叶剑平：房地产市场如何走出尴尬

最后一点 ， 国外资金对接。 与 现在
第 一个问题 ，不管大环 境小环境 为 ｒ保护或者以 后政策 出现倾 斜 、转 资 集聚在一块 儿。 如何 ， 土地成本都 在提 高。 土地采取招 变的时候 ，产 权的处置就 会变得非常
拍挂 的制度 ，拿地的时 候要百分之百 麻 烦。 一旦 出现这样的麻烦 ， 隐藏 的风 存在这样一 些问题 ，一 个是产品的单
是金融产 品的创新 ，通过 各种各样
些钱 引入 用干房地 产投 资上 ，而不
的金融产 品把 大众的 、国际地 产商的
一
是 炒房上 。
第二 ， 制度创新。 制度创新 首先就
是 一 个 产权 制 度 ， 括 抵 押 权 、 地 产 包 土
叶剑平 中国人民大学土地管理系主任
权 、 业处置权等都要定一个要求 。 企 还
有就是土地投资 的风 险 ，土地存 在很 领域里 ， 包括 基金、 证券 等其他金 融产
编 辑 霍 吉 和
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有就是 法律 制度 ，安 全的投资是靠规 范的交 易形 成的 ，规范 的交易又是靠
胀， 又没有别的东西可 以代替， 这实际 多问题 ，国家土 地储备政 策是 在产权 法规界定的 ，只有满足这 样的条件才 上是寻找出路的问题 。
不 清晰的情况下 借贷的 ，一旦产权人 能够达到投 资的安全 ，使 得大众的投
一
个模式 。对 另 外 一 些 产 品 则 新的产品代替 ， 在来 看 ， 们正 处十 房地产市场 ， 现 我 而且随着时间的推移 会越
是利好的 。 从管理上讲 ， 企业的财务风 字路 Ｆ ， Ｉ一旦银 行的资 金撤出 ， 民间的 来越多 ， 所以我们在探索合作方式的同 险在加大 ， 企业的负债率很高 ， 市场一 资金又 比较大 ，这时候 如何开辟 一些 时 ， 要积极学 习国外先进的经验 ， 尤其 旦出现 问题 ， 这个风险就会被释放 。 还 渠道 ，把高额 的储蓄疏 导到其他投资 是美国的市场发展模式 。ｌｌ
第二个问题 ，房地 产投资风险加 才说了融 资渠道主要就是银行 ， 基金 、 府限制外资进入房地产， 外资又有强烈
市场 目前的风险是政策 风险 ，市场 的 多。 国家遇 到风 险问题 就认为确 实房 中联系 ， 对接的方式呈现 了多样化 。 一 目标跟政 府的 目标不一 致 ，国六条的 地 产有很严 重的风 险 ， 一定要控 制 ， 在 些对接部分都属于不是 公开的， 也不是 出台就是实实在在的政策风险 ， 当然 ， 这 种情 况下 ， 未来的房地产 市场 中 ， 银 规范 的， 都在摸索过程 中， 没有统 一的 也要辩证 的看待这 个问题 ，对于 某些 行存在慢慢 撤出的可能性 ，那就 要有
品， 如果能够Ｊ ｒ ｌ Ｊ ￣ 疏导 的话 ， 这种单一
模 式 就 变成 多元 模式 了 。
对 于 中国 房 地 产 目前面 临 的 问 题 ，我觉得需要 一些 创新 的思维 。第
一
条件在提高 ， 在过去 ， 资本积累达 到 １ ０
个亿的企业， 拿出 １ 个亿 ， 甚至几千 万、 几百万就可以运作一个项 目； 现在的情 况是 ， ５ ２ ％的投资才可以完成预 售。 不 过， 央行又提 出要封顶 才能预售 。 现在 银根在 紧缩 ，今年上半年 的统计数据 和 中央调控 的 目标是相 背离的 ，城市 还在过速扩 展 ，出现 了一个尴尬的局 面， 一方面要求紧缩 ， 另一方面又在膨
付钱 ， 或者短 期内把地价 交了 ， 在这样 险就会显现 。
一
，
我们加入 了世界贸易组织 ， 迟早要
的情况下 ，土地成本就提高了。
大， 金融风险更多的表现为市场风险 ，
第三个 问题 是融资渠 道单一 。刚 把 房地产推 向国际市场 ，目前来说 ， 政
信托方面 ，真正 能够投 入的并不是很 的进军中国的房地产的欲望 ， 于是 就暗
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叶剑 平 ● ■ 房地产市场如何走 出尴尬
文 ／叶剑平
目前， 中国房地产业资本占有量正 在膨胀 ， 主要原 因有 两个 ： 一个是取得 土地 的成本在 提高 ，或者说 整个资本 积累 已经前移 ； 另外一个原因是预售的