遵义恒大黔贵房地产开发有限公司、郑洋商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

遵义恒大黔贵房地产开发有限公司、郑洋商品房销售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审结日期】2021.12.14
【案件字号】(2021)黔03民终9749号
【审理程序】二审
【审理法官】令狐荣强喻茜何容
【审理法官】令狐荣强喻茜何容
【文书类型】判决书
【当事人】遵义恒大黔贵房地产开发有限公司;郑洋
【当事人】遵义恒大黔贵房地产开发有限公司郑洋
【当事人-个人】郑洋
【当事人-公司】遵义恒大黔贵房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】遵义恒大黔贵房地产开发有限公司
【被告】郑洋
【本院观点】双方当事人对一审判决解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》均
未提出异议，本院予以确认。

郑洋未能签订《商品房买卖合同》系因恒大黔贵公司未按双方认购协议约定履行义务所致，郑洋已有权解除双方签订的认购协议，虽一审法院以郑洋享有无理由退房权利判决双方签订协议有所不当，但并不影响本案的判决结果，故本院对其上诉理由不予支持。

【权责关键词】完全民事行为能力撤销委托代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，双方当事人对一审判决解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》均未提出异议，本院予以确认。

关于恒大黔贵公司是否应退还郑洋定金50000元的问题，根据双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》的约定郑洋应在签订合同当日向恒大黔贵公司支付定金50000元，于2019年9月28日前支付首期房款1000元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》。

而郑洋在2019年9月26日已向恒大黔贵公司支付51000元，但恒大黔贵公司并未在当日与郑洋签订《商品房买卖合同》，且在郑洋按照认购书支付完毕全部购房款的情况下仍未按照约定与郑洋签订《商品房买卖合同》，已构成违约，郑洋有权要求解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，并由恒大黔贵公司返还其已支付的全部购房款。

虽恒大黔贵公司于2021年4月28日向郑洋出具《敦促签约通知书》，要求郑洋于2021年5月7日前签署《商品房买卖合同》，但系在双方约定时间之后，且郑洋此时已就本案提起诉讼，也不愿再与恒大黔贵公司签订《商品房买卖合同》，因郑洋对双方未能签订《商品房买卖合同》并不存在过错，恒大黔贵公司请求不予退还郑洋50000元定金于法无据，本院不予支持。

恒大黔贵公司主张郑洋需签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》后才能享受无理由退房，并出示其宣传单予以佐证。

本院认为，郑洋未能签订《商品房买卖合同》系因恒大黔贵公司未按双方认购协议约定履行义务所致，郑洋已有权解除双方签
订的认购协议，虽一审法院以郑洋享有无理由退房权利判决双方签订协议有所不当，但并不影响本案的判决结果，故本院对其上诉理由不予支持。

综上所述，遵义恒大黔贵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 03:44:40
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2019年9月26日郑洋、恒大黔贵公司签订了《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定郑洋认购恒大翡翠华庭3幢202单元，房屋总价为303904元，郑洋同意签署该认购书时向恒大黔贵公司交纳定金5万元；第二条，郑洋选择分期付款方式付款：2019年9月28日前支付首期房款51000元并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月26日前支付房款45586元，于2020年3月26日前支付房款45586元，于2020年6月26日前支付房款45586元，于2020年9月26日前支付房款116146元，如郑洋未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向恒大黔贵公司支付违约金；同日，郑洋向恒大黔贵公司作出分期付款承诺书，分期付款约定与认购协议一致。

该认购协议签订后，郑洋按照分期付款的约定向恒大黔贵公司支付了购房款共计302978元，恒大黔贵公司向郑洋出具了包含恒大黔贵公司承诺的优惠金额在内的共计303904元的收据，双方未签订商品房买卖合同。

另查明，郑洋曾收到恒大黔贵公司对外发出的写有“无理由退房”的宣传资料。

【一审法院认为】一审法院认为，郑洋、恒大黔贵公司签订的商品房认购书系当事人之间的真实意思表示，该认购书并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

对于郑洋所提解除双方签订的该认购书的诉请，因恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，应当视为恒大黔贵公司认可郑洋享有无条件解除合同的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三
十八条：“无相对人的意思表示，表示完成时生效。

法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，故郑洋对双方签订的认购书依法享有解除权，对于郑洋主张的解除郑洋、恒大黔贵公司双方签订的认购书的诉请一审法院予以支持，该认购书于2021年4月13日一审法院向恒大黔贵公司送达起诉状副本时解除。

对于恒大黔贵公司主张“无理由退房”的承诺不针对郑洋购买的商铺的辩解，因恒大黔贵公司作出“无理由退房”的公开承诺并未明确表示该承诺不针对商铺，故对恒大黔贵公司该辩解一审法院不予采信。

同样基于恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，郑洋享有无条件解除合同的权利，故对恒大黔贵公司主张适用定金罚则在合同解除后扣除郑洋定金5万元的主张一审法院不予认可。

对于郑洋主张要求恒大黔贵公司退还其已经支付的购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

”之规定，郑洋实际向恒大黔贵公司支付购房款302978元，恒大黔贵公司应当返还郑洋。

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、郑洋与遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于2019年9月26日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》于2021年4月13日解除；二、由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还郑洋购房款302978元；三、驳回郑洋的其他诉讼请求。

案件受理费2930元(已减半收取)，由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，恒大黔贵公司向本院提交载有宣传单的光盘一份，证明双方要签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》
后，才能享受无理由退房。

郑洋的质证意见为：当时宣传的时候，销售人员没有提这些问题，只讲的是无理由退房，并且其字体比较小，没有尽到告知义务。

而且我们已经付完购房款，都没有与我们签订正式的《商品房买卖合同》。

是在起诉之后，恒大黔贵公司才通知我们去签订合同。

【二审上诉人诉称】恒大黔贵公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项中退还郑洋定金50000元部分的判决，改判扣除郑洋定金50000元；2.一审、二审案件受理费由郑洋承担。

事实和理由如下：一、《商品房买卖合同》的签订属于双务行为，恒大黔贵公司已履行了通知签约的义务。

双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。

恒大黔贵公司一直按照认购书约定希望与郑洋签订《商品房买卖合同》，即使是在郑洋未依约履行《认购书》约定的情况下，恒大黔贵公司仍然希望与郑洋签订《商品房买卖合同》，给郑洋预留了合理签约时间，并向其寄送了书面《敦促签约通知书》，已经按照郑洋在认购书中预留的联系地址和联系方式，履行了合同约定的通知义务，也当庭表示可以签订本约合同，但郑洋均予以拒绝，郑洋应当承担本约合同不能签订的法律责任。

二、双方事实上仅签订了预约合同性质的认购书，并未建立商品房买卖合同关系。

预约合同是以订立本约合同为合同义务，不发生实体权利和义务；而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，其目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务，二者具有不同的订约目的和法律效力。

而本案中，双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》中，仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，故不具备商品房买卖合同的形式要件，同时双方在《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定了“在支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》”，即双方应当另行签订本约合同，故《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》属于预约合同性质。

三、郑洋不满足无理由退房条件，一审判决依据无理由退房支持郑洋的主张与事实不符。

恒大黔贵公司在销售楼盘对外发布广告宣传“无理由退房”，因双方没有签订本约合同，“无理由退房”不可能载入合同内容，“无理由退房”为要约邀请且宣传资料仅供参考，在实际操作过程中存在一定的限制条件——需满
足如下条件：客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》及付款总房款30％以后起，至办理入住手续前的任何时间。

具体到本案中，郑洋未签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》的情况下，不具备主张无理由退房的条件。

一审法院未查清事实支持郑洋的主张与事实不符。

四、因郑洋单方违约导致协议被解除，本约不能签订，应承担相应的法律后果，即扣除其定金50000元。

综上所述，郑洋作为完全民事行为能力人，作为购房这么重大的交易，郑洋理应尽到注意义务，过错在于郑洋，其无权主张无理由退房。

本约合同不能签订系郑洋原因导致，应当适用定金罚则扣除5万元定金，请求贵院依法改判，支持恒大黔贵公司的上诉请求。

综上所述，遵义恒大黔贵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
遵义恒大黔贵房地产开发有限公司、郑洋商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
贵州省遵义市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔03民终9749号当事人上诉人(原审被告)：遵义恒大黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处永生庭瑞苑永诚楼负一层2号，统一社会信用代码91520302MA6DLULBX8。

法定代表人：刘长波，总经理。

委托代理人：林美江，员工。

被上诉人(原审原告)：郑洋。

审理经过上诉人遵义恒大黔贵房地产开发有限公司(以下简称恒大黔贵公司)因与被上诉人郑洋商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2021)黔0302民初6606号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年11月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称恒大黔贵公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项中退还郑洋定金50000元部分的判决，改判扣除郑洋定金50000元；2.一审、二审案件受理费由郑洋承担。

事实和理由如下：一、《商品房买卖合同》的签订属于双务行为，恒大黔贵公司已履行了通知签约的义务。

双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。

恒大黔贵公司一直按照认购书约定希望与郑洋签订《商品房买卖合同》，即使是在郑洋未依约履行《认购书》约定的情况下，恒大黔贵公司仍然希望与郑洋签订《商品房买卖合同》，给郑洋预留了合理签约时间，并向其寄送了书面《敦促签约通知书》，已经按照郑洋在认购书中预留的联系地址和联系方式，履行了合同约定的通知义务，也当庭表示可以签订本约合同，但郑洋均予以拒绝，郑洋应当承担本约合同不能签订的法律责任。

二、双方事实上仅签订了预约合同性质的认购书，并未建立商品房买卖合同关系。

预约合同是以订立本约合同为合同义务，不发生实体权利和义务；而本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，其目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务，二者具有不同的订约目的和法律效力。

而本案中，双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》中，仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，故不具备商品房买卖合同的形式要件，同时双方在《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定了“在支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》”，即双方应当另行签订本约合同，故《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》属于预约合同性质。

三、郑洋不满足无理由退房条件，一审判决依据无
理由退房支持郑洋的主张与事实不符。

恒大黔贵公司在销售楼盘对外发布广告宣传“无理由退房”，因双方没有签订本约合同，“无理由退房”不可能载入合同内容，“无理由退房”为要约邀请且宣传资料仅供参考，在实际操作过程中存在一定的限制条件——需满足如下条件：客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》及付款总房款30％以后起，至办理入住手续前的任何时间。

具体到本案中，郑洋未签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》的情况下，不具备主张无理由退房的条件。

一审法院未查清事实支持郑洋的主张与事实不符。

四、因郑洋单方违约导致协议被解除，本约不能签订，应承担相应的法律后果，即扣除其定金50000元。

综上所述，郑洋作为完全民事行为能力人，作为购房这么重大的交易，郑洋理应尽到注意义务，过错在于郑洋，其无权主张无理由退房。

本约合同不能签订系郑洋原因导致，应当适用定金罚则扣除5万元定金，请求贵院依法改判，支持恒大黔贵公司的上诉请求。

二审被上诉人辩称郑洋辩称，恒大黔贵公司是为了拖延时间，要求恒大黔贵公司全额退还购房款，但是其一直拖延到现在，希望法院尽快判决。

原告诉称郑洋向一审法院起诉请求：1.判令解除郑洋、恒大黔贵公司双方于2019年9月26日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，2.判令恒大黔贵公司退还郑洋全部购房款303904元。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2019年9月26日郑洋、恒大黔贵公司签订了《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定郑洋认购恒大翡翠华庭3幢202单元，房屋总价为303904元，郑洋同意签署该认购书时向恒大黔贵公司交纳定金5万元；第二条，郑洋选择分期付款方式付款：2019年9月28日前支付首期房款51000元并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月26日前支付房款45586元，于2020年3月26日前支付房款45586元，于2020年6月26日前支付房款45586元，于2020年9月26日前支
付房款116146元，如郑洋未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向恒大黔贵公司支付违约金；同日，郑洋向恒大黔贵公司作出分期付款承诺书，分期付款约定与认购协议一致。

该认购协议签订后，郑洋按照分期付款的约定向恒大黔贵公司支付了购房款共计302978元，恒大黔贵公司向郑洋出具了包含恒大黔贵公司承诺的优惠金额在内的共计303904元的收据，双方未签订商品房买卖合同。

另查明，郑洋曾收到恒大黔贵公司对外发出的写有“无理由退房”的宣传资料。

一审法院认为一审法院认为，郑洋、恒大黔贵公司签订的商品房认购书系当事人之间的真实意思表示，该认购书并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

对于郑洋所提解除双方签订的该认购书的诉请，因恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，应当视为恒大黔贵公司认可郑洋享有无条件解除合同的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条：“无相对人的意思表示，表示完成时生效。

法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，故郑洋对双方签订的认购书依法享有解除权，对于郑洋主张的解除郑洋、恒大黔贵公司双方签订的认购书的诉请一审法院予以支持，该认购书于2021年4月13日一审法院向恒大黔贵公司送达起诉状副本时解除。

对于恒大黔贵公司主张“无理由退房”的承诺不针对郑洋购买的商铺的辩解，因恒大黔贵公司作出“无理由退房”的公开承诺并未明确表示该承诺不针对商铺，故对恒大黔贵公司该辩解一审法院不予采信。

同样基于恒大黔贵公司公开承诺可以无理由退房，郑洋享有无条件解除合同的权利，故对恒大黔贵公司主张适用定金罚则在合同解除后扣除郑洋定金5万元的主张一审法院不予认可。

对于郑
洋主张要求恒大黔贵公司退还其已经支付的购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

”之规定，郑洋实际向恒大黔贵公司支付购房款302978元，恒大黔贵公司应当返还郑洋。

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、郑洋与遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于2019年9月26日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》于2021年4月13日解除；二、由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还郑洋购房款302978元；三、驳回郑洋的其他诉讼请求。

案件受理费2930元(已减半收取)，由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，恒大黔贵公司向本院提交载有宣传单的光盘一份，证明双方要签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》后，才能享受无理由退房。

郑洋的质证意见为：当时宣传的时候，销售人员没有提这些问题，只讲的是无理由退房，并且其字体比较小，没有尽到告知义务。

而且我们已经付完购房款，都没有与我们签订正式的《商品房买卖合同》。

是在起诉之后，恒大黔贵公司才通知我们去签订合同。

本院查明本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为本院认为，双方当事人对一审判决解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》均未提出异议，本院予以确认。

关于恒大黔贵公司是否应退还郑洋定金50000元的问题，根据双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》的约定,郑洋应在签订合同当日向恒大黔贵公司支付定金50000元，于2019年9月28日前支付首期房款1000元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》。

而郑洋在2019年9月26日已向恒大黔贵公司支付51000元，但恒大黔贵公司并未在当日与郑洋签订《商品房买卖合同》，
且在郑洋按照认购书支付完毕全部购房款的情况下仍未按照约定与郑洋签订《商品房买卖合同》，已构成违约，郑洋有权要求解除双方签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，并由恒大黔贵公司返还其已支付的全部购房款。

虽恒大黔贵公司于2021年4月28日向郑洋出具《敦促签约通知书》，要求郑洋于2021年5月7日前签署《商品房买卖合同》，但系在双方约定时间之后，且郑洋此时已就本案提起诉讼，也不愿再与恒大黔贵公司签订《商品房买卖合同》，因郑洋对双方未能签订《商品房买卖合同》并不存在过错，恒大黔贵公司请求不予退还郑洋50000元定金于法无据，本院不予支持。

恒大黔贵公司主张郑洋需签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》后才能享受无理由退房，并出示其宣传单予以佐证。

本院认为，郑洋未能签订《商品房买卖合同》系因恒大黔贵公司未按双方认购协议约定履行义务所致，郑洋已有权解除双方签订的认购协议，虽一审法院以郑洋享有无理由退房权利判决双方签订协议有所不当，但并不影响本案的判决结果，故本院对其上诉理由不予支持。

综上所述，遵义恒大黔贵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长令狐荣强
审判员喻茜
审判员何容
二〇二一年十二月十四日。