房地产价格泡沫-柴强之欧阳术创编

房地产价格泡沫问题探讨
（2007年12月3日晚，北京大学）
柴强（副会长兼秘书长）
中国房地产估价师学与房地产经纪人会
一、房地产价格泡沫的概念
二、房地产价格泡沫的成因
三、房地产价格泡沫的表现
四、房地产价格泡沫的检测
五、房地产价格泡沫的危害
六、房地产价格泡沫的防治
近几年来，我国房地产价格特别是商品住宅价格持续大幅上涨。

对此，起初担心老百姓买不起住房，影响社会稳定和谐；近来开始担心房地产价格泡沫，引发金融危机乃至影响整个经济。

对于老百姓买不起住房，已经加大住房保障制度建设。

下面主要谈谈房地产价格泡沫问题。

一、房地产价格泡沫的概念
房地产价格泡沫简称房地产泡沫，是“资产价格泡沫”的一种，其他资产价格泡沫有如股市泡沫。

一般意义上的“泡沫”含义不言自明，用它来描述资产价
格的某种现象非常形象、生动、直观，虽然有许多不同解释，但主要是指“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。

随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。

”（《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第一卷，第306页）
二、房地产价格泡沫的成因
房地产价格泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。

此两者有时相辅相成。

其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产泡沫的基础。

群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。

在这些诱因、借口、利好消息的作用下，房地产价格开始大幅上涨，一部分人在短时间内迅速发财致富，使人们觉得赚钱很容易。

在“羊群行为”、“从众心理”的作用下，人们纷纷购买，再加上大肆误导性宣传和炒作，更助长了人们的投机心理，以致到疯狂地抢购、追涨“越贵越买，越买越贵”。

在泡沫形成过程中，几乎所有的参与者都能赚钱，因此，房地产价格的每一次上涨都会诱使更多的人加入到购买行列。

导致我国近年来房地产价格过快上涨的现实原因，一是土地供应减少、供应价格上升；二是房地产需求特别是投资、投机需求大增；三是近几年来，住房贷款大量增加。

从土地供应方面来看，土地供应体制改变（实施土地收购储备和“招拍挂”），地方政府从高地价、高房价中尝到了不少甜头，从而垄断土地一级开发市场、控制房地产开发用地供应，加上征地拆迁难度越来越大、成本越来越高，导致土地供应量减少、地价上升，这无疑使商品房特别是商品住宅价格上升。

从房地产需求方面来看，1998年“停止住房实物分配，实行住房分配货币化”的住房制度改革改变了人们住房消费观念、激发了人们购房积极性，改革开放以来经济持续快速发展使人们富裕起来、有了积累，城镇化步伐加快、大量农村人口进入城镇、中小城市人口进入大城市，其他投资渠道少，以及在人民币升值预期等因素下外资进入中国房地产市场等，使得房地产需求大增。

三、房地产价格泡沫的表现
“泡沫好像漂亮的女人一样虽然难以下定义，但当她出现在你面前时却很容易认出来”。

具体一宗房地产的成交价格偏离其理论价格（或者说价值）是常见的，不能据此判断存在泡沫。

也不能把房地产市场价格对其理论价格的任何偏离都当成房地产价格泡沫。

只有当较普遍地出现了房地产市场价格较大程度地高于其理论价格才可以说存在房地产价格泡沫。

当前我国新建商品住宅价格、存量住宅价格和房地产开发用地价格出现了下列现象，说明已存在一定程度的泡沫：1．在房地产需求中，较多地出现了不是出于自用，也不是出于出租获取较长期收益，而是出于通过转让获取价差来购买。

2．较普遍地出现了同地段的商品住房价格高于写字楼价格的“倒挂”现象。

正常情况下，写字楼价格普遍高于住宅价格。

3．出现了“面粉贵于面包”——楼面地价高于目前同地段商品房价格的现象。

4．目前，房地产估价机构普遍反映采用收益法——未来收益的现值之和评估出的价值远远低于市场价格。

只有将报酬率选取为3％左右，测算结果才接近市场价格。

而目前合理的报酬率应为6％～8％。

四、房地产价格泡沫的检测
“泡沫是否存在，只有它破灭后才能知道。

”
一是房地产的市场价格较大地高于其收益（租金）所能支持的价格（简称真实价值）：房地产市场价格/房地产真实价值。

如果市场价格偏离真实价值太多，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则泡沫就出现了。

二是地价、房价人为、普遍、不合理地持续上涨，房地产开发的利润率不正常地高：房价指数/城镇居民消费价格指数
（2004年以来房价指数已经是价格指数的3-5倍）。

三是“房价收入比”不是有所下降而是有所上升。

房价收入比是某个住宅市场上一定时期内销售的住宅的市场价格中位数（或平均数）与该市场上居民家庭年收入中位数（或平均数）的比值。

房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

如果房价收入比一直在上升，且上升速度较快，则居民家庭对住房的支付能力就在不断下降，这个房地产市场有可能存在泡沫。

五、房地产价格泡沫的危害
在泡沫形成过程中：人人都赚钱，人人都快乐；泡沫看似供不应求，实质是供过于求；当时看不马上进入这个市场是傻瓜，但事后看进入市场的才真正是傻瓜。

1．房地产泡沫形成过程中造成的高房价，会使收入增加赶不上房价上涨的广大工薪阶层特别是适婚青年望房兴叹，购房梦想破灭，产生焦虑、绝望的住房消费心态，从而对政府产生不满情绪，不利于社会和谐与稳定。

2．房地产泡沫与其他资产泡沫一样，会腐蚀人们的创业、敬业精神，使人们不安心于正业，向往投机，梦想不劳而获的暴富。

3．房地产泡沫破灭后，地价、房价会急剧“缩水”，房地产开发商将无力偿还贷款，特别是那些在泡沫破灭前盲目扩张、大量囤积土地、房屋和拥有大量开发项目的房地产开发商，从而会产生大量“半拉子”工程，积压大量资金。

4．房地产泡沫破灭后，广大中低收入的抵押贷款购房者可能成为负资产者，最后一批持有泡沫房地产的投资者和投机者损失惨重。

这是美国、日本等国家和我国香港、台湾地区一些在房地产泡沫时跟风买下房子的人在泡沫破灭后的惨痛遭遇。

5．房地产泡沫破灭后，无论是房地产开发商的贷款，还是购房者的贷款，银行均难以正常收回，从而会导致金融危机，使国家面临严重的经济萧条，企业倒闭，工人失业，影响社会稳定。

6．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，在短期内可能使地方政府多得一些土地收益、税收收入，但从总体上特别是从长远看，对地区经济的发展不利。

一是会降低投资的吸引力，二是会降低本地产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。

如果这些地区的房地产价格快速上涨，那么其生活和生产成本也就会增加，其他地区的低成本将会有一天使这里的人或公司离开，搬到他处，因而导致需求下降，进而使这些地区的房地产价格的增长率低于其他地区，最终返回平稳价格地步。

六、房地产价格泡沫的防治
控制和化解房地产价格泡沫的措施：
加强风险教育
公开相关市场信息
保障生存需要
扶持自用需求
抑制投资需求打击投机需求。