刍议房屋异议登记中利害关系人的认定
浅析不动产登记行政案件中利害关系人的确定
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炭析不动产登记行政案件中利害关系人的确定
郑正行
摘 要
于广 学
一般 来说 ， 与不动 产登记 行为 具有 法律 上利 害关 系的公 民、 法人或者 其他 组织对 登记行 为 不服 的 ， 以作为原告起 可
订镇土转 字 （０ ６ ２ ２号 国有土 地使 用权转 让 合同 ， 定宁波 吉 ２ ０） ０ 约
系 的的 当事人 ， 也有 人主 张只要 公 民、 法人 或者其他 组织认 为登
尔法 电子仪 器仪表 有 限公 司将坐 落 于宁 波市 镇海 区河 头 乡长 胜 记 行为侵 犯 了其合 法权益 就有 资格 作为 原告起诉 。
屋所 有权证 书时 ， 告与案 外人 宁波吉尔法 电子仪器仪 表有限 公 济 。另外 ， 维 护不动 产交 易安 全 的角 度来 看 ， 原 从 不动产 随着 时间 司尚未签订 土地使用 权转让 协议 ， 原告 宁波市镇 海宏飞 电子元件 的推 移 ， 权利状 况可 因各 种 民事法律 事实 不断发 生变化 ， 其 如果 厂 与该具体 行政行 为无法律 上利 害关 系， 不具有 提起行 政诉讼 的 允许之 后 的权 利受 让者之 外的人 随意提 起诉讼 ， 要求撤销不 动产 原 告主体 资格 ， 民法 院应裁 定驳 回起诉 。另一种 观点 认为 ， 人 李 登记 行为 ， 使不 动产 买受 人权 利造成 损害 ， 将 不利于 不动产 的市
本 案 中， 原告通过 国有 土地使 用权转 让合 同受让 原归案外 人
宁波 吉尔法 电子仪 器仪表 有限 公司使用 的土地后 ， 才发现其 依法
浅议民事执行异议中利害关系人异议与案外人异议的界定
浅议民事执行异议中利害关系人异议与案外人异议的界定◆学术前沿{I}I占红金..'''''..'....''..'.'一20ll?12(下)浅议民事执行异议中利害关系人异议与案外人异议的界定黄琳摘要执行异议制度是执行救济制度中最重要的一种.我国在2007年修改民诉法时,在执行异议方面作了很大的变动,最大的亮点就是引入了程序救济,体现为当事人对执行行为的异议此外,对案外人异议的审查程序,审查期限,也作了更为详细的规定.但在实践中,区分利害关系人异议和案外人异议的问题时常困扰着异议审查人员.本丈主要从两种异议的提出主体和提起理由出发,对两种异议.进行分析,界定,并提出两种异议竞舍时的处理方法.关键词执行异议利害关系人案外人作者简介:黄琳,南昌市中级人民法院.中图分类号:D926.1文献标识码:A文章编号:1009.0592(2011)12.254.02一,我国民事执行异议制度的现状执行异议制度是执行救济制度中最重要的一种.广义的执行异议是指执行当事人或第三人在程序上或实体上的权利因执行机构的强制执行行为而受到侵害时的一种补救保护制度.从学理上分,执行异议分为两类:一是程序上的异议,指执行当事人或利害关系人认为执行行为违背执行程序的规定,而请求执行机关为,不为一定行为,或变更,撤销已为的行为.二是实体上的异议,指债务人,第三人对执行标的或债权人的请求存在着实体上的争议,因而请求对争议的实体法律关系进行审查,以排除强制执行.《民事诉讼法》修改前,我国的执行异议制度存在许多问题,其关键是对执行异议没有作出正确的定位,没有明确其到底是解决实体争议还是解决程序争议.如果将其定位为解决实体争议,就不能由执行员进行裁判,如果将其定位为解决程序争议, 其提出条件就应作根本性的改变.为此,修改后的《民事诉讼法》在第202,204条分别规定了当事人,利害关系人异议和案外人异议,建立起一个较完整的民事执行异议制度架构.但在实践中,当事入异议,由于其异议主体的特定性,容易界定,而利害关系人异议和案外人异议,则由于其主体存在一定程度上的交集,往往难以界定.二,利害关系人异议与案外人异议的主体(一)利害关系人这是一个颇具争议的概念.在执行程序上,利害关系人是指执行当事人以外,因强制执行而导致其法律上的权利,利益受到侵害的公民,法人或其他组织.利害关系人的产生,往往是权利义务关系对内对外两个层次分离的结果,即利害关系人与执行案件的一方当事人有某种权利义务关系,而这种权利义务关系又使得执行的法律效果及于利害关系人.比如,执行中拍卖标的物的竞买人,买受人,他们并非案件当事人,但执行行为却有可能直接侵害其权利,利益,因此,他们在权利,利益受到侵害时,可以作为利害关系人提出执行异议.(二)案外人案外人仅从概念上理解,是泛指当事人之外的所有其他人.但结合案外人异议人启动程序考虑,执行异议的案外人应有内在的范围界定,确切而言是指执行案件当事人以外的,对执行标的主张实体权利的人.这是广义和狭义的概念之分,本文是从狭义的概念来讨论,即民事执行中的案外人是指执行案件当事人以外254的,对执行标的主张实体权利的人.其具备两方面的特征:第一, 必须是申请执行人和被执行人以外的人,是执行依据效力所不及的第三人.如财产所有权人,对财产有管理权和处分权的人,如破产管理人,遗嘱执行人,物上承租人.第二,必须是对执行标的主张权利的人.案外人对执行行为所及的标的物,认为自己享有实体上的权利,而这个实体权利因法院的执行行为受到影响.这里的执行行为从程序角度的来说,也许并不存在正当性的问题, 即程序上是正确的,但标的权利存在争议.利害关系人与案外人之间有何关系?理论界存在多种看法.多数人认为二者是包容关系,但这其中亦有分岐.持案外人包容利害关系人观点的人认为,案外人是个大概念,泛指除当事人以外的一切人,利害关系人只是案外人中的一部分.持这一观点的人显然是从案外人的广义概念上来界定案外人范围的.笔者认为,二者之间是利害关系人包容案外人的包容关系.执行异议中的案外人是有特定范围的,他仅指对执行标的主张实体权利的人.而对执行标的主张权利,也可以说是与执行存在实体上的利害关系,所以案外人应是利害关系人的一部分,除此之外,利害关系人还有虽与执行程序无实体上利害关系,但存在程序上利害关系的人.三,利害关系人异议与案外人异议的事由利害关系人提出异议的理由,在法条上的表述是"认为执行行为违反法律规定",即利害关系人异议所针对的是违法或不当的执行行为.这种执行行为应当具备以下四个方面的特征:(1)执行行为在程序上具有违法性或不当性.违法性是指违反了强制执行法律法规的明确规定,不当性是指虽然没有违反法律法规的明确规定,但适用法律不当.(2)执行行为直接侵害了当事人或利害关系人的程序利益.直接侵害,是指执行行为直接导致或必然导致当事人或利害关系人的程序利益受到侵害.程序利益, 是指法律赋予当事人或利害关系人依法享有的程序保障权.(3) 执行行为可能侵害当事人或利害关系人的实体权益.(4)执行行为不存在民事主体之间的实体权利义务争议.案外人提出异议的理由,法条的规定是"案外人对执行标的主张所有权或者有足以阻止执行标的转让,交付的实体权利."这里案外外所主张的实体权利通常包括以下几个方面:(1)所有权. 这是我们在实践中最常见的一类,也是足以阻止标的物转让,交付的最有力的理由.(2)用益物权.依据我国现行法律规定,包制占轧会20ll?12(下)\括有:建设用地使用权,土地承包经营权,宅基地使用权,地役权, 采矿权,国有自然资源使用权等.(3)担保物权.包括抵押权,质权和留置权.(4)占有权,使用权,收益权.这是从所有权中分离出来的部分权能,由于这几项权能是可以转让的,所以占有人,使用人,收益人可能并非所有权人,但合法的占有权,使用权,收益权仍然是受保护的,因此,在一定情况下,这也可能成为足以阻止执行标的转让的实体权利.利害关系人异议的理由是针对对执行行为的,但也可能存在与执行标的相关的争议,只是这类争议应当不涉及执行标的的权利归属,而仅仅是涉及到是否应当执行该标的,应当如何执行该标的的问题.换句话说.利害关系人提出异议的理由并不是认为执行行为指向的对向有问题,有问题的是行为本身,即使执行行为本身被纠正,更正后的行为指向的还可能还是同一个对象.而案外人异议理由则是直接针对执行标的,案外人是对执行标的主张实体性权利.案外人提出异议的理由首先是认为行为指向的对象有问题,至于行为本身是否有问题,取决于指向的对象是否有误.四,利害关系人异议与案外人异议竞合时的界定由于利害关系人与案外人之间具有包容关系,所以在执行异议中,难免会出现利害关系人异议与案外人异议竞合的情况,即异议人所提异议理由既包括主张执行行为违法,也包括对执行标的主张权利.此时,如果界定异议案件的性质至关重要,因为这将直接影响异议人事后的救济方式.有观点认为,在利案关系人异议与案外人异议发生竞合时,应赋予异议人选择权,异议人可以任择其一身份提起异义,不能并用.其理由是,异议人选择任一方式都可获得充分救济,而无需就同一事实理由依不同的法律(上接第249页)◆学术前沿规定寻求重复救济.但是,法律并未明确异议人在这种情况下的选择权,而且这一问题涉及到法律的适用,如果由异议人一方来确定适用的条款,则对其他当事人是不公平的.这也可能会引起相对方就此提起新的异议,增加矛盾,浪费司法资源.亦有观点认为,发生竞合时应当由异议人根据不同的理由分别提出异议, 法院分别审查.但在实践当中,异议人的异议理由往往是执行行为和执行标的交织在一起,相互关联,很难完全分开,分别审查只能是人为地将程序复杂化.况且,分别审查也有可能会出现不同的甚至相互矛盾的审查结果,影响到法律的严肃性.另有人提出,当两种异议竞合时,法院应一律当作案外人异议来进行审查, 因为不服案外人异议可以提起案外人异议之诉,比起复议,全面审查的诉讼程序更有利于保护异议人的权益.这一观点从理论上来讲是可行的,的确,诉讼程序的审查更加全面,更有利于查清事实,但目前从实践上来说,异议人多数是抗拒案外人异议之诉, 众多的案外人想以利害关系人的身份来提出异议,鲜见利害关系人想以案外人身份来提出异议.异议人往往难以认识到诉讼程序是对他们权益的保护,反而认为诉讼是增加他们的诉累.因此,笔者认为,发生两种异议的竞合时,应当由法院依据异议的主要理由来确定异议案件的性质.法院在界定某一异议案件是利害关系人异议还是案外人异议时,所依据的应当是异议人所提异议理由中的主要理由.即,如果执行行为的争议是由标的争议而引起的,应作为是案外人异议,反过来,如果对标的的争议是由执行行为引起的,则应作为利害关系人异议.参考文献:[1】谭秋挂.民事执行原理研究.中国法制出版社.2001年版.[2】白洪江,范艳伟.案外人异议之诉与执行异议竟合.农业法制.2010(1I) 利应实施何类限制等.同时立法方还在该体制内就所有人依据的诚信原则进行明确要求进而引导相互关系的处理.由此可见以上两类原则成为法律体系构建中的基础航标,立法方则主体承担了制度化两类原则的重要工作.在适用法律层面较不当竞争法来讲,知识产权法相关规定要更为优越,两者之间呈现出特别法律与普通法律的现实关系,同时也是两类重要,新兴的法律制度,我们只有科学认识,正确处理两者的固有关系才能令我国法律体系建设更完备,更全面且人性化,发挥重要法律保护,管理与服务效能.三,不当竞争法中对知识产权的有效完善不当竞争法对于知识产权的保护发挥着重要作用,因此实践发展中我们应在合理修订商标法,专利法与着作权法等专业性知识产权法的基础上有效更新不当竞争法.尤其在我国颁布了反垄断法以后,更应从两方面入手对其展开细化修订,即由总则环节入手对不当竞争法相关调整范围进行适应性扩充,涵盖各类行为种类与主体范围,对具体行为环节应针对有关知识产权的不当竞争制度进行完善,将商业标识与商业秘密不良侵犯等混淆市场的仿冒侵权行为禁止制度作为主要完善对象.同时我们可通过重新界定经营者,囊括施加影响于他人交易市场的经营方内部人员,社会团体,事业单位于经营者范畴,并引入非盈利性质单位,例如医院,科研院所,学校,单位内部员工,新闻媒体,消费者以及其他主体等,进而合理扩充经营者范畴,令不当竞争法保护对象更为完善,内容更为充实.另外我们应合理修改不当竞争行为界定的民事责任,受害者表述,有效明确该行为受害者及主体间现实关系.另外对于不当竞争法中有关对侵犯商业标识混淆市场行为的禁止规定包含了较广泛的商业标识范畴,例如注册商标,包装,企业名称,标识认证,产地等.然而其中却体现三类明显问题,即对新型商业标识侵犯行为,例如不当使用或注册他人域名,反向假冒等行为没有明确体现并加以禁止:对一些质量或产地等商业标识的冒用与伪造等欺骗虚假交易行为应明确将其列为单独的不当竞争行为规范;对于较为重要的保护商业标识的商标仅限于对他人商标进行假冒注册的规定,却没有涵盖未经过注册的商标,这些同不当竞争法商标调整角度,出发点与取向价值具有一定矛盾性,不利于不当竞争对知识产权,公平竞争市场秩序发挥良好的保护功能,因此我们还需对该部分内容进行有效完善.四,结语为更好稳定市场经济发展秩序,构建良性竞争环境,我们只有科学明晰不当竞争法与知识产权法固有关系,内在联系,内涵特征,进而有效完善,全面更新相关标准体系,才能保护利益方合法权益,构建法制化社会,进而实现各项事业的稳步,健康,持续发展.参考文献:【1】刘蓉.武论我国反不正当竞争法对知识产权的保护与完善.政治与法律.2006(6)【2】刘注泉.传统中医药知识的知识产权法律保护制度研究.金卡工程.2009(t0). 255。
民事诉讼法上的“利害关系人”之界定
民事诉讼法上的“利害关系人”之界定因我国民事诉讼立法及其相关司法解释对利害关系人没有提出明确的界定，在具体使用中学者对利害关系人的界定比较模糊，无法准确区分利害关系人、当事人、案外人几个内涵之间的关系。
由于对利害关系人界定的不准确，实践操作也缺乏明确法律依据支持，在对利害关系人界定不明确的情况下会遇到案件审判操作障碍。
在这样的情况下，为了能够更好的保护利害关系人的合法权益，确保民事诉讼工作顺利进行，人民法院要结合民事案件的特点来对利害关系人的内涵重新作出界定。
一、利害关系人内涵法律界定利害关系人是一个法律概念，经常出现在诉讼中。
利害关系人具体是指和诉讼标存在利益关系或者和争议当事人存在身份关系的主体。
其中，诉讼标的也被称作是诉的标的或者诉的客体，是当事人双方争议和法院审判的法律关系，诉讼标的也可以是诉讼中被审理或者判断的对象。
诉讼标的内涵的界定需要和诉讼标的物进行区分，比如在一段离婚诉讼中，丈夫要求法院将房屋判给自己，在这一决定中诉讼标的是婚姻财产关系，诉讼标的物是房屋。
诉讼标的和诉讼物不一定会同时存在，但是二者的内涵界定相护区分。
从上文的概念叙述中可以发现利害关系人和诉讼标的存在基本利益关系，为此，在民事诉讼中为了确保诉讼的中立性和公平性，法律法规对利害关系人的诉讼情况也做出了更进一步的规定：利害关系人在诉讼中会提供有效的证言。
在一方当事人和其代理人有利害关系的证人出具的证词不能被作为认定事实的证据。
如果利害关系人因为诉讼进入执行程序被侵害利益，结合民事诉讼法的规定这个行为被判定为违反法律法规，可以向负责执行的人民法院提出书面提议。
二、《民事诉讼法》对利害关系人的界定在民事诉讼中，当事人的资格的生成和利害关系之间存在密切的关联。
结合《民事诉讼法》相关条文规定，民事诉讼中的利害关系人大体上可以分为三种：第一，诉讼程序中的利害关系人。
通常诉讼程序是处理一般民事案件的步骤、方法。
在通常诉讼中的当事人和诉讼案件本身存在实体利害关系。
刍议房屋异议登记中利害关系人的认定
人又愿意通过异议登记 、民事诉讼方式解决的 ， 更应 当予 以适 当鼓 励 。
三、 利害关 系人 的主要 类型
可撤 销 而丧失 物 权 的真 正 物权 人 。例 如 ， 在一 宗 不 动 产买 卖过 程 中 ， 出卖 人 甲和买受 人 乙之 间的
买卖合 同因存在欺诈而被撤销 ， 但是不动产 已经
接 申请异议登记。 目前存 有 争议 的利 害关 系人 主要有 四类 ： 一 是相邻关系人， 比如张某与邻居李某发生矛盾 ， 到 登记机构反映李某的房屋部分为违章建筑，并以
请人是否具有提起异议登记主体资格的前提条 件。“ 利害关系” 是 申请人 自身的利害关系 ， 即能 够提起异议登记的人 ， 必须是受侵害本人 ， 申请
其房屋影响 自己通风采光为由申请对其房屋进行 人 不 能 以 国家 、 他人 、 公 共 利 益 受 到 损 害为 由提 异议登记 ； 再如楼上下邻居， 楼下开饭店影响楼上 起异议登记 ， 故“ 侵犯其合法权益 ” ， 即成为界定 居民休息 ，楼上住户认为楼下房屋规划用途应为 申请人主体资格的基本原则 。 “ 利害关系” 既包括 “ 办公” ， 实际登记为“ 商用” 有误 ， 申请提出异议登 直接的， 也包括间接 的。“ 利害关系” 是一种已经 记。 二是合同上的债权债务关系人 ， 如房屋买卖合 或者必将形成的利害关 系。 判断 申请人与登记行 同 中约定 １ ５日内办理转 移登记 手续 ， 出卖人 未按 为是否 有利 害 关 系 ， 应 审查 异议 登记 申请 人 所 主 合同履行 ， 买受人能否提出异议登记。 三是租赁关
房屋异议登记不是任何人都可以提 出的， 即 使登记错误 ， 如果与原登记没有利害关系 ， 也不 能提出申请 。 实践中在房屋登记物权关系人 的认
如何正确区分执行程序中的当事人、利害关系人、案外人？
如何正确区分执行程序中的当事人、利害关系人、案外人？在执行程序中，当事人、利害关系人、案外人这三种称谓经常出现，正确区分它们具有十分重要的意义。
如果不能深刻理解三者各自的含义，就会很难理解执行异议制度及很多具体的执行条文，本文就谈谈这三类人之间的区别。
执行依据确定的权利人和义务人，在民诉法中分别叫做申请执行人和被执行人，在《强制执行法》第六稿中分别叫做执行债权人和执行债务人。
不管是申请执行人和被执行人，还是执行债权人和执行债务人，他们都合称为执行程序中的当事人。
执行当事人的范围，可根据执行依据直接作出判断，而且在执行立案时就已经确定下来了，所以在理解和适用上一般不会产生什么困难。
需要注意的是，这里的“当事人”，即包括立案时确定的申请人和被执行人，也包括在执行过程中被人民法院依法变更、追加为申请人、被执行人的公民、法人或其他组织。
换言之，原来不是执行当事人的民事主体，在执行程序中被法院依法变更或追加为申请人、被执行人后，则就成为了执行案件中的当事人。
但是，需要注意的是，一旦被追加成为执行当事人后，就不能再以利害关系人、案外人的身份享有提出某些异议的权利。
在执行当事人之外，与执行结果存在法律上直接利害关系之人称为“利害关系人”，为保护这类人的利益，法律赋予了他们一定的救济权利。
注意，这里是法律上的利害关系，不是事实上的利害关系，前者可提异议救济，后者则不行。
所谓“法律上直接利害关系”，界定时应纯粹结合具体案件涉及的单个法律关系进行判断，不宜脱离案件事实和个案法律关系随意扩大解释。
如果执行行为虽然事实上损害了某种利益，但如果这种损害结果与执行行为并没有法律上的直接因果关系，则不宜将这种情况下的利益受损者认定为法律上的利害关系人。
比如，法院在执行程序中，冻结了被执行人A公司的帐户100万元，直接导致该公司员工工资不能正常发放。
此时，A公司的员工，与本案虽然存在事实上的利害关系，但并不存在法律上直接的利害关系。
公示催告中利害关系人指哪些人
公⽰催告中利害关系⼈指哪些⼈如果⾃⼰票据丢失的，是需要向⼈民法院申请公⽰催告的，在公⽰催告期间，如果有利害关系⼈申报权利的，⼈民法院应当进⾏审查。
那么，公⽰催告中利害关系⼈指哪些⼈呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
公⽰催告中利害关系⼈指哪些⼈指的是对票据有权利的⼈，即合法背书转让汇票的的最后持票⼈等公⽰催告是指⼈民法院根据当事⼈的申请，以公⽰的⽅法催告不明的利害关系⼈，对依据有关规定可以背书转让的票据被盗、遗失或者灭失或者有法律规定的其他情形，催促利害关系⼈在规定的期限内申报权利，逾期⽆⼈来申报权利，则依法判决宣告票据⽆效，申请⼈的权利因此⽽得到确认的诉讼程序。
由于票据在背书上可能有多个转让⼈和受让⼈，当票据被盗、遗失或者灭失后，谁是真正的权利⼈很难确认。
票据是见票即付的有价证券，银⾏和其他⽀付⼈不能因为有⼈申请停付挂失就拒绝向持票⼈⽀付。
盗窃⼈、拾得⼈因此会成为提取票款的权利⼈，⽽真正的权利⼈反⽽会丧失其权利，这就需要有个合法的程序使遗失的票据停⽌⽀付，公⽰催告程序正是因此⽽设计。
⽬的是确定该票据上所记载权利的归属问题。
⼈民法院受理公⽰催告申请后，同时应通知⽀付⼈停⽌⽀付直⾄公⽰催告程序终结。
⽀付⼈拒不停⽌⽀付的，在判决除权后，⽀付⼈仍应承担⽀付义务，在公⽰催告程序期间，该票据被转让的，转让⾏为⽆效。
法院决定受理公⽰催告程序的应当在三⽇内发出公告，催促利害关系⼈申报权利，公告时间不得少于60天。
利害关系⼈在公⽰催告期间可以向⼈民法院提出对该票据享有权利，申报权利的程序是：1.利害关系⼈应当在公⽰催告程序期间或在申报期间届满，判决作出前向⼈民法院提出。
2.利害关系⼈在向法院主张权利时应向法院出⽰票据，法院即时通知公⽰催告申请⼈在指定期间查看该票据，如公⽰催告的票据与利害关系⼈出⽰的票据不⼀致，应当驳回利害关系⼈的申请。
如利害关系⼈未在判决前申报权利的，可以在判决公告之⽇起⼀年内，向作出判决的⼈民法院起诉，⼈民法院按票据纠纷适⽤普通程序审理确权。
住改商中“利害关系人”之界定
住改商中“利害关系人”之界定刘阅春【摘要】摘要：住改商是将住宅改为经营性用房的行为，本质上是对业主的专有权的使用，基于建筑物区分所有权的特点，专有权的行使必须以不违反共同利益为原则。
在建筑区划内，共同利益既包括相邻权益，也包括共有部分行使的权益。
结合建筑区划内所有人与利用人常常分离的现象，应对《物权法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条中的“有利害关系的业主”采扩大解释，将之适用于在建筑区划内的“物业使用人”。
同时，对利害关系人界定的程序规则，也不宜采纳一致决原则，应当以多数决原则和赋予紧邻业主一票否决权为宜。
【期刊名称】湖北社会科学【年(卷),期】2013(000)008【总页数】4【关键词】建筑物区分所有权；利害关系人；住宅商用；界定住宅商用是指将住宅改变为经营性用房的行为。
我国法律并没有禁止住宅商用，在《物权法》中还设置了住宅商用的条件，按照《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”值得注意的是，《物权法》虽然对住改商设置了“利害关系人同意”的条件，但是却未明确规定“利害关系人”的范围。
为更好地适用法律，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第11条明确规定了利害关系人的范围为“本栋建筑物的其他业主”，而建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
与《物权法》相比，《建筑物区分所有权解释》第11条核心问题指向的是利害关系人的范围，即本栋业主和能够证明有利害关系的业主，此处利害关系人范围界定的法理基础是什么？业主的范围是否能够涵盖所有受到影响的状况，包不包括物业使用人？利害关系人界定的程序是一致决还是多数决？这些都是亟待明确的问题。
异议登记利害关系人认定
异议登记利害关系人认定
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力，《物权法》第19条第2款明确规定，只有利害关系人才能申请异议登记。
利害关系人的认定显得事关异议登记的成效性。
利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记薄记载的权利归属有异议（比如认为自己是真正权利人，记载不对），或者对记载的权利内容有异议（如权利内容与实际状况不符，墙是借邻居的，登记为自有墙），可能损害自己的利益，这些都是利害关系人。
但仅限于对权利归属和内容利害关系人可以提出异议，而对自然这状况存在异议不得提出异议登记（房屋结构等）。
三、关于利害关系人广义推定（建意）。
在登记实践中，对《物权法》第十九条第二款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。
换言之，这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿的权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权
利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。
后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人。
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定
最高院公报案例住宅改变为经营性用房如何认定利害关系业主如何认定？编者按]物权法2007年10月1日起正式实施，至今将近8年。
在此期间，最高法院也出台了建筑物区分所有权纠纷相关司法解释规定。
但是，法律执行过程中仍然遇到不少尴尬。
目前居民楼内层出不穷的各种公司、培训机构、私房菜、小饭店，就是对物权法的挑战。
武汉市中级人民法院作为本案二审法院，审判思路清晰，说理充分，依法改判。
该案被最高法院作为2014年公报案例予以发布，值得学习、研究!张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案案例来源：最高法院2014年公报第11期[裁判摘要]在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
[案件概览]张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案原告：张一，男，31岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：郑中伟，男，37岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路。
原告张一因与被告郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。
2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。
《民法典》项下，对房屋异议登记的理解
《民法典》项下，对房屋异议登记的理解展开全文作者：天津泽惠律师事务所【引言】在商品房交易中，常会听到一个词“异议登记”，其属于不动产登记的一种，那究竟什么是异议登记呢？【基本概念】异议登记就是对已不动产登记簿上记载的事项有异议而进行的登记，其目的在于对阻碍不动产登记簿记载的权利人处分不动产。
这里面涉及几个元素：一是申请条件，即只有权利人、利害关系人申请变更登记，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，此时方可申请异议登记。
如果不动产登记簿记载的权利人同意的，直接办理更正登记即可，无需进行异议登记。
用一句话说概况就是，异议登记是在更正登记不能获得同意后的补救措施。
二是申请主体，异议登记的申请人只能是利害关系人或权利人，就是与不动产具有某种特定关系的人，比如房屋继承中被非法剥夺继承权人，如果不是利害关系人或权利人，即使登记簿记载有误也无权申请。
三是异议登记是有一定保护期的。
在办理异议登记后，申请人必须在15日向法院提起诉讼，超过15日未起诉的，异议登记将失效。
由此可知，异议登记只是一种临时性的保护，必须在办理后15日内提起诉讼。
四是异议登记并不能随意提出，申请人需要对自己提出异议的行为承担责任。
如果因为不当异议给权利人造成损害的，权利人是有权要求申请人损害赔偿的。
一般情况下，申请人提出异议登记，均是对不动产的权属产生争议。
因此，在异议登记后，申请人需要启动“确权之诉”，由法院最终对于不动产的权属做出裁决。
这也是要在15日内提起诉讼的原因所在。
举例说明：夏某与李某商量共同出资购置幸福小区7号楼6门201号房屋，但不动产登记簿上最终只记载了夏某为所有权人，李某认为自己应为房屋共有人，于是向登记机关申请更正登记。
夏某不同意，此时李某可以申请办理异议登记。
【法律依据】《民法典》第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
浅谈《不动产登记暂行条例》中利害关系人查询不动产信息
浅谈《不动产登记暂行条例》中利害关系人查询不动产信息摘要：利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。
《不动产登记暂行条例》的实施，为房地产统一登记管理提供了更加明确的法律依据、法律保障。
从法律层面揭示了房地产产权交易、登记、转移、变更到登记簿保管存在的必然性，即法定性、唯一性、适时性、凭证性、交易安全性。
关键词：登记资料；权利人；利害关系人伴随着时代的发展，房产已是中国百姓家庭的极为重要的财富，没有哪项资产像房屋一样对人们的生活如此重要。
当今房地产市场空前活跃，房产档案的利用越来越频繁。
如何辨析利害关系人查询房产档案，一直是房产登记机构的难题。
一、“利害关系人”的法律界定从各部法律条文中不难发现，利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。
如《民法通则》第19条、第 22、第 23、第 24 条；《民事诉讼法》第 119 条；《行政诉讼法》第 27 条等等，这些法律条文对利害关系人或利害关系的概念都没有一个明确的定义表述。
在不同的部门法律中利害关系人的诠释的范围也不尽相同。
如在民事法律关系中，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，及其他亲属、朋友或居委会、村委会。
而行政诉讼法律关系中的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，并且其合法权益与行政行为之间必须存在有因果关系。
2007 年颁布的《物权法》在“不动产物权登记”一节中第 18 条的阐述：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料、登记机构应当提供。
”第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记……不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记……。
”《物权法》同样没有对利害关系人的概念和范围进行界定。
2014 年 11 月国务院公布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第四章节“登记信息共享与保护”中的第 27 条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
对我国不动产登记查询制度中“利害关系人”界定的探讨
对我国不动产登记查询制度中“利害关系人”界定的探讨作者：赵萌萌肖炜基马超崔康来源：《法制博览》2018年第07期摘要：由于立法的不完善和实务中的需要，对于不动产查询主体“利害关系人”的界定十分必要。
通过分析“利害关系人”在法律体系中的内涵，认为“利害关系人”应当包括未登记共有人、不动产占有人、相邻关系人；婚姻关系人、申请婚姻无效人；遗赠扶养协议约定的扶养人、遗产酌分请求权人；债权人、租赁关系人；除了以上间接利害关系人外，还有三类直接利害关系人。
同时，“利害关系人”主体能够查询的资料权限与其他查询主体也不尽相同。
关键词：不动产登记查询；利害关系人中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）20-0077-02作者简介：赵萌萌（1997-），女，汉族，江苏泰州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；肖炜基（1996-），男，汉族，广东广州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；马超（1996-），男，汉族，安徽马鞍山人，西南政法大学，本科，研究方向：法学；崔康（1997-），男，汉族，山东德州人，西南政法大学，本科，研究方向：法学。
2018年1月26日，《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）公布，对不动产登记资料的查询制度做出了细化规定，不动产查询制度再次受到关注。
然而，虽然《暂行办法》对此前立法中模糊的“利害关系人”做出了相关规定，但是其规定尚不完全。
在实务中，随着人们对不动产权利保护意识增强，不动产登记资料查询工作量不断增多，以“利害关系人”为理由要求查询不动产信息的情形越来越普遍，以当前规定来看，对“利害关系人”的认定困难和混乱还是不能避免。
因此，本文对“利害关系人”内涵的探讨确有其必要。
一、关于“利害关系人”的立法现状从我国现行有关立法来看，《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人”是为可以申请查询、复制登记资料的主体，登记机构应当提供登记资料。
不动产异议登记中利害关系人的范围
不动产异议登记中利害关系人的范围不动产异议登记，这个听起来就像是个大难题的事情，实则跟我们日常生活关系密切。
大家可能会想，什么叫异议登记？简单说，就是在不动产的权属上，有人提出不同的看法，想要争个明白。
这就好比你跟朋友一起抢最后一块蛋糕，突然有个人冒出来说：“不行，这块蛋糕是我的！”这时候，大家就得好好讨论一番，明确一下谁才是“蛋糕”的真正主人。
提起异议登记，谁又是“利害关系人”呢？听着挺专业，其实就是那些和这块“蛋糕”有直接关系的人。
想象一下，你有一块地，可能你自己是主人，但你的邻居、承租户，甚至是那些潜在买家，都是在这个“蛋糕”圈子里的人。
每个人都可能对这块地有自己的看法，甚至是不满，这就好比邻居总是说你种的花影响了他的阳光，那可真是闹心了。
咱们来说说原产权人。
哎，这就像是你家里的主人，没他点头，谁敢随便动手？原产权人是最有发言权的，毕竟大家都是为了维护自己的权益嘛。
他如果觉得有人来搅局，当然得上前捍卫自己的“蛋糕”。
不过，有时候这原产权人也会出现一些意外情况，比如转手卖了这块地，没告诉别人。
这时候，新买家就成了新的利害关系人，结果又得闹腾一番，真是让人哭笑不得。
再来说说邻居。
这些人就像你身边的“吃瓜群众”，他们也有自己的利益。
就拿我家楼下的阿姨来说，听说我打算改造花园，她立马跑来跟我说：“小伙子，这可得注意哦，我可不想一大早被你那吵闹的锯子叫醒！”哈哈，邻居的意见可不能小看，他们可是生活中不可或缺的一部分。
每个人的生活都互相影响，真是一荣俱荣，一损俱损。
接下来是承租户。
别小看他们，这些人也有自己的话语权。
就像我朋友租的那间小店，老板改建后没跟他打招呼，结果他一开门就被惊呆了，心想：“我这店还能正常营业吗？”所以，承租户的权益也是必须考虑的，毕竟他们也在这个地方生活、工作，怎么能让他们“被动接受”呢？再往下，潜在买家也是个不容忽视的群体。
你想想，一个人看中了一块地，结果发现有人在上面登记了异议，这时候他心里得多气，简直是心血来潮的感觉。
利害关系人原告主体资格的认定
第1篇引言利害关系人，是指在法律规定的范围内，与某项法律事实或者法律关系有直接或者间接利益关系的人。
在我国法律体系中，利害关系人的法律规定散见于各个法律、法规和司法解释中。
本文将从以下几个方面对利害关系人法律规定进行详细阐述。
一、利害关系人的概念与特征1. 概念利害关系人，是指与某项法律事实或者法律关系有直接或者间接利益关系的人。
这里的法律事实，包括法律行为、法律事件等；法律关系，则是指法律主体之间基于法律事实而形成的权利义务关系。
2. 特征（1）与法律事实或者法律关系有直接或者间接的利益关系；（2）具有法律地位，可以成为法律主体；（3）受到法律的保护，享有法律规定的权利，承担法律规定的义务。
二、利害关系人法律规定的依据1. 宪法宪法是我国法律体系的核心，其中规定了公民的基本权利和义务，以及国家机构的组织与职权。
宪法对利害关系人的法律规定起到了基础性作用。
2. 法律法律是国家权力机关制定的规范性文件，具有普遍约束力。
法律对利害关系人的法律规定，主要涉及以下几个方面：（1）民事法律关系中的利害关系人；（2）行政法律关系中的利害关系人；（3）刑事法律关系中的利害关系人。
3. 行政法规行政法规是国务院及其部门制定的规范性文件，具有普遍约束力。
行政法规对利害关系人的法律规定，主要涉及以下几个方面：（1）行政程序中的利害关系人；（2）行政处罚中的利害关系人；（3）行政许可中的利害关系人。
4. 司法解释司法解释是最高人民法院、最高人民检察院对法律、法规的具体适用问题所作的解释。
司法解释对利害关系人的法律规定，具有指导性和补充性作用。
三、利害关系人法律规定的具体内容1. 民事法律关系中的利害关系人（1）合同法律关系中的利害关系人合同法律关系中的利害关系人主要包括合同当事人、合同债权人、合同债务人等。
合同当事人是指签订合同的双方，合同债权人是指享有合同权利的人，合同债务人是指承担合同义务的人。
（2）物权法律关系中的利害关系人物权法律关系中的利害关系人主要包括物权人、义务人、第三人等。
论我国不动产异议登记制度（2）
论我国不动产异议登记制度（2）论我国不动产异议登记制度第一，异议登记提起的实质要件是不动产登记簿记载的事项错误，即登记权利和事实权利不一致。
此处登记错误的范围应仅限于权利错误，不动产的面积、形状等事实状况的登记错误不包括在内。
还需要说明的是，所谓登记记载错误强调的是异议登记申请人的主观认识，这一主观认识可能与实际状况不符，法律也不要求申请人的认识一定是正确的。
第二，异议登记提起的程序要件是申请人向不动产登记机构提出申请。
异议登记的申请人是利害关系人。
所谓利害关系人，是指除权利人外因登记错误而受到损害的人。
笔者认为《物权法》第１９条第２款所说的利害关系人应该解释为包括真正权利人。
第三，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人要求赔偿。
也就是说异议登记通常伴有一定风险，异议登记申请人理应承担此种风险，否则会造成异议登记申请人滥用权利，恶意利用异议登记制度来损害权利人的权益。
五、我国《物权法》上异议登记制度的不足及其完善（一）我国异议登记制度的不足之处我国的异议登记制度总体来说是不错的，但也存在不足之处，第一，缺乏异议登记的具体程序性规定，从而导致异议登记制度至今不具备可操作性；第二，对异议登记的效力缺乏明确规定，从而导致理论界和实务界对异议登记的效力内容理解不一，导致法律适用的不统一，极易产生不公正的结果。
第三，只规定了依申请的异议登记，而没有规定依职权的异议登记。
实际上，依职权的异议登记确有规定的必要。
登记机关为了纠正登记错误，有权办理异议登记。
因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，由登记机关承担赔偿责任。
（二）完善我国异议登记制度的思考首先，尽快制定《不动产登记法》，统一规定异议登记的程序及具体情形，明确不同情形下异议登记的具体条件，使该制度尽快在现实生活中发挥作用。
其次，在《不动产登记法》中明确规定异议登记的效力。
笔者以为立法应肯定异议登记的基础效力在于阻断登记的公信力，其实现方式宜采用事前防止式并加以适当改进，如可以允许登记权利人在异议登记存续期间从事物权处分行为，但要同时规定登记机关在异议登记存续期间中止办理相关物权变动登记。
利害关系人法律规定(3篇)
第1篇引言利害关系人，是指在法律规定的范围内，与某项法律事实或者法律关系有直接或者间接利益关系的人。
在我国法律体系中，利害关系人的法律规定散见于各个法律、法规和司法解释中。
本文将从以下几个方面对利害关系人法律规定进行详细阐述。
一、利害关系人的概念与特征1. 概念利害关系人，是指与某项法律事实或者法律关系有直接或者间接利益关系的人。
这里的法律事实，包括法律行为、法律事件等；法律关系，则是指法律主体之间基于法律事实而形成的权利义务关系。
2. 特征（1）与法律事实或者法律关系有直接或者间接的利益关系；（2）具有法律地位，可以成为法律主体；（3）受到法律的保护，享有法律规定的权利，承担法律规定的义务。
二、利害关系人法律规定的依据1. 宪法宪法是我国法律体系的核心，其中规定了公民的基本权利和义务，以及国家机构的组织与职权。
宪法对利害关系人的法律规定起到了基础性作用。
2. 法律法律是国家权力机关制定的规范性文件，具有普遍约束力。
法律对利害关系人的法律规定，主要涉及以下几个方面：（1）民事法律关系中的利害关系人；（2）行政法律关系中的利害关系人；（3）刑事法律关系中的利害关系人。
3. 行政法规行政法规是国务院及其部门制定的规范性文件，具有普遍约束力。
行政法规对利害关系人的法律规定，主要涉及以下几个方面：（1）行政程序中的利害关系人；（2）行政处罚中的利害关系人；（3）行政许可中的利害关系人。
4. 司法解释司法解释是最高人民法院、最高人民检察院对法律、法规的具体适用问题所作的解释。
司法解释对利害关系人的法律规定，具有指导性和补充性作用。
三、利害关系人法律规定的具体内容1. 民事法律关系中的利害关系人（1）合同法律关系中的利害关系人合同法律关系中的利害关系人主要包括合同当事人、合同债权人、合同债务人等。
合同当事人是指签订合同的双方，合同债权人是指享有合同权利的人，合同债务人是指承担合同义务的人。
（2）物权法律关系中的利害关系人物权法律关系中的利害关系人主要包括物权人、义务人、第三人等。
论执行异议之诉中的_利害关系人_
论执行异议之诉中的“利害关系人”*韩 波［摘要］利害关系人与案外人的准确界定是适用执行异议与执行异议之诉制度的基本前提。
利害关系人与案外人不是并列关系、交叉关系，而是包容关系。
利害关系人对案外人的包容是现实的选择。
案外人就是实体性利害关系人。
实体性利害关系人作原告的执行异议之诉与实体性利害关系人作被告的执行异议之诉都有合理性，但是，实体性利害关系人作被告的执行异议之诉的实效性值得考量。
［关键词］执行异议之诉利害关系人案外人［作者］韩波（１９７３—），男，内蒙古临河人，中国政法大学民商经济法学院民事诉讼法研究所副教授，硕士生导师。
研究方向为民事诉讼理论与司法理论。
2007年10月28日，全国人大常委会通过《中华人民共和国民事诉讼法》修正案。
新《民事诉讼法》第202条、第204条对执行救济制度做了全新的规定，为克服“执行难、执行乱、执行慢”的司法痼疾奠定坚实的法律规范基础。
在新法运行过程中，关于当事人执行异议与执行异议之诉的法律规范，在规范内涵、主体界定、程序运作、法律后果等诸多方面存在一定争议。
对我国而言，执行异议之诉制度，是全新的诉讼制度。
学界对这项全新的诉讼制度给与了充分的关注。
在众多研究成果中，对于作为法律概念的利害关系人的界定尚待廓清。
如实例1所示，概念混沌给诉讼实践带来不小的困扰：［实例１］甲与乙的索要货款纠纷经过两级法院审理，终审判决判定甲胜诉。
甲胜诉之后，乙不履行判决，甲于是申请强制执行。
执行法院经调查发现乙只有一套住房。
这套住房是和其妻丙共有的。
执行法院将这套住房作为可供执行的财产并查封这套住房。
乙仍拒绝履行。
执行法院发出拍卖这套住房的公告，丙向执行法院提出执行异议。
在此案中，丙是利害关系人还是案外人呢？如果丙是案外人，她可以就其受到损害的实体权利（共有权）提起执行异议，在执行异议被法院裁定驳回后，她仍可以将甲作为被告提起执行异议之诉。
如果丙是利害关系人，她仅可以就执行行为的违法之处提起执行异议。
小议不动产登记查询中的利害关系人
小议不动产登记查询中的利害关系人欧小鸥;黄峥嵘;石承胜【期刊名称】《国土资源导刊》【年(卷),期】2015(012)004【摘要】本文结合工作实践，就不动产登记中的利害关系人查询权利，国土资源部门如何处理利害关系人的查询申请，理论上如何界定、实务中如何认定不动产登记利害关系人，不动产登记原始档案资料中可以查询复制的内容等，提出见解和建议。
%Combining with the working practice, the thesis put forward opinions and suggestions for the problem of query rights of interested parties in real estate registration, how to deal with the query application of interested parties for the land and resources department, and how to define the real estate registration interested parties theoretically and identify them in the practice. Furthermore, it discusses the content that can be queried and duplicated in real property registration original ifles.【总页数】3页(P5-7)【作者】欧小鸥;黄峥嵘;石承胜【作者单位】怀化市国土资源局，湖南怀化 418000;怀化市国土资源局，湖南怀化 418000;怀化市国土资源局，湖南怀化 418000【正文语种】中文【中图分类】F290【相关文献】1.释析利害关系人查询房屋权属登记信息 [J], 田媛2.如何理解《不动产登记暂行条例》中利害关系人查询不动产信息——以城市房产档案为例 [J], 王红红3.利用不动产登记资料的利害关系人 [J], 黄欢4.规范查询保障权益便民利民——部政策法规司负责人解读《不动产登记资料查询暂行办法》 [J], 国土资源部政策法规司5.潜在的利害关系人也可以查询登记资料 [J], 刘守君因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
不动产从业人员到底应该怎样认识利害关系人？
不动产从业人员到底应该怎样认识利害关系人？关于利害关系人的定义、范围以及在实务中适用，一直以来都是不动产登记和档案利用实务工作中的难点。
根据不动产法律体系的规定，利害关系人有权申请某些类型的登记，如更正登记或者异议登记和合法利用不动产登记资料，如查询特定的登记簿信息。
准确和登记、档案利用统一认识利害关系人，是不动产从业人员不可回避的问题。
目前对于利害关系人的认识，主要有以下两种观点。
1第一种观点认为：法律上对于不动产利害关系人并没有明文规定，学理上一般认为不动产登记中的利害关系人是指与不动产权利人存在民事上的权利义务关系、且能证明不动产登记簿登记的权属状况会影响其合法权益的各类主体，主要包括房屋买受人、原权利人、婚姻关系人、继承人、诉讼或仲裁案件当事人及其委托的律师等等。
具体包括以下几种情形：一是对登记簿所记载权利归属状况有异议，且能证明自己才是真正的权利人。
如未经权利同意，第三人擅自处分不动产的；二是对登记簿所记载自然状况有异议，且能证明损害自己利益的人。
例如登记的不动产坐落重叠影响办理工商登记等；三是提供审判机关、仲裁机构受理该不动产物权纠纷案件证明的诉讼、仲裁案件的当事人；四是因不动产权利人去世发生继承关系的人；五是与不动产权利人存续婚姻关系的人；六是不动产交易当事人；七是不动产相邻关系人；八是不动产物权变动合同不成立、被撤销或被确认无效的原不动产权利人；九是不动产权利人的债权人。
2第二种观点认为：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条第四款规定因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
《不动产登记资料查询暂行办法》第三章权利人查询第十七条第一款规定继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。
该章第十八条第一款规定清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。
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刍议房屋异议登记中利害关系人的认定
作者：裴彤林
来源：《中国房地产》2013年第03期
一、实践中的争议
房屋异议登记不是任何人都可以提出的，即使登记错误，如果与原登记没有利害关系，也不能提出申请。
实践中在房屋登记物权关系人的认定上争议不大。
例如：继承人之一伪造继承权公证书骗取产权登记，其他继承人认为自己也是房屋的共有权人，对登记的所有权人提出异议；法律文书确定的所有权人对登记错误的所有权人提出异议；自建房相关建房手续的批建人对登记错误的所有权人提出异议，关于这些在不动产登记中对物权登记存在异议的物权关系人均可直接申请异议登记。
目前存有争议的利害关系人主要有四类：一是相邻关系人，比如张某与邻居李某发生矛盾，到登记机构反映李某的房屋部分为违章建筑，并以其房屋影响自己通风采光为由申请对其房屋进行异议登记；再如楼上下邻居，楼下开饭店影响楼上居民休息，楼上住户认为楼下房屋规划用途应为“办公”，实际登记为“商用”有误，申请提出异议登记。
二是合同上的债权债务关系人，如房屋买卖合同中约定15日内办理转移登记手续，出卖人未按合同履行，买受人能否提出异议登记。
三是租赁关系中承租人，如出租人准备将其房屋卖给其他人时，承租人主张其优先购买权，那么承租人能否在请求法院确认买卖合同无效的同时提出异议登记。
四是多个买受人之一取得了房屋登记，其他买受人认为登记的买卖双方存在恶意串通，在请求法院确认买卖无效的同时提出异议登记。
二、利害关系人的认定原则
申请异议登记的利害关系人实际上就是对原房屋登记有利害关系的人，原房屋登记有可能侵犯其合法权益的人，目前法律没有直接规定，笔者建议可以参照行政诉讼中原告主体资格的认定方式。
《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，可以向人民法院提起诉讼。
”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（下称《解释》）第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。
即申请人与登记行为是否具有“法律上的利害关系”，是判断申请人是否具有提起异议登记主体资格的前提条件。
“利害关系”是申请人自身的利害关系，即能够提起异议登记的人，必须是受侵害本人，申请人不能以国家、他人、公共利益受到损害为由提起异议登记，故“侵犯其合法权益”，即成为界定申请人主体资格的基本原则。
“利害关系”既包括直接的，也包括间接的。
“利害关系”是一种已经或者必将形成的利害关系。
判断申请人与登记行为是否有利害关系，应审查异议登记申请人所主张的权利义务受到侵犯或影响的状态是否已经成为事实或必然发生。
登记机构对异议登记的审查是形式审查，没有过多的审查职责，异议登记不当承担责任的主体是异议登记的申请人，这些理论界和司法实践基本上没有争议。
法律的规定不完善，另一个角度也有利于登记机构发挥主观能动性。
因此，对于异议登记的利害关系人的审查，笔者认为总体上应当从宽。
对于一些登记可能存有瑕疵而当事人又愿意通过异议登记、民事诉讼方式解决的，更应当予以适当鼓励。
三、利害关系人的主要类型
综上分析，并结合工作实际，笔者认为，具有提起异议登记资格的利害关系人可以概括为以下几种：
第一，应当被登记却没有被登记的真正物权人。
例如，一对夫妻共同拥有一宗不动产，却被丈夫擅自登记为自己个人所有，如果丈夫意图转让该财产时，妻子就有权提出异议登记。
第二，因登记的内容错误扩大而受到损害的物权人。
例如，甲有一宗不动产，在不动产上设定抵押权给乙，担保债权10万元，却被错误登记为20万元，甲作为所有权人就有权对该抵押权之登记提出异议登记。
再如，张某的房屋规划批准为长7米，宽5米，建筑面积为35平方米，实际建造为长10米，宽7米，建筑面积为70平方米，后邻认为其房屋违章请求规划部门拆除，规划部门以房屋登记机构已经全部登记为由拒绝拆除，后邻以该建筑属于违章建筑且影响到其生活为由提出异议登记，应当属于利害关系人。
如果后邻不是认为自己受到损害，而是以自己的违章部分没有得到登记、登记机构不公平为由提出异议登记，则不能认为其属于利害关系人。
第三，因登记的内容错误限缩而受到损害的物权人。
以上例子中，如果乙在甲的不动产上享有的抵押担保债权为20万元，却被错误登记为10万元，乙作为抵押权人也有权对抵押权之登记提起异议登记。
第四，因物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销而丧失物权的真正物权人。
例如，在一宗不动产买卖过程中，出卖人甲和买受人乙之间的买卖合同因存在欺诈而被撤销，但是不动产已经过户给乙，出卖人甲在提出更正登记前可以提出异议登记。
第五，认为物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销的其他房屋争议债权人。
例如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，乙又将房屋出售转移给丙，甲认为乙与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。
又如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，又将房屋出售转移给丙，并与丙办理了转移登记手续，乙认为甲与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。
第六，物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人。
例如，甲乙夫妻有一宗不动产，价值30万元。
后来协议离婚，甲将其全部财产无偿转让给乙所有并办理了登记。
而离婚
之前甲欠丙50万元的债务。
这种情况下，债权人丙可以基于债的保全制度而对乙的所有权登记提出异议登记。
第七，依照法律规定可以提出异议登记的其他人。
至于认为登记权利人未履行合同义务导致物权未发生变动的债权人，由于仅具有债权上的利害关系，申请人主张的权利不可能因为登记行为而受到侵害，因而不能成为申请异议登记的利害关系人。
如房屋买卖合同中的购买方不能因为对方未履行转移登记义务而提起异议登记。
李求军/责任编辑。