关于我区旧村改造推进情况的调查报告(杜主任改)

关于我区旧村改造推进情况的调查报告(杜主任改)
关于我区旧村改造推进情况的调查报告
区人大常委会内务司法工作委员会
为配合好区人大常委会本月底视察我区旧村改造工作，本月15日至19日，区人大蔡德利副主任带领部分驻会委员及相关工作人员，先后深入到区国土、规划、建设等相关部门及宁海、文化、鱼鸟河、武宁等相关镇街，采取与部门负责人、承办科室负责人、镇（街）分管领导、部分改造村负责人及投资商进行座谈的方式，对当前我区旧村改造的推进情况进行了全面深入的调查，现将调查情况汇报如下：
一、基本情况
旧村改造是提升我区城市形象和品位，完善城市综合功能，加速与中心区融合，打造烟台东部新城的一项重点工程，也是改善群众居住环境，提高群众生活水平的一项民心工程。

我区规划区内共有村庄117个（其中城中村44个），共需拆迁房屋约29331户，拆迁面积约384万平方米，建安置房面积约500万平方米。

自2009年开始实施旧村改造以来，区政府及相关部门、镇街和村从关注民生、惠及百姓的大局出发，严格按照“突出重点、统筹兼顾、加快推进”的总体要求，以超常规的工作、超常规的服务，有力推动了我区旧村改造工作的开展。

截止目前，正在着手实施改造的共有52个村（其中城中村26个）。

49个村完成了改造规划红线，43个村、约1.3
万户完成了房地产评估，32个村完成了房地产评估报告确认，31个村完成了土地征收，16个村完成了项目经济测算，14个村完成了规划方案审批，16个村启动了安置房建设，开工面积累计达16万平方米。

另外，为加快改造进程，区政府适时调整了改造思路，选取了改造条件相对成熟的4个镇街的13个项目，集中力量实施重点突破。

目前13个项目的土地出让、规划方案、房屋拆迁、安置房建设等工作都在有序推进之中。

（一）加强组织领导，加大宣传力度。

一是设立专门工作机构。

区委、区政府专门成立了由分管副区长担任主任的城中村整体改造推进委员会，并从财政、城管、国土、规划、建设等部门，抽调了专职人员，组建了城中村改造工作办公室，专职负责落实我区旧村改造的政策措施和计划安排，帮助办理各种手续，协调处理和对上反馈改造中的各种问题，自上而下建立了“计划、执行、协调、落实”和“信息反馈、研究决策、贯彻落实”的工作机制，为旧村改造工作提供了强有力的组织保障。

在此基础上，各有关镇街也都成立了由书记、镇长（办事处主任）挂帅的旧村改造工作办公室，集中力量抓本镇街改造任务的落实。

二是召开专题会议进行部署。

今年，区政府组织召开了“全区城镇化工作会议”、“旧村改造工作会议”等一系列专题会议，对全区旧村改造工作的基本思路、总体目标作出了统筹安排，并研究解决我区旧村改造工作中遇到的各种困难和问题，有力地推进了旧村改造工作平稳快速发展。

三是做好宣传工作。

通过与媒体合作、
入户调查摸底、发放政策明白纸、深入镇街授课、编发工作简报、为开发商提供咨询服务等多种方式对旧村改造政策及典型作法进行广泛宣传。

截至目前，区电视台已录制播放4期《城中村改造专栏》系列节目，完成入户调查近千户，发放政策明白纸6000余份，编发工作简报7期，接待开发商各种咨询服务近百次。

（二）完善政策措施，加强调度考核。

一是制定合理改造政策。

为平衡旧村改造中的多方利益，区政府按照“政府让利、村企有利、村民得利”的原则，合理调整各方面的利益关系，妥善处理村民的拆迁补偿、就业、医疗和社会保障等问题。

先后出台了《牟平区城区旧村(城)改造暂行办法》、《关于加快推进旧村(城)改造工作的意见》，对旧村改造工作的办事程序、责任分工、奖励政策等作了明确规定。

二是定期调度指挥。

实行推进委员会例会制度，区政府分管副区长每周主持召开例会，听取工作汇报，调度本周工作落实情况，研究部署下周工作安排，特别是制定了有针对性的政策措施集中解决面上存在的共性问题。

区委王中书记对旧村改造工作也高度重视，今年先后两次亲自主持召开调度会，对旧村改造工作进展情况进行调度和部署，并作了重要指示，有力推动旧村改造工作步伐。

三是健全考核机制。

建立健全了旧村改造职责分工和工作流程，对各有关部门和镇街的工作职责、目标任务、办理时限等进行了量化细化。

同时，对各相关单位的规划红线办理、土地储备、房地产评估、经济测算、签订拆迁协议、安置楼建设等工作的完成情况，实施
按月考核、定期通报，以硬性考核督促各相关责任单位，严格按照时限要求完成工作任务。

（三）强化工作职能，全力搞好服务。

旧村改造工作面广量大，程序环节多，尤其在前期的房产评估确认、土地储备、规划方案报批过程中，涉及到建设、国土、规划等多个部门。

为确保旧村改造又好又快推进，各责任部门充分发挥职能作用，创新工作方式，提升工作效能，全力为旧村改造搞好服务。

例如：区城改办针对实际工作中遇到的制约旧村改造的诸如插花地段改造、土地出让金缴纳、基础设施配套费用测算标准等问题，积极研究对策，通过实地调研和精心测算，对相关事项进行了完善和调整，并通过会议纪要的形式加以明确，共形成会议纪要8个，从而使我区的旧村改造政策框架体系更加完善，操作性更强；区国土资源分局针对新增建设用地指标紧张的问题，一方面制定合理方案，争取把有限的土地指标用足用好；另一方面通过“跑部进厅”，加大了改造用地指标的争取力度；区规划分局采取超前提出规划设计条件、提前介入项目规划方案设计等方式，与开发单位同步研究改造方案的设计思路，变事后审批为事前指导，有效提高了旧村改造规划方案的通过率。

（四）强化镇街主导，加快工作推进。

按照“镇街为主、规划引导、连片开发”的改造思路，各镇街把旧村改造工作作为首要工作来抓，不断加大工作力度，全力保障旧村改造工作顺利推进。

一是研究制定配套政策。

根据区政府出台的旧村改造意见及办法，各镇街在深入调研、广泛征求意见的
基础上，制定了切合自身实际的旧村改造方案，对改造工作的目标任务、时限要求、拆迁补偿安置标准及奖励措施等方面内容进行了明确。

二是实施重点推进。

各镇街在辖区范围内选择了一批条件相对成熟、改造进展较快以及不同类型、不同区位、不同模式的村来进行重点推进，不断积累改造经验，以点带面，推动旧村改造整体工作的展开。

三是千万百计做好征迁工作。

各镇街通过召开村委班子、党员、村民代表等不同层次的会议、发动包村干部进村入户等形式，搞好政策宣传，让广大群众积极参与并支持旧村改造。

对于一些“钉子户”，镇街分管领导及包村干部，不分白天黑夜，深入被征迁户家中做工作，耐心地讲政策、说益处、算经济账，还邀请其亲戚、朋友等一切可利用的社会关系来做工作，推动了征迁工作的开展。

二、调查中发现的问题及建议意见
自旧村改造工作启动以来，区政府及有关职能部门和镇街做了大量工作，取得了有目共睹的成绩，但从调研情况看，旧村改造工作还存在一些问题和不足，主要表现在：总体进度不尽人意，距离区委、区政府三年完成旧村改造和“四个批次”的推进目标要求还有很大差距；全区13个重点突破村今年应完成97项工作，实际仅完成51项，尤其是安置房的开工建设未实现大的突破，44个城中村，至今未有一村开工建设安置房。

我们认为，产生上述问题的原因有五个方面：（一）征地拆迁仍是制约旧村改造快速推进的“瓶颈”。

一是补偿标准不统一。

个别改造工作动手早，条件相对较好
的村如盐滩等，为便于工作开展，抬高了本村的补偿标准,引发了“盐滩效应”。

导致目前改造村的群众普遍期望值过高，不顾村情，盲目攀比，一律要求向高标看齐。

特别是对不具备“先安置后拆迁”条件，而需先躲迁、再安置的部分村，造成了更大的拆迁压力。

二是执行政策“走了样”。

如部分改造村，将区政府规定的对适龄青年给予一套90平米成本价房的优惠政策，捆绑打包到全村的实物补偿中统一考虑，没有具体落实到适龄青年户，损害了有适龄青年家庭的利益。

再如有证房（房产证）和无证房执行一个补偿标准，有证户心里不平衡，增加了工作阻力。

三是有些干部、群众存在借机捞一把的思想。

有的群众不切实际，漫天要价；有的机关事业单位干部职工不能主动配合拆迁，还帮亲朋好友“出谋划策”、打气撑腰，导致拆迁户故意抬高要价；有的改造范围内企业，要求厂房享受与居民住房同样的补偿标准，否则拒不搬迁。

四是有些村干部对旧村改造信心不足、积极性不高。

思想不振，畏难发愁情绪严重，免战牌高挂，能拖则拖。

（二）招大商、招好商未实现大的突破。

我区旧村改造主要途径是依靠招商开发，从调研情况看，招商情况不够理想，规模大、实力强的开发商参与旧村改造的寥寥无几，甚至有的村难以引起开发商的关注，招商困难较大。

分析原因：一是吸引力不强。

部分村，前几年进行了大量“插花”建设，“吃光了肉，剩下了骨头”，现有存量土地少，房屋密度大，改造成本高，这样的旧村开发利润微薄，甚至可能“倒贴钱”，
大部分开发商望而却步，即使有的开发商愿来开发，也只是看好了牟平和开发地块的区位优势，赌的是房价上涨的预期。

二是改造模式的限制。

我区旧村改造主要是以村为主导招商开发，但部分村庄由于不管是在资金实力、存量土地还是在人脉资源、包装营销、组织动员能力等方面都差强人意，招商开发往往捉襟见肘、力不从心、无从下手，难以吸引开发商的眼球，特别是难以招到大商好商。

三是开发政策优惠及落实还存在一些问题。

开发商反映，我区出台的旧村改造优惠政策与芝罘、莱山、福山等相比仍有较大差距，而且有的优惠政策弹性较大，也不够明晰。

特别是对于连街成片开发的地块，由于可能涉及多个村庄或是土地指标的制约，开发商往往只是先取得了某宗地的开发权，且多为安置房建设用地，但对规划范围内后续用地指标及土地价格往往只是有关领导口头答应，并未落实到纸面上，开发商对此表示担忧。

四是利益索求影响了招商。

部分村出于多方面考虑，在享受区政府优惠政策的基础上，过度向开发商索求利益，要求开发商按全部开发面积，每平方米向村支付几十到几百元的“好处费”。

（三）服务中心意识和行政服务效能还有待于进一步增强和提高。

一是我区虽成立由区级领导挂帅的城中村整体改造推进委员会，但调度指挥、督导检查、推进协调等日常工作主要是由城中村改造办公室负责，城改办主任由建设局领导兼任。

但城改办由于在机构设置、人员配备、职责权限等方面的种种限制，工作中掣肘制约因素多，力不从心，虽然
耗时费力，上火着急，但效果往往是事倍功半，难以适应推进旧村改造繁重艰巨的任务，也不利于充分有效地发挥综合协调职能、实施强有力的指挥调度。

二是个别职能部门和单位局限于部门的小圈子、小利益，不愿站在全局的高度承担旧村改造的大责任、谋取整体的大利益，工作上按部就班、缩手缩脚、瞻前顾后，“不敢”提供超常规服务，造成工作进展缓慢。

同时，各部门之间缺少强有力的沟通协调配合机制，常常是各自为政，难以形成强大的工作合力。

三是个别部门和单位在配合全区中心工作上不得力、不尽责，如在旧村改造过程中，不少管线需要搬迁，有的产权单位盯着自己的一点利益不放，难协调难沟通，通过正常渠道很难解决问题。

（四）部分政策性和制度性规定的限制，导致旧村改造工作“有劲使不上”。

一方面，建设用地指标紧缺，难以适应需要。

近年来，我区每年全部新增建设用地指标仅有200亩左右，不讲工业用地，仅与旧村改造所需相比，也是杯水车薪。

因土地指标限制，很多开发改造项目难以进入实际操作。

同时，土地、规划等的报批，涉及上级部门多，手续复杂繁琐，办理时限长，也阻碍旧村改造的快速推进。

另一方面，部分制度性规定影响了旧村改造步伐。

较突出的是停车位问题：按照市规划部门对旧村改造规划车位的规定，安置房、商品房车位比例需分别达到1：1和1：1.5，且必须设地下停车位。

这样一来大大增加了建设成本，开发商普遍担心成本收回困难，对此难以接受。

同时，群众很难接受车位抵顶安置居住面积或者另行购买车位的要求，加之部分群众
属于半工半农，家中各类农机具及其它生产物资无处存放，群众认可度不高。

（五）宣传引导工作不够深入，难以满足旧村改造工作需要。

一是部分开发商和群众对区里的政策理解不够透彻。

如有的开发商对我区安置房建设，实行土地出让金返还的具体政策没有搞清，产生了错误认识；有的群众根本不知道区政府制定的补偿标准，认为盐滩、石硼村的补偿标准就是政府规定标准，就应照此执行。

二是部分群众的村居意识强，不愿意打破村落界限，还没有做好由村民到居民、由村庄到社区转变的心理准备；有的相邻或插花村庄班子之间有矛盾，不相往来，给撤村并居、连街成片开发增加了难度。

三是部分群众认为旧村改造后，可能居住环境好了，但收入没增加，水、电、暖、气、物业（高层、小高层有电梯使用费）等生活费用还将大幅提升，划不来，不如住现在的平房方便、花费少。

针对以上问题，我们提出如下建议意见：
第一、以打造东部新城为目标，推动旧村改造又好又快发展。

首先，要高起点规划。

要以打造烟台东部新城为目标，充分发挥规划在旧村改造工作中的龙头引领作用。

旧村改造要树立“连片开发、聚集发展”的理念，以主次干道划片，打破村界，坚持连街成片改造，一改一大片，坚决杜绝出现新的城中村。

规划设计方案要科学前瞻，高起点、高标准，同时要确保各项基础配套设施及警务室、幼儿园、卫生室等服务设施规范设计，并与主体工程同时建设和投入使用。

其
次，要高标准建设。

要牢固树立“质量重于泰山”的意识，加强施工质量和安全管理，严格落实工程监理监督制度，多出精品，少留遗憾，努力争创优质工程。

再次，要高水平管理。

要通过旧村改造大力提升城市管理服务水平，特别是要引领住宅小区物业管理逐步走向规范化、标准化，切实提高服务水平，让实行旧村改造的居民享受到高层次、高水准的服务。

四是，要坚持因村制宜、分类指导。

要按照先易后难、由点带面、分步实施、梯次推进的工作思路，集中各方力量，成熟一个，改造一个，重点打造几个样板村、示范村，让尚未改造村的群众看在眼里、急在心上，实现从“要我改”到“我要改”的转变。

第二、要进一步加大工作力度，切实解决征地拆迁这一难题。

一是统一和规范拆迁补偿标准。

虽然区政府制定了房屋拆迁补偿标准，但目前我区大部分村执行的标准是按宅基地面积进行房屋置换，即所谓的“四角抬”，而且该方式已被绝大多数群众接受。

建议区政府顺应形势，适时修改房屋补偿标准，并把好审查关，保持政策执行的力度和刚性，确保补偿标准统一。

二是完善拆迁安置办法，切实做足、做细群众工作。

要依照区政府的相关规定，周密完善制定好拆迁安置办法，全面实施“阳光拆迁”，“和谐拆迁”，始终做到公开、公平、公正，从拆迁到安置的各个重要环节要实行全面公示，杜绝暗箱操作；要创新工作方法，提升工作艺术，以情感人，以理服人，以帮助群众解决困难等实际行动赢得群众支持，激发群众配合改造的主动性；对于个别在背后出谋
划策、使倒劲的机关事业单位干部职工，一经发现，要严肃查处，绝不姑息。

三是进一步加强基层组织建设。

要抓住明年进行村委会换届选举的有利时机，强化农村基层班子建设，增强集体的向心力和凝聚力；要加大考核奖惩力度，问责或罢免那些不想事不干事、浑浑噩噩过日子的村干部，给那些想干事、会干事的人才提供舞台。

四是切实保障群众长远利益。

要制定出台失地农民安置办法，在预留商服用房，用于村民日常生活补助和社会保障的基础上，千方百计加大劳动技能培训力度，并多渠道提供就业岗位和创业机会。

五是加大对违法搭建行为的查处力度。

相关职能部门要保持对城中村和城郊村乱搭乱建等违法行为的高压态势，严格控制并保持好已有建筑及土地利用现状，减少拆迁难度和成本。

第三、要进一步加大招商力度，努力实现招大招强上的突破。

一是政策引导。

建议抓住国家对房地产进行宏观调控，房地产开发快速向二三线城市转移的难得机遇，学习借鉴周边县市区的经验做法，结合牟平实际，出台更优惠的政策，落实好连片开发范围内后续土地招拍挂及土地价格问题，打消开发商的担忧和顾虑，吸引规模大、实力强的开发商参与旧村改造的积极性；同时，相关职能部门要梳理好优惠政策，将优惠政策涉及部门、优惠项目、优惠标准逐一明细，编订成册，便于宣传查阅。

二是宣传推动。

区政府要加大我区区位优势、规划思路、发展前景的整体推介，各镇街和改造村要在具体项目包装宣传上下足功夫，特别是对连片开发的插花地块，要做到靠上去洽谈，贴上去服务，真正招引有实力
的大开发商，打造规范、高起点的旧村改造项目。

三是政府补位。

对于存量土地少、插花严重、入不敷出的改造地块，区政府昱星投资公司要适时进行主导开发，尽快改变城区关键部位的落后面貌，提升城市形象和房产升值空间。

四是规范招商。

区政府及相关镇街要规范改造村向开发商索取利益的行为，最大限度地平衡改造村与开发商之间的利益分配。

五是询价调查。

相关职能部门要定期按区片对城区范围内商品房进行询价调查汇总，向有关部门和开发商提供商品房询价成果，为招商做好基础功课。

第四、要进一步强化领导，加强协调，营造旧村改造强大合力。

一是完善领导调度机制。

针对旧村改造任务艰巨、涉及部门较多、协调难度大的实际，建议对城中村改造办公室进行调整充实，由区政府相关领导介入挂帅，负责统一调度指挥，吸收相关镇街主要负责人参加，并进一步明确城改办职权和责任，切实提高城改办协调沟通、督导检查和解决实际问题的能力。

二是完善部门配合机制。

要建立“旧村改造绿色通道”，进一步简化审批手续，减少审批环节，压减审批时限，提高办事效率。

各相关部门和镇街要树立大局意识，勇于担当，敢于负责，一切从有利于工作出发，坚持原则性和灵活性的统一，大力倡导服务前置、提前介入、并行审批工作法，特事特办，急事急办，好事快办；要强化部门、镇街协调配合，以强大的工作合力助推旧村改造工作快见成效。

三是完善廉政监督机制。

旧村改造时间长、利益环节多、资金流量大，加强制度规范和制约监督尤为重要。

相关部门
和镇街要切实负起责任，把廉政建设贯穿于旧村改造的始终，确保各级干部不在旧村改造上出现问题，保障资金安全和干部安全。

四是积极向上争取政策。

区政府及相关部门要安排专门团队进京赴省，贴上去做工作，千方百计动用一切可用资源，尽最大努力争取新增建设用地指标，以解旧村改造急需用地的燃眉之急。

同时要积极与市有关部门联系沟通，在加快审批进度、降低车位比例上做工作，为旧村改造营建宽松的环境。

第五、要进一步加大宣传引导力度，营造旧村改造工作的浓厚舆论氛围。

一是要将旧村改造的重要意义与贯彻党的十七届五中全会精神、与打造烟台东部新城的宏伟发展蓝图，结合起来捆绑宣传，引导干部群众摒弃安土重迁的陈旧思想，加快干部群众思维观念由村民到市民、由村庄到社区的快速转变，激发干部群众改善居住环境、提升生活品质的积极性和主动性。

二是要充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，加大政策和先进典型的宣传力度，既让开发商真正吃透政策，安心搞开发建设，又让群众通过典型引路、“现身说法”，耳闻目睹旧村改造的好处，打消盲目攀比情绪和种种顾虑，以实际行动支持旧村改造工作。

三是从规划方案、补偿结果、选择开发商到选号选房等各个环节，要进行全程宣传公示，广泛征求群众意见，让群众决定怎么拆、怎么改、怎么分，切实保障群众的知情权和参与权。

二〇一〇年十一月。