以售养租举例

以售养租举例
冯仑认为，房地产行业从开发时代进入到后开发时代，重点在于运营与资产管理，“未来20年里，两类企业活会活得很好，一类是开始适时转化以售养租的企业。

另外一类是在细分领域里认真运营的企业。

”
冯仑在论坛现场指出，原来特别爱说话的房地产商，现在说话的方式变了，第一种变化是原来说很具体的话，现在都说的很模糊了，比如房地产创造美好生活的服务商，这就很模糊。

第二种变化，说话的声音近乎绝望，比如网上报道200多家房地产公司破产，集体殉职；第三种变化，有些已经不说话了。

这三种变化表明房地产行业正在经历一个深刻变化。

第一个变化，房地产从开发时代进入到后开发时代，冯仑认为，开发时代，竞争力的重点在于成本、规模、速度，后开发时代进入到全产品线、全价值链，重点在于运营与资产管理。

第二个变化，产品线发生了很大的变化，比如商用不动产，就分为五大类：写字楼、购物中心、渡假和酒店，有物流仓储、教育研发和健康医疗。

冯仑认为，后开发时代，房企需要考虑在空间里面做些什么，不可能什么都做，“什么都做就两类人，金融人，是财务投资，综合性超大规模的地产公司，商业、住宅都能做。

”
第三个变化就是，房地产商自身角色的变化，开发时代看起来都是有钱人，后开发时代，则必须要变成手艺人，“从有钱人的感觉变成手艺人，这个难度很大，把空间价值最大化是我们的手艺。

”
第四个变化，行业人才变得非常短缺，“房地产商是用空间讲故事，现在20万平的总和项目，40多个功能，上哪儿去找这些人才来做？进入后开发时代，我们面临的变化，老板都有点傻，原来管住宅的人管商业，管不了，价值最大化做不成。

”
第五个变化，成长模式变了，全国性房地产公司由单一开发转向资产运营管理为核心的时代，冯仑认为，地产行业的转型就像胖子转身，非常慢，“转型可分为微转型、小转型、大转型。

微转型就是做住宅，在细分领域。

小转型就是转型不转行。

大转型就是转型也转行。

”
冯仑认为，未来20年里，两类企业活会活得很好，一类是开始适时转化以售养租的企业。

另外一类是在细分领域里认真运营的企业。

“我相信再过三五年，大家又会看到地产商又开始说话了，但是是各说各话。

有的人说住宅，有的人说商业等，这个时候我觉得就进入到了真正的成熟的商用不动产的运营和开发结合的阶段，也就进入到了成熟的、理想的商业发展的时代。

”。