《资产评估》第一至十章复习笔记提纲的各章计算式

历年考试情况：
（2）1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料：
(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；
(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
(5)经检测该设备尚可使用8年。

要求：
(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；
(3)计算该设备的功能性贬值额；
(4)计算该设备的经济性贬值额；
(5)计算该设备的评估值。

(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分）
【答】
(1)计算该设备的重置成本：
重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787(万元)
(2)计算该设备的加权投资年限：
加权投资年限＝[120×(108%÷（102％）×4＋15×（108％÷103％×2）)]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）
成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%
(3)计算该设备的功能性贬值额
功能性贬值额=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（万元）
(4)计算该设备的经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（8％÷1）^0.7]×100％＝14.46％
经济性贬值额=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（万元）
(5)计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98 = 76.82（万元）
2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。

经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

（2005试题）【答】
（1）重置成本=100×（1+10%）5+20=181.051（万元）
（2）加权投资年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=5/（7.56+5）=39.8%
功能性贬值额=0.2×12×（1-33%）×（P/A,10%,5）=6.096(万元)
（3）评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）
3．某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。

评估基准日为2000年12月20日。

经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装
费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。

该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。

与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。

所得税税率为33%，折现率为12%。

要求：
（1）计算该设备的重置成本。

（2）计算该设备的实体性贬值额。

（3）计算该设备的功能性贬值额。

（4）计算该设备的评估价值。

（2003试题）
【答】
（1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
(2)实体性贬值:
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年
实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%
实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
(3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]×年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%] =2.68×2.40=6.44万元
(4)设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元
4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。

2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。

(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。

要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

(2)计算被估设备的评估值。

（2002年试题）
【答】
(1)按物价指数法计算重置成本
重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
(2)按年限法计算实体性贬值率
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×60%）/（3×60%+5）=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
(3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值
功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(万元)
注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908
3.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15
(4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)
5．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。

调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。

要求：
（1）计算该设备的重置成本。

（2）计算该设备的已使用年限。

（3）计算该设备的贬值额
（4）估算该设备的价值(2001试题)
【答】
（1）该设备重置成本为：
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元）
（2）该设备的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年）
（3）该设备的实体性贬值额=818.97×（5.78/（5.78+5））=439.13（万元）
该设备的功能性贬值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）
（4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）
注：从上可以看出，几乎每年必有一道计算题，因为机器设备评估采用成本法是最典型的，在实务中也是最常用的。

（3） [例题分析]
（2003试题）某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。

评估基准日为2000年12月20日。

经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。

该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。

与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。

所得税税率为33%，折现率为12%。

要求：
（1）计算该设备的重置成本。

（2）计算该设备的实体性贬值额。

（3）计算该设备的功能性贬值额。

（4）计算该设备的评估价值。

【答】
（1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
(2)实体性贬值:
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年
实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%
实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
(3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]×年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%] =2.68×2.40=6.44万元
(4)设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元
(4）
1．根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国企业改革的实践，土地权属处置方式主要有哪几种？（2009.7）
2.应用市场法评估建筑物价格时，所选择的交易实例应满足哪些基本要求？（2008.7）
3．土地用途和容积率如何影响地价?（2006）
解答：
（1）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加。

对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用收益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

（2）土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。

一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地地价要高于农业用地的地价。

4．应用市场法评估建筑物价格时，所选择的交易实例应满足哪些基本要求? （2005.7试题）
5.建筑物市场法评估应具备的条件有哪些？（2003试题）
二、计算题
1. 有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个
宗地交易实例，具体情况见下表：
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)。

（2006年）（市场法）
【答案】根据所给资料，分别进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素、土地使用年限修订：
（1）交易时间修订：根据该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，则：
交易实例A交易时间修正系数=101/100=1.01
交易实例B交易时间修正系数=101/100=1.01
交易实例C交易时间修正系数=102/100=1.02
（2）交易情况修订：
交易实例A交易情况修正系数=100/99=1.01
交易实例B交易情况修正系数=100/100=1
交易实例C交易情况修正系数=100/98=1.02
（3）容积率修订：容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，则：
交易实例A容积率修正系数=100/97=1.03
交易实例B容积率修正系数=100/103=0.97
交易实例C容积率修正系数=100/97=1.03
（4）区域因素和个别因素修订：
交易实例A修正系数=100/99=1.01
交易实例B修正系数=100/102=0.98
交易实例C修正系数=100/99=1.01
（5）土地使用年限修订：则：
交易实例A和C修正系数为：
[1－（1＋7％）^45]÷[1－（1＋7％）^40]＝1.02
（6）则修正后地价为：
宗地成交价（元
/M2）交易时间修
正系数
交易情况修
正系数
容积率修正
系数
区域因素修
正系数
个别因素
修正系数
土地使用年
限修正系数
修正后
地价
A 2150 1.01 1.01 1.03 1 1.01 1.02 2327
B 2400 1.01 1 0.97 0.98 1 1 2304
C 2100 1.02 1.02 1.03 1 1.01 1.02 2318
（7）因得到的三个修正后地价比较接近，故采用算术平均法求出评估结果为：
待估宗地评估单价＝（2327+2304+2318）/3= 2316（元）
2.某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。

该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。

现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。

经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。

假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产在2003年12月1日的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位）（2005试题）（市场法）
【答案】
（1）确定土地年限修正系数=（1-1/1.0845）/（1-1/1.0850）=0.9898
（2）求土地价值＝1000×0.12×0.9898=118.776（万元）
（3）求建筑物的成新率＝57/（3+57）=95%
（4）求建筑物价值＝3500×0.075×95%=249.375（万元）
（5）求房地产价值＝118.776+249.375=368.15（万元）
3.预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5%。

出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。

折现率为10%。

试估算该房地产当前的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位）（2004试题）（收益法）
【答案】
（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×[1-1/(1+10%)5]/10%=1516.32（万元）
（2）假定该房地产当前价值为P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
[P×（1+5%）-P×5%×30%]/ (1+10%)5 =0.6426P
(3)求该房地产当前的价值：
P=0.6426P+1516.32
P=4242.64(万元)
4.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：
宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价指数
A 2000.10 0 1.1 0 0 108
甲780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

（0.1:5%）
要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。

(2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

(3)计算参照物修正后地价。

（2002试题）（市场法）
【答案】
(1)A宗地容积率地价指数为105（即1为100％，1.1为105%），甲宗地的容积率地价指数为110 （即1为100％，1.2为110%）
(2)交易情况修正系数为或0.99
交易时间修正系数为或1.06
区域因素修正系数为或1.02
个别因素修正系数为或1
容积率修正系数为或0.95
(3)参照物修正后地价=780× × × × × =796.47
5．被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。

其中，实例A成交于1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%，A的交通比被评估土地的交通便捷程度高5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用年限为60年，折现率为10%。

A的成交价格为500万元。

评估基准日定为2001年5月22日。

要求：
（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。

（2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）(2001试题)（市场法）
【答案】
（1）时间因素修正系数为：1+0.5%×19=1.095
交通便捷程度修正系数为：100/105=0.952
基础设施完善程度修正系数为：100/93=1.075
土地使用年限修正系数为：[1-1/(1+0.1)30]/[1-1/(1+0.1)60]=99.5/100=0.995
（2）修正后地价为：500×1.095×0.952×1.075×0.995=557.51（万元）
[例题分析]
44．简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。

（2009.4）
1.A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。

该企业所得税率为33％。

预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。

(以万元为单位，计算结果保留两位小数)（2006）（收益法）
【答案】
该专利技术的价值＝[12×（110-75）-10×（100-80）] ×（1-33%）×（P/A，10%，5）=220×0.67×3.7908=558.76（万元）
2．某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。

该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。

所得税税率为33%，折现率为10%。

试估算该专利技术的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2005试题） (收益法)
答：（1）求使用该专利技术后的年利润总额
100×1.1×（2300×1.05-2000×0.98）＝50050（万元）
（2）求使用该专利技术前的年利润总额
100×（2300-2000）＝30000（万元）
（3）求年追加利润总额
50050-30000＝20050（万元）
（4）求该专利技术的价值
20050×（1-33％）/0.1×(1-1/1.15) =50923.71(万元) ，公式见154页
3．某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为700万和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可使用6年，两年的通货膨胀率累计为6%；该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为60万元。

该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%，直到该技术的经济寿命到期。

预计每标箱的价格为200万元。

折现率为10%，所得税税率为33%。

试评估该技术的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位数）（2004试题）(收益法)
答：（1）浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为：
200×（1+6%）× =159（万元）
（2）重置成本净值分摊率为：
（3）无形资产转让的机会成本损失为60万元。

∴该资产转让的最低收费额=159×30%+60=107.7（万元）
该资产的评估价值=200×300×2%×（1-33%）×（P/A，10%，6）-107.7
=804×4.3553-107.7=3393.96（万元）
4．某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。

评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10%的速度递增。

国库券利率为4%，风险报酬率为8%，该企业所得税率为33%。

根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。

（2003试题）(收益法)
答：（1）确定各年新增长利润
第一年：10×2×（1+10%）=22（万元）
第二年：22×（1+10%）=24.2（万元）
第三年：24.2×（1+10%）=26.62（万元）
第四年：26.62×（1+10%）=29.28（万元）
第五年：29.28×（1+10%）=32.21（万元）
（2）折现率=4%+8%=12%
（3）评估值=[
=（22×0.893+24.2×0.797+26.62×0.712+29.28×0.636+32.21×0.567）×（1-33%）
=63.5（万元）
5．某企业为了整体资产转让，需进行评估。

现收集的有关资料如下：
（1）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。

（2）经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元，110万元，120万元。

140万元，150万元，从第六年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上。

（3）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。

（4）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的β系数为2，资本化率为12%。

要求：（1）说明评估企业商誉的主要思路和方法。

（2）评估该企业的商誉价值。

（2003试题）（收益法）
答：（1）评估商誉的主要思路和方法
评估商誉的主要思路和方法是用割差法。

首先用收益法评估企业整体资产价值，然后运用加和法计算出企业单项资产价值之和最后用企业整体价值减去企业单项资产评估值之和即得出该企业的商誉价值。

（2）评估商誉价值
折现率=4%+（9%-4%）×2=14%
未来5年收益现值=100/（1+14%）+110/（1+14%）2+120/（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=100×0.877+110×0.769+120×0.675+140×0.592+150×0.519=414.02（万元）
未来永续收益资本化价值=150/12%=1250（万元）
整体资产评估值=414.02+1250×0.519=1062.77（万元）
商誉评估值=1062.77-800=262.77（万元）
6．甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算，专利技术的成本利润率为500%。

现拟向乙企业投资入股，以企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。

评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%。

（收益法）
要求：
（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。

（2）计算专利技术的利润分成率。

（3）计算折现率。

（4）计算被估专利技术的评估值。

（2002试题）
答：（1）①专利技术的约当投资量=100×（1+500%）=600（万元）
②乙企业约当投资量=3000×（1+10%）=3300（万元）
（2）利润分成率= 600/(600+3300)= 15.38%
（3）折现率=4%+6%=10%
（4）评估值=[400×（1+10%）^-1+420×（1+10%）^-2+430×（1+10%）^-3
+450×（1+10%）^-4+440×（1+10%）^-5] ×15.38%
=248.28万元
7．百花皮鞋厂将“百花”注册商标通过许可使用合同许可给某鞋厂使用。

使用时间为5年。

双方约定该鞋厂按使用商标新增税前利润的25%支付给百花鞋厂。

据估测某鞋厂使用“百花”商标后，每双鞋可新增加税前利润10元，该鞋厂在5年内的生产销售量估计为40万、45万、55万、60万、65万双鞋。

假定折现率为14%，所得税税率为33%。

（收益法）
要求：
（1）计算某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润。

（2）计算税前新增利润现值。

（3）估算该“百花”商标许可使用权价值。

（2001试题）
答：（1）某鞋厂使用“百花”商标后5年新增税前利润分别为：
第一年：40×10=400（万元）
第二年：45×10=450（万元）
第三年：55×10=550（万元）
第四年：60×10=600（万元）
第五年：65×10=650（万元）
（2）新增利润现值为=400/（1+14%）+450/（1+14%）2+550/（1+14%）3+
600/（1+14%）4+650/（1+14%）5=1761.28（万元）
（3）按25%分成率计算确定该商标的许可使用权价值为：
1761.28×25%×（1+33%）=294.96（万元）
(8)
计算题
1．某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2％，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4％，社会平均收益率为8％，被评估企业的β系数为1.5，请评估该企业的价值。

(以万元为单位，小数点后保留两位小数)(2006试题)
（1）折现率=4%+1.5×(8%-4%)=10%
（2）采用分段法和增长模型，该企业的评估值为：
100×（P/A，10%，5）+100（P/F，10%，5）/(10%-2%)=100×3.7908+1250×0.6209
=1155.21（万元）
2.待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后的价值之和为1100万元。

要求：
（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。

（计算结果保留小数点后两位）
（2）该企业是否有商誉？为什么？（2005试题）（收益法）
[解析]（1）未来5年收益现值之和
=100/（1+10%）+110/(1+10%)2+105/(1+10%)3+110/(1+10%)4+110/(1+10%)5
=404.13（万元）
（2）年金收益=现值404.13÷年金现值系数P/A,10%,5=404.13÷3.7907=106.61（万元）
（3）企业评估值=106.61/10%=1066.10（万元）
（4）该企业无商誉，因为该企业整体评估价值小于各单项资产评估价值之和。

3.某企业的有关资料如下：
（1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元、28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。

（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。

要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位）（2004试题）（收益法）
[解析]（1）该企业折现率=3%+（8%-3%）×1.2=9%
（2）未来5年收益的现值
=30/（1+9%）+28/(1+9%)2+30/(1+9%)3+32/(1+9%)4+32/(1+9%)5
=117.72（万元）
（3）未来永久性收益现值=32÷8%÷(1+9%)5=259.96（万元）
（4）该企业的整体评估价值=117.72+259.96=377.68（万元）
4.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：
(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；
(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；
(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：(1)确定该企业整体资产评估值。

（收益法）
(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?（2002试题）
[解析]
(1)企业未来5年的预期收益额分别为：
第1年：200万元
第2年：200×(1+10%)=220万元
第3年：220×(1+10%)=242万元
第4年：242×(1+10%)=266.2万元
第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元
(2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%
(3)整体评估值=200×(1+14%)-1+220×(1+14%)-2+242×(1+14%)-3+266.2×(1+14%)-4
+292.82×(1+14%)-5+300÷14%×(1+14%)-5=1930.79万元
或前5年收益现值=200×(1+14%)-1+220×(1+14%)-2+242×(1+14%)-3+266.2×(1+14%)-4
+292.82×(1+14%)-5=817.79(万元)
第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)-5=1113(万元)
评估值=817.79+1113=1930.79(万元)
(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。

5．通过对某企业的调查分析，预测其未来5年内的收益分别是10万元、20万元、25万元、30万元、25万元，第6年起收益将基本维持在每年24万元。

该企业所在行业的β系数为1.5，市场平均投资收益率为18%，无风险报酬率为14%。

要求：（1）计算折现率。

（2）估算该企业的价值。

（收益法）
（注：计算结果保留两位小数）(2001试题)
[解析]（1）评估该企业价值的折现率为:
14%+1.5×(18%-14%)=20%
（2）前5年收益现值
=10×(1+20%)-1+20×(1+20%)-2+25×(1+20%)-3+30×(1+20%)-4+25×(1+20%)-5=61.21(万元)
（3）第六年后永续收益现值为：24/20%×(1+20%)-5=48.23（万元）
（4）企业价值=61.21+48.23=109.44（万元）。