浅谈如何加强房地产企业的成本管理

浅谈如何加强房地产企业的成本管理
本文对房地产企业如何加强成本管理做了简要论述。

标签：房地产企业成本管理
企业在市场竞争中要独占鳌头，就必须建立健全以成本核算为中心的全员企业经营管理体系，努力降低成本，使住房真正满足人民生活的需求。

那么，如何加强成本管理，提高企业经济效益？从会计核算和管理工作谈几点看法：
1 建立成本管理体系，强化成本费用核算运行机制
建设项目立项后，资金的筹措、预算的招标定标、项目规划设计、生产经营的管理、房屋的销售及定价、人事部门的人员管理等形成了房地产开发企业成本核算体系。

成本核算是成本管理的依据。

是利用价值形式，通过资金的运动对企业生产经营活动进行综合性的核算。

企业要如实反映开发建设成本，并实现既定的成本目标，就不能满足于对企业已发生的生产费用进行事后核算，必须做好成本费用的预测、设计、控制、分析和考核工作，建立健全以成本费用控制为目的成本核算管理体系，是企业降低成本，提高经济效益的主要途径。

房地产开发企业成本核算体系是企业各职能部门，根据不同时期，开发项目的不同参与企业成本管理，及时向财务提供准确无误的核算资料，因此，加强财务管理使企业资金运动真实、完整、连续、及时进行核算、监督和控制就必须得到各职能部门的支持和协作，实行全员管理。

一般企业设置以下七个部：前期部、技术部（负责档案、变更资料的管理）、预算部、工程部、材料部、财务部、人力资源部等。

各部具体职能为：
1.1 前期部：负责房地产开发项目选止，进行市场预测、开发项目建议，项目可行性研究，办理土地征用及拆迁补偿、交纳土地出让金等费用的支出，政策的减免等核算工作。

1.2 技术部：负责项目规划设计，完成小区总体规划设计、勘察设计、建筑安装工程设计图纸（新型建材选用造价等）及合同的签订工作，交于财务作为结算设计费用的依据。

1.3 预算部：编制和审核设计概算及施工图预算，完成招标、投标，签订“建筑安装工程施工合同”，编制工程计划成本，作为财务控制开发建设项目总投资的依据。

1.4 项目开工前期准备阶段，由前期部办理工程报建、招投标、施工图设计审查、质量安全监督、环保、消防、建筑施工合同备案等建设手续，并将办理的
“项目可行性研究报告”、“固定资产投资项目投资许可证”、“建设用地规划许可证”、“建筑工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“建筑工程开工许可证”、“国有土地使用证”等复印件的交于财务部，作为融资的依据。

1.5 在开发项目建设过程中，工程部与监理公司负责工程进度、质量的监督、检验、组织评定和验收工作，施工现场签证；按照招标合同规定的工程进度，施工单位报“已完工程进度月报表”和“工程价款结算单”并由其分管的监理公司签字、盖章，公司材料部报“各施工单位领用甲供材料明细表”，交于预算部、财务部，经工程部与预算部验收“施工单位已完工程量”收方后，由预算部综合考虑已完工程造价及甲供材料情况，经预算部主管签字，报财务部“施工单位已完工程造价拨款表”。

财务审核“施工单位已完工程造价拨款表”扣除已完工程甲供材含量及施工单位临水、临电等费用后，主体阶段拨付80%；装修阶段拨付90%；经工程部、材料部、财务部、项目经理、公司总经理审批后进行拨款。

材料部，依据预算部提供各组团和楼号建安工程造价中甲供材料消耗总量，按照工程进度，严格控制材料总量，合理安排“材料采购供应计划”、“编制材料用款计划”，报财务作为筹措流动资金的依据。

材料部门，设置材料会计账，及时办理材料的出、入库手续，使“甲供材”与供货单位、施工单位的核算资料一致，做到账实相符、账账相符，确保财产物资的安全。

1.6 项目的销售价格的确定由公司智囊团来完成，它是预测项目投资，决定企业盈利及利润的最大化的决策部门，应由技术部总工程师参与提供小区总体规划设计、建筑安装工程、公建配套、基础设施等设计图纸的概算；预算部提供已开工施工项目的定标预算、前期部提供在建筑市场办理开工后尚未发生的费用，财务部提供从征地、设计、勘察及办理前期手续而发生的实际费用以及预计将要发生的贷款利息和税金。

由企业总经理召集公司智囊团，完成预测项目投资，决定企业盈利及利润的最大化的决策审批后，待售。

当建筑工程主体完工后，报市住房保障和房产管理局的市房屋产权产籍进行现场房屋堪查测算后签发“房屋预售许可证”进行预售。

1.7 在房屋销售阶段，销售部应在规划局审批小区规划总体设计图纸后，与市地名办联系使施工楼号与小区房屋产权楼号相一致。

施工图会审后，组织销售人员制定销售计划，核算房屋建筑面积，提前为预售房屋打好基础，尽量减少企业贷款，用收回的房款去建房，是降低成本的主要途径。

1.8 开发项目建设过程中工地人员的管理，要充分发挥现有职工的能动性，培养多面手，定员、定岗，责任到人，责任到岗。

休息日实行倒班休息及加班申报制，经主管科室领导同意，公司总经理签字批复后，交财务、作为增加加班工资的依据。

1.9 在房屋竣工后，各部门要积极配合财务部搞好成本核实工作，及时清理债权债务，按规定的程序和方法进行归集和分配费用的支出，计算各开发项目的实际成本和期间费用。

总之，开发企业按照分级、分口管理，对企业生产经营活动进行经常的、全面的核算，有利于及时掌握本单位的经济活动情况，有利于因地制宜地解决开发经营中存在的问题，不断改善开发经营管理工作，提高企业经济效益。

2 加强财务管理是搞好成本核算的重要前提
首先，“公司”要建立健全岗位责任制，明确管理人员工作目标、标准和岗位责任，健全机构合理分工，明确各职能部门的职责范围和各级领导成本核算职责权限，进一步理顺各职能部门之间的关系。

其次，财务部会计电算化的实施，减轻了财会人员的工作量，但管理的要求提高了，财务建立健全了岗位责任制，财务管理信息化要求会计及业务往来实现了相互监督、相互制约的管理制度。

严格按照“会计法”实行会计达标，做到原始凭证真实、手续完备、账目记载及时准确，凭证装订整齐，档案资料保管完整，实现收有凭，付有据，开支有计划、费用有标准，提留有依据。

第三，坚持按时转账和对账制度，确保核算正确。

第四，加强各职能部门不同阶段经济业务往来中合同、协议等原始资料的传递和管理，使财务部付款有根有据，真正起到了审核、监督资金的职能。

第五，充分利用企业经营时间差和空间差合理的调度，有偿调剂使用资金，尽量减少银行贷款利息的支出。

3 健全施工单位的管理是降低成本的重要保证
严格执行建筑安装工程承包合同，监控施工单位，按质、按量、按期竣工，奖罚分明，拉开档次，将罚金奖励优质、高效的施工单位，调动和激发施工单位职工的积极性，从而可以提高劳动效率，降低工程成本。

经调查显示，“安苑小区”经济适用住房二期建设为高层20层、小高层12层，占地215.41亩，总投资8亿元，总建筑面积为33万多平方米，27栋住宅楼仅用一年零4个月的时间就竣工达到了入住条件。

这是主体完工后，穿插进行室外配套工程施工的结果，成绩的取得与领导科学的成本管理是分不开的，它调动了施工单位及企业员工的积极性，争创一流的管理，以高速度、高效益、高质量，完成工程建设任务，从而缩短了工期，降低了工程成本。

综上所述，科学成本管理是企业落实经济责任制，不断加强成本核算，正确反映成本水平，研究成本变动的客观规律，采取降低成本，提高企业经济效益的主要途径。