物业主任级管理人员考核试题

物业主任级管理人员
首期考核试题（150分）
姓名：联系电话：得分
【试题说明】
1、试题内容：物业管理人员职业道德知识、物业管理法律常识、住宅物业管理常识、住宅物业经营与管理等。

2、考核内容的分数：卷面总分为150分，理论性题目为90分，能力性题目60分。

3、题目形式：选择题、判断题、填空题、简答题、能力测试题、案例分析。

4、答题时间：210分钟。

一、单项选择题，每题有四个答案，只有一个是正确的，请将正确答案编号填入括号内。

（每题为1分，共30分）
1、对于从事物业管理岗位人员来说，关于学习的正确说法是（）。

A、能说会道，不必要强调物业知识的学习
B、既要学习物业专业知识，同时学习其它方面知识
C、学就学先进，水平低、能力差的人不值得学习
D、只学习物业方面知识，不必学习与工作无关的知识
2、符合物业管理从业人员举止得体要求的是（）。

A、态度谦和
B、表情严肃
C、谨小慎微
D、形象庄重
3、下列关于职业兴趣的表述中，你认为正确的是（）。

A、依据自己兴趣选择职业
B、对不感兴趣的岗位，有权不服从安排
C、兴趣和爱好是天生的，后天无法培养
D、把岗位需要与个人兴趣结合起来
4、没有客户交费时，你认为前台收费员比较妥当的做法是。

（）。

A、坐下来休息一下
B、与同事聊聊天
C、整理一下帐目
D、看报纸
5、下列观念中，符合从业人员诚实劳动要求的是（）。

A、在其位，谋其职
B、钱多就多干，钱少就少干
C、出工不出力
D、以次充好
6、关于保守公司秘密，管理处主任下列做法或想法中正确的是（）。

A、对知根知底的好友，说说经营收入无妨、
B、不应该对家人隐瞒公司经营情况
C、对公司同事可以讲谈经营情况
D、保守公司秘密是员工忠实于公司的重要表现
7、正确处理与领导之间的关系，下列做法中正确的是（）。

A、维护领导权威，一般不越级汇报工作
B、看领导脸色行事
C、对领导有意见要当现场提出
D、无法完成领导安排的工作时，可以不做
8、当领导交给你一项对你来说比较困难的工作时，你会选择哪一种做法？（）。

A、先接受，能否完成再说
B、接受时向领导说明情况，再想尽办法去完成
C、接受时向领导说明难度，请求领导多派人手
D、接受时让领导降低难度
10、你认为以下哪一种做法是能凝聚管理处全体员工的人心？（）
A、以工作表现为尺度区别对待员工
B、建议晋升、调薪、奖励
C、以员工级别、与相处关系区别对待
D、尊重下属员工的人格
9、物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主
B、物业管理企业
C、业主和使用人
D、业主和物业管理企业
10、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。

A、经济责任
B、赔偿责任
C、违约责任
D、法律责任
11、物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经（）同意，不得改变用途。

A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
12、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（）。

A、业主确定
B、物业管理企业确定
C、政府物价部门确定
D、双方约定
13、物业管理企业应（）做好的物业管理区域内的安全防范工作。

A、全面负责
B、有义务
C、采取一切措施
D、协助
14、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（）应当承担连带责任。

A、使用人
B、业主
C、使用人直系亲属
D、业主直系亲属
15、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）。

A、业主委员会
B、业主大会
C、物业管理企业
D、居民委员会
16、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主。

A、禁止行为
B、注意事项
C、规章制度
D、禁止行为和注意事项
17、物业管理企业的根本任务和基本属性是（）。

A、维修
B、管理
C、经营
D、服务
18、前期物业管理过程，房地产商、物业公司、业主三者之间关系，下列描述正（）。

A、房地产商是物业公司上级单位,物业公司是业主的管家,业主是商地产商买家，三者之间是主、朴关系。

B、房地产商与物业公司是委托与被委托关系，房地产商与业主是合同卖买关系，物业公司与业主是服务与被服务的关系，三者之间法律主体不相同，被此之间平等。

C、房地产商与物业公司是合作关系，房地产商与业主是合同卖买关系，物业公司与业主是管理与被管理的关系。

D、房地产商、物业公司、业主三者之间关系密切，利益共同，法律主体被此相同。

19、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。

A 、企业规章制度B、业主委员会章程C、上级行政部门的指示D、法律、法规
20、住宅小区人为环境的管理主要靠（）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A、经常性监督检查
B、业主委员会的督促
C、广大业主的自觉性
D、签订公约或管理制度
21、根据《物业服务收费明码标价规定》，政府价格主管部门应当会同同级（）对物业服务收费明码标价进行管理。

A、工商行政管理部门
B、房地产行政主管部门
C、税务部门
D、建设行政管理部门
22、物业保修期满后，物业共用设备的更新改造费用应该（）。

A、由建设单位负担
B、从物业养护费中支出
C、由业主集资
D、从专项维修资金中支出
23、根据《海南省物价局关于各类停车场车辆停放管理收费标准的通知》有关“城市住宅区物业管理停车场收费”的规定，12座以下小型客、货车收费标准（）
A、150元/辆·月
B、200元/辆·月
C、180～200元/辆·月
D、180元/辆·月
24、根据《海南省住宅区物业管理条例》第三十七条之规定，业主转让或出租房屋
时，应当自合同签订之日起（）内，将双方在物业方面的约定书面告知物业公司。

A、7日
B、15日
C、20日
D、30日
25、根据《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条之规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（）
A、由开发建设单位按70%比例交纳
B、暂不交纳，待出售或交付之后，由业主按70%比例交纳
C、由开发建设单位全额交纳
D、全部减免
26、业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以采取（）追缴。

A、停水停电
B、法律途径
C、媒体曝光
D、报房管部门采取行政处罚手段
27、在“包干制”经营管理模式下，物业公司收费，下列哪此收费全部属于物业公司的收入（）
A、所有收取的费用
B、除水、电费、养护费之外其它收费都属于物业公司
C、管理费和特约服务费
D、除水、电费之外其它收费都属于物业公司
28、当地物价部门对住宅物业小区水电收费，执行的价格是（）
A、对所有物业小区均执行同等价格
B、以报装总用量进行定价
C、以使用性质分类定价
D、以计量方式和使用性质分类定价
29、物业住宅居民用水依靠二次供水系统提供，为确保居民生活用水卫生、安全，物业企业应对蓄水池、水箱每年清洗、消毒和对水质化验（）。

A、清洗、消毒与化验2次
B、清洗、消毒1次，化验2次
C、清洗、消毒与化验2次
D、清洗、消毒与化验2次以上
30、供电部门对物业住宅小区用电未实行抄表到户情况，其供电设施设备管理与维护的界线划分（）
A、以总计量表为界线,表前由电供应部门负责,表后由本物业全体业主负责；
B、以变压器为界线，变压器前端由供电部门负责，后端由本物业全体业主负责；
C、以高、低为界线，高压部分由供电部门负责，低压部分由本物业全体业主负责；
D、以市政供电网进户接点为界线，接点之前由供电部门负责，接点之后由本物业区域全体业主负责。

二、多项选择题：每题有四至五个以一答案，只少有二个是正确的，将正确答案编号填入括号内，少选、多选均不得分。

（每题为1.5分，共30分）
31、爱岗敬业是个人道德品质的一种体现，是企业和个人发展的基石，具体要求（）
A、树立职业理想
B、强化职业责任
C、搞好领导关系
D、提高职业技能
E、经常加班
32、物业企业要树立良好的形象和信誉，根本在于（）。

A、服务的质量好坏
B、能否树立服务意识
C、企业宣传投入多少
D、是否信守承诺
33、无论你从事的工作有多么特殊，它总是离不开一定的（）的约束。

A、岗位责任
B、家庭美德
C、规章制度
D、职业道德
34、物业从事住宅小区房屋的维护与修缮是（）。

A、物业管理全部内容
B、物业管理重要环节
C、常规性服务主要内容
D、常规性管理主要内容
35、业主在物业管理活动中，享有下列权力（）
A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务
B、监督业主委员会工作
C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
D、监督专项维修资金的管理和使用
36、业主大会会议可以采用（）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

A、集体讨论
B、分组讨论
C、网络征求意见
D、小会讨论
E、书面征求意见
37、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（）的同意后，按照规定办理有关手续。

A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
38、业主公约应当对有关利益：（）等事项依法作出约定。

A、物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
39、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料（）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图
等竣工验收资料B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C、物业质量保修文件和物业使用说明文件D、购买物业交易资料E、物业管理所必需的产权资料
40、物业企业实施管理服务活动，（）是属于物业企业享有的权力。

A、依照法律、法规有关规定和服务合同的约定，自主经营管理的权力
B、有收取物业管理服务费用和对欠费有追缴的权力
C、保护业主人身、财产安全的权力
D、对违反有关物业管理规章制度、业主规约的行为，有批评、教育和处罚的权力
E、对违反有关治安、物业装饰装修和使用等方面法律规定的行为，有制止的权力
41、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。

A、防火、防盗，
B、防雷、防电
C、防交通事故
D、防意外伤害
42、对违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业企业的报告后，应当依法对违法行为（）。

A、予以制止
B、依法处理
C、行政处罚
D、行事处分
43、房屋装修，业主应事先告知物业公司，并与物业公司办理（）手续。

A、预交物管费
B、提交装修申请
C、交纳装修押金
D、委托管理装修现场
E、申办装修工人出入证
F、签订装修协议
44、根据《海南省物业收费管理办法》有关规定，实行物业服务费用包干制的，其物业服务费用的构成包括（）。

A、物业服务成本
B、物业企业财务管理费
C、物业企业的利润
D、法定税费
45、物业管理服务收费价格应由（）制定，在物业服务合同中约定。

A、业主
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、物价主管部门
46、《海南省物业小区公共水电费分摊办法》第十条规定“物业公司必须积极采取措施，加强对水、电管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担”。

小区管理处作为现场管理机构，应做（）等方面水电节能降耗工作。

A、公共照明
B、变配电设备
C、物业办公
D、机电设备
E、二次供水
47、物业环境卫生管理主要通过宣传教育、直接监督和日常保洁工作等措施，保持环境整洁，防止环境污染。

其中日常保洁工作主要内容（）。

A、公用部位与公共场地、场所保洁
B、物业办公场所保洁
C、垃圾收集与清运
D、开展卫生宣传教育工作
E、排污沟、井清理与化粪池清掏
F、环境消杀
48、物业管理是一个相对利润低的行业，风险的承担可能影响企业经营效益，防范风险成为摆整个行业的头等大事。

其风险的类型依据管理服务可分（）。

A、治安风险
B、车辆风险
C、消防风险
D、设施设备风险
E、公共环境风险
49、物业管理处是物业企业的核心操作层，同时也是企业利润生产中心，作为管理主任应具备（）意识。

A、服务意识
B、安全意识
C、勤俭意识
D、经营意识
E、法律意识
50、管理处主任是物业住宅区现场管理负责人，应不断加强学习，提高自身综合素质，努力培养（）等方面能力。

A、研究学习与创新
B、辩驳
C、经营管理
D、领导
E、沟通与协调
三、判断题：正确的叙述打“√”，错误的叙述打“×”（每题1分，共计10分）
51、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。

（）
52、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。

（）
53、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。

（）
54、物业管理服务不到位，业主拒交费是理所当然的。

（）
55、业主交纳物业管理服务费，既是一种消费行为，同时也是一种投资行为。

（）
56、水电未实行抄表到户，物业小区水电由物业企业先垫付后收取，在实际收取存在欠费拒交的死帐，物业企业向用户多收水电费是应该的（）
57、解决物业管理欠费的突破口，提高管理水平和服务质量，贴近业主和明辨是非，充分协调关系，实质性地推动物业管理服务工作。

（）
58、物业小区水、电由供水供电企业按一户一表直接抄表到户，按表计费，收费到户。

暂委托物业管理公司代抄表代收费的，中间环节发生的费用由使用人承担。

（）
59、物业管理属于公众型的服务，是为全体业主和使用人所提供的常规性服务,是所有业主和使用人都可以享受的。

（）
60、投诉接待服务是指物业管理企业在接待客户投诉、意见、建议过程中的作业程序和礼仪规范。

（）
四、填空题：在空格处填写正确答案（每空1分,共计15分）
61、物业管理指业主选聘物业企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关进行维修、养护、管理，维护相关区域内的和公共的活动。

62、物业收费价格由业主与物业企业根据政府指导价的基础，结合物业服务、
标准、深度和进行综合核定，并以物业服务合同加以约定。

63、业主、使用人与物业公司发生收费纠纷，由出面协调解决，也可由物业行政主管部门或进行调解。

64、物业共用部位是指业主共同使用的、楼梯间、、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、等部位。

65、物业共用设施设备是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的、落水管、、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

66、物业小区绿化维护与使用管理，主要通过环境绿化制度建设与等手段防损坏和定期施肥、浇水、修剪、等措施进行维护，从而保持环境绿化完好。

五、简答题：（每题5分，共计20分）
67、物业公司从事物业管理服务活动，应享有哪些基本的权力？
68、你所管理本小区（大厦）物业收费项目有哪些？各项收费标准是多少？
69、根据《海南省物业小区公共水电费分摊办法》有关规定，物业小区水电费由物业公司代收代缴，水电费不得多收，为什么你所在小区向用户收水、电费标准要高于供水供电部门收取的标准？
70、业主房屋装修时，为什么物业公司规范其房屋装饰装修行为？
六、能力测（共计15分）
71、若你管辖的小区突然接市政供电公司来电，告知因市政电网检修，明天对小区暂时停电一天。

作为物业管理处主任，应提前做好哪些准备工作？(5分)
72、少数业主经常拿物业服务不周为理由，拒交物业管理费，作为小区主任应如何协调处理?(10分)
七、物业管理案例分析（共计30分）
73、2010年5月，某业主手提包在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业公司保安人员没及时拦截劫匪。

该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿。

（1）保安人员没及时拦截劫匪，保安是否有过错？应承担何种处罚或责任？（5分）（2）法院判决结果是否要求物业公司赔偿？（3分），并简要说明理由。

（5分）
74、某小区3栋501房业主陈某将房屋租给李某，租期为2年。

但李某只居住一年
半，后半年没有居住，现已欠10个月的物管费共计5000元。

不知何种原故，物业管理处与租主李某一直无法联系，该房屋出租期间的物业费5000元的欠费至今无法追讨。

管理处只好根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

”要求陈某偿还。

但业主陈某认为：（1）房屋出租时，已向管理处报备租赁合同，明确告知租赁合同约出租期间物管费由租主承担，已履行出租房屋事先告知物业的义务，不承担任何偿还责任；（2）管理处明知出租期物管理由租主交纳，却没有尽到及时催收职责，租主李某逃单欠费，管理处自已过失造成，不应将己过错损失转嫁业主。

试问：
（1）业主在房屋出租时，事先履行告知物业公司，明确物业交费义务的情况下，使用人欠费，业主是否负连带交纳责任？（3分）
（2）造成业主陈某房屋出租期间物业管理欠费的第一、第二责任人分别是谁？并简要阐述理由。

（5分）
（3）将此欠费纠纷案上诉法院，试图判断其上诉裁决结果如何？并分析法官裁决的理由（5分）
（4）从此案例分析，管理处今后如何防范物业公司、业主和使用人三者之间欠费纠纷发生？(4分)。