农产品物流园项目概述

中国安丘
(国际)农产品物流园项目建议书
山东德琳农副产品经营有限公司（筹建）
二○一一年三月
目录
第一章概论 (1)
1.1项目名称及承办单位 (1)
1.2项目工作依据 (1)
1.3研究结论 (2)
第二章项目建设背景及必要性 (4)
2.1项目提出的背景 (5)
2.2项目建设必要性 (5)
2.3项目SWOT分析 (8)
第三章建设地点 (9)
3.1选址原则 (9)
3.2项目建设地点选择 (10)
第四章效益分析 (12)
4.1经济效益分析的依据 (12)
4.2经济效益分析 (14)
4.3社会效益分析 (15)
第五章结论与建议 (16)
5.1结论 (16)
5.2建议 (17)
第一章概论
1.1项目名称及承办单位
1、项目名称：
中国安丘(国际)农副产品交易物流中心
2、项目建设单位：
山东德琳农副产品经营有限公司（筹建）
法人代表：于娟
项目负责人：赵申波
1.2项目工作依据
1.2.1工作依据
1、中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（2009年12月31日）
2、《商务部农副产品绿色批发市场标准》
3、《国务院关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》
4、《中共中央、国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2007]1号）
5、《投资项目可行性研究之南》、《投资项目经济咨询评估指南》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、有关部门提供的资料及证明文件
1.2.2研究工作范围
1、项目提出背景
2、项目建设必要性
3、建设规模的确定
4、效益分析
5、其他项目略
1.3研究结论
1、产业政策符合性
该项目建设符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第3条“现代化的农产品市场流通设施及农产品贸工农一体化设施建设”，是国家鼓励建设的项目。

项目的建设符合国家产业政策。

2、建设地址
安丘(国际)农副产品交易中心拟建于山东省安丘市，规划占地面积3000亩，规划占地区域要求配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜该项目的建设。

3、建设规模及建设内容
该项目规划占地面积3000亩。

计划开发投资30亿元,建设45座营业楼、2700套营业房、总建筑面积35万平方米,项目建成后，将成为国内知名，省内一流的，主要以农副产品为主体，即农副产品批发零售、商务办公及综合服务等功能为一体的现代化商贸综合体。

约可提供2万个就业岗位，年上缴利税，数千万元。

4、项目实施进度
该项目建设计划为20个月，计划于2011年12月份开工建设，预计2013年8月工程全部竣工。

5、投资估算
该项目总投资估算为300000万元，其中建设投资249112万元，流动资金50887万元。

建设投资中土建工程费175395万元，配套工程费10652万元，其他费用87168万元，预备费13654万元，建设期利息13128万元。

6、资金筹措
⑴申请银行贷款212336万元
⑵项目其他建设资金由建设单位自筹解决
7、主要技术经济指标
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目提出的背景
党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，2006年中央1号文件《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，进一步明确了新农村建设的具体目标与要求。

“十一五”时期，随着新农村建设的推进，农业和农村经济发展的外部环境将更加优化，工业反哺农业、城市支持农村、城乡统筹和谐发展的方针将得到贯彻落实，农产品市场体系作为农村和农村经济发展的重要支撑体系之一，将得到国家更多的政策支持，迎来更大的发展及机遇。

农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带。

“十一五”时期，经济、社会进一步发展，新农村建设全面推进，这要求农产品流通必须更加有序、规范、安全、高效。

为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。

山东是个农业大省，耕地面积700万公顷，农村人口6400万。

随着党中央、国务院一系列支农惠农政策的出台，农民的收入水平日益提高，消费能力逐步增强。

安丘是全国重要的农副产品生产加工基地，近几年，农业产业化、标准化、国家化进程不断加快，形成了瓜果、烟桑、果品等一批高效农业主导产业和草莓、芦笋、芋头等一批区域性特色产业，现有果蔬基地50万亩，年产17亿公斤，主要有西瓜、苹果、大姜、芋头、草莓、芦笋等几十个品种，安丘西瓜远销全国各地，享有“天上甘露美，安丘西瓜甜”的美誉，拥有永强食品、智通食品、富尔食品、润竹食品等果蔬加工企业，年可加工蔬菜90万吨。

在此背景下，山东德琳农贸市场开发经营有限公司决定在安丘市新建山东德琳国际农副产品交易中心，该项目的建设正是体现“以人为本”的精神，更好的服务于广大居民、推进经济发展、满足人们现代生活的需要，将为县城经济的发展与进步添上积极的一笔。

2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合国家产业政策和行业发展规划
国家计委等部门《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见》的通知中提出：“我国农产品流通设施建设的目标是：完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；……逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。

”
国家发改委在发改经贸[2003]54号文《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见》的通知中明确提出：“农产品批发市场试点项目建设的目标是：通过改革农产品批发市场的管理体制和建立良性投入机制，引导地方和企业加大对农产品批发市场建设的投入，完善大中城市、主要产区和集散地的现有重点农产品批发市场的农药残留检验检测系统、信息管理系统、信息采集发布系统、电子结算系统和储藏、运销和物流配送等基础设施，提升市场的功能与档次；发展拍卖、经纪人代理、网上交易等新型交易方式，培育一批稳定的大型农产品经销企业；逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、统一高效、竞争有序、现代化的农产品批发市场体系。

”
市场是商品流通的主体，是沟通生产与消费的桥梁，是加快经济发展的龙头”。

本项目充分利用安丘市区位、交通、农副产品资源丰富的优势和现有良好的基础条件，建设规模大、档次高、交易规范的农副产品交易中心。

本项目的实施将完善流通体制，带动当地经济发展，丰富城乡居民“菜篮子”、“米袋子”。

该项目符合国务院《产业结构调整指导目录（2005年本）》中第一类鼓励类第25项“其他服务业”中第3条“现代化的农产品市场流通设施及农产品贸工农一体化设施建设”。

因此该项目的建设符合国家产业政策。

2.2.2项目的建设符合山东省区域发展规划
山东是农业大省，近年来随着全省经济的发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，对副食品的消费逐年增加。

为了加快发展副食品生产，克服“菜篮子”工程建设存在的生产盲目性、生产集约化程度低等问题，尽快建立高效、畅通、可调控的副食品流通体系，最大限度的满足城乡居民日益增长的消费要求。

山东省人民政府鲁政发(1997)15号文《山东省人民政府关于进一步搞好“菜篮子”工程建设的通知》中提出：“加快‘菜篮子’生产发展，努力搞活流通，健全产销调控体系，稳定市场，平抑物价，全面实施‘菜篮子’工程，通过对‘菜篮子’流通体制改革的深化，形成产地、销地、运销为主体，以国有蔬菜副食品网点作调控的多元化新型‘菜篮子’流通格局，使城乡蔬菜、副食品市场日益繁荣。

以基地建设、科技推广和健全社会化服务体系为重点，建立统一开放、调控有序的‘菜篮子’体系，坚持国有、集体、个体共同发展，调动社会各方面积极性。

并提出了“要把食品、副食品市场和网点建设纳入城乡建设规划和技术改造规划，对市场和网点设施建设所需资金，财政、金融等部门要重点扶持。

”
2.2.3项目的建设是建设社会主义新农村的需要
农村市场是中国社会主义市场经济体系的重要组成部分。

建设农村市场体系，搞
活农村商品流通，繁荣农村市场，是建设社会主义新农村、全面构建和谐社会的重要方面，是中国经济发展进入新的战略机遇期提出的战略任务，是建设社会主义新农村的重要内容，也是落实中央、国务院一系列关于“三农”问题的政策和措施，稳定提高农民收入的重要保障。

加强农村市场体系建设，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。

健全和完善农村市场体系是改变“三农”根本面貌，推动社会主义新农村建设的重要保障和基础。

随着社会主义新农村的建设成为中国现代化进程中的重大历史任务，农业生产的发展，农民生活的便利，需要有良好的市场环境；农村市场网络的建设，反过来又能促进文明乡风的形成，带动村容村貌的改变。

推动农村市场体系建设无疑将有利于市场在农村资源配置中发挥基础性作用，有助于大型产业组织的发展，有利于形成新型社会经济关系网络，有利于实现农村经济社会整体协调发展，从而加快农村和谐社会的建立。

根据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》和《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，商务部组织编制了《农村市场体系建设“十一五”规划》。

该规划是国民经济和社会发展第十一个五年规划的重要组成部分，是对中国农村市场体系建设进行宏观指导的主要依据，是国家级“十一五”专项规划之一。

总结了农村市场体系建设的经验和教训，明确了农村市场体系建设的目标和重点，提出各项有效的政策和落实措施，要求逐步构建布局合理、结构优化、功能完善，适应农村经济社会发展的现代化农村市场体系。

2.2.4项目的建设是促进农业产业结构调整增加农民收入的必要途径
1、发挥市场导向作用，促进区域内农业生产布局的合理调整和比较优势的形成与发展。

通过大宗交易提供的价格信息及交易结构的变化，引导农业生产形成向农产品、副产品等多元化方向发展的新格局。

2、项目强大的服务功能将带动农副产品批发、仓储、期货交易等流通手段有机结合，构筑了农产品市场营销的体系。

而市场营销体系的发育发展必将带动农产品的深化加工，以满足市场的需求。

3、交易中心的建设将发挥龙头企业的带头作用和价格信息指导功能，带动农户由低效益的单纯粮食种植向产品附加值高的经济作物转变，从而促进农村产业结构的调整，增加农民收入，推动农村经济的发展。

2.2.5项目的建设是提高农产品质量安全水平的需要
国务院国发[2002]15号文《国务院关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知》指出，加快“菜篮子”产品市场基础设施建设，完善城市“菜篮子”产品骨干批发市场的服务功能。

同时，要加快“菜篮子”产品质量卫生安全标准和检验检测体系的建设，加大“菜篮子”产品检验检测工作力度，加快建立“菜篮子”产品生产经营企业严格自检，社会中介检验检测机构接受委托检验和执法机关监督抽检相结合的检验检测体系，建立安全的“菜篮子”产品产销经营体制。

在经过了2008北京奥运会后，北京、上海、广州等各地大中城市普遍建立了食品安全检测体系，加强了农产品质量安全检测，对蔬菜提高了准入门槛。

从目前来看，大多数地区都未建立完善的农产品质量检测体系和完备的农产品市场准入机制，普遍存在着农业生产技术操作规程不规范，农民群众农业标准化生产意识淡薄等问题。

本项目推行严格的农产品质量检测制度和市场准入制度，将会转变当地农民生产观念，建立健全农业标准化的技术推广体系，使广大农民提高对农业标准化重要性的认识。

同时协助地方政府建立起完善的质量保障体系。

综上所述，本项目建设以提高农副产品流通效率、降低流通成本、提高农副产品市场竞争力为核心，建立大型农产品交易中心，并确定功能定位，完善基础设施，应用
信息技术，提升交易水平，实现人流、物流、信息流的集聚，将使农副产品批发市场充分发挥流通中枢的作用，逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、交易先进、运行规范、统一高效、竞争有序的现代化农副产品综合交易市场，可以促进农业结构调整，增加农民收入，吸纳劳动就业，保证人民的消费安全。

因此该项目的建设是必要的。

2.3农产品物流园项目SWOT分析
现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。

随着市场经济的快速发展，现代物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产、促进消费的先导行业。

现行各个产业本身、产业与产业之间，产品与国内外市场的联系，都要以物流为支撑和纽带。

它的发展对优化产业结构、增强企业发展后劲、提高经济运行质量有巨大的促进作用。

发展现代物流业是优化区域产业结构，振兴第三产业的必然选择。

2．3.1.安丘市发展现代物流业的优势(strength)
安丘市位于山东省中部偏东,潍坊市南部,地处东经118°44′至119°27′,北纬36°05′至36°38′之间。

东与高密、昌邑市以潍河为界,西接临朐县,南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻,北连坊子区、昌乐县。

南北最大距离61.5公里,东西最大距离65.3公里。

胶济铁路横贯县境北部,潍(坊)徐(州)、下(营)小(关)公路干线交叉市境,交通方便。

城区在市境北部,直线距离西北至首都北京460公里,西距省会济南200公里,北距市府驻地潍坊32公里, 随着经济的发展，安丘市的基础设施建设发展迅速，交通便利，通讯畅通。

安丘市境内206国道南北横穿东西，325、221省道交汇串通，四通八达，交通十分方便，具有建立公、铁、立体式联运综合交通物流体系的基础条件。

2．3.2.安丘市发展现代物流业的劣势(weakness)
1、自营物流占相当比重。

物流产业能否得到发展，关键在于要有物流需求。

这种需求主要来自于工商企业。

但是目前我市绝大多数的工商企业仍以自营物流为主，从原材料采购到产品的销售中的一系列活动主要是依靠企业内部组织的自我完成。

这种以自我服务为主的物流活动模式，使具有综合服务功能的物流公司可利用的物流资源不足。

2、信息化程度低。

信息化有三个层次的要求，最底层是标准编码、协议、网络等基础设施的建设；第二层是信息服务平台的要求，包括运营的平台、开发的平台、服务的平台；第三个层次才是定制化的服务，包括商业智能、知识管理、数据库挖掘等。

我市物流企业大多数仍处于网络技术等基本功能的应用上，即处于信息化的第一个阶段，主要涉及的功能包括客户管理、报表系统等等，很少企业信息化管理达到第二、三个层次。

3、第三方物流发展滞后。

目前我市物流企业分为三种类型：一是传统物流企业。

主要是仓储、运输及快递企业。

二是主辅分离物流企业。

主要处理企业自身的物流管理业务。

三是第三方物流服务企业。

即开展第三方物流服务的企业。

传统物流企业构成了我市物流企业的主体，而后两种企业占据很少份额。

全市物流企业整体上处于“档次低、规模小、分布散”的状态，形不成完整的物流供应链。

2．3.3.安丘市发展现代物流业面临的机遇(oppotunity)
安丘市物流业的发展面临两大机遇：一是国务院出台了十大产业调整振兴规划。

物流业因其重要的纽带作用跻身十大产业之列，作为落实其它九大规划的重要支撑。

这意味着物流业已经上升到国家重大战略层面。

现在各地政府纷纷对本地区的物流业发展作出规划，进行规范，制定政策，加大投入力度，力争在新一轮的竞争中抢占先机，占领制高点。

2011年是“十二五”规划实施的开局年，国家必将有更大的政策倾斜和投入，这对于我市物流业的长远发展是重大利好消息，为我市已经具有一定
基础的物流业发展提供了难得的契机。

二是《山东省关于贯彻国发［2007］7号文件进一步加快发展服务业的意见》明确提出全省要大力发展现代物流业。

2．3.4.安丘市发展现代物流业存在的威胁(threat)
近年来，全国各地竞相发展物流基地和物流园区，仅在山东省已建成或在建的大型现代化物流园区近30个，各地在加快物流业发展方面形成了拼抢之势。

如济南提出重点建设盖家沟、现代和郭店三大物流园区和邢村、国际集装箱分流中心、桑梓店和空港等四个物流中心，打造全省综合性物流中心和全国区域物流中心及重要物流节点；临沂市斥资300亿元建设物流城，努力打造“中国临沂、物流天下”的品牌；各地竞相发展的态势对安丘如何加快发展现代物流业提出了挑战，同时也对安丘如何发挥比较优势，如何实施“服务业拉动”战略，加快打造“物流安丘”的城市品牌提出了新的更高要求。

第三章建设地点
3.1选址原则
项目选址在遵循国家、省、市有关饮用水源地和地下水保护的法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：
1、符合城市总体规划。

2、自然地理条件：水电畅通，基础条件好，采光照明良好。

3、基础设施条件：交通方便，水、电、交通配套条件良好，最好靠近交通主干道附近。

4、用地条件：满足需求，留有余地，适当超前。

最好能预留出远期工程用地。

5、环境条件：远离闹市、工业区，不对环境造成不利影响。

6、法规制度：符合本区域政府的各项规章制度。

项目选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与国民经济和社会发展相协调。

7、规划用地有充裕的建设发展空间，不占或少占良田，同时有远期扩建的余地。

3.2项目建设地点选择
山东安丘国际农副产品交易中心拟建于安丘市新区北部，北临坊子区，西邻206国道南邻325省道。

规划占地面积3000亩，选址符合安丘市城市总体规划用地功能分区要求，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜该项目的建设。

第四章项目风险与社会效益分析
4.1风险因素识别
本项目在建设和运营过程中，可能出现的风险主要有市场风险、资金风险、政策风险。

为此，在项目可行性研究阶段，应着重加以识别，通过定性与定量分析，找出有效地防范对策。

社会风险是指由于自然灾害、经济因素、技术因素以及社会因素等方面的原因而可能引发的社会失序和社会动荡。

社会风险是一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，更直接地说，社会风险意味着爆发社会危机的可能性。

一旦这种可能性变成了现实性，社会风险就转变成了社会危机，对社会稳定和社会秩序都会造成灾难性的影响。

建设单位扎扎实实的作好各项工作，处理好各种关系，项目的建设便不会引起与当地社会的矛盾。

1、市场风险程度分析
市场风险主要表现为市场供需实际情况与预测值发生偏离，特别是向不利方向偏离会对经营企业和社会产生不良后果，应加以防范。

对于企业经营者来说，充分做好宣传介绍，加大宣传力度，降低市场风险。

2、工程方面的风险分析
工程地质和水文地质十分重要，如果对工程地质或水文地质情况探测不清，将会致使项目在生产运营甚至施工中出现问题，造成经济损失，本项目所在厂址地势平坦，且已经进行了详细的工程地址和水文地质勘测和评价，地质情况不复杂，故这方面的风险不大。

3、投资方面的风险分析
投资项目的经济效益与投资大小密切相关，因此，投资方面的风险因素对项目至关重要。

这方面的风险因素往往是由于工程量预计不足、设备材料价格上升、计划不周或外部因素导致建设工期拖延导致投资增加等。

目前我国政局稳定、市场繁荣，物价和外汇汇率基本稳定。

加之本项目投资估算中已按规定考虑了预备费，故投资方面的风险不大。

4、融资方面的风险分析
投资项目的经济效益与融资成本有关。

报告中项目经济效益的测算是以建设单位目前拟定的融资方案、融资成本进行分析的。

如遇融资方案变化等情况都将使项目的经济效益随之变化。

建设单位应引起足够重视。

5、配套条件方面的风险因素
交通运输、供水、供电等外部配套设施和农资市场发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。

6、外部环境风险因素
该项目的建设是国家鼓励发展的，符合国民经济发展的需要；项目既符合国家产
业政策，又得到国家和地方政府的支持，项目建设不存在政策上的风险。

4.2风险防范对策
由于风险概率分析结果表明，本项目存在的风险较小，但仍需通过采取有效的风险防范措施，对可能发生的各种风险，按照其性质分别给予以控制和转移。

4.2.1风险控制
风险控制是通过主观努力，采取有效措施对风险实施有效控制。

根据本项目特点，可采取的主要措施有；
投资项目的建设是一种大量耗费资源的经济活动，投资决策的失误将会引起一定的经济损失。

除了解决项目可能面临的风险外，还要提出针对性的风险对策，规避风险的发生或将风险损失降低到最小程度，才能有助于提高投资的安全性，促使项目获得成功。

因此建议建设单位：
1、在防范市场风险方面，积极实施名牌战略，大力开拓市场，创建具有自身特点的招生策略。

2、在工程地质和水文地质勘察中，优先选聘具有相应勘察资质的勘察单位进行勘察和评价，将工程风险减小到最低程度。

3、为了有效控制项目的投资风险，建议建设单位在今后的设计、施工中优先考虑选用具有相应资质的设计和施工单位，以降低投资风险。

4、随着项目的逐步实施，建设单位应着重抓好拟定融资方案的落实工作。

将拟定的融资方案落在实处，以减少和降低融资风险。

5、做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。

4.2.2 风险转移。