千舟湾项目可行性研究方案报告

附件1
海南博鳌千舟湾项目
可
行
性
研
究
报
告
大通房地产开发有限公司
2005年5月
目录
第一部分项目概况 (3)
第二部分土地取得方式 (6)
第三部分市场研究 (8)
第四部分规划设计分析 (15)
第五部分开发计划安排 (16)
第六部分投资收益分析 (17)
第一部分项目概况
一、项目基本情况
本项目位于海南省琼海市博鳌亚洲论坛特别规划区千舟湾地块内，距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。

千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。

项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。

该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为≤5层，周边市政配套设施齐备。

海口
博鳌
三亚
二、周边建设现状
博鳌镇濒临南海，这里的自然生态保护得近乎完美，被联合国环保专家称为世界上保存得最完美的江河入海口。

本项目地处博鳌镇西侧约一公里处，紧临海南红石实业有限责任公司2001年开发的“蓝色海岸”别墅区。

项目周边不仅自然景色优美，而且随着博鳌被选定为博鳌亚洲论坛的永久性会址所在地，该地区生活配套设施也建设得相对完善。

博鳌水城内已建成超五星级的博鳌金海岸温泉大酒店、四星级锦江温泉大酒店、亚洲唯一的全岛型林克斯风格高尔夫球场、别墅、专家楼、休闲娱乐设施等。

项目用地北侧紧临道路，可通往海南岛东线高速公路，交通极其便捷。

项目周边地区已形成内外交通畅通，融酒店住宿、会议接待、别墅度假、高尔夫运动、温泉疗养、水上旅游观光等功能于一体的初期规模。

三、区域规划发展
项目基地位于海南省东部海岸沿线，依山傍海，海岸线长达21公里。

区内河流纵横、沙丘起伏。

北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石）。

南部直达万宁境内的龙滚镇，沿线海崖景色独特。

由于博鳌地区丰富多样的自然地形地貌和作为博鳌亚洲论坛的会址所在地，“博鳌”在国际上享有了极高的知名度。

中信集团得到
省政府的大力支持，将投巨资开发建设辖122平方公里土地的博鳌亚洲论坛特别规划区。

重点开发建设生态环境科学研发园、住宅区、商业区、玉带滩海滨度假区、龙潭岭山景度假区、红树林自然公园及高尔夫球场、龙滚生态村、金牛岭度假区、山钦湾风景区、千舟湾区域内的河畔酒店公寓、特别规划区内主干公路及市政桥梁建设。

此外还将进行民俗文化村及商业、娱乐业的开发和建设。

全面建设和完善多功能的旅游设施、市政基础设施和服务设施，跨身世界一流的旅游度假胜地。

琼海市区
嘉积区
官塘区
博鳌区
第二部分 土地取得方式
一、 土地概况：
本项目用地（千舟湾600亩）已于2000年办理国有土地使
用权证，土地所有者为海南博鳌投资控股有限公司，土地用途为旅游，使用年限至2055年10月31日。

该宗地分为二个地块：东北部地块北邻朝博路，约224亩，西南部地块南临万泉河道，约376亩，之间有人工开挖河道相隔。

该宗地西侧为已开发建成的蓝色海岸别墅区，东侧紧邻永久科技（临安恒晟房地产公司）博鳌镇
玉带滩
沙美内海 锦江饭店
金海岸酒店
索菲特大酒店
亚洲论坛永久会址
蓝色海岸别墅 东方文化苑 沙坡岛高尔夫 本项目位置
的100亩用地（现闲置），再向东与金海岸酒店隔河相望。

二、 土地取得方式：
本宗土地所有者海南博鳌投资控股有限公司成立于1999年
8月，注册资金3亿元。

2004年5月，中信国安集团收购了博鳌控股70%股权，正式入主博鳌。

大通房地产开发有限公司系中信国安集团下属子公司，该宗地可通过内部关联交易方式将国有土地使用权转移至大通公司名下。

224亩
376亩 蓝色海岸 永久科技 100亩
朝博路
第三部分市场研究
一、宏观市场条件—复苏势头明显，博鳌突显潜力
1.海南房地产目前供销衔接良好。

2000年至2003年，全省商
品房竣工总面积257.82万平方米，其中住宅233.08万平方
米，占90.4%；销售总面积287.01万平方米，其中住宅269.2
万平方米，占93.7% 。

据统计部门2003年调查的48家企业，
商品房空置率为9.1% 。

2.2003年，海南省商品房每平方米价格为2122.8元，比上年
同期上涨18.6%。

部分城市的部分地段房价涨幅则远远大于
以上数据。

特别是三亚的房地产价格一直在高位运行，从
而给琼海、博鳌等地的房地产价格提升打开了空间。

3.2004年一季度，海南共销售房屋11.25万平方米，比去年同
期增长86.9%，其中住宅销售面积10.74万平立米，占全部
房屋销售面积的95.3%，比去年同期增长78.7%。

二、海南房地产市场特征—岛外置业需求增加
1.岛内除旅游产业外，缺少足够有效的第三产业支持，没有创
造大量就业机会和理想的薪酬标准，岛内居民购买力有限。

2.岛内大部分地区城市化程度低，除海口、三亚外，几乎没有
足够规模的城市，房地产市场还处于小规模发展阶段。

3.据海南省政府统计信息显示和我司对琼海碧海苑、万泉豪庭
等高档项目的调研， 60-70%的购房人来自岛外。

4.来自岛外的养老、过冬、度假和投资为目的的购房群体是海
南地产市场的主要消费群体。

三、旅游度假方式的改变
从我国现状来看，旅游业发展迅猛，我国出游人次已是世界第一，旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年２４％以上的增长幅度。

每年１１５天假期使度假消费成为时尚。

企业事业单位带薪假期制度在我国逐步推行，将使度假（不同于旅游）成为调整身心的主要生活方式。

四、现有旅游地产产品概述：
1.分时度假产品：存在一定数量的客户群体，但对于国人生活
习惯和消费观念来说，分时度假过于前卫。

2.产权酒店产品：市场曾经形势很好，但此起彼伏的产权酒店
纠纷，使这个缺乏相关法规制约的产品产生了信任危机
五、周边项目案例分析：
1.博鳌蓝色海岸
1)规划设计指标
占地面积：188220平米；
建筑面积：34653平米；
别墅数量：115幢；
容积率： 0.199；
设计公司：香港许李严建筑师事务所严迅奇、韩国履露斋建筑师事务所承孝相；
户型种类：9种，其中A－E为严迅奇设计，F－I为承孝相设计；户型面积：229平米（3种）、 251平米（1种）、 318平米（2 种）、330平米（1种）、410平米（1种）、 416平米（1种）；
户型格局：3居-5居
2)产品特点
A.规划布局上采用开挖河道划分组团，最大限度地形成建筑
的临水效果，同时建筑尽可能向水面靠近，强化亲水感觉；
B.景观设计上注重采用绿化植被、室外平台、栈桥等景观要
素与建筑穿插，在重要组团节点形成广场，内部庭院与建
筑结合，平台朝向最好景观面等，提升景观均好性，实现
建筑与风景的统一；
C.建筑造型采用“简约主义”手法，形体、材料单纯，墙体
仅限于涂料实墙、大面积玻璃和局部木作，表现自然性的特点，有利于对光和风的借助，同时有效降低营造成本；D.
内部空间上讲求趣味性和空间戏剧化，尺度处理夸张，形成空间错落和有层次的吹拔空间、挑高空间；
E.缺点：过分注重空间自身的展示性和戏剧性，尺度不够亲
人，调性不够丰富，简约近乎简陋，不适宜居住
3)市场和经营情况
售出情况：卖出50余套，剩余60余套；
售价：7000-8000元/平米；
经营方案：由海南红石实业有限责任公司进行整体经营，经营利润按售出和未售出面积比例分为2部分，其中后者所占利润全部内庭院戏剧化空间小广场
亲水效果简约造型栈桥
归红石公司所有，前者所占利润按“二八”比例和产权所有者分成，红石公司占2成利润，产权所有者占8成利润；
租金：约800-1200元/天、栋；
使用情况：空置率极高，平时入住率不超过5%。

2.中远别墅项目
1)规划设计特点
项目位于A、B两个半岛上，分为邻里组团式布局，每个组团有别墅11-12栋，建筑面积约400-600平米，建筑造型采用简化的欧陆风格，室内精装修。

组团
2)销售情况：
其中1套别墅因曾为日本前首相居住过，以拍卖方式售出，成交价1000万元，另有1套为晓奥公司领导自住，其他均未卖出，
且几乎无人居住。

现场售楼处因无人问津已被撤消，经多方联系到的销售人员称想买就1万元/平米。

3.案例总结：
两个项目销售和经营均不成功，主要原因在于定位误差：
1)对于自住消费者而言，整体区域的经济和城市发展尚不支持
高端消费市场，尚严重缺乏与自住相应的基础建设和生活配
套设施，而博鳌蓝色海岸和中远别墅均为单价、面积和货值
较高的项目，性价比极低。

2)对于旅游消费者而言，由于博鳌位于海南东海岸中部且目前
尚无机场，游客过境特点明显，如两别墅项目与金海岸、索
菲特、锦江饭店等共同参与竞争，则整体供应量明显偏大（约
1500套），且自身客户资源与酒店相比处于严重劣势。

六、我们的度假新概念—度假住宅
1.自然资源条件：
海南岛独有的自然生态条件是不可再生的稀缺资源，为度假居住产业提供了优质的自然条件基础，使海南成为健康化生活、美景化生活、闲适化生活的象征。

以博鳌现有的自然资源对比整个海南岛的自然资源并不具备优势，博鳌亚洲论坛的影响力又使博鳌也非常吸引一次旅游者的注意力，但对二次旅游者吸引力不大。

博鳌现有的自然资源对于度假者来源地的自然资源则具有极大的优势，对于度假者相对长期居住的需求来说具有足够的吸引力。

2.客户群体形成条件：
我国20年来持续经济的快速发展，使中产阶层迅速崛起，形成度假居住产业的客户群体基础—即有钱人。

带薪假期制度在我国逐步推行，特别是收入相对较高的金领白领阶层，带薪假期制度已经有了相当程度的普及，将使以度假为调整身心的主要生活方式的人群不断扩大—即有闲人。

境外日、韩、俄等国与海南气候差距大、生态环境互补性强，是海南度假居住产业发展的主要海外目标市场。

3.客户群体描述：
●商务人士—相对高端
●文体名人—相对高端
●投资型客户—中低端
4.客户消费心理分析：
1)潜意识中具有很强的浪漫主义色彩，渴望自由，渴望摆脱束
缚，渴望拥有自我的空间；
2)不满足于现有的组团旅游的观光方式，渴望相对安静闲适的
度假环境，可以接受采用异地置业方式解决度假需求；
3)对于居住环境、生活品质有相当高的追求；对于环境优越的
度假产品有相当的消费冲动，但对别墅等高端度假产品的价
格难以接受；
4)有投资意向，对所购置物业有相当的升值期望；
5)以居住地为中心，亦有当天或次日来回的观光需求；
6)对放松身心的游憩方式有相当的需求：如购物、娱乐、运动、
饮食、交流等。

七、我们的定位－
以度假为主，兼有养老等功能之内的综合社区
产品目标－
●适居性
●自然性
●健康性
●配套完整性
居住品质大大高于酒店，总货值远远低于别墅。

第四部分规划设计分析
一、产品类型：
1.针对客户群相对高端客户推出连排住宅和度假住宅产品，销
售面积在平均为120平方米，总货值平均为50万。

2.针对客户群相对中低端客户推出度假公寓产品，中低密度中
小户型，基本保证2人，最多3人的居住需求，户型格局为
1室、 1室半或2室；户型面积在60—100平方米，单套总
价宜以35万元为上限；
二、规划原则：
1.建筑层数控制在5层以下，容积率控制在0.6以下，建筑密
度控制在20%以下，60%以上的绿化率。

2.规划上注重邻里关系，强化组团概念，并有相应的大面积的
公共交流和活动区域；
3.规划、建筑形象、园林景观设计需要营造诸如异国情调之类
的浪漫场景，体现热带风情。

三、规划功能
1.连排住宅约9万平方米；
2.度假公寓约14万平方米；
3.会所及物业管理用房及员工宿舍3000平方米；
4.为满足客户度假需求设置的游憩场所7000平方米：商店、
娱乐城、餐厅、冷食店、网球场、室内综合体育场地，以上
功能可与会所共同设置。

第五部分开发计划安排
2005年5月底：上报国安集团审批。

2005年6月：获得集团审批通过，国有土地使用权证变更至大通名
下。

2005年6-7月：总体规划设计方案、控制性详规出台，报政府有关部门审批。

2005年8-9月：取得规划用地许可证、规划工程许可证，开工证，开工建设，开始内部认购。

2005年10月：取得销售许可证，开盘销售。

2006年3月底：项目竣工入住。

第六部分投资收益分析
一、测算依据：
1、总建筑面积按240000平方米
2、可销售面积按230000平方米
3、销售均价4000元/平方米
4、土地售价15万/亩
二、经济评价：
总销售收入9.2亿元，净利润1.2593亿元。

三、千舟湾项目测算表：
千舟湾项目测算表静态回报
分析
规划建设用地面积400,000.00 平方米
代征城市公共用地面积平方米
其中:代征道路用地面
积平方米
代征绿化用地面积平方米
项目总建筑面积243,000.00 平方米
地下建筑面积3,000.00 平方米
地上总建筑面积240,000.00 平方米
住宅建筑面积230,000.00 平方米
商业和会所建筑面积10,000.00 平方米
容积率0.60
可售面积230,000.00 平方米
车位配比
地上车位1,000 个
地下车库 -
销售总收入920.00
减：营业税 3.0% （5%营业税至少可返
还40%) (27.60)
城市维护建设税0.0% （营业税7%的城建税
可减免) -
教育费附加0.0% （营业税3%的教育费
附加可减免) -
I 总地价(@总面积) 90 90
370 243,000
(@地上建面＋1/2地
下建面）240,000 90
大市政工程费用- (@总建筑面积）243,000 0
II 建安成本 :
住宅1,800 精装230,000 414
会所4,500 （精装）10,000 45
地下车库- 0
配套/绿化/道路/小市
政400 (总建筑面积）243,000 97
地下建筑部分1,600 （地下总建筑面积）3,000 5
0 561.00
III 其它费用
设计/顾问费/监理/保
险/质监 1.0% （建安成本） 5.61
公司营运费 2.0% （建安成本）11.22
市场推广费 3.0% （总销售额，含佣金）27.60 44.43
总发展成本(利息前) 695.43 银行贷款利息
总发展成本x40%x发展期3年x5.85% 48.82 48.82
总发展成本(利息后) 3,063 744.25
土地增值税
毛利148.15 减：所得税22.22
纯利125.93 股东资本回报率(利息
后) 42% 单位成本(息前￥/平
方米) (@销售面积) 2,861.85 息后单位成本(息后￥/平方米) (@销售面积)
3,062.75。