房地产投资供给量和需求量的多元回归预测分析

Y^ 15.8 17.7 19.7 23.3 27.9 31.3 36.1 39.5 41.9 45.5 49.3 57.7 66.7 74.4 84.0
２ 房屋需求开支预测模型
房屋需求开支与人口数量，人均国民生产总值和环境因素
有关，因此可以建立多元回归预测模型如下：
YY= a 0+ a 1XX1+ a 2XX2+ a 3XX3+ μ……………（3） 其中，YY：房屋需求开支
31.14
645
1347.287
0.587
2002
35.65
654
1452.599
0.596
2003
40.58
669
1612.855
0.624
2004
44.65
678
2089.970
0.649
2005
51.65
701
3212.554
0.672
2006
57.86
711
4655.415
0.698
2007
由于建筑业发展的后两个时期出现的大量需要维修或改 造的建筑物，具有量大面广的特点，且均要求得到正确的鉴定 与有效的加固处理，这在很大程度上推动了这方面课题的研究 与应用的发展。建筑物可靠性鉴定大致经历了以下 3 个发展阶 段：
第一阶段，传统经验法。其主要特点是依赖有经验的专家、 技术人员，通过现场视察和必要的结构计算分析，然后凭其个 人所拥有的知识和直觉，对建筑物的安全性作出评价和处理。 这种方法的缺点是，主要以专家个人的观察为前提，调查过于 简单，没有使用现代应用技术和测试手段，即使调查者水平较 高，判断也多属定性推断。由于缺乏一整套科学的检测与评估 分析方法的程序，在工程处理上一般趋于保守。
预测值 解释变量
X1 X2 X3 XX1 XX2 XX3
表5
年份 2009
2010
757.9 668.81 0.763 757.9 9088.4 0.762
772.6 872.37 0.792 772.6 11291.4 0.783
2011
787.3 1088.64
0.821 787.3 13827.5 0.804
（3.249）（- 4.560）（7.594） R2=0.991 F=423.037 X3+0.299+0.029T t=23.328 R2=0.977 F=544.217 XX1= X1 XX2= X2/X1 XX3=0.426+0.021T t=20.980 R2=0.971 F=440.145 其中从 2002 年到 2006 年 T 分别取 1~ 15。 通过检验，以上各式各统计量在显著水平 α+0.05 下均显 著，那么可以对各解释变量预测，计算结果如表 5。 将表 5 各变量预测值分别代入式（2）和式（4），某地区房地 产投资量和需求开支预测结果如表 6。
0.471
2000
36.7
627
78.8
0.511
2001
38.3
645
86.9
0.521
2002
42.0
654
95.0
0.54
2003
46.3
669
107.9
0.599
2004
49.5
678
141.7
0.583
2005
57.6
701
225.2
0.618
2006
66.8
711
331.0
0.686
2007
别如下：
n- k- 1=15- 3- 1=11
t0.02（5 11）= 2.201 F0.0（5 3，11）=6.22 DW 临界值：d1=0.82，du=1.75 因为 t1.2.3> t0.02（5 11） F> F0.0（5 3，11） du<DW<4- du
所以，回归系数和回归方程均显著，不存在自相关。
年份 1994
房地产投资量 （亿元）
人口（万人）
国民生产总值 （亿元）
15.3
546
37.9
环境因素 0.346
1995
17.6
552
39.2
0.370
1996
20.3
560
44.7
0.386
1997
23.7
578
50.2
0.404
1998
27.9
594
59.4
0.446
1999
30.6
610
63.5
房地产投资量的实际值 Y 与预测值Y^ 如表 2：
表2
年份
199 4
199 5
199 6
199 7
199 8
199 9
200 0
200 1
200 2
200 3
200 4
200 5
200 6
200 7
200 8
Y 15.3 17.6 20.3 23.7 27.9 30.6 36.7 38.3 42.0 46.3 49.5 57.6 66.8 73.5 84.6
2012
802.0 1340.31
0.850 802.0 16712.1 0.825
预测值
年份
解释变量
房地产投资量（亿元）
房屋需求开支（亿元）
表6 2009
92.6 78.37
2010
104.1 86.75
2011
116.9 95.87
2012
131.3 105.75
４ 结论
无论是房地产需求量还是房地产投资量，都要受到许多因 素的影响，而这其中相当一部分是不可直接量化的模糊影响因 素。本文将与房地产投资和需求有关的主要因素嵌入多元回归
摘 要：笔者主要对建筑结构可靠度鉴定的发展及其在我国现状作了阐述,并对“历史遗留违法建筑”检测鉴定 中的一些特点进行阐述，以供参考。 关键词：可靠性；检测鉴定；特点
１ 建筑业的发展过程
建筑物可靠性鉴定的发展与建筑业的发展历程是息息相 关的。从第二次世界大战结束至今的 60 年间，建筑业大致经历 了三个不同的发展时期，第一个发展时期为战后重建，其特点 是规模大而标准低；第二个发展时期是新建与维修并重，其特 点是原先较单一的低标准建筑为多元化的发展所取代，同时第 一时期的建筑物经过近 30 年的使用，大多已开始大修；第三个 发展时期是以维修与现代化改造为重点的时期，其特点是由于 各国生活水平的不断提高以及高新技术产业的崛起，人们越来 越感到现有建筑物的功能不能满足新的使用要求，但昂贵的地 价与拆建费用使人们难以再掀起新建的高潮，因此大部分转向 对旧建筑的修缮与现代化改造。尽管许多发达国家早在 70 年 代末就已经先后进入这一时期，但至今改造的工程量仍处于上 升的态势。
第三阶段，可靠度鉴定法。实用鉴定法虽然较传统经验法
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X1=522.390+14.718T t=56.22 R2=0.996 F=3160.918 X2=2.41+32.644T- 6.543T2+0.449T3
第二阶段，实用鉴定法。对传统经验法进行了改进，随着研 究的开展，可靠性鉴定进入第二阶段，即实用鉴定法。所做的工 作主要集中在对鉴定程序与检测技术完善，以及对鉴定机构的 建立与集体作用的发挥上，对材料强度和有些由实例确定的参 数运用了数理统计方法进行处理。它所作的改进使鉴定结果的 精确性有显著的提高。
1999 24.27 24.53
表4 2000 2001 29.37 3114 28.16 33.49
2002 35.65 35.63
2003 40.58 40.04
2004 44.65 44.10
2005 51.65 51.43
2006 57.86 57.82
2007 64.59 64.22
2008 73.28 73.73
1995
11.74
552
710.1450
0.483
1996
14.69
560
798.2143
0.492
1997
17.82
578
868.5121
0.504
1998
20.33
594
1000.0
0.518
1999
24.27
610
1040.984
0.539
2000
29.37
627
1256.778
0.554
2001
我国由于解放战争的影响，战后重建大约推迟了 5~ 6 年， 当前我国的建设已从过去的以新开发为主转入以新区开发与 旧城治理改造相结合的阶段。国家的新建投资在基建总投资中 所占的比例，也已从“一五”期间的 96% ，下降到 40% 左右。这 意味着我国正处于从第二发展时期迈向第三发展时期的过程 中。
２ 建筑物可靠性鉴定的发展过程
３ 房地产投资量与需求开支预测
利用式（2）和式（4）对房地产投资量与需求开支进行预测， 首先对各解释量进行预测。采用时间序列回归分析法，各解释 变量预测公式和 t、R2 及 F 统计量如下：
59
广东科技 2009.4. 总第 210 期
学界 研究园地
建筑结构可靠度的检测鉴定
□李玉仙 （广东省 深圳市 518000）
64.59
728
5681.319
0.723
2008
73.28
749
7013.351
0.775
经 TSP 软件运行，得结果如下： YY=- 101.719+0.142XX1+0.0022XX2+68.871XX3 （4）
（3.705）（4.642） （2.231） R2= 0.998 F= 2036.741 DW2.215 经检验，以上各统计量在显著水平 α=0.05 下均显著，方 法同前所述。 房屋需求开支的实际值 YY 与拟合值 yy 如表 4。
模型这种方法可以较地解决这一问题，从而提高了房地产投资 和要求预测的合理性和科学性。■
（作者单位：海南省建设项目规划设计研究院）
年份 YY yy
1994 9.37 10.32
1995 11.74 11.69
1996 14.69 13.64

1997 17.82 17.18
1998 20.33 20.72
60
广东科技 2009.4. 总第 210 期
XX1：人口 XX2：人均国民生产总值 XX3：环境因素 μ：随机扰动项
以上各指标 1994~ 2008 年历史数据如下表：
表 3 某地区 1994~2008 年房屋需求开支与相关因素数据
年份
房屋需求开支 （亿元）
人口（万人）
人均国民生产 总值（元）
环境因素
1994
9.37
546
694.1392
0.476
研究园地 学界
房地产投资供给量和需求量的多元回归预测分析
□梁学安
摘 要：本文针对我国房地产投资供给量和需求量预测存在的不足，提出多元回归分析预测方法，从而为房地 产的发展做了有益的探讨。 关键词：房地产投资；供给量；需求量；回归预测
房地产投资具有开发周期长、投资大、受环境影响大和风 险大的特点，只有科学地对房地产投资供给量和需求量进行预 测，才能使投资者避开风险。
１ 房地产投资量预测模型
房地产投资量与人口数量、国民生产总值和环境因素相
关，因此可以建立多元回归模型如下：
Y= b0+ B1X1+ B2X2+ B3X3+ μ 其中，Y：房地产投资量
（1）
X1：人口 X2：国民生产总值 X3：环境因素 μ：随机扰动项
以上各指标 1994~ 2008 年某地区历史数据如下表： 表 1 某地区 1994~2008 年房地产投资量与相关因素数据
73.5
728
413.6
0.726
2008
84.6
749
525.3
0.764
经 TSP 软件运行，得结果如下：
Y=- 79.565+0.146X1+0.044X2+40.958X3
（2）
（5.04） （10.34） （2.25）
R2= 0.999
F= 4557.431
DW = 2.501
给定显著水平 α=0.05，查 t、F 及 DW 统计表各临界值分