房地产开发企业借款费用资本化问题探析

产 不 属 于 固 定 资 产 而 是 存 货 ．因 此根 据 《 业 会 计 制 度 》 企 ，相 笔 者 建 议 将 房地 产 商 品 列 为资 本 性 资产 ．并 将 房 地产 开 发 过程 中 ３ 我 国财 政部 ２ ０ １年 １月 颁 布 了 《 业 会 计准 则 一借 款 费 特 定 对 象 的 与项 目成 本之 间存 在直 接 联 系 根 据历 史 成 本原 则 ０ 企
发 生 的 费 用外 ，其他 借 款 费 用 均应 于 发 生 的 当期 确 认 为 费用 直
接 记 人 当 期 财 务 费 用 ” 由 于对 房 地 产 公 司 而 言 ，所 开 发 的 房 地 。 关 的 借 款 费 用 应 采取 记 人 财 务 费 用 的 做 法 。 用》 ．首 次 就 借款 费用 的 资本 化 条 件 、方 法 做 出 了 明确 规 定 即 因借 款 费 用 而 发 生 的 利息 折 价 或 溢价 的摊 销 和 汇 兑 差 额 在
２ 将 有特 定 用 途 的 未 开发 土 地 的 借 款 费 用纳 入 资本 化 范 围 。
笔者 认 为 ．对 尚未 开 发 的 土地 所 发 生 的借 款 费 用 的处 理 应 具体 分
析 ：如 果 该 ± 地是 用 于 特定 房 地 产 项 目的土 地 则 为 获得 该 土地
涉 及 房 地 产 商 品 开 发过 程 中发 生 的借 款 费 用 ” ：
化 ．其 他 借 款所 发生 的 借款 费 用 均 不允 许 资 本 化 ．而应 记 入 当期 产 公 司在 信 款 费 用 处 理 上 的 又 一 个 “ 轨 制 ” 由于 借 款 费 用 在 双 。 损 益 。我 国现 行会 计 准 则 对于 房 地 产这 一 特 殊 行 业借 款 费 用 的处 房 地 产 公 司经 营 活 动 中 的重 要 性 和普 遍 性 ，不 同 的处 理 方 法将 导
综 合 以上规 定 和 不 同 规范 的适 用 范 围 ．我 国 目前 房 地产 开发
爱 会 ｊ 赤 ｊ ｌ 采
嚣 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ僭歇嚣
＿ 段 志群
［ 摘
僭 伺厨 船
长 沙商 贸旅游 职业 技术学 院
要 ］ 本 文通 过 分析 对 比 国外 会 计 准则 关于房 地 产 开 发 费 用会 计 处理 办 法 ， 来探 讨 我 国会 计 规 范 关 于房 地 产 开 发 费 借款 费 用 资 本化
兑 金 额 。长 期 以来 ．我 国 对 于借 款 费 用 可予 资 本 化 的借 款 范 围 有 资 本 化 的 条件 。 同时 ，房地 产 上 市 公 司实 际 上 一 直采 用借 款 费 用 严格 的规 定 即仅 限 于 专 门借 款 ，企 业 只有 为购 建 固定 资 产 而 专 资 本 化 的处 理 办 法 。 门借 入 的 款项 ．即 专 门借 款 所 发 生 的借 款 费 用 才 允 许 予 以 资 本 ２ 目前 的制 度安 排 将 导致 上 市 的房 地产 公 司 和非 上市 的房 地
符合 本 准 则 规 定 的 资 本 化 条 件 的情 况 下 应 予 以 资 本化 ” 。但 不 知 出 于何 种 考 虑 ．该准 则 并 未 将房 地 产 商 品开 发 过 程 中 发生 的 借
款 费 用 列 入 准 则 的 涉 及 范畴 ．即 该 准 则 的 第 二 条称 本 准 则 不
理 也 参 照其 他 行 业 企 业 的 做 法 ． 期 间 费 用 处 理 而 国 际会 计 准 致 企 业 经 营 业 绩 和 财 务 状 况 的 重 大 差 异 。 作
则 则 采取 了不 同 的处 理 原 则 ．
一
、
费 用
３ 由于 现 行会 计 准 则规 定 将房 地 产 开发 企 业借 款 费 用不 予资 我 国 目前 对房 地 产 开 发借 款费 用 处 理 的 原 则一 记 入 财 务 本 化 而 列 入期 间费 用 。 其一 有 悖 于 历史 成 本 的 原则 和 费 用配 比 原 则 。这 源于 房 地 产借 款 费 用 是 针对 特 定 对 象 的 与项 目成本 之 间存 在直 接 联 系 。其二 ，它 易导致 房 地 产开 发 企业 期 间费 用虚 增
用 的会 计处 理 规 定 中存 在 的 问题 与 不 足 ， 并提 出一 些相 关建 议 和 改 进措 施 ，以 供 商榷 。
［ 键词 房地 产开 发 企业 关
我 国 目前 会 计 准 则对 借 款 费 用 的定 义 是 企 业 因 借款 而 发 生 的 虽 然 是 商 品 ，属 于 流 动 资 产 的 范 畴 ，但 其 借款 比重 大 ， 时间 长 ， 利 息 ．折 价 或 溢价 的摊 销 和辅 助 费 用 ，以及 因外 而 借款 发 生 的 汇 利 息 负 担 重 ，事 实 上 已 经具 有 了 资本 性 资 产 性质 ，符 合 借款 费 用
四 、 笔者 的几 点 思 考 和 建 议
１ 针 对 房地 产 开 发 企 业 的 行业 特 点 ，结 合我 国 的实 际 情 况 ， 的借 款 费 用 予 以资 本化 。这 是 因为 ：房 地 产 开 发 商 品使 用 是针 对 和 费用 配 比原 则 ， 它应 划 归开 发 间 接 费用 的 范 畴 ． 并将 构 成房 地 产 项 目成本 的一 部 分 。
负担 过 大 不 利 于 企 业正 确 地 评 价其 经 营 业 绩 和财 务 成 果 。 同 时
１ 我 国 《 地产 开发 企 业会 计 制度 》规 定 ．” 业 长期 负债 的 房 企
应 计 利 息 支 出 ，生产 期 间 的 ，记 入 财 务 费 用 ” 。
２ 我 国 《 业会 计 制度 》规 定 ， 除为 构 建固 定资 产专 门借 款 也 直 接 影 响 到 国 家 税 收 征 收 和 房 地 产 市 场 的培 育和 成 长 。 企