贵阳劲嘉百花新苑一、二期价格评估报告
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百花新苑项目一期、二期价格评估报告
2012.9
思维 导读
一、市场价格背景 • 贵阳住宅市场量价分析 • 大营坡区域竞品分析
二、Βιβλιοθήκη Baidu案定价
• 住宅价格策略 • 总结
一、市场价格背景
贵阳住宅市场分析
1800000 1600000 1400000 1200000
2011年4月-2012年8月全市住宅成交总体走势
完！
8
9
7
9 10 9 7
7
3 4 4 3 80 4635
本案一期 本案二期
7
8
8
8
7
8 7 9 7
5
2 3 4 3 70 4095
7
8 7 9 7
5
3 3 3 3 71 4150
价格策略——住宅
本案一期 10个月后销售期的价格段位
3800——4100
本案二期30个月后销售期的价 格段位3900——4300
该项目价格两次回调，市场对该项目抗性较大，该项目 作为土地一级开发项目，市场对该项目住宅功能产品不 认可，加上周边无配套，成交量较低，均价4035元/㎡
本案与周边区域关系
中建地产·华府 乌江怡苑 富中蝴蝶谷
云岩区行政中心
保利·温泉花园
中大国际广场
老城区
本案
延安东路延伸段
东二环 北京东路
水东路 东三环
本案一期 本案二期
7
8
8
8
7
8 7 9 7
5
2 3 4 3 70 4095
7
8 7 9 7
5
3 3 3 3 71 4150
总结
1、2012年8月贵阳市住宅成交均价为4278元/㎡，整体价格走势下降，未来 价格走势丌确定性，市场以价换量明显，未来市场将以抢占首次置业客源为 主；
2、本案区域竞品中天未来方舟、中大国际广场降价或多次价格回调，表明 开发商对区域价值的高估，市场严重抗性增大，价格回调毋庸置疑；
633658 604511 471011
507500
391297 352940
638239
200000
568805
3000 成交面积/㎡
2000 成交均价元/㎡
1000
0
0
1、受超级大盘影响贵阳整体市场价格回调明显、市场土地存量产品存量在短期内会超过警戒线 2、体量较大项目“以价换量”成为目前趋势并且获得效果 3、长期以往市场购买信心会成为“低价策略”习惯 4、2011年4月——2012年8月贵阳住宅成交均价向下，市场抢占首置激烈
地址：鹿冲关路北面、新添大道南段东面地块
乌江怡苑 占地面积: 6.667万平方米 建筑面积: 24.1万平方米 建筑类别： 塔楼高层 容积率：2.90 总户数：1268
现房产品：均价 开发商：贵州乌江房地产开发有限公司 4850元/㎡
地址：贵阳新添大道220号（贵星奔驰店对面）
大营坡区域竞品分析
中天·未来方舟 占地面积: 95.3万平方米 建筑面积: 720万平方米 建筑类别：塔楼 高层 超高层 容积率：7.55 总户数： 170000 开发商：中天城投集团 地址：贵阳北京东路、水东路、东二环沿线地块
整体区域面临价格再次回调的市场风险！
中建地产·华府
乌江怡苑
富中蝴蝶谷
保利·温泉花园
云岩区行政中心
中大国际广场
东二环
价格战 项目
价格战 区域
本案
北京东路
水东路 东三环
延安东路延伸段
中天未来方舟
二、本案定价
价格策略——住宅
与竞品楼盘比较，当前项目售价初步定价为4095元/平方米（一期）；
预计到2014年销售均价为：4150元/平方米（二期）。
3、未来区域开发供应量巨大，保守估计未来一年具有3000万㎡以上产品上 市，去化量和开发供应量严重丌成正比，开发商以价换量频频出手，未来竞 争项目相对更为激烈，竞争更为直接；
4、住宅价格策略加权定价，参考了中天未来方舟、中大国际广场、乌江怡 苑三个经典项目，得出一期多层住宅价格在4095元/㎡（整盘均价），10个 月侯开始销售；二期高层价格在4150元/㎡ （整盘均价），36个月后开始销 售
单价段：6开0发0商：0贵—阳龙华7房0地产0开0发元有限公/司㎡ 地址：贵阳新添大道南段（云岩区政府北500m）
大营坡区域竞品分析
中建地产·华府（未推出） 占地面积: 10.5133万平方米 建筑面积: 70.33万平方米 建筑类别：塔楼高层、超高层 容积率：6.69 总户数：
该项目产品为商业、写字楼、公寓，预计2013年推出 开发商：贵州中建四局房地产开发有限公司
大营坡区域竞品分析
中大国际广场
占地面积: 35461平方米
建筑面积: 39万平方米
建筑类别：板楼超高层
容积率：7.00
总户数：2000
开发商：贵州中大房地产开发有限公司
该项目价格大幅回调千余元/㎡ 地址：贵阳新添大道与鹿冲关路交汇处 均价：6300元/㎡
，单价段：6000—7000元/㎡
富中蝴蝶谷（未推出） 占地面积: 10.672万平方米 建筑面积: 40万平方米 建筑类别：板楼高层 容积率：3.00 总户数：3000
6000
1601112
5163
5237
5045
5071
4870
4830
4552
4659
4334
4058
4516
4177
4194
4653
4143
1454950 5000
4498 4378 4000
1000000
938200
800000 600000 400000
756081
705800
482968 529557 548792 562483
中天未来方舟
1、本案位于百花山顶，西连老城 区，东临渔安安井新城，承接新老 城区，为城市扩张一线区域，也是 传统居住区域； 2、周边主要竞品有5个，以大型城 市综合体为主； 3、区域交通发展迅速，2条主干道 东二环、北京东路已经建成通车， 北京东路东则龙洞堡，西则老城核 心区。东二环连接贵阳7个主要行 政区域； 4；未来区域内该规划了延安东路 延伸段、旭东路改造、城东路改造 等道路规划
取值标准 分值
区位
12
外部环境 资源
12
内部环境 资源
12
配套
12
交通
12
品牌
10
规划
8
物管及智 能化
8
房型
4
外立面
4
产品
4
私密性
4
合计
价格（元/㎡）
中天未来方舟
9
10
10
10 9 10 9
7
4 4 4 4 90 4035
中大国际广场
11
9
9
12 12 6 6
7
5 4 2 2 85 6300
乌江怡园
2012.9
思维 导读
一、市场价格背景 • 贵阳住宅市场量价分析 • 大营坡区域竞品分析
二、Βιβλιοθήκη Baidu案定价
• 住宅价格策略 • 总结
一、市场价格背景
贵阳住宅市场分析
1800000 1600000 1400000 1200000
2011年4月-2012年8月全市住宅成交总体走势
完！
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9 10 9 7
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3 4 4 3 80 4635
本案一期 本案二期
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8 7 9 7
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2 3 4 3 70 4095
7
8 7 9 7
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3 3 3 3 71 4150
价格策略——住宅
本案一期 10个月后销售期的价格段位
3800——4100
本案二期30个月后销售期的价 格段位3900——4300
该项目价格两次回调，市场对该项目抗性较大，该项目 作为土地一级开发项目，市场对该项目住宅功能产品不 认可，加上周边无配套，成交量较低，均价4035元/㎡
本案与周边区域关系
中建地产·华府 乌江怡苑 富中蝴蝶谷
云岩区行政中心
保利·温泉花园
中大国际广场
老城区
本案
延安东路延伸段
东二环 北京东路
水东路 东三环
本案一期 本案二期
7
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8 7 9 7
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2 3 4 3 70 4095
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8 7 9 7
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3 3 3 3 71 4150
总结
1、2012年8月贵阳市住宅成交均价为4278元/㎡，整体价格走势下降，未来 价格走势丌确定性，市场以价换量明显，未来市场将以抢占首次置业客源为 主；
2、本案区域竞品中天未来方舟、中大国际广场降价或多次价格回调，表明 开发商对区域价值的高估，市场严重抗性增大，价格回调毋庸置疑；
633658 604511 471011
507500
391297 352940
638239
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568805
3000 成交面积/㎡
2000 成交均价元/㎡
1000
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1、受超级大盘影响贵阳整体市场价格回调明显、市场土地存量产品存量在短期内会超过警戒线 2、体量较大项目“以价换量”成为目前趋势并且获得效果 3、长期以往市场购买信心会成为“低价策略”习惯 4、2011年4月——2012年8月贵阳住宅成交均价向下，市场抢占首置激烈
地址：鹿冲关路北面、新添大道南段东面地块
乌江怡苑 占地面积: 6.667万平方米 建筑面积: 24.1万平方米 建筑类别： 塔楼高层 容积率：2.90 总户数：1268
现房产品：均价 开发商：贵州乌江房地产开发有限公司 4850元/㎡
地址：贵阳新添大道220号（贵星奔驰店对面）
大营坡区域竞品分析
中天·未来方舟 占地面积: 95.3万平方米 建筑面积: 720万平方米 建筑类别：塔楼 高层 超高层 容积率：7.55 总户数： 170000 开发商：中天城投集团 地址：贵阳北京东路、水东路、东二环沿线地块
整体区域面临价格再次回调的市场风险！
中建地产·华府
乌江怡苑
富中蝴蝶谷
保利·温泉花园
云岩区行政中心
中大国际广场
东二环
价格战 项目
价格战 区域
本案
北京东路
水东路 东三环
延安东路延伸段
中天未来方舟
二、本案定价
价格策略——住宅
与竞品楼盘比较，当前项目售价初步定价为4095元/平方米（一期）；
预计到2014年销售均价为：4150元/平方米（二期）。
3、未来区域开发供应量巨大，保守估计未来一年具有3000万㎡以上产品上 市，去化量和开发供应量严重丌成正比，开发商以价换量频频出手，未来竞 争项目相对更为激烈，竞争更为直接；
4、住宅价格策略加权定价，参考了中天未来方舟、中大国际广场、乌江怡 苑三个经典项目，得出一期多层住宅价格在4095元/㎡（整盘均价），10个 月侯开始销售；二期高层价格在4150元/㎡ （整盘均价），36个月后开始销 售
单价段：6开0发0商：0贵—阳龙华7房0地产0开0发元有限公/司㎡ 地址：贵阳新添大道南段（云岩区政府北500m）
大营坡区域竞品分析
中建地产·华府（未推出） 占地面积: 10.5133万平方米 建筑面积: 70.33万平方米 建筑类别：塔楼高层、超高层 容积率：6.69 总户数：
该项目产品为商业、写字楼、公寓，预计2013年推出 开发商：贵州中建四局房地产开发有限公司
大营坡区域竞品分析
中大国际广场
占地面积: 35461平方米
建筑面积: 39万平方米
建筑类别：板楼超高层
容积率：7.00
总户数：2000
开发商：贵州中大房地产开发有限公司
该项目价格大幅回调千余元/㎡ 地址：贵阳新添大道与鹿冲关路交汇处 均价：6300元/㎡
，单价段：6000—7000元/㎡
富中蝴蝶谷（未推出） 占地面积: 10.672万平方米 建筑面积: 40万平方米 建筑类别：板楼高层 容积率：3.00 总户数：3000
6000
1601112
5163
5237
5045
5071
4870
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4334
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1454950 5000
4498 4378 4000
1000000
938200
800000 600000 400000
756081
705800
482968 529557 548792 562483
中天未来方舟
1、本案位于百花山顶，西连老城 区，东临渔安安井新城，承接新老 城区，为城市扩张一线区域，也是 传统居住区域； 2、周边主要竞品有5个，以大型城 市综合体为主； 3、区域交通发展迅速，2条主干道 东二环、北京东路已经建成通车， 北京东路东则龙洞堡，西则老城核 心区。东二环连接贵阳7个主要行 政区域； 4；未来区域内该规划了延安东路 延伸段、旭东路改造、城东路改造 等道路规划
取值标准 分值
区位
12
外部环境 资源
12
内部环境 资源
12
配套
12
交通
12
品牌
10
规划
8
物管及智 能化
8
房型
4
外立面
4
产品
4
私密性
4
合计
价格（元/㎡）
中天未来方舟
9
10
10
10 9 10 9
7
4 4 4 4 90 4035
中大国际广场
11
9
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7
5 4 2 2 85 6300
乌江怡园