泉水春设计任务书

【泉水·春】设计任务书（讨论稿）
前言
1、本设计任务书讨论稿的目的是为各设计单位提供一个同等的平台，以此为报价基础。

2、本设计任务书是甲方在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求提出的一些分析和建议，仅供设计单位了解本项目。

3、本设计任务书讨论稿仅作为首发地产公司和设计方进行项目设计第一轮沟通时的相关参考资料，涉及项目具体技术方面的设计要求将要在大量的分析研判后才能提供。

4、本设计任务书讨论稿中引用的相关技术经济指标均为初步模拟结果，将根据最终总平面和实际需要进行调整。

【泉水·春】由北京首都公路发展有限责任公司进行开发建设。

该项目位于北京市昌平区京承高速公路西侧，温榆河北岸，地理位置优越，交通便利，自然风景优美，是理想的居住、休闲、渡假之地。

我公司拟将该项目建成此区域内的地标性物业，要求环境景观清新优雅，外观造型别具风格，极具浪漫的异国风情；户型设计合理舒适，规划设计以人为本，新颖别致，能充分体现本项目的“全功能居住、全感观享受”的理念。

现将有关具体要求说明如下：
1.项目名称：【泉水·春天】（暂定名）
2. 用地概况：
2.1 用地地点
本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟
村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，
南临温榆河。

2.2周边道路
东侧：建设中的京承高速公路，出入小区规划有二进一出
共三个出入口；
北侧：规划路；
西侧：规划路
南侧：规划滨河路
其中西、北、南侧的现状道路均为区县级及村镇级道路，
道路档次及通行能力较差。

建成后将成为本项目住户出行
的主要交通线路。

2.3用地面积
规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷；
2.4周边环境
本项目位于规划空港城、北七家镇、小汤山镇的大东流组
团、高丽营镇中间，周边以自然村落和耕地为主。

东侧临
在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；著
名的温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧各
200米宽城市绿化带，整个基地被苍翠与碧水拥抱，环境
清雅优美。

2.5基地简况
本项目基地内的规划“丁”字形市政道路，将整个基地划
分为Ⅰ区（位于用地东南部）、Ⅱ区（位于用地西南部）Ⅲ
区（位于用地北部）三块，及位于用地东南角的Ⅳ区，和
用地东侧的高速公路服务区Ⅴ区。

3主要的技术经济指标
3.1容积率
综合容积率：0.35
3.2总建筑面积
400,000 m2（包括住宅、区内公建）
3.3各类功能的建筑面积
本项目定位大型复合型住宅项目，主体建筑类型为别墅类
高档住宅，包含独栋别墅与联排别墅；另有高级住宿学
校、幼儿园、会所、健身中心、商业中心等公共配套建
筑。

以此为基准，上下浮动不超过5%。

3.4住宅
本项目的主体物业类型，按照物业档次分为高端
Townhouse（即联排别墅）与高档别墅（即独栋别墅）2
类物业形式；各类住宅的户型面积、配比等基本情况如下
表：
以此为基准，上下浮动不超过5%。

3.4.1高端Townhouse（即联排别墅）
●总面积：约13.6万平方米；
●位置：Ⅰ区；
●容积率：不大于0.65；
●层数：以2层为主；设计时考虑户型的多样性及居住区建筑群天际
线富于变化的需要也可适当增减；按照户型面积大小适当考虑地下室
（地下室面积不计入表2所列的建筑面积，但应在方案中标明）；
●户型功能要求
充分注重儿童房、儿童活动空间的位置与功能设置，符合儿童心理需
求、成长需要、家长看护的方便性，为亲子游戏提供最大的可能性；
●住宅建筑间距要求
按照国家及北京市的相关规范；
尽量避免或改善对视的干扰；栋间距不低于20米；
●停车位配套标准
每户按照1个室内车位考虑，但作好车库扩展为双车位的可能性；
3.4.2高档别墅
● 总建筑面积：约19.2万平方米；
● 容积率：不高于0.26；
● 位置：Ⅱ区、Ⅲ区
● 层数：2层为主；可局部3层；每户设地下室（地下室面积不计入表2
所列的建筑面积，但应在方案中标明）；
●户型功能要求
充分考虑家庭核心成员的重要性、其生活的方便舒适；为核心成员构
造展示、容纳其个性、品位的专用空间，如收藏展示室、小型录音
棚、摄影棚、阳光温室等等；
●住宅建筑间距要求
满足国家及北京市的有关规范；充分考虑私密性的要求，通过整体规
划、户型设计、外立面设计将对视的可能性降至最低；
●停车位配套标准
按照每户2个室内车位；
3.4.3 设施设备
每户按照分户集中空调设计；空调主机的位置应不影响外立面及室内功
能的完整性，但应方便检修、维保；
3.5学校
3.5.1总建筑面积：约13,000平米
3.5.2总占地面积：约26,000平米+
3.5.3配套功能及面积分配
● 学校规模：按照全日制9年教育考虑，即从小学至初中；小学按照12
班；初中按照6班；共18班；寄宿制学校，面对区内、外生源；
校舍组成：普通教室18间；相应规模的学生宿舍、餐厅；行政办公用
房；教研室；图书馆；体育馆；舞蹈教室；音乐教室；语音教室；计算
机教室；多功能厅；会堂；库房等；
● 上述建筑空间应当按照功能进行分类组合，尽量降低建筑密度，为室
外运动场地预留更多用地；
● 室外运动场地：400米运动场；篮球场3个；排球场3个；网球场2
个；
● 室外运动场地的位置安排应当重点考虑降低其对住宅的噪音干扰；
3.5.4层数与限高
层数为3层；限高12米；可以根据立面及内部功能的需要局部有所增减，最多增至4层。

3.5.5位置与交通组织
● 学校位置应即考虑降低学校与住宅区的相互干扰，又考虑区内外人流
到达的方便性；（建议学校位置位于基地东北角）
● 交通组织应避免学校与住宅区共用出入口；学校的接送车流较大且较
集中，应避免其对住宅区造成较大干扰；
3.5.6停车位配套标准
适当考虑接送车辆的停放方式，因其为暂时停放，但车流量较大，建议
在学校入口广场处考虑停车位；应综合考虑停车方便与用地经济性问
题；（建议车位数为每班5个停车位）
学校要考虑住宿于走读结合，安排接送班车；
3.4.7 学校的规划要考虑分期发展的可能性，为下一步学校的扩大留有余地。

3.6渡假酒店
3.6.1总建筑面积：32,000平方米，客房总数300套左右；
总占地面积：约4.1公顷；
酒店主题：酒店以温泉为主题，衍生出健康、休闲、渡假、会议功能；主要为会议、渡假客流服务，同时兼顾本项目住宅区内住户的需要；
3.6.2配套功能
会展：酒店的主要功能，设多功能宴会厅及大、中、小会议室；
餐饮：西餐厅、日本料理、中餐厅、自助餐厅、茶坊、酒吧等构成全面丰富的餐饮服务；
健康娱乐：室内温泉游泳、保龄球、网球、羽毛球、台球、乒乓球、棋牌、沙弧球、射箭、卡拉OK歌舞厅；
以温泉为主题的水疗、健康桑拿、理疗、中医保健按摩
户外娱乐：垂钓、攀岩、体能拓展训练等设施；可结合酒店的园林绿化设施进行布置；
3.6.3层数与限高
层数3层，局部4层；限高12米
3.6.4交通组织
位置：位于基地东南角，紧邻高速公路及滨河路北侧；
出入口：主入口位于滨河路；货流口位于用地北侧；
3.7高速公路配套公建
3.7.1总建筑面积：11,260平方米；
3.7.2功能分区：
服务区的功能按照服务对象分为高速公路专用配套与可共用配套，二类功能由于使用主体不同，在位置、交通流线设计方面应予以区别；
3.7.3高速公路专用配套
● 功能组成：停车场、加油站、洗车设施、卫生间、快餐厅、自
选超市、银行；
● 规模：根据国家有关部门对高速公路服务区的要求，合理安排高速公路
专用配套的规模；
● 平面布局：考虑高速公路的人流主要使用其专用配套，应靠近减速车道
设置，各服务设施之间的连接路线要科学安排；
● 从设计上防止其在使用服务区内的配套时进入小区内部，对区内造成干
扰；
● 大型停车场：考虑进入服务区的减速车道如何与高速公路联系；双向车
流进入服务区要有便捷的道路；大型停车场的位置应即方便车辆进出服务区，又避免对住宅区造成噪音、尾气污染；
3.6.4 服务于区内的配套
● 功能组成：自选超市、银行、邮局、餐厅、CNG燃气站、电信的3000
门模块局；
● 平面布局：应靠近住宅区布置，面向住宅区开设主要出入口；
● 考虑限制高速公路的人流通过共用配套涌入、干扰住宅区；
● 以自选超市为主体进行集中式布局，以方便住户使用；
●利用服务区的景观、绿化设施，如草坪、高大树木等形成服务区住宅区、
酒店区域的绿色隔断，将噪音、废气等干扰降至最低。

● 遵循服务区车流、人流不能影响酒店和住宅；同时酒店的客人和本项目
的住户能比较方便的利用服务区的超市、加油站、洗车等服务；
4.区内生活配套
4.1 建筑面积
总建筑面积：约21,000平方米；
会所建筑面积：约6,000平方米；
其他配套：约6,000平方米
4.2功能组成
、中水处理站、公厕、垃圾站、
4.2.1会所的功能组成：
● 便利超市
● 餐厅，能提供送餐服务，面积在300平方米左右；
● 洗衣房
● 儿童游戏室（提供临时照看服务）；
● 咖啡厅、酒吧
● 公厕
● 可利用独栋别墅的样板间安排会所功能；
4.2.2健身中心
● 网球场、乒乓球室、健身房；
● 温泉泳池、配套的桑拿、淋浴、更衣室；
● 医务室等其他辅助功能；
● 公厕
●主要服务于区内居民，应位于区内较为中心的位置，便于全区使用；
4.2.3幼儿园
● 总建筑面积：约2500平方米；
● 占地面积：约8600平方米；
● 二期开发根据情况调整；
4.2.4商业中心
● 总建筑面积：约11,000平方米；
● 占地面积：约8500平方米；
● 位置：Ⅰ区东南角处，靠近渡假酒店，既可服务于区内，又可作为渡假
酒店的配套之一，使渡假酒店增加购物的辅助功能；
4.2.5活动中心
作为小区健身中心、商业中心的辅助功能；
● 物业管理办公楼
含办公室、小会议室、库房等；
●家政服务中心
为小区住户提供维修、清洁、园艺、照管等服务；由接待室、办公室、库房等组成；
● 多功能厅，用于定期举办大型业主联谊活动、区内各种集体娱乐活动
等；
● 阅览室
● 网吧
● 公厕
4.2.6组团配套
● 作为组团内部方便日常生活的配套，规模较小，1~2个组团配置一个组
团配套；
● 可结合组团中心绿地、景观节点进行设计；
● 内容有小型便利店、自动取款机、书报亭等；
4.2.6垃圾站、中水处理站
● 中水处理站可结合小区的高速公路防护绿地等设置，建筑形式应当具有
一定的造型
● 垃圾站的位置应远离住宅区，并应处于下风位置，并充分考虑其清运路
线最短、最便捷；
● 垃圾站的造型应考虑其清运口的隐蔽，清运开启方便，关闭后臭气不外
逸。

5.设计依据
5.1国家及北京市有关方面的规范、法规及文件
5.2本设计任务书
5.3北京市有关商品房的有关规定
6.项目定位
6.1项目定位：以联排别墅、独栋别墅为主体物业，以旅游渡假、运动康体、
教育产业为辅助物业，以温泉地热资源为纽带，以景观资源为依托，以环保、生态为科技导向，倡导“第一居所的配套、第二居所的环境”的自由健康生活新方式。

建造即符合项目用地条件又全面满足目标客户需求的完美居所，提供“全功能居住”，满足“全感官享受”。

6.1.1“全功能居住”的内涵
● 基地条件全：紧邻高速路，交通便捷；紧邻温榆河，景观优美；
● 居住物业类型全：从多联排、双联排到独栋别墅，应有尽有；
● 生活方式全：既可作第一居所，又可作第二居所；
● 复合地产功能配套全：兼渡假与会议功能的酒店、幼儿园、学校、康体
会所、区内便利配套、高速服务区配套，从衣食住行到康体娱乐教育，配套齐全，满足多元需求。

6.1.2“全感官享受”的内涵
视觉：外有自然环境，内有区内环境，全面视觉享受；
听觉：将泉水各种形态的声音作为设计主题，结合环境设计进行统一布局，并配合区内的背景音乐设计，使区内无处不佳音；
嗅觉：通过环境设计巧妙安排四季植物，使区内四季锦绣，草馥花香，沁人心脾。

触觉：环境景观的各种外表、建筑外立面的用材、泉水、郊外的清新空气，通过精心设计，会组合全方位的美妙触觉享受。

6.1.3提出“全功能居住”、“全感官享受”概念的目的，在于希望启发设计者
的思路，在规划设计充分考虑居住者的切身感受，使方案设计真正作到“以人为本”，充分体现人文关怀。

6.1.4 结合项目特点，由“全”引申到“泉”，在总体规划和景观设计中，充
分拓展各种水景的运用，及温泉功能的利用。

7．设计要求
7.1 规划设计应充分考虑本项目“全功能居住”、“全感官享受”的开发理
念，在总体规划、交通系统、景观系统、建筑设计、户型设计、庭院设计等各方面贯彻这一主题，体现自然、文化、健康、环保的居住品位，并以“温泉·水”为纽带，将规划设计统一在对泉水的人文与景观内涵的挖掘与延伸。

7.2总体规划/道路系统
总体规划：除考虑交通、景观、日照等因素外，应尽量将防风、固沙、水土保持等纳入规划考虑范畴，兼顾对环境的保护，创造可持续发展的社
区。

●采取景观设计先行的原则，以利用并营造富有特色的自然景观作为总体规
划的指导思想，坚持人与建筑、自然环境的融合，塑造完全融入自然的居住大环境；
●从居住氛围、小区安全和物业管理的角度出发，合理设置出入口位置。

出
入口的数量不宜过多，以保证业主对于私密性和安全性的要求；
●遵循“配套设施先行”和“分期开发”的原则，平面布局考虑具体实施的
需要。

一期开发包含独栋别墅、别墅样板间（小区建成后可改为会所）、Townhouse形式的居住类别墅，及小区商业中心和售楼处；
●Townhouse形式的别墅与单体独立别墅组团应相对独立；
●道路的设计应充分考虑与景观的关系，与林带、水流相结合，作到通而不
畅，迂回曲折。

●为确保小区的安静，尽量强化丁字路网的景观功能、对内服务功能，弱化
其交通功能，不鼓励过境交通大量穿越小区；
●人车分流：Townhouse各组团的布局应考虑人车分流的设计，尽量创造安
全的邻里生活环境；
●道路不仅具备交通的基本功能，还应作到等级分明，每一条不同等级的道
路都具有不同特色的景观，成为适合漫步与交流的地方。

特别是尽端路的处理，应与景观相结合，成为视觉上的中心；
7.3 建筑设计
7.3.1 Townhouse（既联排别墅）
● 建筑形式
建议采取国外较为流行的轻松、现代、清新、田园的建筑风格，让建筑自身的形式让位于自然，融于自然，成为自然景观的一部分。

建筑形式现代、简洁，外立面色彩以清新的淡色调为主，可局部适当采取活泼的鲜亮色彩。

尽可能的增大玻璃窗的面积，将室外的景色引入建筑本身，两者结为一体；
7.3.2独栋别墅
●建筑形式
针对目前市场上单体别墅千篇一律的传统欧美风格，我们建议在本项目单体别墅的建筑形式上对其进行突破，凸显产品的与众不同。

我们建议单体别墅的建筑风格应是现代思想与古典气质的完美结合。

即时代精神中凝聚着古典的典雅、持重、沉稳和永恒。

建筑主体比例稳定，风格、色彩上有古典建筑的气质，在建筑设计处理手法上的运用—即开窗的大小、形式等要素体现现代的风格与气质；
7.4园林/景观设计
7.4.1遵循“以绿为主体，以水为辅助”的景观设计原则，多角度诠释、塑造
“风景住宅”“自然家居”“绿色栖所”；
7.4.2充分利用临温榆河的天然优势，弱化地上河的劣势，建议在项目与温榆河
之间建立大型运动主题的滨河公园。

将景观、运动、水体、居住与渡假结合；
7.4.3遵循“温泉·水”的设计主题，适当营造水景，使水景成为整个项目的中
心景观和最具销售价值的位置。

水景的设置应点、线、面结合，即以集中水景为中心，以浅溪、小河为联系纽带，局部点缀水池或喷泉，使水景贯穿整个项目；
7.4.4本项目的集中大水体面积宜在50,000平米左右，宜与别墅区结合布置，
水面宜蜿蜒，避免直白、一览无余的大板块水体；
7.4.5充分考虑Townhouse客户对于公共交往空间的需求，在Townhouse组
团内部设置共享交流空间，应具有一定的品位、文化内涵和情趣，成为整个组团的室外活动中心；
7.4.6单体别墅则应充分考虑私密性的要求，注重私家庭院的设计。

建议对私家
庭院进行有意识的设计与功能划分，使其成为房子的有机组成部分，而不是简单的一块草皮。

在给业主留有自行布置的空间的前提下，对院落的划分、功能、景观进行引导，使其成为整个项目园林设计的一部分。

7.4.7在面积较大的私家庭院里，可以适当考虑设置专属的小型温泉浴场；
7.4.8“温泉●水”的各种形态在规划设计中的要求；
● 水池
深度设计考虑安全的要求，并要考虑旱季的景观效果；
● 流泉
作为集中水面的附属水体，应为更多的户型制造水景；但考虑维护费用，流泉不宜过多过长。

● 喷泉、叠泉、飞瀑、水幕、水壁等
作为对主体水景的补充，作为景观设计的画龙点睛之笔；
● 开阔水面
应当有大面积开阔水面；且应结合别墅布置，用于提升别墅户型的档次，同时将别墅与小区其他区域区隔开来；
● 温泉
独栋别墅：温泉入户，并设温泉私家泳池
Townhouse：温泉入户
学校：温泉室内泳池；
会所：温泉室内泳池；
渡假酒店：温泉室内泳池，温泉水疗，药浴等；
7.4.9 设施设备：
●智能化设施：为确保本项目住户安全、生活舒适便利，住宅区应考虑完
善的、可实施的、系统化智能设施，包括住宅区公共安防系统、智能物业管理系统、家居安防系统、宽带接入系统等等；
●中水：建立中水系统，将水资源循环利用；区内大面积水域的日常补水
可利用经过良好处理的中水；道路冲洗、洗车等均可利用中水。

节能住宅：在确保外立面美观的同时，控制住宅维护结构的构造，将窗墙比限制在合理范围内，既降低住宅运营成本，增加舒适性，又体现了先进的开发、设计理念；
新技术新材料：鼓励运用成熟的新构造、建造技术，及节能环保的新建筑材料，体现本项目的时代性、超前性。

8. 设计成果
8.1设计说明及图纸请按照A3规格印制、装订；每个方案请提供四套；
8.2设计说明包括
● 规划总说明
● 概念设计书（综合用地、人文环境、项目定位等形成的设计理念，其目的
是确立项目的内涵及外部形象的统一性策划）
● 经济技术指标核算
8.3设计图纸内容
●总体设计成果
1. 总平面图(标示道路及建筑定位及层数等)(1:500)
2. 社区总体鸟瞰图
3. 典型住宅组团或能表明住宅组合关系及空间环境层次的局部鸟瞰图
4. 总平面效果图(1:500)
5. 道路广场及竖向布置图(1:500)
6. 绿化布置及环境设计图(1:500)
7. 典型区段或组团剖面图(1:500)
8. 停车场(含地下车库等)
9. 道路交通、消防、分期建设、空间、环境、景观等技术与艺术方面相
关分析图(１:１００∽１:５００)
１０. 沿街(沿城市道路及内部主要道路)立面图
１１. 展现设计者思想观点及空间特色的其他形象阐述
１２. 涵盖上述内容的技术经济指标
●住宅建筑设计应完成成果:
１. 户型平面图(含室内环境及家俱布置)(１:５０)
２. 户型组合关系图(１:２００∽１:１００)
３. 建筑平、立、剖面图(１:１００)
(含地下室及层顶平面图)
４. 建筑单体透视图(１:１００)
５. 建筑组合关联透视图
６. 阐明室内外空间关系的形象性分析图(比例自定)
７. 典型室内空间环境效果图(１:５０)
８. 有关建筑面积、使用效率、建筑用材诸方面的技术经济分析及数据
● 会所、渡假酒店、高速公路服务区配套、学校：总平面图、各层平面图、
主立面图
8.4效果图：请提供展示用的规划鸟瞰图1幅（A1图幅）、典型住宅透视效果
图3幅（A3图幅）；在装订成册的A3图册中也应有上述A3图幅的小表现图；
9.报价
请设计单位根据上述要求针对不同地块的设计任务分别出具报价，含方案设计费，初步设计费，施工图设计费，各阶段设计费分别注明，报价依据统一为按照方案的总建筑面积进行报价，并请8月25日前，送达我公
司。

9.1我公司地址：北京市首都公路发展有限责任公司
北京丰台区方庄小区芳星园二区4号楼
邮政编码：100078
联系人：北京市首都公路发展有限责任公司
综合计划部周嗣平
全海燕
电话：（010）67632404 67617755-3051
传真：（010）67632404。