南宁市物业管理市场化与招投标
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现 只 有 不 断 完 善 招 投 标 工 作 的 每 一 个 细 节 ， 能 不 断 才
投标 意 向， 由物业 科 组织 专 家参评 ， 若干 家 投标 企 业 中筛 从
选 出２ 家待 选企 业 ， —３ 由业 主单 位与 待选 企 业面 谈 后 ， 定 确 中标 者 。 此种 方法 的优点 是业 主单 位的招 标 意 向可以得到 较 为完 全 的贯 彻 ＋ 点是 公 平 、 正 、 开性 不 够 ， 投 企业 数 缺 公 公 参 较少， 水平 不高 。 如市 国税 局 雅苑 小区 、 工 商行琅 东宿舍 楼 市
（ ） 公 开 招 标 法 ： 业 主 或 开 发 商 面 向 全 市 （ 至 区 一 是 即 甚
外） 的物业 公 司进行 招投标 。具体 做法 是 由开发商 委 托市 房 产局物 业 处 物业 科 具体 操 作 ， 出招投 标 通 知 书 ＋ 成 评 标 发 组 委员会 。评标 委 员会一般 由９ １ 人组 成 ，采取 现场 开标 评 — ５ 标， 现场公 开答 辩 ， 现场公 开 打分 的办法 ， 高者 中标 。此 种 分
市 场 化与 招 投标
口 马 为 孺
方 法 的 弊端 是 ： 投 者 为求 中标 ， 竞 往往 采 取 有 意拔 高或 减 低 某些指 标 的做法 ， 成业 主 、 造 开发 商 在选 择 中标 者 时 无大 的 回旋余地 。如平 等商厦 、 １ ２ 时代 的招 投标 。 （ ） 议招 标法 ： 二 协 即经 市 房产 局 物 业处 物 业科 的推 荐 ， 由业 主单位 选择 ， 市 内有一 定 实力 的部分 物管 企 业发 出招 向
等。
二、 管 招 握 杯 王 的 琵 垃 分 扬 舫
在实 际 发生 的诸 多 物管招 投 标 工作 中， 在 存
着 许 多 不规 范 、 不成 熟 的作法 ， 重 影 响 了ห้องสมุดไป่ตู้ 投 严 标 工作 的进一 步开 展
（ ） 一 权利 与义 务 的不 平等 。以开发商 为主 体
的招 投 标 ， 发 布招 标 书时 ， 多 地 考 虑 了开 发 在 较 商的利 益 ， 对购 房业 主和物 业公 司的利 益考 虑 得 较少 ，实 际上往 往 使 物业公 司承 担较 多 的责 任 ， 开发 商与 物业公 司之 间权 利 与义 务 的不平 等 ， 为 今后 开发 商 、 购房 业 主和 物业 公 司三 方之 间 的纠
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：
物业 管理 行 业 的招 投标 工 作 首先 是 从 深圳 市 开始 的 ： ９ 年 １ 月 ， 圳市首 先尝 试 由行 业 主管 部 门组 织 的鹿丹 村小 ６ ２ 深 区物业 管理项 目，通过公 开招 投标 方式 选聘 物业 管理 企业 ， 此 举创 全国物业 管理招 投标工 作之 先 河 四年后 的２ ０ 年４ ００ 月 ， 宁市平 等商 厦物 业管理 招投 标成 为全 区首 例物 管招 投 南 标项 目。 自此 ， 物业 管理 企业 通过招 投 标方 式获 得物业 项 目 的管 理权 ， 而 进驻 小 区 （ 厦 ） 从 大 管理 物业 ＋ 逐渐 成 为南 宁 市
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ｆ
＝ ： ： ＝
萼 景
＝ ＝ ＝ 一
纷 埋下 了隐患 。 （ ） 标 文件 不 规 范 ， 标 内容 有偏 重某 几 项 指 二 招 招 标 的趋 向。在 开发商 组织 的前 期物 管招标 活 动 中 ． 开发 商 为 了创造有 利 于 自己的销 售 局面 ，有 意识 地 在招 标 文件 中偏重 突出 物管 收 费单 价 的重要 性 ，引导 参投 标 的物管 企业 打价 格 战 ，埋下 了物管 企业 在 中标 后 难 以 履行承诺 的隐患 。 （ ） 三 招投 标 活动结束 后 物管合 同难 以落 实 ：由于 在招投 标过 程之 中 ， 存在 招标 文 件 不规 范 ， 主单 位有 业 意更改 招标 承诺 ，不 履 行招 标 文件 中业 主 单位 应 承担
标 也应 制定 标准 化 的投 标文 件 ，建 立起 一种 同时保 障
开 发 商 、 管企 业和 购房 业 主三 者利 益 的规 范机 制 ， 物 使
参 予投 标 的物管 企业 能 够按 照统 一 的标准化 的招 标 文 件 编写投 标 书 ，并进 行 规 范的答 辩 ，制止盘 外招 的出 现 这 也有 利于 投标会 结束 之后 ， 物管合 同能 够在有 效 监控 的基础 上顺利 签定 。 物 业管 理招 投 标 的推行 ，是物 业 管理 行业 自身发 展 到成 熟 阶段 的产物 ，是行 业 自身 运行 规 律 的市场 表
（ ） 三 自主招标法 ： 即由业 主单 位 或小 区业 主委 员会 自由
发 布招 投 标信 息 ， 有 意 向投 标 企 业 自主参 标 ＋ 各 与业 主单 位
自行 商议 谈判 。 此法实 际 是业 主单位与 物管 企业 的 自主双 向
选择 ， 在较 大的 随意性 和不 规范性 。如 富丽华庭 等 存
物管 行业 的通 行做 法 。物业 管理 公开 招投标 ， 行业 自身发 是
展 到一定 阶段后 的必 然产物 ： 然 目前 物业 管理招 投标 仍 旧 虽 处 于尝 试 阶段 ， 仍 然引起 了业 内人 士的广泛 关注 。 但
一
、
弗 孝希舫 业管理招 握杯琵牲 与 方李谨捧
南宁 市物业 管理 招投标 工作 是 从２ ０ 年开 始起 步 的 ， ００ 至 今 为止 ， 全市 已有 平 等商厦 侨大 厦 （ １ 华 ２ 时代 ） 市 国税 局雅 、 苑 小 区 、 南 湖公 务 员小 区 等多 个物 业 项 目的招 投标 ， 市 其效 果 并不 十分理想 ， 在着诸 多不 完善 之处 。 存 目前 ＋ 全市 现 已实行 的招投 标方 式大致 有 以 下三种 ：
投标 意 向， 由物业 科 组织 专 家参评 ， 若干 家 投标 企 业 中筛 从
选 出２ 家待 选企 业 ， —３ 由业 主单 位与 待选 企 业面 谈 后 ， 定 确 中标 者 。 此种 方法 的优点 是业 主单 位的招 标 意 向可以得到 较 为完 全 的贯 彻 ＋ 点是 公 平 、 正 、 开性 不 够 ， 投 企业 数 缺 公 公 参 较少， 水平 不高 。 如市 国税 局 雅苑 小区 、 工 商行琅 东宿舍 楼 市
（ ） 公 开 招 标 法 ： 业 主 或 开 发 商 面 向 全 市 （ 至 区 一 是 即 甚
外） 的物业 公 司进行 招投标 。具体 做法 是 由开发商 委 托市 房 产局物 业 处 物业 科 具体 操 作 ， 出招投 标 通 知 书 ＋ 成 评 标 发 组 委员会 。评标 委 员会一般 由９ １ 人组 成 ，采取 现场 开标 评 — ５ 标， 现场公 开答 辩 ， 现场公 开 打分 的办法 ， 高者 中标 。此 种 分
市 场 化与 招 投标
口 马 为 孺
方 法 的 弊端 是 ： 投 者 为求 中标 ， 竞 往往 采 取 有 意拔 高或 减 低 某些指 标 的做法 ， 成业 主 、 造 开发 商 在选 择 中标 者 时 无大 的 回旋余地 。如平 等商厦 、 １ ２ 时代 的招 投标 。 （ ） 议招 标法 ： 二 协 即经 市 房产 局 物 业处 物 业科 的推 荐 ， 由业 主单位 选择 ， 市 内有一 定 实力 的部分 物管 企 业发 出招 向
等。
二、 管 招 握 杯 王 的 琵 垃 分 扬 舫
在实 际 发生 的诸 多 物管招 投 标 工作 中， 在 存
着 许 多 不规 范 、 不成 熟 的作法 ， 重 影 响 了ห้องสมุดไป่ตู้ 投 严 标 工作 的进一 步开 展
（ ） 一 权利 与义 务 的不 平等 。以开发商 为主 体
的招 投 标 ， 发 布招 标 书时 ， 多 地 考 虑 了开 发 在 较 商的利 益 ， 对购 房业 主和物 业公 司的利 益考 虑 得 较少 ，实 际上往 往 使 物业公 司承 担较 多 的责 任 ， 开发 商与 物业公 司之 间权 利 与义 务 的不平 等 ， 为 今后 开发 商 、 购房 业 主和 物业 公 司三 方之 间 的纠
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物业 管理 行 业 的招 投标 工 作 首先 是 从 深圳 市 开始 的 ： ９ 年 １ 月 ， 圳市首 先尝 试 由行 业 主管 部 门组 织 的鹿丹 村小 ６ ２ 深 区物业 管理项 目，通过公 开招 投标 方式 选聘 物业 管理 企业 ， 此 举创 全国物业 管理招 投标工 作之 先 河 四年后 的２ ０ 年４ ００ 月 ， 宁市平 等商 厦物 业管理 招投 标成 为全 区首 例物 管招 投 南 标项 目。 自此 ， 物业 管理 企业 通过招 投 标方 式获 得物业 项 目 的管 理权 ， 而 进驻 小 区 （ 厦 ） 从 大 管理 物业 ＋ 逐渐 成 为南 宁 市
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纷 埋下 了隐患 。 （ ） 标 文件 不 规 范 ， 标 内容 有偏 重某 几 项 指 二 招 招 标 的趋 向。在 开发商 组织 的前 期物 管招标 活 动 中 ． 开发 商 为 了创造有 利 于 自己的销 售 局面 ，有 意识 地 在招 标 文件 中偏重 突出 物管 收 费单 价 的重要 性 ，引导 参投 标 的物管 企业 打价 格 战 ，埋下 了物管 企业 在 中标 后 难 以 履行承诺 的隐患 。 （ ） 三 招投 标 活动结束 后 物管合 同难 以落 实 ：由于 在招投 标过 程之 中 ， 存在 招标 文 件 不规 范 ， 主单 位有 业 意更改 招标 承诺 ，不 履 行招 标 文件 中业 主 单位 应 承担
标 也应 制定 标准 化 的投 标文 件 ，建 立起 一种 同时保 障
开 发 商 、 管企 业和 购房 业 主三 者利 益 的规 范机 制 ， 物 使
参 予投 标 的物管 企业 能 够按 照统 一 的标准化 的招 标 文 件 编写投 标 书 ，并进 行 规 范的答 辩 ，制止盘 外招 的出 现 这 也有 利于 投标会 结束 之后 ， 物管合 同能 够在有 效 监控 的基础 上顺利 签定 。 物 业管 理招 投 标 的推行 ，是物 业 管理 行业 自身发 展 到成 熟 阶段 的产物 ，是行 业 自身 运行 规 律 的市场 表
（ ） 三 自主招标法 ： 即由业 主单 位 或小 区业 主委 员会 自由
发 布招 投 标信 息 ， 有 意 向投 标 企 业 自主参 标 ＋ 各 与业 主单 位
自行 商议 谈判 。 此法实 际 是业 主单位与 物管 企业 的 自主双 向
选择 ， 在较 大的 随意性 和不 规范性 。如 富丽华庭 等 存
物管 行业 的通 行做 法 。物业 管理 公开 招投标 ， 行业 自身发 是
展 到一定 阶段后 的必 然产物 ： 然 目前 物业 管理招 投标 仍 旧 虽 处 于尝 试 阶段 ， 仍 然引起 了业 内人 士的广泛 关注 。 但
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南宁 市物业 管理 招投标 工作 是 从２ ０ 年开 始起 步 的 ， ００ 至 今 为止 ， 全市 已有 平 等商厦 侨大 厦 （ １ 华 ２ 时代 ） 市 国税 局雅 、 苑 小 区 、 南 湖公 务 员小 区 等多 个物 业 项 目的招 投标 ， 市 其效 果 并不 十分理想 ， 在着诸 多不 完善 之处 。 存 目前 ＋ 全市 现 已实行 的招投 标方 式大致 有 以 下三种 ：