国外国际大都市的郊区房地产发展比较

国外国际大都市的郊区房地产发展比较
郊区城市化是指人口与经济活动从城市中心区域向广阔的郊区甚至小城镇或乡村迁移，引起城市郊区迅速发展成为新型城区，而老的中心城区出现人口减少的现象。

郊区城市化首先出现在欧美等工业化、城市化程度很高的国家，一般认为在城市化的第二阶段（即城市化率达到70%～90%的阶段）将出现郊区城市化现象。

郊区城市化还是一种由集中走向分散的现象。

随着城市规模的不断扩大，城市功能的不断发展，第二产业及产业人口将逐渐向城市郊区转移。

随着生产力水平的不断提高，人民生活的逐步富裕，城市出现了改善居住条件的离心迁移要求。

但居住与就业的分离直接导致通勤难等城市交通问题的发生。

为改善城市交通、政府开始实施就业功能的郊区分散政策，这种政策导向进一步促进了郊区城市化进程。

通过分析比较伦敦、纽约和东京等几个国际大都市的郊区城市化发展，可以发现其共同特性是工业企业的郊外选择。

无论是因为经济因素导致企业郊外迁移，还是因为政策因素或产业结构调整因素导致企业郊外选择，都无一例外地带动了郊区城市化发展和人口的郊外入住及转移。

虽然郊区城市化被共认为是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化，致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区，使城市中心区的人口增加低于郊区，形成相对中心区而言的离心化现象。

但在实际发展过程中不同的国家不同的城市在其发展模式上都各具特色。

通过分析国外国际大都市的郊区城市化，其发展模式主要有两种，即规划引领的郊区城市化和住宅政策引领的郊区城市化。

1.规划引领的郊区城市化
规划引领的郊区城市化，其典型代表是英国伦敦。

为了进行新城的规划建设，英国于1946年就制订了《新城法》加以指导。

20世纪70年代以前，伦敦就经历了人口和雇佣情况的大都市中心区向郊外，甚至向地方转移。

从伦敦城市整体布局看，其郊区城市化是由新城建设带动。

伦敦具有详细的新城规划，根据新城规划，在其周围建设了8座新城，而且这8座新城的城市规模、城市离中心大都市距离、容纳人口、主要产业等都有明确规划。

从新城人口规模看，除了1座超过20万人外，其他新城规模基本保持在10-15万人左右。

伦敦新城建设的目的，主要是为分散大都市人口压力，通过产业选址的变化吸引产业工人的郊外迁移，选择在新城居住的家庭其人员的就业、生活基本上也集中在新城内，而且新城的生态环境、生活环境及社会环境要优于城市中心区域。

伦敦郊区城市化的主要形式包括都市圈人口减少、新城及农村地区人口增多和商务功能郊区化；伦敦郊区城市化的主要特征是政府主导下的郊区城市化和综合规划下的郊区城市化。

表2 ：伦敦周围8座新城的概况
资料来源：马场建《战后英国的新城政策》
2.住宅政策引领的郊区城市化
住宅政策引领的郊区城市化，其典型代表是纽约和东京。

（1）纽约的郊区城市化——军人复员住房政策
纽约郊区城市化的一个重要原因就是住宅政策，即军人复员住房政策。

二十世纪70年代以后，纽约市内的就业人员也开始减少，主要是工业企业的城市定位改变了雇佣状况，造成了市内雇佣机会和人口的减少。

与工业企业雇佣人数减少相对应，金融、商务等服务型产业的雇佣人数逐年增多，商业服务型产业人口的需求增加直接导致了商务办公楼建设的增加，这些楼宇的开发建设用地选择直接推动了纽约的扩散型开发。

与办公楼的开发建设相仿，作为地区重要要素的医疗、文化、高等教育、小商店、宗教设施等也大部分自由分布。

由于主要活动设施自由散落在农村地区，因此对于美国家庭无论是上班、上学还是娱乐都缺少不了汽车的使用。

这种扩散型开发造成的土地快速城市化，成为美国大都市的主要问题。

造成分散型城市成长的原因，主要是住宅政策的作用。

二战后，为解决复员军人的住房问题，纽约进行了特别立法，这些新建住宅建设在郊外的未开发土地上，因此在二十世纪五、六十年代，Long Island 的农田和New Jersey的农园成为了人口的聚集地。

此外，中产阶级的郊外迁移、美国人的都市意识以及种族歧视问题等都推动着城市的进一步扩散。

由于都市设施的老化，中等收入群体开始向郊外迁移，
其结果已将大都市分割成了两大地区，一是经济水平相对均衡的郊外地区，二是贫困者与大富豪聚居的城市地区。

纽约郊区城市化的主要形式：居住及人口的郊区化；就业结构的变化（城市中心工业企业就业人数减少，而金融、商务等服务型产业的就业人数逐年增多）。

纽约郊区城市化主要特征：一是自由扩散型郊区城市化；二是以中产阶级居住为中心的郊区城市化。

（2）东京的郊区城市化——公团住房政策
东京的郊区城市化与住房政策的关系也十分密切，即公团住房政策。

上世纪80年代，随着东京国际金融中心地位的确立和不断增加的国际经济社会影响力，跻身于世界大都市之列。

同时，都市规模也随着都市机能的集中而不断膨胀，经历了经历了世界大都市从未遭遇过的各种都市问题，都市经营陷入困境。

分析其原因：
一是人口特征。

主要表现在：地域规模不到全国国土面积的
0.6%，但常住人口约占全国总人口的10%；实际生活的都市圈人口超过全国总人口的25%，即四人中至少有一人居住在东京圈；东京区部特别是都心部人口在1985年以后减少明显，市町村部人口增加；进入二十一世纪后日间就业人数呈区部减少、郊外增多的趋势。

二是都市功能集中。

主要表现在：中枢管理功能集中，特别是以总部功能、金融功能为中心的经济面的中枢管理功能的集中；政治和行政功能集中；三是国际功能集中，随着东京国际地位不断提高，外国人登录者不断增加，其中有近20%的人数居住在东京，同时东京的国际金融地位，吸引了大量外国金融机构，上世纪80年代末，近70%的外国银行支店、90%以上的外国证券公司支店选择了东京；
四信息和文化功能集中，80%的信息发自东京，30%的本科生、32%的研究生集中在东京。

伴随着各项功能的集中，东京地价高涨，商业用地不断扩张，住宅用地不断减少，住房供应严重不足的问题随之凸现。

更为严重的是，住房难问题不再局限于低收入群体，而是已经波及到一般职工家庭，并出现了公共住宅的供应及其用地获得越来越难，民间租赁住宅的供应无法满足市民的期待等问题，中心区部由于人口的减少使得公共设施开始荒废、社区开始崩溃。

为解决住房供应量严重不足等问题，政府采取了四项措施：一是利用都有地等国公有地建设新型公共住房增加都民住房的供应；二是政府制定了住房政策，即《公团住宅法》，开始了郊外的公团住宅建设，在多摩新城和八王子新城进行大规模住宅区的开发，以解决住房供应严重不足的问题；三是推进住宅街区用地综合开发，增加住宅供应；四是通过利息补贴促进满足一定标准的民间租赁住房的供应。

东京郊区城市化的特征主要表现为由住房政策引领、以居住为主的郊区城市化，郊外建设的新城被日本人称为“bed town”，也是我们常说的“卧城”，其特点是多数的居民白天前往中心都市工作，只有到了晚上才回到城里，属于典型的居住型城市。

3、国内外比较的几点启示
通过对国外大都市郊区的房地产发展进行比较研究，对其发展经验进行总结，我们得出一些重要启示。

现在上海的郊区城市化正处在快速发展阶段，土地获取问题、住房供需问题、交通通勤问题、生活区就业问题等已严重影响城市化发展的步伐，借鉴国内外大城市郊区城市化发展经验，应重点加强民主与法制建设，强调政府和规划的积极作用。

具体有以下几个方面:
（1）发挥城市规划在郊区城市化发展中的作用
城市管理体制的完善和城市规划作用的发挥，是郊区城市化的关
键。

由于伦敦十分注重城市规划（包括大伦敦规划和新城规划），而且城市规划所管辖的范围涉及到郊外农村，因此伦敦的郊区城市化比较成功。

此外，城市规划区域对象是根据城市规划法的要求设定，随着城市化发展步伐的加速，修改法律法规和规划以适应发展需求，也是非常必要。

如：二战后东京在面临人口和工业高度集中、区域发展不平衡等问题时，政府采取了一系列措施以减缓压力，特别注重工业分散政策、发展副中心、调整土地用途等；20世纪下半叶，日本的国土规划和东京大都市区规划先后五次修编，从早期的吸引人口和工业集中，到七十年代疏散城市商业功能到郊区，及上世纪末致力于建立一种东京大都市区和各个分区之间的网络结构。

相比国外根据实际情况适时调整相关法律法规的情况，我国调整的频率相对较弱。

在郊区城市化发展中，需要注重城市规划，更好地发挥城市规划在郊区城市化发展中的作用。

（2）因地制宜地推进新农村建设和郊区房地产发展
比较各国郊区城市化发展中的新城开发建设可知，英国的新城开发主要是为抑制城市过度膨胀，其特征表现为注重自给自足，平衡就业和生活，保证新城居民能就地生活和工作，即开发建设“卫星城”。

而日本的新城开发，主要是为解决战后城市住房供应不足和为寻求职业来到城市的大量外来务工人员的住房困难问题，其特征表现为注重住房供应，分离就业和生活，保证新城居民获得安静舒适生活的新城开发，即开发建设“卧城”。

上海在进行新城开发建设时，应联系各区域实际（包括人口、产业发展、交通通达能力等），因地制宜地进行新城定位，有的可以定位“卫星城”，有的可以定位“卧城”。

（3）协调好基础设施、社会事业设施建设以防止房屋空置等问
题
日本千里新城第一期住宅建设竣工时，遇到了空置住房问题。

由于交通不便、购物不便、反对土地征用等原因，出现了10%的空置。

虽然交通及房屋空置等问题最终因1970年大阪世博会的会场地选择而解决，但郊外居住城市的建设特别是吸引低收入家庭入住的新城建设，始终存在房屋空置的危险。

事实上，在上海郊外建设的普通商品房和配套商品房同样面临着入住率低和房屋空置等问题。

因此，上海发展房地产，首先需要解决好交通、就业、配套设施（教育、医疗、文化等）等方面的问题，以吸引居民购买和入住。

此外，还需积极探索农村公共设施投入和维护使用的长效机制，强调共同配套设施的协同性、适度超前性和前瞻性。

（戴晓波整理）。