某年度合肥市房地产市场分析报告

2002安徽合胖市房地产市场分析报告
名目一、合胖市房地产开展现状
1、房地产市场迅猛开展
2、合胖市房价一路走高
3、商品房总体上供小于求
4、合胖各区域房价现状
5、规模化开发主导市场
6、卖方市场渐变买方市场
7、五大因素推动房价上涨
8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长
二、合胖潜力购房消费者特征分析
1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年龄消费者购房意向分布
3、家庭年收进４万－６万元群体是市场需求主体
4、不同收进消费者购房意向分布
5、中高学历群体成为购房主力
三、合胖土地市场开展四、直面2005合胖房地产市场
1、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地产市场的宏瞧调控。

2、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡
3、加强对土地资产的集中统一治理，严控供地点案指标，实现对房地产市场的宏瞧调控。

4、通过宏瞧调控，实现了房地产经济的区域平衡
5、三位联动，有力推动都市旧城区改造的进程
6、以房地产经济为先导，促进多产业并进
7、引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率
8、信贷:政策调整引导理智消费
9、今后合胖楼盘的开展趋势
蚌埠住宅市场深度分析
1.总体开展情况及特征
2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中不墅及高档公寓开发22330平方米。

房地产开展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的开展势头最猛。

住宅市场快速开展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产开展势头好。

1.1蚌埠市房地产总体概况
98年是蚌埠房地产业的转折点
从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图能够瞧出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，讲明在1998年之前一直处于方案经济下的分房时期，1998年房改制度出现效果，房地产业进进快速开展时期。

1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小
据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。

1.1.3房地产开发量和销售量较低
蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅缺乏五十万平方米。

与同规模级不的其他相对兴盛都市相比，差距特别大。

在一定程度上讲明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。

2000年住宅市场统计如下表：
名目全市〔市区、怀远、五河、固镇〕市区〔东区、中区、西区、郊区〕商品房实际销售面积M2 443937 362752
住宅M2 388244 327903
商品房预售面积M2 77192 74228
住宅M2 67930 65290
商品房空置面积M2 43522 27102
住宅M2 25908 10178
商品房实际销售额万元58344 49241
住宅万元44906 40339
1.2蚌埠市旧都市改造及二手房市场分析
1.2.1二手房交易量高于新建商品房
依据?蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息?显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51
类不工程合计新建商品房存量房〔二手房〕住宅非住宅住宅非住宅宗数〔户〕8163 1291 219 2637 161
成交面积〔万M2〕110.87 11.44 3.26 16.51 1.21
成交金额〔万元〕
万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场爽朗。

都市拆迁激活二手市场，带动一手市场
蚌埠的旧城改造力度接着加大，对棚户区改造接着加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面展开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的开展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。

1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介进蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了咨询题，因此，政府通过政策干预，促进了经济适用房和廉租房的介进，使得有瞧扩容的消费市场变化不明显。

1.3蚌埠近期楼市分布情况
蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产开展那么要紧集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。

三大板块构成了蚌埠房地产市场开展的全然格局，并逐步形成了“以中区和东区为开展核心，向东接着开展〞的市场态势。

但由于各个区域的市场根底，城建开展，经济水平，消费能力以及开展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产开展水平参差不齐。

1.4市场分析
楼盘档次中低档次中高档盘均价〔元/米2〕1200-1700 1700-3000、6000
物业形态以多层为主、极少量的联排不墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2
消费群体较集中，要紧以中高收进阶层为主楼盘数量40个左右
工程规模规模较小，一般在50亩左右
住宅总体价格分析研究
〔1〕蚌埠市住宅销售价格走势〔1990年-2002年〕从蚌埠市房地产开展历史瞧，在99年前后蚌埠的房价动摇较大，1996年有明显的起伏，而进进21世纪后，住宅价格开展较为稳定，缓步上升，要紧缘故是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产开展也逐步进进“状态〞。

蚌埠市在安徽省经济开展地位的变化也成为住宅价格变化的缘故之一。

1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽都市，如此，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。

安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过往的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了特别大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格大概也同时受到了波击，出现了动摇。

〔2〕不同建筑类型房价研究：
多层与小高层平均差价500多元
通过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。

蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有局部小高层。

不墅价格2000--5000元
目前，国内关于“不墅〞的界定比立“宽容〞，通常依据建筑类型就能够给予确认，而关于各项景瞧条件并不苛求。

而蚌埠市的不墅开发量特别少，只是零星开发，没有纯不墅工程，且价格差异特别大，如“一品黄山苑〞的不墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的不墅售价在5000-7000元/米2。

〔3〕房价上涨缘故分析
产品品质提高
房子不仅面积在“增胖〞、“绿化面积也增加了许多〞、“配套比往常更加齐全了〞、“物管尽管还不完全满足，比往常也专业全面〞……房子涨价的另一个缘故是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。

这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。

建筑类型变化
其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和不墅类中高档产品切进市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。

这是碍事蚌埠房价上涨的缘故之一。

外来开发商的推动
外来开发商进进蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的开展。

例如，由浙江康恒开发的“沁雅花园〞楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其碍事相应提高。

形成了一个价格上的跳跃。

投资本钞票的增加
产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼〞，更好的根底设施，更好的环境、配套、效劳，工程素养全面提升，投资本钞票也随之上升。

楼盘调研究分析
〔1〕蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势〔1996年-2002年〕
从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势瞧，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，尽管总量不大，但却稳步
开展。

〔2〕蚌埠市楼盘聚拢
◎依据蚌埠市楼盘分布、碍事力和规模对蚌埠楼市进行排序：
楼盘建筑面积M2 备注楼盘规模备注
东区 5 新世纪广场90000 高层
1 龙湖香都180000 ＃※ 6 荣誉大市场1500000
2 新新家园120000 7 余庆苑83000 小高层
3 东方明珠100000 8 新新苑9600
4 世纪家园64000 9 康庄生活小区旧工程不墅
5 和顺家园68000 10 天奥房产7376
6 东城家园•名仕苑44000 11 张公山北村91000
7 生活家30000 西区、郊区
8 皖北民族大市场75000 1 新怡绿洲＃
9 清华园60000 2 阳光水岸※
10 天祥家园37000 3 朝阳嘉园
11 和顺家园18000 4 高科花园
12 金城花园18000 5 新苑小区
13 祥如家园25000 6 穗丰苑
14 亨通花园29000 7 一品黄山苑＃
15 交通花园9000 8 天地人花园
16 金康园8500 9 长青小区
17 阳光新城3650 10 淮上小区一期
18 宏业路七区3740 备注：
＃：表示有少量不墅
※：表示有少量小高层
其中“新世纪广场〞为商场和宾馆，上部为住宅。

中区
1 沁雅花园300000
2 南北•米亚花园110000
3 中心花园63000
4 工农家园120000
总结：
总体特征：户型大、规模小、品质低、不墅少
蚌埠市市区工程相对集中，由于地域范围较小，房地产开展较慢，楼盘相对较少。

楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个不小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。

目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘那么以混合型为主，色调搭配呆板，热色为主，尽管符合了北方气候特点，但在视觉瞧感上极其乏味。

不墅的开发量极少，只有“龙湖香都〞、“新怡绿洲〞新开发了微小量的联排不墅。

“龙湖香都〞拟建30套不墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲〞仅有几幢双拼不墅为客户内定工程，此外的康庄生活小区为旧工程不墅。

〔3〕要紧楼盘分析：
楼盘名称龙湖•香都
工程类型40幢多层、小高层和4幢美式联排不墅
开发商安徽华汉置业
地理位置解放路与兰凌路的交叉口〔现新市政府北侧〕
交通状况5、7路公交车直达该小区
工程进度一期最快已建到四层
总占地面积170亩总建筑面积187578 M2
容积率 1.65 绿化率40.2% 有用率
配套设施健康会所+泛会所、商业街〔含大型超市〕、幼儿园
层数多层〔M2 交楼标准毛坯房
推出日期2003．10．18 交楼日期2004．11．10
付款方式及折扣一次性、分期、按揭〔房交会期间一次性付清9.5折〕
售价最高3300元/ M2 最低1400元/M2 均价2500
一楼花园有〔赠予〕顶层阁楼有〔赠予〕
主力户型户型面积推出套数售出套数出售率
二房二厅一卫M2
二房二厅一卫M2
三房二厅二卫M2
三房二厅二卫M2
四房二厅三卫M2
目标客户群中高层收进家庭
主力卖点1000平方米中心水景主题公园
1300 M2健康主题会所+泛会所
大型商业街，双艺术幼儿园
周边环境四面有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店，
东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，
铁路中学，龙湖中学
广告诉求打造珠城第一人居环境
综合点评：
精品需要精心打造，高品质的房地产工程需要高素养专业队伍完成。

龙湖香都开发商显然意识到了这一点，在、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖•香都，如加拿大N.P.D建筑设计公司〔〕、Tan.G[唐格]景瞧公司〔景瞧〕、台北亚典设计装饰〔室内装饰总参谋〕、厦门原创企划〔行销筹划〕、金辰酒店治理公司〔物业〕，开发商这种大手笔制作的气概令人称道。

其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的开展。

景瞧塑造寻寻与水亲近的生活方式，提出了对蚌埠市场来讲相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成功的一大根底，而其在营销方面做足了功夫是其成功的最大途径。

通过这些根底的展垫，开发商又试探性地以适中的价位推出了少量中、高档产品〔小高层和不墅〕，成为一个成功尝试，同时也激活了人们对高档产品的需求。

然而其打造的人居生态环境的理念，并不能切合蚌埠的现状和需求，过分超前，使人有种脱离现实的感受，人们还没有对生态完全理解，过早提出这种理念可能让人简单地将景瞧、绿化理解成生态。

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楼盘名称新怡绿洲
工程类型多层为主、辅以小高层和极少双拼不墅
开发商蚌埠新奥置业
地理位置张公山公园大塘边〔原木材公司厂区〕
交通状况乘4、2、11公交车
工程进度一期工程建至二层，共四期
总占地面积2700亩总建筑面积100万M2
容积率0.55绿化率有用率
配套设施会所、茶酒楼、车库、车棚
推出日期交楼日期2004年下半年
付款方式及折扣一次性付款〔9.8折〕、按揭〔9.9折〕
售价最高5000-7000最低均价
一楼花园首层私家院落顶层阁楼
主力户型户型面积推出套数售出套数出售率
二房二厅一卫86.75 M2
二房二厅一卫94.18 M2
三房二厅二卫107.05 M2
三房二厅二卫128.67 M2
三房二厅三卫139.03 M2
目标客户群中高层收进家庭
主力卖点社区建在公园里，享受天然水景
40万平方米公用绿地
10万平方米休闲小岛
周边环境紧依张公山公园的大塘
第一人民医院、第五医院
广告诉求离自然特别近、离繁华不远；我家住在公园里
综合点评：
该盘以多层住宅为主，局部小洋房、少量小高层，沿湖一些双拼不墅，多样化户型。

1、区位优势明显，利用了张公山公园周边环境治理的有利时机，在公园内打造了一个大型现代景瞧社区。

2、不墅线条流畅，简洁明了，采光充分，富有现代气息，临湖而造，这一切都成为其价高的缘故，其销售方式也以客户内定为主。

3、定位正确及时——打造新都市主义理念的NewTown，作为“蚌埠房地产市场空前规模的大型居住社区〞有着一定的吸引力。

4、在营销手法上，聘请形象大使的营销方案在蚌埠市场较为前卫。

5、其简单而呆板，功能不全；由于离市区较近，直截了当引用周边的配套，作为目前蚌埠房地产市场最大的社区，却没有在配套上做足功夫。

其尽管位于人们同意度不是特别高的西区，但靠近市中市区，位于治理中的张公山公园，成为其最大的优势，也是要紧卖点。

同时地理优势也是其高价位的直截了当缘故。

楼盘名称沁雅花园
工程类型住宅、商住楼
开发商浙江康恒房地产开发
地理位置工农路与涂山路交汇处
交通状况11、18公交车
工程进度一期工程已竣工
总占地面积306亩总建筑面积30万M2
容积率1.6绿化率40.6%有用率
配套设施地下车库、小花园、医疗中心、健康中心、乒乓球室、棋牌室、会所
推出日期2002年交楼日期2003年9月～10月
付款方式及折扣首付20%，按揭付款限20年
售价最高2800元/M2最低2100元/M2均价2400元/M2
一楼花园顶层阁楼
主力户型户型面积推出套数售出套数出售率
二室一厅90多M2
三室一厅90M2以上
二室二厅95 M2
三室二厅110M2以上
目标客户群教师、大夫、个体、白领、商人
主力卖点八角窗引进大量风景
欧陆精典外瞧设计
智能化电子保安系统
周边环境蚌埠都市中心广场、科教图书馆
歌剧院、会展中心、商业步行街
广告诉求康城?沁雅花园为您展示前所未有的幸福
综合点评：
该盘以多层为主，以小高层为辅。

楼盘整体素养已全然到达较高水准。

1、户型新奇，布局独特，室内宽敞明亮；在设计上引用了富有创新个性的八角窗，一方面增大了室内空间视野，另一方面美化了外立面视觉效果，成其龙头卖点之一，深值借鉴。

2、楼盘外立面，线条美丽流畅，色彩搭配匀和，建筑风格在现代根底上融进其它多种建筑语言形
式，包括一些传统建筑手法的运用与处理，但整体风格上凸显欧式建筑的浪漫典雅。

其设计从风格、尺度、色彩、造型材质上都下足了工夫。

3、楼盘布局点线结合，合理利用每一寸空间，标榜“在限制中制造品质，在束缚中解放空间，在统一中营造个性〞，然而就楼盘整体风貌来讲，颇显僵化，缺乏节奏感，如同原始版被设计者精心雕琢出来以后，被Ctrl+V了假设干次，失往了灵动美。

4、该盘在品质和营销理念上都到达了较高水平，其不成功之处在于价格定位时，未能正确把握市场消费心理；定位过高使其在销售上处于被动状态。

总体讲来，该盘整体素养较高，代表了蚌埠市房产行业的领先水平。

楼盘名称东方明珠
工程类型多层住宅
开发商明珠房产有限责任公司
地理位置凤阳东路383号
交通状况1、7路公交车
工程进度31幢楼同时开工，在明年一齐交付使用
总占地面积83亩总建筑面积10万M2
容积率1.8绿化率34%有用率
配套设施会所、戏水带、电子巡逻、红外线监控、有线电视、宽带网
付款方式及折扣一次性、分期、贷款
售价最高2880元/M2最低1680元/M2均价1800元/M2
一楼花园顶层阁楼有〔赠予〕
主力户型户型面积推出套数售出套数出售率
二室一厅67.77 M2
二室一厅88.39 M2
三室二厅117.31 M2
三室二厅124.61 M2
三室二厅178.7 M2
目标客户群中高层收进家庭
主力卖点配套齐全
周边环境银行、医院、建材市场
火车、长途汽车站、华运超市分店
广告诉求托起东方明珠缔造人间天堂环境优雅、静享清闲
综合点评：
该盘以“精品楼盘〞为口号，引进原汁原味的杭派生活，以打造都市花园为目标。

1、该盘环境设计以“景点〞和“道路〞为主轴，借鉴中国园林设计中的穿、透、掩、映、虚实相结合的手法。

以绿树、花草、假山、卵石、流水、广场这些介质进行构划，复现苏杭美景。

2、尽管打着为珠城造“精品楼盘〞的口号，其楼盘整体素养并不高，应该是面对蚌埠市场的中端客户。

3、其外立面效果，融进了杭州民间建筑风格，但与整体风格不协调，给人一种视觉上的不平衡感。

4、由于开发股东在产品价格上意见分歧，使得该盘一度停盘，后价格略经调整重新面市。

5、作为蚌埠市的十大招商引资工程之一，享有许多政府优惠政策，得以发扬低本钞票运作优势。

6、其在销售上得以成功的最大优势是：相邻楼盘沁雅花园售价过高。

楼盘名称南北?米亚花园
工程类型住宅楼
开发商浙江新南北投资置业集团、蚌埠南北房地产开发
地理位置朝阳路以东，工农路以西
交通状况1、3、4、11、16、18路公交车
工程进度在建〔已建14幢〕
总占地面积90亩总建筑面积11万M2
容积率1.8绿化率34%有用率
配套设施中心会所、农贸市场、中心广场4700M2、欧美风情雕塑、健身步行街
推出日期2002．10交楼日期2004.5〔一期〕；2004.8(二期)
付款方式及折扣按揭〔99%优惠〕；一次性付款〔98%〕
售价最高2367；2058最低1998；1748均价2100；1900
一楼花园顶层阁楼
主力户型户型面积推出套数售出套数出售率
二室一厅55-83.53
二室二厅
三室二厅一卫
三室二厅二卫
目标客户群大夫、教师
主力卖点多样的完美户型
经典的欧陆风情
美丽的园林景瞧
周边环境百大超市、红旗三路大型农贸市场、休闲时尚街、
红旗三小、一中、二中
广告诉求自己的生活自己的出色
综合点评：
该盘以完善的配套，合理的户型，以及全框架的建筑结构向群众展示了其精心打造的园林居住式生活。

1、在其景瞧环境的铸造上，秉承“天圆地点，以人为本〞创作原那么，将建筑融于园区景瞧环境中，让家的四面处处根基上风景。

欧美风情艺术雕塑，配合了垂直绿化，以大师级的手笔，打造了美丽的人居环境。

2、在根底配套方面，该盘将天然气、宽带网接进每家每户，同时以赠予的方式为每户配置了环保节能的太阳能〔电〕热水器及名牌进户防盗门。

加之高智能化物业治理，使得该盘倍受关注。

3、在销售上，与“东方明珠〞享有共同的机遇，“沁雅花园〞的价格定位过高，使得特别大一局部客户在被“沁雅花园〞的高品质吸引过来以后，又将视线转移到价格相对能够承受的该盘中。

楼市特征描述住宅价格分布与区域没有明显关系
由于蚌埠市区的范围本身较小，楼盘相对集中，导致了楼盘受区域的碍事特别小，由于东部的开展潜力，以及现在的楼市开展速度，注定楼盘的价格在东部的开展可不能因位置而呈现明显的递度关系。

而楼盘的素养那么成了碍事价格的最大因素。

1.5.2规模小，品质不高
中部楼盘由于市中心地价高、开展受限制，楼盘体量小，缺乏社区气氛，在环境设计、整体方面也难以“展开〞，因此要紧以多层住宅为主，辅以少量小高层。

1.5.3概念过分超前，轻易使消费者对市场丧失信心
目前蚌埠房地产市场概念泛滥，炒作严重。

房地产工程不针对市场，不注重对产品素养的提高，过分使用超前的概念，CCD、CBD、生态、首席、智能化等概念层出不穷。

这种概念过分超前，产品品质支撑缺乏的现象必将导致销费者对市场失往信心。

1.5.4住宅产品高质高价、低质低价
总结蚌埠的所有楼盘发现，蚌埠的楼盘出现两极趋势即高质高价和低质低价楼盘，而以低质低价者为主流，高质高价者较少。

高质高价指楼盘品质较高的住宅，价格在市场中也特别高，而品质低的产品价格特别低。

这种分布状况轻易导致两市场效果：◎不能满足有效需求，激发潜在需求这两种楼市分不面向塔尖和塔腰以下部位的收进阶层，不能满足蚌埠市场的整体需求，尤其中高收进阶层有着巨大的潜在需求和有效需求，但却没有对向他们的产品。

导致这局部有效的需求得不到满足，而潜在的需求又得不到释放。

◎导致有价无市的局面蚌埠市目前出价格上升较快，而整个房地产地产开发市场并不繁华，蚌埠市近年年均商品住宅开发量仅为100多万平方米，住宅销售量缺乏三、四十万平方米。

尽管今年整体住宅销售状况较好，但销售量仍不高，市场不爽朗。

缺乏高性价比产品
高性价比工程是指相关于住宅产品的综合素养而言，价格在区域市场为中低价位。

如此的产品，能够为消费者带来最大的产品使用价值和利益，而目前，高性价比的楼盘成为蚌埠住宅市场的一个空白。

不墅住宅市场放量较少，低价格高尚不墅为市场空白
蚌埠市不墅住宅总量较少，仅有新怡绿洲、龙湖香都楼盘有零星开发，总量极少且面向的是高端客户价格特别高；低价格的高尚不墅是蚌埠市的市场空白，要是能拓展这局部产品，解决塔腰中上部的需求必将激活蚌埠整体市场的爽朗。

2.往年及今年上半年蚌埠市/凤阳县房地产开展分析
2.1蚌埠市房地产市场起步晚、较标准由于蚌埠市场的房地产开展较慢，国家对土地治理和房地产业的相关也较为健全，因此其起步的平台也相对较高。

对土地需求采取土地储躲制度，建立了标准运作的土地交易市场，对土地批租运用了招标、拍卖和挂牌等市场化手段。

同时限量需求土地操纵了房地产的开展节奏，有利于房地产市场稳步开展。

2.2房地产开发投资大幅上升
往年，蚌埠市房地产开发完成投资8.1亿元，同比增长33.2%。

其中住宅完成投资4.94亿元，同比增长28.4%。

小高层和不墅及高档公寓逐渐兴起，比重也将逐渐增大。

2.3商品住宅价格逐步上涨
目前蚌埠市商品住宅价格不断上涨，今年的房价均价每平方米比往年已有200元的提升，其要紧因素有三：一、建筑本钞票提高；二、地价、配套、景瞧的投进增加，本钞票增加；三、不墅、小高层有所介进，住宅在档次和品质上有所提升。

3.蚌埠市房地产市场开展趋势推测
3.1开发量逐步提升，竞争日趋剧烈随着蚌埠市房地产业的逐步成熟和蚌埠的政策、土地资源优势，吸引了许多的开发企业来蚌埠投资。

而且蚌埠近年经济开展的上升，人均收进的提高，使得房地产的销售势头良好。

因此，蚌埠在今后的几年内房地产开发量将会大幅提升。

依据蚌埠2003年房地产开发程度和2002的房地产总体增长幅度推测蚌埠在今后的两年内住宅开发量将突破300万平方，不墅开发量将进进开发热潮。

而目前蚌埠房地产市场容量不大，但可开发土地大面积推出，众多外来开发企业涌进，住宅工程日趋增多，产品、开发本钞票逐渐提高，市场竞争日趋剧烈。

3.2开发本钞票和销售价格逐渐上升
随着房地产市场逐步成熟和竞争的加剧以及人们对生活居所品质、配套、景瞧、效劳的要求进一步提升，促进了开发本钞票的增加。

因此，推测今后几年内住宅价格仍呈稳步上涨趋势。

而价格上涨吸引客户对住宅市场的关注，有利于房地产业的开展；同时价格提高对本案形成优势，使本案打高性价比住宅的战略成为可能。

近年来蚌埠对东部的投进和开展力度逐步增大，且东部具备开展空间和有利因素，决定了其向东开展和延伸成为必定之势。

市政府移至蚌埠市东部带动了整个市区的东偏及东部配套的完善。

东部有着比太湖还宽广的天然湖——龙湖，水域面积超过80平方公里。

近日，龙湖又荣获水利部颁发的“国家水利风景区〞名片，目前正开发建设成为可瞧赏、娱乐、旅游、度假的景区。

同时，蚌埠新火车站立即落址于锥子山四面、大学城在东部开工等等都将成为东部开展的重要支撑。

因此，从蚌埠整体房地产开展趋势和东部的土地资源情况来瞧，蚌埠市房地产开展将逐步向东部开展。

3.4“大盘〞工程逐步增多
目前蚌埠市的房地产开发大盘较少，由于开发工程多处于市区，在特别大程度上抑制了大盘的开发。

而随着都市向。