腾冲县控制指标研究专题

专题研究之
——腾冲县控制性详细规划控制指标体系专题研究
专题说明
1.1 研究背景
《城乡规划法》的颁布实施,确立了控制性详细规划（简称控规）在城乡规划法定体系中前所未有的重要地位,成为城乡规划编制和城乡规划实施之间联系的纽带,控规的编制是国有土地出让的前置条件,也是城乡规划管理实施的依据和准绳。

在城市总体规划的引领和县委、县政府的正确领导下，腾冲县的城市建设取得了巨大成就。

然而由于控规的长期缺位，城市开发出现无序现象，城市特色风貌逐渐消失，亟需科学规划的指引。

本轮控规的编制就是在次背景下展开的，目的在于指导腾冲县未来城镇建设、改造。

制定一系列合理的控制指标是控规编制的核心任务。

本轮控规在编制过程中，面临着相关控制规定缺乏的困境。

为提高编制成果的科学性和为腾冲县今后控规编制提供便利，特对腾冲县控制性详细规划控制指标体系进行研究。

1.2 确定原则
（1）针对性
本专题研究的直接目的是针对腾冲县制定控制指标。

因此，控制指标体系的构建、控制指标的确定均针对腾冲县展开。

研究重点关注腾冲县最急需的控制性指标。

（2）时效性
于2008年实施的《城乡规划法》和2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》（以下简称新用地标准）掀起了城乡规划从编制思路到编制成果的变革。

本轮控规的编制依照新用地标准，探索适合腾冲县的用地控制指标
（3）可操作性
本研究注重成果具有可操作性。

部分控制指标的制定考虑相应地段的发展方向，实行分片控制
（4）公平性
通过控制城市建设活动，降低建设活动产生的负面外部负面效应以维护社会的公平性是规划编制、实施的应有之义，也是规划产生最初目的之一。

（5）经济性
控规制定的容积率等环境容量控制指标，在很大程度上影响和决定了土地开发建设投资方的预期收益，在城市政府与房地产开发商的利益博弈中起着极为重要的作用。

1.3 研究方法
控规指标确定采用四种方法:
（1）测算法——适用于某些特殊指标，需通过测算确定。

（2）标准法——根据规范和经验确定。

适用于地域差异性不大的一般性指标。

（3）类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结。

需有成熟且相近的案例。

（4）反算法——通过试做修建规划和形体设想方案估算。

适用于需要形象要求的重点地段。

控制指标体系构建
1.4 控制指标体系
不同地方标准中对控规指标体系的构成略有不同。

从城市规划管理的眼光看，任何城市建设活动，不管是综合开发还是个体建设，其内在构成都包括土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。

这6个方面的内容基本概括了城市建设活动的主要作用。

因此，城市规划管理对建设项目的营建控制一般也是通过这6个方面来进行。

每个方面包含若干细分指标，共同组成控规指标体系。

诸多指标，按照控制手段可分为控制性指标、引导性指标两大类。

其中，城市设计引导指标系列（建筑风格、建筑色彩等）属于引导性指标，不具有法定约束力。

其余指标属于具有法定约束力的控制性指标。

图2.1 较完整的控制性指标体系
1.5 专题研究对象
完整的一套控制指标体系涉及众多指标和管控单位。

考虑到腾冲县的规模不大、城市建设活动也相对简单。

为提高针对性、操作性，本专题只对如日照间距、建筑密度、建筑退界、建筑高度限定等具有关键性、迫切性的相关指标进行研究分析。

土地使用控制指标研究
1.6 地块划分
1.6.1 地块划分依据
根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，我国土地使用的权限可分为向社会出让和行政划拨两类。

其中最为常见的商业住宅用地、办公用地、商业服务用地、休闲及部分文化设施用地可向社会出让。

地块是土地出让、管理的最小单位。

地块因此划分应保证全覆盖、无缝衔接，便于地块统计、控制等工作管理。

通常地块的划分以城市道路和自然地形形成的界规划区划。

①以本规划确定的腾冲城市风貌特色分区作为街区地块划分的参照。

核心区为A街区，
控制区为B街区，协调区为C街区，引导区为D街区。

②根据规划主干路和次干路，以1位数字的二级编码确定街坊编号（如A-1）；
③根据规划用地性质的差异性，以及规划城市道路和自然地形形成的界线，以2位数字
的三级编码确定街坊内部的地块划分（如A1-1-01）。

根据上述地块划分原则，本规划区划分为规划街区、规划街坊和规划地块三个层次
1.6.2 地块划分规模
地块划分的规模直接影响土地经济价值、城市建设面貌。

如规模过大的地块被出让后，由较为单一的开发商进行开发，容易导致城市肌理被打乱、城市风貌被破坏的后果；另一方面，如地块规模过小，则不利于土地使用的经济性和公共设施的配套。

与许多城市不同，腾冲县现状集中开发的地块较少。

建设主体基本为分散的居民，在缺少控制标准的约束下，造成遍地开发，杂乱无章的局面，严重影响了城市面貌的协调。

此外，腾冲地价高昂，设施配套有待提升。

为平衡土地经济性和强调对旧城格局、肌理的保护，地块划分、出让需分街区控制。

（1）核心区（A 街区）、控制区（B街区）
腾冲老城区风貌展示最为集中的区域。

为避免大规模开发建设破坏古城肌理。

核心区、控制区的地块使用主要控制规模上限。

根据核心区、控制区现状肌理，提取该区地块上限尺度为0.5公顷（70m*70m）。

（2）协调区（C街区）、引导区（D街区）
腾冲县未来城市更新和功能提升的主战场。

区内地块开发除考虑城市肌理和风貌的延续所
决定的规模上限外，更需考虑土地使用经济性所需的规模下限。

参照《昆明市城市规划管理技术规定》的控制方式，结合腾冲县的城市尺度。

对协调区、引导区内的建设活动提出控制规定：
①建设项目应当以规划道路红线宽10m 或10m 以上道路围合的街坊进行整体开发建
设。

②对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边可开发用地。

其用地规模
原则上不得小于0.5公顷，主要商业街区非住宅项目除外。

③居住为主的商品住宅项目用地规模原则上不得小于3公顷；小于3公顷，应当尽量整
合周边用地。

1.7 用地性质控制
遵照新用地标准的规定。

城乡用地共分2大类、9中类、14小类。

（新用地标准表3.2.2）城市建设用地划分8大类、35中类、43小类。

（新用地标准中表3.3.2）
根据用地规划的要求，确定各地块的用地性质和用地面积指标。

用地性质应按地上土地主要使用性质确定。

本次控制性详细规划用地划分至小类。

1.8 土地使用兼容性控制
用地性质的兼容性应参照《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》,根据《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中用地分类标准，进行调整。

在有关技术规定尚未制定的情况下，应当由腾冲县城乡规划主管部门根据具体开发建设需求情况予以确认。

原则上，大类用地之间的变更是不许可的，中类用地之间的变更是有条件许可的。

各类公益性公共设施和市政公用设施的用地不得随意变更，确需进行用地调整，必须得到相关主管部门的许可，并在相应服务范围内落实建设用地。

建筑建造控制指标研究
建筑是城市空间的主角。

涉及到建筑建造的控制性指标既有强制性指标（建筑高度、后退、间距）也有引导性指标（建筑色彩、风格、形式等）。

本专题主要研究强制性指标。

1.9 建筑限高控制
建筑高度为建筑物室外地坪至女儿墙顶的高度。

对于坡屋顶建筑，当坡度小于40 ，建筑高度为室外地坪至檐口的高度；当坡度大于 40°（含40°）时，建筑高度为室外地坪至屋脊的高度。

建筑高度直观的反应建筑的天际高度，建筑高度与容积率密不可分，也是衡量地块开发强度的重要指标，影响建筑高度的因素主要有土地使用性质、当地居民生活习惯、城市空间形态、周边现状建筑等。

腾冲县现状建筑，尤其居住建筑多为9m（三层）以下，开发强度较低。

当地居民也习惯“家家有院，户户见天”的生活习惯。

从城市开发的成本考虑，开发强度不足会导致城市开发的动力不足，难以为继。

另一方面，从城市文化传承、空间形态、城市肌理延续的角度出发，也应抛弃推土机式的开发模式。

许多古城都针对现状空间轮廓提出高度空间层次。

如平遥古城现状建筑高度为10m以下，1层建筑为主，2层局部。

为全面保护古城风貌，对高度有严格的控制规定：绝对保护区及一级保护区内建筑在维护、修复、重建中必须按原建筑高度及详细规划指导下进行，不得建造2层楼房；二、三级保护区建筑总高度要求坡顶低于视线范围内修建2层。

即在古城墙内2.25KM 的古城中建筑高度不超过10m，建筑层数不超过2层。

苏州则要求古城内建筑高度一律不得超过24m，以保持古城整体良好的尺度感。

针对此，规划将腾冲县规划区按照四类功能区（核心区、控制区、协调区、引导区），分别对建筑高度作规定。

详见附表二。

其中，对于沿道路、河流、以及文物古迹周边的建筑则需特别控制。

1.9.1 沿道路（街道）建筑高度控制
图4.1沿道路（街道）建筑高度控制图
注：W为规划道路红线宽；
S 为建筑后退规划道路红线距离；
H 为建筑高度
沿道路（街道）的建筑界面围合出街道空间，在道路（街道）宽度既定的前提下，沿路建筑高度影响道路（街道）空间的尺度和效应。

道路空间尺度通常指道路空间宽度D=W+S（两侧建筑之间水平距离）与两侧建筑高度H 的比值。

不同尺度的道路空间给人视觉和心理感受有所不同。

相关研究表明：
①当D/H≤1时，人对空间有紧迫感，街道空间较亲切，街道的方向感和流动性较强，空
间围合感较强，容易形成繁华热闹的气氛，容易观察到建筑立面的细部，因此建筑立面设计对人的景观感受影响较大。

当D/H≤0.7时，则会产生空间压抑感。

②当D/H=1-2时，仍能保持一定的空间亲切感和围合感。

随着道路空间的加大，道路绿
化对空间感觉的作用增加，可增加绿化带的宽度和树木的高度以弥补空间的扩散感，
③当D/H=2-3时，视觉开始涣散，空间更加开敞，围合感较弱，人更多地注意建筑的群
体关系以及建筑与环境的关系。

④当D/H=3时，为开敞空间，人主要观察两侧建筑群的轮廓线以及绿化等大尺度景观。

腾冲现状的道路（街道）尺度，尤其是古城内的道路（街道）D/H比在1左右，街道空间感较好。

为保护古城良好的街道空间，控制腾冲县街道空间D/H 比在0.8-1.5之间，即沿道路（街道）两侧建筑高度0.65（W+S）H≤1.25（W+S）
1.9.2 沿河建筑高度控制
为保护水岸开敞空间及景观不被过度侵占破话，需对于沿河建筑的高度加以控制。

在一些城市有河道的名城中，如苏州、福州、绍兴等河道一般为4-6m宽，以后为发展游览船同行可能放宽至5-12m。

河道两岸近处应以1层为主（檐高位3m），2层为辅（檐搞为6m）。

一些名城如上述的苏州等的传统坊巷宽度，一般在3-4m，这些小巷两旁民居高度以1层为佳，高于两层给人以紧迫压抑之感，也可将2层楼房稍作退后处理。

确定这些河道及街巷两旁的高度控制，以此作为控规的指标依据。

腾冲县规划范围内完整的水系有腾越河（10m）、饮马水河（30m），水质较好，景观宜人。

根据前述研究，适宜滨水活动的空间S/H为1左右。

即，建筑沿腾越河和饮马水河全线布置建筑的高度（H），不得超过建筑退让河道距离（S），即：H≤S（图4. 2）。

图4.2沿河建筑高度控制图
1.9.3 保护建筑周边建筑高度控制
通常，专门制定的保护规划都对保护建筑周边的建设活动，尤其是周边建筑高度提出控制要求。

根据保护建筑的级别、形式的不同，控制要求不同。

如绝对保护的国家级、省（市）级文物保护单位，按文物保护规定，其周围要划出50m的保护范围，不得有性质不相符的建筑及设施。

其周围环境保护及景观要求，也可分为50,100,300m三个等级，分级控制。

腾冲县的有多处保护建筑，保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，其高度应当按照文物保护和历史街区保护的有关规定执行。

在保护建筑中，有文庙、药王宫等宫院式保护建筑。

如保护规划中缺少规定，则按保护建筑视线通廊控制。

一般情况下，古典园林或建筑群的衬景为天空与绿化，不应出现与此无关的建筑物衬景。

根据经验，较舒适的观察试点约为观察对象2-3倍。

则新建建筑与保护建筑主立面之间关系如图4.3。

图4.3保护建筑周边建筑高度控制
1.10 建筑后退控制
控制建筑相对与规划地块边界的后退距离下限，避免城市建设中产生混乱保证必要的安全距离和城市公共空间。

建筑后退距离通常有建筑后退用地红线、后退道路红线、后退河道蓝线、紫线等。

退让距离的确定除必须考虑消防、防汛、交通安全等方面外。

还应考虑城市景观、城市公共活动空间要求。

腾冲现状建筑退用地边界界通常只有0.4米，过小的公共空间，已造成居民生活不便。

1.10.1 建筑后退道路红线控制
（1）城市级道路
腾冲为抗震设防烈度为8 度地区，出于安全角度，道路两侧建筑物应满足避灾退让要求。

图4.4房屋倒塌范围示意图
根据相关研究和经验，在地震或者其他灾害导致的房屋倒塌并非垂直“卧倒”，而是有个房屋倒塌范围，约为倒塌建筑高度的1/2-1/3。

因此为保证城市级道路在灾害发生时能发挥救灾疏散作用，对于城市级道路两侧的建筑后退均需严格控制。

后退距离与道路红线宽、建筑高度有关。

新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地。

（2）非城市级道路
腾冲用地紧张、现状建筑密度高，现状道路以非城市级的支、巷路为主，道路宽度较小，线形较自由，通常无规划红线。

此类道路两侧建筑后退距离与城市级道路两侧建筑后退距离的标准有所不同。

由于支、巷路两侧通常为居住建筑，其后退距离主要考虑建筑与道路之间的关系，以便于居民出入和防止坠物砸落道路。

（3）道路交叉口
道路交叉口往往是商业黄金地段，土地价值高昂，素有“金角银边”之称。

同时，道路交叉口行人、车辆较路段更多。

为保证行人安全、车辆行车视距，规定：道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于8米。

1.10.2 建筑后退用地边界
建筑后退用地边界是为了防止出现建筑紧贴用地边界建设而出现“握手楼”，导致日照不足，存在严重安全隐患。

建筑后退用地边界的距离与建筑的排列方式、建筑性质有关。

通常对于后退有较高要求的建筑为居住、幼托等。

此后退标准参考《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》，规定见表4-3
注：
① L 为需退让建筑物的高度；
② 高层建筑的大面为面宽≥25m 的立面；
③ 高层建筑的山墙为面宽＜25m 的立面；
④ 表中地界另一侧若无建筑，假定为低层或多层建筑。

1.10.3 建筑后退其他边界
（1）建筑后退蓝线
建筑后退规划蓝线（城市总体规划确定的长期保留的河道规划线）以保证沿河空间的预留。

根据经验，河道规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于6米。

（2）建筑后退高压线
安全考虑，建筑须后退高压线。

后退距离与线路电压等级相关。

参照《城市电力规划规范（GB 50293-1999）》，控制建筑后退高压线或高压线走廊中心线距离。

1.11 建筑间距控制
建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

建筑间距受消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求。

反映建筑间距的指标主要表现为——相邻建筑间垂直间距（日照间距）、水平间距（山墙间距）。

前者主要受当地日照情况影响，后者主要受消防、工程管线空间景观等因素影响。

需要控制建筑间距的对象通常为占城市中建筑比例最高的住宅建筑。

1.11.1 日照间距
日照间距主要取决于当地日照条件、日照标准以及相邻建筑中南侧建筑高度等。

腾冲县缺少日照间距的相关规定。

《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》规定：建筑间距应当保证
受遮挡的居住建筑底层居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续一小时。

以此日照标准，本专题通过假设腾冲县最为常见的多种建筑排列方式进行日照条件模拟、分析、并根据结果推算日照系数、要求。

（1）情景一
利用日照分析软件，对上表所假设的情景一进行日照分析，图4.5中白色矩形为假定的建筑（面宽10m，进深8m，2层），数字为冬至日，太阳时10-17点，5分钟时间间隔下的日照时间。

图4.5情景一日照分析结果经过试算，对于情景一，在建筑间距为6m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（2）情景二
图4.6 情景二日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景二，在建筑间距为9.5m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（3）情景三
图4.7 情景三日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景三，在建筑间距为13m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（4）情景四
图4.8 情景四日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景四，在建筑间距为13m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（5）情景五
图4.9 情景五日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景五，在建筑间距为18m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（6）情景六
图4.10 情景六日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景六，在建筑间距为18m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（7）情景七
图4.11 情景七日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景六，在建筑间距为33m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（8）情景八
图4.12 情景八日照分析结果
同前所述，经过试算，对于情景八，在建筑间距为47.5m时，可满足冬至日一小时日照标准。

（9）结论
表4-13情景模拟日照间距统计
将上述八种情景模拟的结果汇总得到表4-13，可求出满足冬至日满窗一小时日照系数。

再此基础上，考虑建筑排列方式变化。

1)居住建筑与居住建筑平行时的间距
①朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，其间距在
1.1倍。

②朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间
距不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.0倍，且其最小值为6米。

③在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不
得小于南侧建筑高度的1.2倍。

④高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时不小于南侧高层建筑高度的0.9倍，其最小值
为30米
2)居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距
①南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0.7倍，且其最小值为6米
②高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最
小值为20米。

.
3)居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距
①当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

②当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

1.11.2 山墙间距
山墙建筑取决于消防要求、地下管线空间要求、视线隐私等要素。

参照《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》，规定：
①低层居住建筑与低层居住建筑的山墙间距，不得小于4m
②多层居住建筑与低层、多层居住建筑的山墙间距，不得小于6m
③高层建筑与多、低层居住建筑的山墙间距，按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045
—95）规定控制，但山墙有居住开窗的，间距不小于13m。

1.12 建筑面宽控制
对建筑面宽的控制主要是考虑消防安全需求。

连续参照参考《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》，建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：
①不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执
行。

②建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；
③建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；
④建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；
4-13建筑面宽控制示意图
环境容量控制指标研究
通常，反应环境容量的指标主要有容积率、建筑密度、绿地率，建筑高度。

指标的控制侧重有所不同，共同使用方能发挥控制作用。

建筑高度控制已做说明，本章节主要分析容积建筑密度、绿地率。

其中，容积率、建筑密度均与建筑直接相关，故一同分析。

1.13 容积率与建筑密度控制
1.13.1 腾冲现状
（1）容积率
容积率指标是反应地块开发强度的最重要、最常用的控制指标。

容积率的高低直接决定了既定地块面积上所允许开发的建筑面积，从而决定了土地经济价值。

因此，容积率指标通常是控规编制中最重要、最敏感的指标。

腾冲县现有约400个规模不等的地块，开发强度见附表二。

以居住为主的地块开发强度在1左右，商业地块根据地块面积略高。

（2）建筑密度
建筑密度着重于平面二维需求，保证一定空地率和绿地率。

建筑密度因建筑功能、建筑层数而变。

腾冲建筑以底层居住建筑为主、建筑密度高过
(48%)
图5-1腾冲现状建筑密度图
1.13.2 街区基本开发强度
《云南省昆明市城市规划管理与技术规定》中对建筑密度和容积率给予规定如表5-1 表5-1 昆明市建筑密度、容积率规定表
腾冲县城市规模、能级均小于昆明。

且城市发展速度较缓慢，在相当时间内，建筑会以保留现状为主。

参照昆明分区控制的思路，对规划区核心区、控制区、协调区、引导区街区地块的特征，制定相应的基本开发强度，保证建设符合地块定位特征。

（1）核心区（A街区）
核心区是腾冲古城的“石头城”范围。

是本次规划中予以重点打造和控制的地区。

核心区内用地主要为传统居住和少量商业。

为维持古城肌理，现状建筑在规划中多数予以保留。

核心区的建设控制以控制为主，容积率较低，建筑密度较高。

参照现状，
核心区地块开基本强度主要控制指标为：基本容积率≦1.5；基本建筑高度≦12m(4层)；基本建筑密度≦35%。

（2）控制区（B街区）
控制区是A街区——核心区外围划定的片区。

包括北二环路—腾越河—建材路—上西街—盈江东路—东方北路范围。

控制区内既有高端休闲商务用地，文化娱乐用地，也有传统生活形态为主的居住用地。

控制区的建设标准是核心区与协调区的过渡，建设以引导为主，开发强度、建筑密度中等。

控制区街区基本强度主要控制指标为：基本容积率≦1.5；基本建筑高度≦18m(6层)；基本建筑密度≦30%。

（3）协调区(C街区)
协调区为规划范围西南片区，包括腾越河—建材路—上西街—盈江东路—来凤山脚范围。

与核心区、控制区相比协调区范围内商贸用地、行政办公用地较多，也有更多新建建筑。

协调区南部为来凤山，具有良好的景观、生态资源。

规划中，协调区的开发建设除考虑土地利用的经济效益的同时，强调延续核心区、控制区空间形态以及对来凤山山体景观的显露。

规划建设以现代行政办公、教育、商业商务等复合功能为主的多层中密度开发模式。

协调区街区基本强度主要控制指标为：基本容积率≦1.8；基本建筑高度≦18m(6层)；基本建筑密度≦35%。

（4）引导区(D街区)
引导区为规划范围东片区，包括腾越河—建材路—上西街—盈江东路—来凤山脚范围。

该片区现状以居住及配套设施为主。

东北部已新建以多层、小高层为主的居住区，形成了与传统。