【房地产精品资料】_96联深圳京基百纳广场前期商业定位报告
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
6
项目劣势分析
红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套 设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士 也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死 角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红 树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周 边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的 辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝 地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突 围而出。
7
项目机会分析
政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该 区域未来发展前景好； 目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不 符，给本项目造成机会 本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入 为主，具备形成此片区商业中心的可能。 整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的 初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。
根据上述统计，未来深圳地铁沿线的商业供应量非常庞大，目前统计已超过220万平方米，如加 之龙华中心商业及未统计到的商业，预计未来地铁沿线商业供应总量将超过300万平方米。 其中预计在2007年、2008年开业的地铁沿线商业供应量大约有80万平方米，项目未来招商竞争 压力较大。
15
市场潜力预测
从区位上看，红树湾片区惟有本项目一个大型综合购物商场，在片区内 的竞争优势非常明显。
京基御景东方商业前期定位报告
2020/12/14
1
项目概况
2
位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，傲 居红树湾与华侨城片区核心
3
项目周边资源及配套
4
项目概况——经济技术指标
占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：8550占0地㎡面积，：50085㎡
总建筑面积：235094㎡
怡景中心城（在建） 晶岛购物中心（在建） 大中华广场（在建） 福华路地下商业街（在建）
深圳科技书城
华强广场（电子） 中航广场（在建）
太阳百货 华润万象城
城建购物公园 星河COCO PARK 天虹购物广场
中信城市广场 金地百老汇（在规划）
国贸商场 金光华商场
罗湖商业城
10
地铁沿线商业（1号线二期）
港隆购物中心（在建）
其商中业地建筑面面商积：业85为5005㎡9，5其0中0㎡地面，商地业为下59商500业㎡，为地2下6商0业0为02㎡60。00㎡， 停 车 位：1800个 商业楼层分布情况：一至三层每层商业面积约20000㎡，
负一层商业面积为26000㎡
5
项目优势分析
位于红树湾片区高档住宅区内，而红树湾片区为深圳最 纯粹的“富人区”有高端消费的氛围。 临街面长，展示面较大，推广形象整洁完整 门前广场较大，便于渲染商业氛围 发展商实力雄厚，能够给予商家较强的信心，有助于吸 引商家的进驻。 有较大的停车场，停车相对方便。 面积规模大，商业发挥空间较大； 发展商拥有丰富的商场运作经验和商业管理技术支持。
商业体量（㎡） 80000 60000 230000 110000 110000 83976 400000 100000 120000 75000 35000 45000 60000 240000 130000 72000 80000 140000 48000
2218976
发展商 京基地产
和黄 金地 深国商 怡景地产 大中华地产 商贸控股 益田地产 海岸地产 保利地产 天利地产 泰华地产 正中地产 未知 未知 港隆地产 星河地产 万科地产 鹏达地产
8
项目威胁分析
深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞 争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。 “益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本 项目造成一定的威胁。 深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购 买者对普通高档商品的购买多到香港完成。
9
地铁沿线商业（1号线一期）ຫໍສະໝຸດ 铜锣湾百货 假日广场（在建）
预计推出时间 预计2010建成 预计2008年建成 预计2007年底开工 2005年1月开工，目前正在施工招商 预计2007年5月开业
正在招商 正在规划 目前正在招商，2007年10月开业 目前正在招商，2007年5月开业 已销售部分，预计2007年开业 已销售部分，预计2007年开业 预计2009年开工 预计2008年左右 正在规划中 正在规划中 正在招商， 预计2008年启动正式招商 预计2009年启动招商 2007年初开工 ——
五洲MALL
横岗商圈
东门商圈
13
地铁沿线商业（4号线）
怡景中心城 晶岛国际 大中华交易广场 福华地下商业街
14
地铁沿线商业（在建或在规划商业）
项目名称 京基蔡屋围项目
中航广场 金地百脑汇 晶岛国际 怡景中心城 大中华国际广场 福华商业街 益田假日广场
海岸城 保利城文化广场 天利中央广场
泰华N7商业 正中商业广场 宝安购物公园 宝安中心商业街 港隆城购物中心
购物公园（在规划） 泰华N7商业（在规划） 中心区商业街（在规划） 正中商业广场（在规划）
京基御景东方商业 11
地铁沿线商业（2号线）
海岸城购物中心 保利文化广场 天利商业广场
世界之窗站 御景东方商业
12
地铁沿线商业（3号线）
天基商业广场（在规划） 鹏达MALL（在规划）
世贸中心 万科商业（在规划） 星河MALL（在规划）
星河MALL 万科中心城 鹏达MALL
合计
区域 罗湖区 福田区 福田区 福田区 福田区 福田区 福田区 南山区 南山区 南山区 南山区 宝安区 宝安区 宝安区 宝安区 宝安区 龙岗区 龙岗区 龙岗区
位置 农业银行后 上海宾馆
岗夏 中心区 中心区 中心区 中心区 世界之窗 后海商业中心 后海商业中心 后海商业中心 宝安中心区 宝安中心区 宝安中心区 宝安中心区 西乡 爱联 中心城 龙岗镇 ——
项目劣势分析
红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套 设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士 也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死 角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红 树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周 边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的 辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝 地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突 围而出。
7
项目机会分析
政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该 区域未来发展前景好； 目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不 符，给本项目造成机会 本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入 为主，具备形成此片区商业中心的可能。 整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的 初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。
根据上述统计，未来深圳地铁沿线的商业供应量非常庞大，目前统计已超过220万平方米，如加 之龙华中心商业及未统计到的商业，预计未来地铁沿线商业供应总量将超过300万平方米。 其中预计在2007年、2008年开业的地铁沿线商业供应量大约有80万平方米，项目未来招商竞争 压力较大。
15
市场潜力预测
从区位上看，红树湾片区惟有本项目一个大型综合购物商场，在片区内 的竞争优势非常明显。
京基御景东方商业前期定位报告
2020/12/14
1
项目概况
2
位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，傲 居红树湾与华侨城片区核心
3
项目周边资源及配套
4
项目概况——经济技术指标
占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：8550占0地㎡面积，：50085㎡
总建筑面积：235094㎡
怡景中心城（在建） 晶岛购物中心（在建） 大中华广场（在建） 福华路地下商业街（在建）
深圳科技书城
华强广场（电子） 中航广场（在建）
太阳百货 华润万象城
城建购物公园 星河COCO PARK 天虹购物广场
中信城市广场 金地百老汇（在规划）
国贸商场 金光华商场
罗湖商业城
10
地铁沿线商业（1号线二期）
港隆购物中心（在建）
其商中业地建筑面面商积：业85为5005㎡9，5其0中0㎡地面，商地业为下59商500业㎡，为地2下6商0业0为02㎡60。00㎡， 停 车 位：1800个 商业楼层分布情况：一至三层每层商业面积约20000㎡，
负一层商业面积为26000㎡
5
项目优势分析
位于红树湾片区高档住宅区内，而红树湾片区为深圳最 纯粹的“富人区”有高端消费的氛围。 临街面长，展示面较大，推广形象整洁完整 门前广场较大，便于渲染商业氛围 发展商实力雄厚，能够给予商家较强的信心，有助于吸 引商家的进驻。 有较大的停车场，停车相对方便。 面积规模大，商业发挥空间较大； 发展商拥有丰富的商场运作经验和商业管理技术支持。
商业体量（㎡） 80000 60000 230000 110000 110000 83976 400000 100000 120000 75000 35000 45000 60000 240000 130000 72000 80000 140000 48000
2218976
发展商 京基地产
和黄 金地 深国商 怡景地产 大中华地产 商贸控股 益田地产 海岸地产 保利地产 天利地产 泰华地产 正中地产 未知 未知 港隆地产 星河地产 万科地产 鹏达地产
8
项目威胁分析
深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞 争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。 “益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本 项目造成一定的威胁。 深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购 买者对普通高档商品的购买多到香港完成。
9
地铁沿线商业（1号线一期）ຫໍສະໝຸດ 铜锣湾百货 假日广场（在建）
预计推出时间 预计2010建成 预计2008年建成 预计2007年底开工 2005年1月开工，目前正在施工招商 预计2007年5月开业
正在招商 正在规划 目前正在招商，2007年10月开业 目前正在招商，2007年5月开业 已销售部分，预计2007年开业 已销售部分，预计2007年开业 预计2009年开工 预计2008年左右 正在规划中 正在规划中 正在招商， 预计2008年启动正式招商 预计2009年启动招商 2007年初开工 ——
五洲MALL
横岗商圈
东门商圈
13
地铁沿线商业（4号线）
怡景中心城 晶岛国际 大中华交易广场 福华地下商业街
14
地铁沿线商业（在建或在规划商业）
项目名称 京基蔡屋围项目
中航广场 金地百脑汇 晶岛国际 怡景中心城 大中华国际广场 福华商业街 益田假日广场
海岸城 保利城文化广场 天利中央广场
泰华N7商业 正中商业广场 宝安购物公园 宝安中心商业街 港隆城购物中心
购物公园（在规划） 泰华N7商业（在规划） 中心区商业街（在规划） 正中商业广场（在规划）
京基御景东方商业 11
地铁沿线商业（2号线）
海岸城购物中心 保利文化广场 天利商业广场
世界之窗站 御景东方商业
12
地铁沿线商业（3号线）
天基商业广场（在规划） 鹏达MALL（在规划）
世贸中心 万科商业（在规划） 星河MALL（在规划）
星河MALL 万科中心城 鹏达MALL
合计
区域 罗湖区 福田区 福田区 福田区 福田区 福田区 福田区 南山区 南山区 南山区 南山区 宝安区 宝安区 宝安区 宝安区 宝安区 龙岗区 龙岗区 龙岗区
位置 农业银行后 上海宾馆
岗夏 中心区 中心区 中心区 中心区 世界之窗 后海商业中心 后海商业中心 后海商业中心 宝安中心区 宝安中心区 宝安中心区 宝安中心区 西乡 爱联 中心城 龙岗镇 ——