四平宏泰地产有限公司与杨泓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四平宏泰地产有限公司与杨泓房屋买卖合同纠纷二审民事判
决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】吉林省四平市中级人民法院
【审理法院】吉林省四平市中级人民法院
【审结日期】2020.03.02
【案件字号】(2020)吉03民终77号
【审理程序】二审
【审理法官】杜好李本直牛云鹤
【审理法官】杜好李本直牛云鹤
【文书类型】判决书
【当事人】四平宏泰地产有限公司;杨泓
【当事人】四平宏泰地产有限公司杨泓
【当事人-个人】杨泓
【当事人-公司】四平宏泰地产有限公司
【代理律师/律所】王艳枫吉林辅民律师事务所
【代理律师/律所】王艳枫吉林辅民律师事务所
【代理律师】王艳枫
【代理律所】吉林辅民律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】四平宏泰地产有限公司
【被告】杨泓
【本院观点】双方签订的意向认购书中关于买房人违约责任的约定为“（三）逾期付款：如果因乙方原因，导致甲方未能在七日内收到乙方应付房款，则视为乙方逾期付款，该房源不予保留，乙方支付的诚意金将不予退还（四）如果因乙方原因未能配合甲方办理银行按揭手续，则视为乙方违约，该房源不予保留，甲方扣除乙方所交房款的10%作为违约金”，其中没有欠付购房款需支付利息的约定，双方在合同履行过程中，被上诉人先后两次给上诉人出具购房款欠据，仍然没有利息约定，上诉人作为经验丰富的商事主体可以约定而未约定是对其自身的权利有清楚的认知后进行的处理。

【权责关键词】撤销代理实际履行违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判
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【本院认为】本院认为，双方签订的意向认购书中关于买房人违约责任的约定为“（三）逾期付款：如果因乙方原因，导致甲方未能在七日内收到乙方应付房款，则视为乙方逾期付款，该房源不予保留，乙方支付的诚意金将不予退还（四）如果因乙方原因未能配合甲方办理银行按揭手续，则视为乙方违约，该房源不予保留，甲方扣除乙方所交房款的10%作为违约金”，其中没有欠付购房款需支付利息的约定，双方在合同履行过程中，被上诉人先后两次给上诉人出具购房款欠据，仍然没有利息约定，上诉人作为经验丰富的商事主体可以约定而未约定是对其自身的权利有清楚的认知后进行的处理。

上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条款适用的前提应该是约定违约金但未明确约定违约金计算方法，故本案不适用。

合同是双方当事人合意的产物，发生纠纷时，一方当事人超越双方约定创设合同内容不能被支持。

综上所述，四平
宏泰地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11870.00元，由四平宏泰地产有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 19:21:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年10月30日原告宏泰公司取得商品房销（预）售许可证，房屋坐落为四平市铁西区英雄街宏泰第一城小区28-33号楼。

2014年12月3日，原告宏泰公司与被告杨泓签订宏泰第一城意向认购书，约定乙方（被告杨泓）自愿认购甲方（原告宏泰公司）所开发的物业“宏泰第一城二期·荣域”的××区，建筑面积约为154.14平方米，总价人民币662802元;付款方式:按揭贷款，在签署本意向认购书当日，乙方（被告杨泓）向甲方（原告宏泰公司）按照本合同约定总房价款30%支付首期房款，计人民币贰拾万贰仟捌佰零贰元（:202802）余款肆拾陆万元（:460000）以按揭贷款方式支付。

2015年7月20日，被告杨泓出具首付款欠据一份，金额为198841元。

2015年9月14日原、被告双方达成协议，约定:乙方(被告杨泓)按揭贷款购买甲方（原告宏泰公司）所开发的宏泰第一城二期30楼1103房源，现因乙方（被告杨泓）需提前装修入住，双方约定乙方（被告杨泓）向甲方（原告宏泰公司）提供办理按揭贷款所需相关材料，如因乙方（被告杨泓）贷款材料不符合未能办理贷款，乙方（被告杨泓）以现金形式补交其余房款，所造成损失甲方（原告宏泰公司）不予负责。

同日被告杨泓出具金额为460000元的欠据一份，载明:30某1103，在接到通知后十日内，必须配合宏泰地产公司办理按揭贷款事宜，用放款单换此单据。

被告于2015年4月入住至今。

以上查明的事实有商品房销（预）售许可证、宏泰第一城意向认购书一份、欠据两份、2015年9月14日的双方约定及原、被告的当庭陈述在卷佐证。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的案涉房屋意向认购书合法、有效，双方应
按房屋认购书的约定履行，原告已经向被告交付案涉房屋，被告自2015年4月入住至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定:当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

被告辩称未支付首付款是因为案涉房屋零首付，但被告未提供证据证明其主张，根据双方签订的案涉房屋意向认购书的约定总房价为662802元，首付款为总房价款的30%，且被告给原告出具了金额为198841元的首付款欠据，故原告请求被告支付尚欠首付款198841元的诉讼请求，本院予以支持。

根据案涉房屋意向认购书的约定，余款460000元以按揭贷款的方式支付，但被告至今按揭贷款并未办理，故原告请求被告支付其余房款460000元本院予以支持。

关于原告主张的资金占用期间利息，因双方没有约定，本院不予支持。

【二审上诉人诉称】四平宏泰地产有限公司上诉请求：1、依法维持（2019）吉0302民初1365号民事判决书第一判项;2、依法撤销第二判项，改判为被上诉人自2015年9月14日起至实际履行之日止按照年利率6%支付资金占用期间的利息。

3、依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。

综上所述，四平宏泰地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
四平宏泰地产有限公司与杨泓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
吉林省四平市中级人民法院
民事判决书
(2020)吉03民终77号当事人上诉人（原审原告）四平宏泰地产有限公司，住所地四平市铁东区平东大街1029号。

法定代表人：李文顺，四平宏泰地产有限公司董事长。

委托诉讼代理人:王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）杨泓。

委托诉讼代理人:王丽荣，汉族，住四平市。

审理经过上诉人四平宏泰地产有限公司因与被上诉人杨泓房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1365号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称四平宏泰地产有限公司上诉请求：1、依法维持（2019）吉0302民初1365号民事判决书第一判项;2、依法撤销第二判项，改判为被上诉人自2015年9月14日起至实际履行之日止按照年利率6%支付资金占用期间的利息。

3、依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。

原告诉称事实和理由：上诉人在原审诉讼请求中，第二项请求的依据是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

”第一款提出的，并且主张按照年利率6%进行计算也未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,资金占用期间的利息本质就是逾期付款所造成的损失，理应得到支持。

原审直接判定:“关于原告主张的资金占用期间利息，因双方没有约定，本院不予支持。

”属于认定错误，依法应予改正。

二审被上诉人辩称杨泓辩称，当时买房子是按揭贷款买的，买的时候是零首付，
当时告诉我十天以后贷下来，贷款现在也没下来，因为这事我找宏泰第一城当时售楼的人很多次，我去找她，她就告诉我等着。

四平宏泰地产有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付房款658841元;2.依法判令被告自2015年9月14日至实际履行之日止按照年利率6%支付资金占用期间的利息(暂计算至2019年6月14日为148239.2元)，以上合计金额为807080.2元;3.依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、律师代理费。

一审法院查明一审法院认定事实：2013年10月30日原告宏泰公司取得商品房销（预）售许可证，房屋坐落为四平市铁西区英雄街宏泰第一城小区28-33号楼。

2014年12月3日，原告宏泰公司与被告杨泓签订宏泰第一城意向认购书，约定乙方（被告杨泓）自愿认购甲方（原告宏泰公司）所开发的物业“宏泰第一城二期·荣域”的××区，建筑面积约为154.14平方米，总价人民币662802元;付款方式:按揭贷款，在签署本意向认购书当日，乙方（被告杨泓）向甲方（原告宏泰公司）按照本合同约定总房价款30%支付首期房款，计人民币贰拾万贰仟捌佰零贰元（:202802）余款肆拾陆万元
（:460000）以按揭贷款方式支付。

2015年7月20日，被告杨泓出具首付款欠据一份，金额为198841元。

2015年9月14日,原、被告双方达成协议，约定:乙方(被告杨泓)按揭贷款购买甲方（原告宏泰公司）所开发的宏泰第一城二期30楼1103房源，现因乙方（被告杨泓）需提前装修入住，双方约定乙方（被告杨泓）向甲方（原告宏泰公司）提供办理按揭贷款所需相关材料，如因乙方（被告杨泓）贷款材料不符合未能办理贷款，乙方（被告杨泓）以现金形式补交其余房款，所造成损失,甲方（原告宏泰公司）不予负责。

同日被告杨泓出具金额为460000元的欠据一份，载明:30某1103，在接到通知后十日内，必须配合宏泰地产公司办理按揭贷款事宜，用放款单换此单据。

被告于2015年4月入住至今。

以上查明的事实有商品房销（预）售许可证、宏泰第一城意向认购书一份、欠据两份、2015年9月14日的双方约定及原、被告的当庭陈述在卷佐证。

一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的案涉房屋意向认购书,合法、有效，双方应按房屋认购书的约定履行，原告已经向被告交付案涉房屋，被告自2015年4月入住至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定:当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

被告辩称未支付首付款是因为案涉房屋零首付，但被告未提供证据证明其主张，根据双方签订的案涉房屋意向认购书的约定总房价为662802元，首付款为总房价款的30%，且被告给原告出具了金额为198841元的首付款欠据，故原告请求被告支付尚欠首付款198841元的诉讼请求，本院予以支持。

根据案涉房屋意向认购书的约定，余款460000元以按揭贷款的方式支付，但被告至今按揭贷款并未办理，故原告请求被告支付其余房款460000元本院予以支持。

关于原告主张的资金占用期间利息，因双方没有约定，本院不予支持。

本院查明二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为本院认为，双方签订的意向认购书中关于买房人违约责任的约定为“（三）逾期付款：如果因乙方原因，导致甲方未能在七日内收到乙方应付房款，则视为乙方逾期付款，该房源不予保留，乙方支付的诚意金将不予退还（四）如果因乙方原因未能配合甲方办理银行按揭手续，则视为乙方违约，该房源不予保留，甲方扣除乙方所交房款的10%作为违约金”，其中没有欠付购房款需支付利息的约定，双方在合同履行过程中，被上诉人先后两次给上诉人出具购房款欠据，仍然没有利息约定，上诉人作为经验丰富的商事主体可以约定而未约定是对其自身的权利有清楚的认知后进行的处理。

上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条款适用的前提应该是约定违约金但未明确约定违约金计算方法，故本案不适用。

合同是双方当事人合意的产物，发生纠纷时，一方当事人超越双方约定创设合同内容不能被支持。

综上所述，四平宏泰地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11870.00元，由四平宏泰地产有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

落款
审判长杜好
审判员李本直
审判员牛云鹤
二〇二〇年三月二日
书记员徐国军
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