍挂市场整体概况 (14)二.五近郊土地市场情况 (15)第三部分房地产市场分析 (15)一. 一手住宅市场分析 (15)1. 供应市场分析 (16)2. 成交市场分析 (19)3. 产品供需特征分析 (23)4. 市场成交价格分析 (24)5.热点板块概况 (26)6. 供需比分析 (29)7. 一手住宅市场小结 (31)二. 主城区二手住宅市场分析 (32)1. 二手住宅市场成交量大幅下滑 (32)2. 武侯区位居首位，各区域差距进一步缩小 (32)3. 城西继续领跑成都二手住宅市场 (33)4. 小结 (34)三.五近郊一手住宅市场分析 (34)1.五近郊发展冷然不均双流、郫县和新都供需最旺 (34)2.各郊县房价震荡向下双流仍是‚领头羊‛ (35)3.五近郊房地产市场小结 (37)第四部分后期市场走势分析 (38)一. 一手市场后期走势分析 (38)二. 二手市场后期走势分析 (39)三．五近郊区县住宅市场后期走势分析 (39)图1：成都历年GDP及增长率走势 (5)图2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势 (5)图3：居民消费价格指数（CPI）月度变化情况 (6)图4：成都市固定资产投资及房地产投资概况 (6)图5：2010-2011年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） (14)图6：五近郊土地供应及成交情况 (15)图7：2007年-2011年供应/成交面积比较（万平方米） (16)图8：历年新增商品住宅供应走势（按面积） (16)图9：2011年各月新增商品住宅供应走势 (17)图10：2009-2011年各方位新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图11：2009-2011年各环域新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图12：2005-2011年商品住宅成交面积走势（万平方米） (19)图13：2009-2011年月均成交面积对比 (20)图14：2011年各月成交量走势 (20)图15：2009-2011年各方位商品住宅成交走势（按面积） (21)图16：2011年各月商品住宅存量变化 (22)图17：2011年商品住宅供应物业类型情况 (23)图18：各面积段供需情况（按面积） (23)图19：2004-2011年成交价格变化情况 (24)图20：2011年各月成交价格变化情况 (25)图21：2010、2011年各方位成交价格对比（元/平米） (25)图22：2004-2011年供需比走势 (29)图23：2011各方位年供需比对比 (30)图24：2006-2011年二手住宅成交走势（按成交面积） (32)图25：2010年各主城区二手住宅成交情况 (32)图26：2010年各方位二手住宅成交情况 (33)图27：各郊县供应和成交套数对比 (34)图28：双流价格走势图 (35)图29：温江价格走势图 (36)图30：龙泉价格走势 (36)图31：郫县价格走势 (36)图32：新都价格走势 (37)表1:攀成钢板块重点项目情况表 (26)表2:光华新城板块热点项目情况表 (27)表3:顺江板块热点项目情况表 (27)表4:站南组团板块热点项目情况表 (28)表5:大源组团板块热点项目情况表 (29)研究目的：本报告对成都市2011年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。
统计时间：2011年1月1日—2011年12月31日。
统计范围：成都市主城区和近五个郊县房地产市场。
统计对象：成都主城区、五郊县一手住宅在售项目和主城区二手住宅成交数据。
第一部分房地产投资环境分析一. 2011年成都市综合概况1. 经济增速放缓2011年，前三季度成都地区生产总值已经达到5009.4亿元，预计全年生产总值将达到6800亿元，较去年增长15%左右，增速低于2010年。
城镇居民人均可支配收入预计增加至23335元，较去年增长12%左右。
图1：成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局图2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势数据来源：成都市统计局2. 通货膨胀年末得到抑制从国家统计局公布的月度CPI数据来看，2011年CPI在年中走高，通胀压力下，在央行加息、提高存款准备金等一系列调控措施之下，第四季度通胀水平得到有效抑制。
图3：居民消费价格指数（CPI）月度变化情况数据来源：国家统计局3. 固定资产投资同比大幅增长2011年1-11月，全市固定资产投资累计完成4471.9亿元，同比增长16.3%。
其中房地产投资额达到1411.6亿元，同比增长23.7%。
截止2011年11月成都市房地产投资额已超去年全年房地产投资额，从全年供应面积来看也有所增长。
2011年受调控政策的深化执行，房地产市场骤然降温，成交量出现了明显的下降。
供应面积增加与销量减少使得存量步步攀高。
另外，三、四季度土地市场流拍、零溢价拿地时有发生。
看淡2012房地产市场已是大多数人的观点，预计2012年房地产投资将会放缓。
图4：成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局二. 城市规划建设概况1. 城市建设动态●成都保障房开工率百分之100.4 已开工56247套成都今年已经开工建设各类保障性住房56247套，超额完成目标任务，预计将在两年内交付使用。
成都2011年保障性住房建设目前已经完成省政府下达目标任务的108.2%，完成市政府自身目标任务的100.4%。
据悉，其中经济适用住房、限价商品住房在取得资格许可证后，对符合条件的保障对象进行销售，预计销售时间为明年下半年，廉租住房和公共租赁住房的配租时间预计在2013年。
●投资2200亿成华打造中西部综合实力一流城区按建设世界现代田园城市和‚生态城区、现代成华‛发展定位，成华区将概算投资2200亿元建设391个项目。
成华区大力推进新型工业化（高端化、现代化）和城镇化，加快‚一轴、四城、一区、一道‛重点区域建设，完善基础设施，规划建设一批城市综合体和五星级酒店，初步构筑起了以现代服务业为核心、总部经济为龙头、文化创意产业为特色的现代产业体系，强力推进传统工业区向现代化生态城区转型。
●新川工业园规划出炉新川创新科技园9月15日在成都正式签约揭牌。
项目占地面积10.34平方公里，直接投资约200亿元人民币，建设周期8年的重磅项目最快有望于今年10月启动建设。
新川创新科技园定位为四川省成都天府新区的核心起步区，将在天府新区建设中发挥担纲作用，按照规划，这里将以节能环保、电子信息、生物医药、金融物流等高端产业为重点，是一个集现代制造业、现代服务业和现代生活于一体的国际一流创新科技园区。
●蓉城南北大通在即"北延线"有望成楼市新高地成都人民北路北延线的建设业已提上议事日程，今后的人民北路北延线成为城市向北的发展轴线，并与人民北路、天府大道共同构成城市中轴线。
修建下穿隧道从地下‚钻‛过火车北站，最后在三环路内侧与北新干道相连，通向大丰镇，带动凤凰山片区发展，最终在城市北部外环以外的区域形成北部新城，带动城北片区的经济发展。
同时，人民北路北延线道路工程和人民北路北延线下穿隧道工程目前已确定列入成都市的重大城建项目。
●飞机机头生产基地落户成都国产大飞机机头生产基地落户成都。
总投资约20亿元、占地面积约440亩的中航成飞民机产业园，在青羊工业集中发展区内正式开园。
这标志着四川拥有了民用航空飞机大部件的生产基地，将实现年产‚成都造‛C919机头10架份和ARJ机头30架份的生产能力，规划到2015年将实现年销售收入85亿元。
●成都东站将建川渝最大‚星级酒店群‛成华区新客站附近将建川渝最大‚星级酒店群‛，已确定由世界第一高楼‚迪拜塔‛的参与设计公司美国亚特兰大TVS操刀把脉，由上海长峰集团投资开发。
除了美国亚特兰大TVS外，荷兰高柏伙伴规划园林建筑顾问公司、东南大学城市规划设计研究院也加盟其中，建设周期3-4年。
建成后的‚星级酒店群‛占地面积4.23平方公里，内部分成三片区域，以两座高达300米的超大型五星级酒店为核心，由若干家三、四、五星级酒店‚众星拱月‛般环绕。
2. 道路交通改建加速，成都进入地铁时代目前，成都交通建设速度加快，而轨道交通方面，成都更是迎来的轨道交通新纪元。
主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。
另外，除了城市轨道交通设施的建设进度加速外，城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。
2.1 道路建设●一环两跨线桥通车‚连续流‛让西门畅起来3月10日，我市备受关注的缓堵工程之一，由成都城投集团承担建设的一环路西门车站、羊西线两座跨线立交桥将竣工通车，从施工到完成总计96天，创造了成都的跨线桥建设速度新记录。
●沙西线将新建13.5公里健康绿道金牛区已完成沙西线7公里健康绿道和三环路8.5公里建设工作，三环路还将建设1.5公里健康绿道，正在进行道路设计，绕城高速12公里绿道已完成现场勘测、制图及方案预算工作。
同时，还将完善绿道标示系统，并对破损的绿道防护栏进行修补。
●羊西线进行路面立面改造作为我市重要进出城通道之一的羊西线（羊市街西延线）在2011年国庆节前启动改造。
通过改造，全线道路将变为沥青路面，沿线临街建筑也将结合区域定位，穿上特色‚新衣‛。
羊西线道路改造部分总长9400米，道路红线宽25至55米，工程内容包括对现有羊西线道路的路面改造，道路交通设施以及绿化改造等。
2.2 轨道交通建设●地铁一、二号线延长线及四号线正式开工12月28日，成都地铁一号线南延线、二号线东延线以及地铁四号线正式开工建设。
三个项目线路总长约40公里，总投资约206亿元，预计2015年前完工。
地铁二号线将于2012年10月1日前建成。
二号线西延线于2012年年底前建成开通，地铁二号线东延线预计在2014年年底建成。
成都地铁4号线一期工程起于公平站，止于沙河站，线路全长22.4公里，地铁4号线还规划有二期工程，即东延线（沙河站~西河镇站）和西延线（公平站~大学城站）。
一号线南延线首期工程始于世纪城，止于广都北，全长5.4KM。
设科技园站、锦江站、华阳北站、华阳站、广都北站5座车站，平均站间距1.065千米，工程总投资43.75亿元。