重庆省房地产估价师《制度与政策》：国有土地试题

重庆省房地产估价师《制度与政策》：国有土地试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对企业来讲，主要是通过__分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。

A．集中化
B．专业化
C．差别化
D．盈利性
2、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：用途专业的房地产
B：价值较大的房地产
C：独立使用的房地产
D：不可分割的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
3、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性
B．各异性
C．特色性
D．独立性
4、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率>合理空置率
B．空置率
5、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。

如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。

(2007年试题)
A：390.5
B：399.5
C：523.5
D：543.0
E：借款合同
6、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】
A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
8、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产__价格申报制度。

A．评估
B．成交
C．协议
D．核定
9、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．
A：390．25万元
B：393．75万元
C：402．25万元
D：413．25万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。

A：租金增长率上升
B：新增供给小于新增需求
C：新开工项目增加
D：租金增长率下降
E：借款合同
11、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)
A：抵押贷款利息
B：公共设施维修费
C：房产税
D：物业保险税
E：借款合同
12、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。

A：单元银行制
B：总分行制
C：集团银行制
D：连锁银行制
E：执行层的组织协调
13、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：土地取得成本+开发成本
B：土地取得成本+开发成本+管理费用
C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D：开发完成后的房地产价值
E：工业用地的监测点评估价格
15、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。

A：最佳用途
B：最佳规模
C：最佳集约度
D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的__。

A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
17、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。

A．预期通货膨胀
B．非预期通货膨胀
C．成本型通货膨胀
D．需求型通货膨胀
18、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
19、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。

A：国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件
B：城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据
C：在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分
D：城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容，作出更长远的预测
E：执行层的组织协调
20、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

A．新建房地产项目
B．购买机器设备
C．购买生产原料
D．市政工程建设
21、关于下列数据表述正确的是__。

A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
22、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
23、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。

A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用
B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力
C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格
D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同
E：执行层的组织协调
24、下列有关地籍图的阐述有误的是__。

A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素
C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料
D．地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料25、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。

A．2
B．4
C．6
D．12
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。

A：行政调解制度
B：报告制度
C：集体决策制度
D：不服行政裁决的救济制度
E：拆迁听证制度
2、下列关于登记簿的表述，正确的是。

A：登记簿是不动产物权的法律根据
B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据
C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》
3、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
4、下列有关存款业务的说法正确的一项是__。

A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
5、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。

A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：考试时间定于每年的第二季度
D：考试时间定于每年的第三季度
E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
6、建筑剖面图的内容，不包括__。

A．建筑从屋面至地面的内部构造特征
B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸
C．出入口处的做法及其装修
D．注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明
7、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。

若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为年。

A：47
B：57
C：67
D：77
E：执行层的组织协调
8、下列属于报酬率求取方法的是。

A：累加法
B：功能法
C：市场提取法
D：投资报酬率插入法
E：均衡法
9、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
10、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。

A．612.33
B．615.74
C．625
D．648.15
11、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
12、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。

A：保险事故发生时保险标的的预期价值
B：保险事故发生时保险标的的实际价值
C：保险合同双方事先约定的保险价值
D：保险合同双方事后约定的保险价值
E：执行层的组织协调
13、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。

A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
14、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是__。

A．3.75%
B．7.5%
C．15%
D．15.87%
15、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期
B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的
D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
E：因房地产资金问题而不能如期开工的
16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。

A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
17、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

A：商业保险
B：社会保险
C：政策保险
D：财产保险
E：人身保险
18、房地产的规范性文件包括。

A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B：《房地产估价规范》
C：《关于房地产中介服务收费的通知》
D：《房产测量规范》
E：《城市房屋拆迁估价指导意见》
19、拍卖的基本原则包括。

A：公开原则
B：公平原则
C：公正原则
D：诚实信用原则
E：保留价原则
20、将借款本息视为现金流出的基本报表是。

A：全部投资现金流量表
B：资本金现金流量表
C：借款还本付息估算表
D：投资计划与资金筹措表
E：借款合同
21、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。

A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
23、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
24、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。

那么，可出租面积应为㎡。

A：33
B：40
C：43
D：47
E：借款合同
25、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例。

乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为__元/m2。

A．7020
B．7091
C．7380
D．8580。