《坂田项目市场板块》幻灯片

小结
目录
一
市场动态
二
一级市场分析
三
二级住宅市场分析
四
未来市场展望
本月土地供应
无土地供应。
本月土地成交
本月布吉坂田片区一级土地市场成交3宗,其中二宗为仓储用地，另一宗为工业用地。该3 宗土地分别位于龙岗南湾街道和布吉街道，都是按出让起始价成交，无溢价。
地块 编号
地块位 置
用地性 质
建设 用地 面积 （㎡）
北京：调查显示逾六成北京居民认为房价太高，希望调控政策 能够显现，使房价回归到合理的范围 深圳：一手楼盘的成交量继续下滑，消费者认为不能盲目的去 购买降价的楼盘 上海：上海的投资客剧减，购房者认为现在的房价依然很高， 所以短时间内不考了买房 南京：购房者更倾向于打折降价的楼盘 广州：二手房市场冷淡，投资客和购房者还是处于观望状态 天津：刚需选择在今年下半年买房，他们觉得时候到了，就可 以买
综合分析：在新政的影响下，投资客和购房者都处于观望状态，购 房者希望房价能够下降或者回归合理的范围，在这样的环境下，房 地产市场不容乐观，一方面是中央坚持房地产调控不动摇，一方面 是各地方政府在一些房地产政策上出现”微调“，房地产开发商还 是坚持现在的房价，也会通过一些优惠活动或者降价活动来吸引购 房者，以求以价换量。
开发商动态
1、深圳 ：龙岗将有16个供应项目，占比达到45.7%，宝安预计推出8个项目、南山6个、盐田和 福田各2个项目。其中中海康城国际和中海塞纳时光两盘联合降价促销引发市场一波抢购热潮 2、北京：7月10日，备受瞩目的北京万柳地块以总价26.3亿元被中赫置地拍得，溢价7.64亿，溢 价率40.9%。 3、上海：7月25日，融创与绿城合资公司以16.44亿竞得上海唐镇项目，溢价率37%, 成为2012 年上半年上海市总价地王。 4、郑州：7月11日上午，郑州也拍出了一块总价5.29亿元，楼面价8300元的郑州地王。仅仅两 个小时后，郑州第二块地王诞生，这块3.196亿元的地块，每亩折合达1310万元，创造了郑州住 宅土地每亩单价新高，且溢价率达105%，创了郑州住宅土地招拍挂溢价率的新高。 5、万科 ：公司新增加项目6个，分别是上海虹桥商务区11号地块项目、宁波鄞州区投创中心项目 、南昌青山湖北大道25亩项目、青岛即墨东郡项目、天津滨海新区散货物流项目、西安枣园项目 ，合计需支付地价款约30.19亿元。
5000
15000
240.33
240.33
2012/7/ 4
20
深圳市信利康 -- 供应链管理有
限公司
G043 110094
龙岗区 布吉街 道
工业用 地
11299
39600
758.46
758.46
2012/7/ 4
25
深圳龙岗区华 -- 通实业有限公
司
小结
7月布吉坂田片区供应成交量基本平衡，但 收益较低
综合分析：2012年7月，传统的房地产淡季，但深圳市场的供应量环比大幅 增加，创下了自2011年以来的最高值，但成交量未能在6月份的基础上再创 成交高峰。今年下半年，深圳新增供应量仍然较大，产品也较为丰富，后市 成交量仍然较为乐观，价格受制于政策及市场的双重压力，或将难以出现实 质性上涨。
政府动态
在售楼盘情况
和谐家园，主力户型为2-3房小户型
和谐家园
开盘时间
最早2011.1.1
占地面积 26918平方米
112797平方米
户型
88-109㎡，2-3房
当前均价
2.2万
963
销售套数
467
销售率
48.49%
目前主要在售88平户型，拓展后130平左右，房源主要位于2栋，目前享93折优惠，折 后实价1.6万/平；另有109平户型在售，拓展后150平，93折后总价在240-290万/套
土地市场
1、北京：民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下万柳地块 。 2、上海：以浦东唐镇新市镇A-03-11地块为例，该地块以16.44亿元出让，溢价率为36.86%，折 合楼板价约为15054元/平方米。 3、成都：7月主城区共出让11宗国有建设用地使用权，净用地面积共计1046.28亩，约合69.75万 平方米，总可建面积约为259.25万平方米。 4、天津：本月成交放量，成交土地面积360万平方米，同比增778%，成交量居首位。 5、杭州：本月交易活跃，住宅用地楼面地价屡创新高，上城区钱江新城地块楼面地价20650元/平 方米，成为杭州单价“地王”。 6、成都：共成交土地面积38万平方米，同比增加245%，领事馆地块以12.2亿的成交价格成为该区 域“地王”。
规划建 出让起 筑面积 始价 （㎡） （万元）
成交 价 （万 元）
交易日 期
出 让 年 限
容 积 率
竞得者
G044 090128
龙岗区 南湾街 道
仓储用 地
8000
32000
363.85
363.85
2012/7/ 4
20
深圳市信利康 -- 供应链管理有
限公司
G042 280161
龙岗区 南湾街 道
仓储用 地
占地面积 91875平米
284806平米
户型
68-88㎡，2-3房 当前均价
2.6万
105
销售套数
88
销售率
83.81%
目前还剩收官单位9栋未推出，该栋单位18层高，总房源数为115套，户型面 积区间为68-88平2-3房。目前项目仅有3、4栋样板间在售，为70余平2房及80余 平3房单位，均价在2.6-4万元左右，无优惠
1、温家宝：国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工 作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
2、国土部：国土部部长徐绍史7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。
3、国土部：国土部和住建部7月19日联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不 断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
央行要求，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购 房。 3、深圳： 7月11日，深圳二手房交易按评估价征税正式启动，市房地产权登记中心已为按 评估价征税工作建立了新的系统平台，同时设置了专门窗口接受咨询。
综合分析:根据当前房地产市场发展态势，房地产调控已经松动，降息给房地产再 次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转， 可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能 性接近于零。预计下半年将进入新一轮复苏周期，房地产开发投资增速加快，房屋 新开工面积及购置土地面积等增速也将止跌回升，房价上涨预期加强，市场方面较 平稳。
在售楼盘情况
万科公园里，去年开盘，基本售馨
项目名称
建筑面积 批售套数 优惠活动
万科公园里 开盘时间
2011.9.24
占地面积
104870平方 米
471915平方米
户型
88-160㎡，2-5房 当前均价
--
432
销售套数
426
销售率
98.61%
一期目前已经售罄，二期预计8月份开放样板间，主要户型为中小户，预计为 75-120多平的3-4房
在售楼盘情况
龙园意境天赋，定位高端
项目名称
建筑面积
批售套数 优惠活动
龙园意境天赋 开盘时间
2009.8.29
占地面积
45000平方 米
30000平方米
户型
280-300㎡，联排 当前均价 别墅
1400万/套
1135
销售套数
1129
销售率
99.47%
仅剩几套联排别墅在售，面积区间为280-300平，价格区间为4-5万/平，总价 1400万左右
4、国务院专项督查京沪粤等16省市楼市调控：国务院办公厅7月24日发出通知，国务院将派 出8个督察组，对16个省（市）房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督察。
5、银监会：银监会主席尚福林7月27日表示，下半年将严格控制过热地区和高负债房地产企业 贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。
综合分析：中央各部门2012年7月份，将持续楼市调控不动摇，坚决防止房价反弹， 让房价回到合理的位置，各地方政府也表示加强房地产的调控。在调控加紧的下半 年房地产企业的降价或者打折将不可避免，在这个基础上，房地产企业也应该积极 转型，从被动的困境中寻找一条生存兼顾发展的道路。
目录
一
市场动态
二
一级市场分析
三
二级住宅市场分析
四
未来市场展望
在售楼盘情况
万科红，主打小户型及地铁沿线物业
项目名称 建筑面积 批售套数 优惠活动
万科红
开盘时间
2012.3.23
占地面积 31337平米
150420平米
户型
77-102㎡，2-3房 当前均价
1.9万
692
销售套数
564
销售率
81.50%
目前在售71-126平2-4房，目前71平两房购房可享9*98折，其余户型2-15层可享 9*98折，16层以上购房享9折，折后均价19000-21000/平
在售楼盘情况
信义荔山公馆，以小户型为主，销售良好， 周边有景观资源
项目名称 建筑面积 批售套数 优惠活动
信义荔山公馆 开盘时间
2011.11.22
金融动态
1、央行：2012年7 月5 日，中国人民银行决定，自2012 年7 月6 日起下调金融机构人民币 存贷款基准利率，4年来首次非对称降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点 ；一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点； 2、贷款：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。同时，自同日起，将金融机构贷款利率 浮动区间的下限调整为基准利率的0.7 倍，而个人住房贷款利率浮动区间不作调整。
《坂田项目市场板块》幻 灯片
本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！ 本课件PPT仅供大家学习使用 学习完请自行删除，谢谢！
深圳市场综述
一级市场:7月月份深圳共有5宗土地发布出让公告，总面积为9.87万平米，其中 仅2宗为商业和居住用地出让；18宗土地成交，成交面积36.69万平米；其中1宗为 居住用地，建筑面积7.81万平米，成交金额达5.2亿元。 二级市场：7月份一手住宅成交3286套，环比下跌21.44%；成交均价为20194 元/m2，环比上涨6.51%，全市有15个楼盘（包括新开盘、加推楼盘和现房销售） 入市，其中新开盘项目10个，与上月相比，增加了8个。 三级市场：7月份全市二手住宅成交5037套，成交面积为53.45万平米，环比上 升25.18%，同比上升12.17%。
待售楼盘情况
目前有6个待售项目，紫瑞花园定位高端其 他基本都为小户型住宅
序 项目名 号称
开盘时间占地面 建筑面积源自积物业类型产品
1
中海阅 景馨园
预计2012年7 月
48655 ㎡
232908 ㎡
精装住宅
63-85㎡精装2-3房小户型，配套 商业约9000㎡
小结： 从土地供需量看来，同比7月深圳市供给3套，成交17套，用地性质为仓储用地 和工业用地，布吉坂田片区的供需量根本平衡，究其原因，主要因为这几周片 区土地市场推出的土地大局部为仓储工业用地，有一定需求；
从成交金额看来，布吉坂田片区本月三宗土地成交收益较低，主要原因为近期 此片区新增土地供给溢价率较低，成交地块溢价率均为0。
综合分析：如果政策面没有进一步恶化的话，伴随着多数企业冲刺完成半年业绩，预 计后面两个月开发商的销售动力将大幅度降低面对新政的严厉调控措施，部分开发商 为确保现金回流，不得不实行降价促销，并改变推售策略，降低新政的影响力。同时 ，开发商对后市多持谨慎态度，纷纷准备调整企业发展战略，应对新政。
消费者方面
综合分析：中国主要城市土地市场监测数据显示，7月份20个主要城市土地供应量锐减， 成交量亦相应有所下滑。据中指院监测，上周20个主要城市共推出各类土地73宗，较 前周减少43宗，推出面积318万平方米，较前周减少238万平方米。其中上海、成都和 沈阳分别推出67万平方米、52万平方米和40万平方米，为推出量较多城市。上周共成 交各类土地49宗，较前周减少60宗，成交面积230万平方米，较前周减少47万平方米。 其中天津和上海分别成交40万平方米和30万平方米，为成交量较多城市。
在售楼盘情况
承翰来座山,现房发售，优惠较大
项目名称
建筑面积 批售套数 优惠活动
承翰来座山 开盘时间
最早2011.1.8
占地面积
31696平方 米
130382平方米
户型
76-160㎡，2-5房 当前均价
2.1万
2232
销售套数
1577
销售率
70.65%
目前主要在售88平复式单位，现享92折优惠，如7天内签约，可再享98折优惠， 折后均价2.3万，84平复式实际可达到119平，88平复式实际可达125平左右， 目前124平4房和160平5房都仅剩少量在售