一文看完日本的城市化进程,中国走到了哪个阶段?
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⼀⽂看完⽇本的城市化进程,中国⾛到了哪个阶段?
在了解⽇本房产的过程中我们会发现,相⽐国内,⽇本的户型利⽤率更⾼、建筑质量更好、维
护更细致,房产交易、房屋租赁市场更健全、透明,每个街区的配套设施也更完善,这些都是
⽇本在⼀百多年的城市化过程中积累经验、总结教训的结果。
城市化是每个国家发展中的必经之路,经济、⽂化、社会关系的升级和改变,以城市为载体,
反映在⼈⼝、房屋、交通设施的变迁中。
⽬前⽇本的城市化进度在95%左右,我国则是60%。
⽇本的城市化开始于1868年(明治时期),在⼆战后开始迅速发展,今天我们就从房地产的⾓
度来回顾⼀下⼆战后⽇本的城市化进程。
1945年-1975年快速发展阶段
⼆战后,⽇本经济在美国的扶持迅速复苏。
1968年,⽇本GDP超过德国,成为仅次于美国的世
界第⼆⼤经济体。
在迅猛⼯业化进程的推动下,⽇本城市化进⼊快速发展阶段,我们熟知的三
⼤都市圈(京东圈、⼤阪圈、名古屋圈)都是在这段时期形成的。
1945年到1975年期间,⽇本每年约有90万⼈从农村转⼊城市,其中50万⼈都流向了三⼤都市圈
(当时⽇本⼈⼝不⾜1亿)。
这⼀时期是⽇本城市“野蛮发展”的扩张期,全国上下都在开展“造城
运动”,其中最重要的就是盖房,补上住宅供应的缺⼝。
⼆战刚结束时,⽇本住宅缺⼝约为420万户,⽇本政府通过⿎励建设住房、政府兴建保障房、奖
励居民出租房屋三条政策通道,在新建住房的同时盘活存量住房。
到了1968年,⽇本房屋存量2559万套,家庭数量2532万户,住宅达到供需平衡。
但城市化的推进,⼜对⽇本住房存量的结构提出了要求。
随着打⼯⼈⼝涌⼊城市,⽇本传统的家族同居模式逐渐发⽣变化,⾃建⼀户建的需求量降低,企业宿舍、商品公寓成为新的居住⽅式。
⽇本政府⽤“公营、公团、公库”的组合政策应对这⼀转变,在为低收⼊群体提供廉租房、为中产家庭提供优质商品房的同时,⿎励⾦融机构为企业和个⼈提供住宅相关的⾦融服务。
1976年-2000年稳定阶段
三⼗年的“野蛮发展”为⽇本带来了许多问题,⼤城市环境污染、交通拥堵、⽣活条件变差,⼀些追求⽣活质量的居民开始逃离乌烟瘴⽓的市中⼼。
同时,城市核⼼区域住房供不应求,房价、房租⾼涨,很多⽆⼒⽀持房租的⼈也被迫离开城市。
1970年起,⽇本三⼤都市圈的⼈⼝流⼊量逐年减少,从1962年峰值的70万⼈,锐减到1977年的接近0。
事实上,1975年到1983年间,⼤阪圈和名古屋圈⼈⼝不断流出,出现了“逆城市化”的情况。
这⼀时期,⽇本经济也告别了⾼速增长,1971年和1979年的两次⽯油危机打击下,⽇本提出“技术⽴国”的⼝号,⼤⼒发展⾼科技,第⼆产业占GDP⽐重开始下降,第三产业蓬勃发展。
在此背景下,⽇本的城市化建设从“从⽆到有”迈⼊“从有到优”的阶段。
为了解决东京⼈⼝过于集中的问题,⽇本开始了以“分散⾸都圈功能”为核⼼的计划:避免教育资源持续向⾸都圈集中、控制⾸都圈⼯业⽤地数量、完善⾸都圈周边中等⼈⼝城市的设施,将⾸都⼈⼝疏散到横滨、千叶、⼋王⼦等城市。
这⼀计划让东京圈逐渐形成了⽬前“⼀都三县”的结构。
1960年到2010年间,东京23区的⼈⼝在900万上下浮动,⽽郊区⼈⼝从1000万上升到了2600万。
这⼀阶段,⽇本政府也在不断改善住房的质量。
⼆战结束的5、6年内“赶⼯”建造的房屋品质较差,需要重建。
新建住房都格外注重适应⽼龄化、⽣态化等新的社会需求,防灾能⼒、建筑质量也不断规范。
所以我们才会觉得,⽇本的房⼦设计好像更加科学,⽣活在其中感到格外所以我们才会觉得,⽇本的房⼦设计好像更加科学,⽣活在其中感到格外贴⼼。
贴⼼
⽇本政府的努⼒也得到了国民的认可,从1988年开始,⽇本国民对住房的满意度越来越⾼。
⽇本公开透明的⼆⼿房交易和房屋租赁体系也是在这⼀时期发展完善的。
在60年代,巨⼤的租住需求让中介市场乱象丛⽣,市场中都是⼩型房产公司,按照各⾃的规则交易。
70年代,政府开始整顿房屋交易、租赁市场,搭建平台共享信息、提升从业⼈员素质、颁布法律法规,之后我可能会单独⽤⼀篇⽂章,写写⽇本对房产交易市场的规范。
2000年⾄今⾼度聚集城市化
即使所有的计划都在追求完美的结果,过程中也永远都会出现新的问题。
在平稳期的末期,持续的⼈⼝疏散让都市圈的⼈⼝分布呈现郊区化的状态,核⼼城市的核⼼区域出现“空⼼化”现象。
⽐如东京的都⼼三区,因⼈⼝长期负增长,失去了产能与活⼒。
1991年,⽇本经济泡沫破裂,⼟地价值⼀落千丈,⼟地是银⾏抵押贷款的常⽤抵押物,地价崩塌,⾦融链条也岌岌可危,⼏乎丧失为企业融通资⾦的功能。
把请出去的⼈再请回来,拯救⼤城市的地价;打造于是⽇本城市化新阶段的⾸要任务就是:把请出去的⼈再请回来,拯救⼤城市的地价;打造
国际⽔准的都市圈,创造新的经济增长点
国际⽔准的都市圈,创造新的经济增长点。
⽇本政府提出了⼀系列新政策:放宽限定区域内的建筑容积率、放宽住房贷款和税收政策。
10年间,新政策在很⼤程度上改善了上⼀阶段遗留的问题,东京都职住分离的状况得到缓解,夜间⼈⼝占⽩天⼈⼝的⽐例从1995年最低点的80%,上升到2010年的84%。
当然,最直观的数据还是⼈⼝的变化,从2000年开始,东京都核⼼三区⼈⼝数开始回升。
⽬前,⽇本的城市化程度已经达到95%左右,现阶段的城市改造是继续对城市“精雕细琢”,不断的翻新、优化,适应经济、⽂化、社会关系发展的新需求,⽤城市功能区的翻新和扩建刺激消费,打造新的国际化都市圈拉动经济。
东京的新机场、⼤阪赌场、副⾸都等计划,都是围绕以上主题提出的。
纵观⽇本的城市化进程,有没有觉得很熟悉?上世纪90年代⽇本遇到的问题,正是当下我国很多⼤城市正在⾯对的,⽽建设⼤城市周边的城市,疏散城市功能和⼈⼝,也正是我国正在做的事情。
未来,我国的住宅也会更加⼈性化,社区也会更加⽣态化。