安徽省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：闲置土地模拟试题

安徽省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：闲置土地模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。

A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
2、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。

A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
3、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A：横道图
B：网络图
C：进行图
D：工序图
E：借款合同
4、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事估价业务。

A：城市房屋拆迁
B：课税
C：企业清算
D：司法鉴定
E：执行层的组织协调
5、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．土地使用者
D．农村集体经济组织
6、在城市房屋拆迁补偿安置中，。

A：产权不明确的房屋不予补偿
B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
E：执行层的组织协调
7、房地产投资的经济效果主要表现为__。

A．销售收入
B．开发利润
C．成本利润率
D．投资收益率
8、下列不属于管理费用的是。

A：管理人员工资
B：职工教育经费
C：广告宣传费
D：技术开发费
E：借款合同
9、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价（）万元。

A．78
B．882
C．1210
D．1272
10、下列风险中，属于个别风险的是。

A：购买力风险
B：市场供求风险
C：政策风险
D：比较风险
E：借款合同
11、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。

A：房改售房
B：公产
C：私产
D：私产(部分产权)
E：执行层的组织协调
12、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
13、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
14、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
15、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。

A．必须
B．应
C．宜
D．不
16、是最常见的拍卖标的。

A：允许流通物
B：禁止流通物
C：限制流通物
D：一般流通物
E：执行层的组织协调
17、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
18、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。

A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
19、税收法律、法规、规章是税收制度的__。

A．总体
B．个体
C．主体
D．客体
20、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．允许的最低经济效益指标
B．最低收益率
C．最低净现值
D．利润为零时
21、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。

A：下降
B：上升
C：不变
D：不能确定
22、归纳起来，房地产的基本存在形态有。

A：土地、建筑物、房地
B：建筑物、构筑物及附属设施
C：土地、建筑物、构筑物
D：土地、房屋、构筑物
E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。

该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000
B：5900
C：6800
D：7200
E：工业用地的监测点评估价格
24、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
25、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3019.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。

但是，从权利被侵害之日起超过年的，人民法院不予保护。

A：5
B：10
C：15
D：20
E：执行层的组织协调
2、商品房买卖合同属于。

A：单务合同
B：无名合同
D：要式合同
E：执行层的组织协调
3、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。

A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值
4、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。

A：旅馆
B：影剧院
C：商店
D：餐馆
E：写字楼
5、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。

A：过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B：房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C：当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
E：借款合同
6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报
B：网上受理
C：网上审批
D：即时申报、受理和审批
E：直接申报、受理和审批
7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。

A．368万元
B．552万元
C．561万元
D．920万元
8、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
9、影响房地产价格的区位因素有（）。

A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．繁华程度
E．建筑容积率
10、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括__。

A．物业服务支出
B．物业服务成本
C．法定税费
D．物业管理企业的酬金
E．物业管理企业的利润
11、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。

A．项目风险越大，风险等级系数值越大
B．贷款期限越长，期限系数值越小
C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
12、投资决策分析主要包括工作。

A：机会寻找
B：机会筛选
C：市场分析
D：财务评价
E：投资决策
13、下列关于成本理论的关系式，正确的是。

A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本
C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本
E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
14、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。

则关于房地产价格的说法，正确的有。

A：该房地产的实际价格等于名义价格
B：该房地产的名义价格为50万元
C：该房地产的实际价格为50万元
D：该房地产的实际价格高于50万元
E：该房地产不存在名义价格
15、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度
B．表观密度
C．孔隙率
D．热容量
16、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。

则该建筑物的成新率为__。

A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
17、众数是分布数列中。

A：出现频率较少的标志值
B：出现频率最少的标志值
C：出现频率较多的标志值
D：出现频率最大的标志值
E：执行层的组织协调
18、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。

A．适应性
B．相互影响性
C．位置固定性
D．各异性
19、下列属于闲置土地的范围的有。

A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的
B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的
D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的
E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的
20、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。

A：理论上适用的估价方法，都必须选用
B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
21、财务杠杆效应是由于__引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
22、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。

A：行政划拨
B：招标出让
C：拍卖出让
D：协议出让
E：挂牌出让
23、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应__。

A．取三者的平均值
B．取三者的中间值
C．任选其中之一
D．在三者的基础上综合分析决定
24、根据有无抵押担保，债券可分为。

A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：记名债券
E：公募债券
25、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求
C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况
D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策
E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实。