2015年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：联营使用集体土地政策试题

2015年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：联营使用集体土地政策
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息
C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的
E：工业用地的监测点评估价格
2、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。

(2008年试题)
A：房屋拆迁公告发布
B：房屋拆迁许可证颁发
C：签订房屋拆迁协议
D：房屋拆迁实施
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
4、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理
B：替代原理
C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
5、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
6、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。

A：投资价值
B：谨慎价值
C：快速变现值
D：市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
7、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。

A：137.5
B：410.2
C：432.2
D：452.2
E：借款合同
8、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。

A．客观情况
B．市场供求
C．估价时点
D．现在
9、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
10、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

A．威廉·配第
B．亚当·斯密
C．大卫·李嘉图
D．马尔萨斯
11、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。

A：甲
B：乙
C：丙
D：丁
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方人民政府
B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门
D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
13、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．38
B．42
C．58
D．60
15、普通股票持有者之间的平等原则是指。

A：股票持有者的身份是平等的
B：每一股份的平等
C：在权利方面是平等的
D：在义务方面是平等的
E：执行层的组织协调
16、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。

A：目前是否有经济收入
B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E：工业用地的监测点评估价格
17、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。

A：出租价格
B：抵押价格
C：成交价格
D：评估价格
E：执行层的组织协调
18、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。

A．某一事物
B．某房地产
C．某一事物与其他事物
D．各种事物
19、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。

A．0.05‰
B．0.1‰
C．0.3‰
D．0.5‰
20、下列不属于房地产估价基本程序的是。

A：获取估价业务
B：实地查看估价对象
C：确定估价结果
D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告
的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。

A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
22、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】
A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
E：工业用地的监测点评估价格
23、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。

A：防潮
B：防潮与排水相结合
C：卷材防水
D：钢筋混凝土防水
E：执行层的组织协调
24、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。

A：572．21
B：765．85
C：791．24
D：912．62
E：工业用地的监测点评估价格
25、是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件
C：房地产卡片
D：房地产权属账册
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。

A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i 就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率
或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
2、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。

A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
3、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险费
4、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为__。

A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
5、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。

如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。

A：投资利润率为16．67％
B：投资利润率为22．50％
C：资本金利润率为31．25％
D：资本金利润率为37．50％
E：资本金利润率为62．50％
6、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。

A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
7、下列费用中属于运营费用的有。

A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额
B：房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
8、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
9、下列不属于房地产保险估价范围的是__。

A．房地产投保时的保险价值评估
B．保险事故发生后的损失价值
C．价值的最差值的评估
D．损失程度评估
10、影响商品需求的因素包括。

A：消费者偏好
B：消费者的收入水平
C：该商品本身的价格
D：相关商品的价格
E：厂商对未来的预期
11、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。

A：1%
B：2%
C：3%
D：4%
E：借款合同
12、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。

A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税
D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
13、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。

A：维修费
B：折旧费
C：税金
D：投资利息
E：管理费
14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。

该可比实例在2004年10月末的价格为__。

A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
15、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
16、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
17、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C．所有的经营费用，都由租户直接支付
D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限
E．租户的租金可按不同时间支会给业主
18、根据《中华人民共和国宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有。

A：矿藏、森林、草原
B：水流、山岭、滩涂
C：森林、山岭、荒地
D：森林、水流、荒地
E：草原、滩涂、荒地
19、短期资金市场主要由等子市场构成。

A：同业拆借市场
B：票据市场
C：大额定期存款单市场
D：回购协议市场
E：资本市场
20、房地产交易活动的部门__。

A．房地产管理部门
B．房地产中介机构
C．房地产交易所
D．房地产市场
21、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。

A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少
B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率
C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率
D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率
E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而
使可变成本的增加率又大于产量的增加率
22、楼面地价=土地单价÷__。

A．建筑层数
B．建筑覆盖率
C．绿地率
D．建筑容积率
23、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
24、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．采用名义利率还是实际利率
25、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。

A：集体土地中的宅基地
B：依法收回的国有土地
C：依法收购的土地
D：依法行使优先购买权取得的土地
E：借款合同。