温州金州(名字待定)电子商务产业园商业计划书(终稿)

温州金州（**)电子商务创
新产业园区
商业规划计划书
2013年5月3日
目录
第一部分：综述 (2)
第二部分:金州（*＊）电子商务产业发展规划方案 (7)
第三部分：金州（*＊）电商产业园招商成功的有利条件和思路 (14)
第四部分：金州(＊＊)电子商务园招商运营团队建议思路 (16)
第五部分:金州（*＊）电商产业园商业盈利模式 (17)
第六部分：全国的电商产业园的情况分析及温州电商产业园现状竞争分析 (18)
第七部分：金州（＊*）产业园项目实施 (23)
第八部分：金州（＊*）电商产业园财务预测 (26)
第一部分:综述
一、电商市场前景分析：
电子商务投入少，经济拉动作用明显，且符合国家战略，能得到政策扶持。

电子商务通过十多年的发展,现在已经进入快速成长期,而智能移动设备的普及和移动互联网的发展,又给电子商务带来了巨大的新的发展机遇。

二、市场规模:
Enfodesk易观智库数据显示,2010年第四季度中国网上零售市场整体环比增长29%,全年规模达到5200亿元。

其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20％，比值持续上升。

易观预测，这一情况将持续上涨，到2013年,B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。

三、符合国家战略：
1、《商务部发布关于促进网络购物健康发展的指导意见》核心内容摘录如下：
（一）主要目标。

完善服务与管理体制,健全法律与标准体系,改善交易环境，培育市场主体,拓宽网络购物领域，规范交易行为，推进网络购物发展,满足消费者需要，力争到“十二五”期末网络购物交易额达到我国社会消费品零售总额的5％, 部分电子商务发展
起步较早的地区达到10％左右.
（二)拓宽网络购物领域。

拓宽网络购物商品和服务种类，拓展网络购物渠道,满足不同层次消费需求.扩大服装、家电、家居装潢、图书音像、通讯数码、电脑及配件、汽车等商品销售。

大力发展铁路、公路、民航、船舶客票、旅游及酒店网络预订与服务。

积极拓展房地产、药品、保健品、远程教育、家政服务等适宜网络交易的商品和服务。

整合社区商业服务资源，发展社区电子商务。

支持移动电子商务发展。

(三)鼓励线上线下互动。

鼓励流通企业以门店销售支撑网络销售，以网络销售带动门店销售。

利用流通企业已有品牌优势、实体网点资源和物流配送体系，为网络销售提供丰富的商品、良好的信誉和优质的服务。

积极探索“线上市场"与“线下市场”互动营销方式,扩大销售。

鼓励企业面向国际市场在线销售和采购,开拓国际市场。

2、温总理去年6月视察阿里让电子商务未来更明朗：温总理的每次企业视察都被看作是一个行业发展的风向标：在韩国亲自打通TD视频电话,让中国3G很快商用；温总理视察比亚迪汽车，让中国的混合动力汽车计划更明朗……。

视察阿里巴巴是温总理第一次视察电子商务公司,这必然推动中国电子商务的快速发展,特别是将加快电子商务相关法律法规的出台，加快传统企业触网。

3、目前,发改委、商务部等5部委已联合出台指导意见，开展国家电子商务示范城市创建，而据可靠消息人士透露，由工信部、发
改委等9部委联合制定的《电子商务“十二五”规划》也已经通过。

四、电子商务产业链发展潜力巨大:
1、很大的产业需求，很大的产业链。

2、有形产品:现在网络销售额只占传统销售额的2％（发达国家
4%～15%并且也在快速发展中）。

3、B2C、社区电子商务在快速发展，将有很多发展空间。

商家
B2C网上直销更容易获得网民信任，服务更有保障，逐渐发展为网购主流模式,而C2C的发展会越来越受到限制。

园区的入住企业将以公司商家的形式网上开店，园区保证产品质量和服务,这个模式符合B2C为主的发展趋势.
4、行业B2C、同城B2C、企业B2C巨大细分市场将是园区企业
重点发展的空间。

5、社区电子商务、新型团购模式将为不适合网上销售的产品如
餐饮等服务行业产品，提供更加经济快捷的商业模式。

6、移动电子商务的快速发展:移动互联网是一个非常大的行业，
包括早期的技术软件、支付、娱乐、社交、电子商务、营销等.
五、电子商务适合在郊区发展
A、电商产业是资金密集，劳动密集型的行业，企业在快速发
展中，需要不停增加办公楼宇和仓库的面积。

只有在郊区的
物业租金才能满足这些业绩不停增长的电商企业对租赁成本
的控制；
B、电商行业是属于高强度的脑力劳动，从业人员工作强度大，
需要在生态环境比较舒适的地方办公。

郊区相比城市中心,可
以找到更空旷和舒适的办公环境；
C、郊区土地资源多，发展潜力大、扩展能力强（如仓储用地
等)；
六、筹建的金州（**)电子商务创新产业园区的规划：
（一）为电商产业园合资筹建的电商运营公司：
温州金州（**）电子商务创新产业园区（以下简称园区）由*＊＊＊（这家公司由金州集团和XXX合资组成）电商运营公司全资运作,公司是为目前的工业园转型电商产业园区招商运营和未来的新电商产业园区运作而成立的电子商务公司，注册地＊＊＊，注册资金＊*＊万元人民币。

公司现在通过招商运营,未来通过一系列土地、融资和整合电商配套服务的项目、电商仓库楼宇开发、公共服务平台建设等，将发展成为一个专注于电子商务方面的高科技集团化式的股份有限公司：
1、暂定两年内的规划：公司按电商客户入驻招商的进度和金州工业园区的已有的租赁主退出的进度,先分阶段和按批次租赁金州工业园区的物业来打造温州地区配套链最成熟的电子商务创新产业园区.
2,、未来规划：
A、公司将拥有新的园区土地、办公楼、仓储、创业楼群等全部产权；
B、公司将全资拥有电子商务交易、推广、服务等网络平台产权；
C、公司将打造多种产品和平台品牌并拥有他们的全部产权；
D、公司将重点以控股、参股、资源支持等形式帮助入住企业快速发展；(这种模式类似目前金州外贸公司的操作模式）
E、公司本身将不开展和入住企业产生竞争关系的业务；
F、公司将只做媒体、社交、营销、软件、物流仓储、客服服务等支撑平台，用来支持园区企业发展。

这些平台将成为公司的重要无形资产.
(二）园区文化
优秀园区文化建设可以让园区永久昌盛发展，因此园区文化的建设核心如下：
愿景：长江三角洲知名的、成功的、具有独创运作模式的电子商务园区!
使命：建立新的商业文明，造福广大的消费者！
核心价值观:采用先进的高新技术；遵循客户利益最大化为原则；发展低碳电子商务产业！
（三)园区位置选址思路:
目前园区位置,暂定在温州瓯海郭溪镇曹埭村。

园区紧挨温州市
政府重点打造的30万平方公里西部新城。

园区距离中心城区15公里，温州新动车站5公里。

目前园区，土地总面积**＊亩,拥有现成17栋标准厂房物业，共计24万平米，园区内工作生活设施配套齐备，有食堂，员工宿舍，超市，网吧，KTV，员工活动区，篮球场等配套.
未来打造的新园区，位置选择在目前园区的附近.
第二部分：金州（*＊）电子商务产业发展规划方案
一、独创的园区运作模式
园区的建设和运作采用很多国内独特的模式，这些模式不同于国内的各种园区运作。

独特性表现在：
1、面向众多电商创业者为主，园区提供五星级标准的电子商务培训、支撑和服务平台，入住企业可以在很低的成本下运作网店，快速发展，同时支持入住企业优势互补,共同抱团发展。

2、综合的发展模式。

支持企业实体入园和虚拟入园模式创业。

虚拟入园模式在国内是首创。

（就是企业不用在园区内租赁楼宇或仓储，只要注册在园区内,挂靠在园区内纳税）
3、新农村建设：园区将建设有青年农民电子商务创业示范区。

集中在一个园区内，园区提供全方位服务，帮助青年农民通过电子商务形式开网店创业,在国内上是首创。

（这条比较吻合目前政策就业的导向）
4、五星级园区服务体系和平台：电子商务园区五星级服务的概念提出在国内上是首创。

5、全新资源整合模式的市场化运作：这依赖于我们独特的资源和整合模式，有很多创新如电子商务文化特色的五星酒店、商业、旅游等的独特结合模式等。

（如果新的园区选择在瓯海新区附近风景秀美的地方，就可以做电商园酒店旅游的概念）
二、园区发展战略
1、规划理念：经济园区化、园区产业化、产业高端化。

2、教育培训：作为园区重中之重的业务来发展，这个对于园区的可持续发展用人非常重要，也会持续提高温州电商人对电子商务的认识及应用水平.
3、国内电商培训资源的重点整合：争取淘宝大学、直通车培训机构等行业内的标杆的电商培训的机构重点企业入园，扶植园中园。

4、创业支持：园区重点孵化电子商务相关领域的软件研发、创意设计、品牌策划、网络营销、网络直销分销、国际贸易、现代物流、服务外包等自主创业项目.
5、园区发展布局：入住园区的企业总部必须设在金州（名字待定）电子商务园区。

企业可以根据需要在外面设立分公司或者办事
处。

6、园区引入创业风投资本：园区通过风投资本的引入，重点的孵化扶持园区内的可培养的自主创业企业规范化的成长和走上资本上市的路径.
7、园区要开设置欧美温州人的归国电商创业的园中园.重点扶持，在欧美温州人代理国外品牌回国发展的电子商务的事业。

三、园区核心业务规划
规划一:引入温州各大轻工用品的行业发展电子商务入驻园区：
●温州鞋类行业；
●温州服装行业；
●温州五金洁具行业；
●温州箱包行业；
●温州眼镜行业；
●温州照明行业；等等。

●属于有形产品类别。

规划二:引入由温州人带入国内的优质欧美特色产品发展电子商务入驻园区；
●目前在国外温州人,已经陆续开始做国际二线品牌国内总代理
的事情.
●面向中国市场的销售平台和网络渠道。

●属于有形产品类别。

规划三：引入温州本地为主的土特产品企业发展电子商务入驻园区
●以温州的土特产产品.
●建立电子商务销售平台和通路，如网上温州本地土特产的订
购、温州同城快递业务。

●帮助打造几个知名的土特产网络产品品牌。

●属于有形产品类别.
规划四：
支持电商企业虚拟入园模式创业。

（就是企业不用在园区内租赁楼宇或仓储，只要注册在园区内,挂靠在园区内纳税）.
规划五：以温州产品为主的对外贸易发展电子商务企业入驻园区
●扩大外贸出口贸易，以优质温州产品为主.
●主要面向国际市场出口为重点。

●建立国际网络直销通路。

●金州国际外贸人员丰富。

●属于有形产品类别。

规划六：教育培训
●电子商务教育、培训、外包服务。

●主要属于无形产品类别.
●电子商务实训基地，主要是为企业提供电子商务人才的岗前
实训。

学员通过课程学习，达到一定的技能要求，实现进入
企业后能够直接上岗工作. 随着电子商务技术的快速发展和
应用,越来越多的传统企业开始涉足电子商务.而电子商务是
一门新兴的学科，相关人才的培养和储备远远不能满足这种
爆发式增长的需求。

人才的缺乏制约着众多企业电子商务的
发展,面对严峻的现状,园区采用“依托社会资源办学、创新人
才培养模式”。

●全日制大学、大专电子商务教育(和有办学资质的学校合办，
以分校形式合作，温州直通车的这边接触过很多有合作办学
意向的温州本地学校）。

●为温州高校毕业生提供岗前实训。

规划七: 发展旅游休闲产品业务
●属于无形产品类别。

●如果未来新的电商产业园可以选择在温州瓯海西部的风景秀
丽区位落地，那可以发展温州西部旅游、农家乐、会议承办、
VBD（商务休闲总部区）等为重点,发展社交、休闲、娱乐为
重点的电子商务互动社交和销售平台。

●以金州(名字待定）新的园区的选择和发展生态环境，可以另
外旁边打造姊妹开发园区，它的业务如文化创意、动漫原创
等内容，和金州(名字待定）新的园区联合，将促进电子商务
园区的发展。

金州（名字待定）新的园区和文化动漫姐妹文
化创意园区的联合打造成功，未来还可以陆续引进科技研发、
金融、创意产业等企业进驻这片园区集群地。

那未来将是温州瓯海区的一个最大的经济发展的亮点。

(思路比较开放激情）
四、园区功能模块配置：
1、电子商务办公区:办公楼宇，特色园中园.
2、五星级酒店:会议室、CEO套房、商务区；酒店装修突出电子
商务文化和特色,会议室为重中之重.
3、仓储物流区：这部分区域,将单独开辟仓储物流用地。

4、实习区：实习生操作的淘宝等网店；
5、培训和教育区：为建设的重中之重，解决园区的用工问题，
提高园区员工水平。

6、电商摄影配套服务区：开网店就是卖图片,电商摄影的配套是
园区要重点建设的内容；
7、产品体验、购物体验区：增加线下体验，成为主要的旅游购
物景点之一。

8、公共服务区：图书馆、照相、网络平台…，这样将极大简化
和缩短网商的创业过程，帮助网商尽快盈利。

9、公共实验室区：物联网、移动互联网电子商务，用于支撑园
区的高科技持续发展。

10、成果展示和交易区：用于各种成果的展示，可用于成果交易，
完成国际或者国内的技术转移。

11、云服务器区：支撑园区网络服务低成本运行。

12、活动区：健身、球类、KTV、酒吧+高雅舞厅、棋牌俱乐部，
提供吸引员工在园区长期工作的优美休闲环境。

13、电子商务一条街：位于园区外，实现网上和线下的完美互动。

作为旅游观光点之一发展。

14、电子商务配套加工区(虚拟区）：位于园区外，分散布局，集
中管理.
五、独特资源优势
1、金州的资金实力雄厚,现有的工业园区面积充裕,配套设施完善.
2、温州电子商务协会和温州直通车车友会资源支持：能在温州范围整合电子商务资源——行业人、企业、资金、教育培训。

六、园区运作特点
1、园区以高档服务业运行模式来支持入园企业以低成本的模式快速发展，将起草园区五星级服务标准.
2、精准的人员招聘服务：为入园企业提供精准的用工推荐服务。

3、商务、战略和技术辅导：为入住企业提供专家级的指导。

4、建立实用深度的营销公共服务平台。

5、品牌策划服务.
6、产品数据处理服务。

7、公共客服托管服务。

8、仓储物流集中处理。

9、虚拟入园服务。

10、园区员工生活服务。

第三部分：金州（＊*)电商产业园招商成功的有利条件和思路
一、有利条件：
1、园区是封闭式园区,生活配套设施齐备，方便安全;
2、园区附属温州副城市瓯海新区的旁边,有毗邻动车站和绕城，离温州市中心15—20分钟的车程，交通便利。

3、园区便宜的楼宇和仓储的租金，是目前电商行业处于起步阶段的劳动密集型的温州电商企业创业和发展最受欢迎的条件。

4、园区有条件可以随时调剂和可扩充的办公楼宇和仓储的条件,也是吸引温州电商企业入驻的条件。

（目前温州电商企业都是属于高速的发展期，对楼宇办公和仓储的面积都是半年需求变一变）
5、园区未来要打造的电商摄影、培训机构、电商TP、电商物流等电商配套企业的聚集，也是招商的有利条件；
6、园区周边的劳动力资源丰富，通过园区培训辅导及一系列服务,可以帮助这些劳动力快速进入电子商务行业就业.
7、园区内酒店和会议室保证具有高级会议活动场所和培训场所.
8、园区周边生态环境是温州污染最少区域.空气和绿化环境优越。

9、电子商务园区争取到到瓯海地方政府和温州市的政府的支持,为入驻的电商企业发展带来政策上的扶持.
二、招商思路：
国内绝大多数电商园区采用的发展策略是:当地知名的电商中大公司和电商品牌入住园区来带动其他电子商务公司入驻园区。

1、金州(＊＊）电商产业园，通过温州直通车车友会的支持，可以有效的整合到行业内的影响力的电商公司、电商品牌公司，电商配套公司（如：TP公司、电商摄影公司、电商培训公司、四通一达等物流公司等）来入驻园区，这批温州市场的电商领头羊入驻，会带动引中小规模电商企业甚至大企业入园。

2、通过车友会对温州电商市场的影响力，可以争取一直在对接的温州市政府资源来支持园区的拓展和发展；可以通过车友会的资源，争取到一直在对接的温州各大院校的电商系的生源，来对接服务园区企业.
3、通过筹建的金州(＊＊)电商产业园区创办人之一、温州电子商务协会副会长副秘书长,淘宝温州直通车车友会的会长，淘宝温州同城卖家联盟XXXXXXX的在全国电商行业内的人脉关系，可以整
合到国内各类电商平台、的信息、资源对接入驻园区，为金州(名字待定）电商产业园在温州电商人中间的美誉度和知名度打造，为园区的招商带来极大的助力。

4、培训资源、电商渠道平台的信息等资源支持支持初创公司、中大学生、城镇居民和周边青年农民电子商务创业，可以带动激发一些电商创业人员入驻园区。

第四部分：金州(＊＊）电子商务园招商运营团队建议思路
一、园区的主要招商运营合伙人：
XXX,浙江XXX学校专科毕业,香港公开大学MBA毕业。

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
二、负责招商拓展执行的负责人: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
三、园区的日常运营人员：
需要有园区物业的管理经验，又有电商行业的专业度的专业人才到位管理.
四、园区要招聘几个熟悉电商行业的，可以培养成为电商园区的运营做执行工作的专业人员、园区还要聚集一批电商行业内资深的人员为园区的发展为顾问团，并且，以淘宝温州直通车行业协会、温州电子商务行业协会，温州市政府政策指导的作为依托,能确保园区以高效、现代、专业的方式运营发展。

第五部分:金州(**）电商产业园商业盈利模式
一、目前园区的盈利模式:
1、入住企业（包括实体入住和虚拟入住企业)租金收入；
2、入园挂靠的虚拟企业的销售额的提点;
3、公司直接和物流公司战略合作的返点收入;（不是简单的让物流公司每件货品返利多少的点数的盈利模式，有很多利益点的合作模式)
4、各种教育培训产生的收入.教育培训间接为园区创造的价值更大。

5、代理各种电商平台的广告区域，然后提供给温州电商企业,中间的差价也是一块庞大的收入.
5、打包温州外内贸企业的库存货品组团上单一电商平台的销售提成的收入。

二、未来新的园区的盈利模式：
A、除了以上的收入外;
B、新的园区的土地增值收入；
C、新的园区打造电商楼宇办公、仓储物流、旅游商贸、会议酒店服务业一体化的生态社区的房地产和服务的收入；
D、打造成功后的金州（**）电商产业园将是温州最大的电商明星产业园区,有巨大的无形的资产，无形的资产可以通过运作转化成为企业的巨大盈利.
第六部分：全国的电商产业园的情况分析及温州电商产业园现状竞争分析
一、北京和周边开发区
1、北京通州商务园（重点打造电子商务园区）：到2015年末,一主（通州商务园）“电子商务总部基地"：力争引进50家以上有全国影响力的电子商务企业全国总部或区域总部,利用集聚规模形成强大聚集效应;这个园区主要是吸引有规模电子商务企业入住的方式带动园区的发展。

2、燕郊国际高新技术产业开发区（www。

yanjiao。

gov。

cn）：综合开发区，包括“人才家园”和“创业园区"等,没有专属的电子商务园区。

3、北京中关村科技开发区（www。

zgc。

)：侧重电子数码等
产业为特色，没有专属的电子商务园区.
4、北京CBD（中心商务区)（www.bjcbd。

)：主要是综合商务区，没有专属的电子商务园区。

5、北京上地信息产业开发区：主要集聚信息产业的各种企业,没有专属的电子商务园区。

6、北京经济开发区（亦庄开发区)（。

cn）：以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城,是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心.属于加工园区。

7、朝阳电子商务示范区：2011年3月,北京市朝阳区也提出了“创建国家电子商务创新应用示范区总体方案"。

方案中，朝阳区提出了6大任务，主要定位于高端商务区聚焦总部，行业联盟总部和高端交易平台。

二、国内其它电子商务园区
杭州市政府已经将杭州定位于“电子商务之都"，重点发展电子商务产业，网易、IBM等公司已经开始在杭州建立总部和基地。

滨江电子商务园区、东方电子商务园暨“杭州网商园"、杭州下沙电子商务园区等已经发展有一定规模,但是主要以政府建设的电子商务园区，以出租办公房、场地和提供物业管理服务为主。

在上海市的“电子商务‘十二五规划'"中，上海市计划到2015年，打造电子商务园区，引进30家国外知名电子商务企业在沪设立总部.
广东省、深圳市亦在电子商务的“十二五规划”中提到，积极
打造电子商务产业集群。

上海和广东等地区的电子商务园区都属于政府建设的电子商业园区，以出租办公房、场地和提供物业管理服务为主。

三、国外园区：
从美国硅谷，到哥本哈根的机场商务花园……
从伦敦剑桥商务花园，到慕尼黑伊萨办公区……
风靡全球的花园式低密生态办公模式，影响世界的商务变革,但是国外还没有专属的电子商务园区，没有针对电子商务行业的五星级园区服务模式.
四、温州电商产业园现状竞争分析
1、温州东面：
以温州高新园区、红联文化产业园、远大楼宇、蓝江软件园为聚集地。

优点：地理位置离主城区近，依托文化市场商圈，生活办公环境比较理想，电商企业汇聚多，电商创业氛围浓郁、电商人才集中，目前满租率达百分之九十以上。

缺点：租金较高，平均（最低）25-—50（最高）元每平米每月。

企业壮大的需要的拓展空间少。

总结：和金州目前的区位相比,是目前最具有竞争力的温州电商产业园的打造区域；
2、温州南面：
瓯海区政府打造的慈湖路退二进三项目的温州大学科技园。

优点：地理位置便利。

半封闭式,园区内的企业都已经腾空，腾空的企业物业建筑新,园区的面积充裕，门口还有政府打造的步行街，环境。