博加2019年无锡苏宁悦城整盘推广思路_图文.ppt
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中原-无锡茂业城综合体项目营销策划提案-122PPT
朗诗地块、15万㎡、 精装80-180㎡精装、三 恒科技住宅。
世贸中心，建面共计 24万㎡、57层、世贸 大楼、5层会展中心、 5栋24-33f世贸国际公 寓，2007年建成。
通用机械厂地块(益多 地产)多层小高层住宅， 建面18.5万㎡
九龙仓地块（科技报业 双子楼），建面共计 102万㎡（办公、住宅、 酒店）
”
•清扬路
未 来 前 瞻 纽 带 全力改造 焦点荟粹 中山路延伸
清扬路不仅仅是无锡市中心与新区的纽 带，而且也将是新商业街的典范
•区域地位
•三重核心
太湖广场核心区 无锡新城区核心区
清扬路核心区
•本项目无疑是极具潜力的明星项目
政治文化中心 太湖广场 清扬路 太湖大道 五星级酒店 地铁轻轨线
文化渗透策略 文化是一张牌 更好嫁接本土文化 更好拉近大众与项目距离 更好制造新闻事件 更有利于企划包装 增强项目品味
差异化营销特征明 显，有利于项目综合 价值提升！
•营销策略---活动体验式行销
除了广 告，我 们还需 要……
销售现场
样板房 活动
开发商理念、诚意 项目品质、形象 客户沟通、维护
际公寓 技住宅 产
Hale Waihona Puke 产地块 块械地块
竞争对手---品牌性、综合性、高端性、差异性----如何应对？
在竞争如此激烈的市场中 我们如何能够脱颖而出?
五大攻略让我们与众不同！
•营销策略---区域营销攻略1
品牌支持策略
公司品牌
公司品牌------项目品牌-----公司品牌
专业化地产品牌
商业形象--------地产形象-------专业化地产服务商
主要特色： 蠡湖新城第一个纯高层高档住宅，建筑面积约24万平米 现代建筑风格、南亚风情园林 一期点式、二期板式，28—33层 户型： 两梯四户、品字型格局、单花园、双花园、128--142㎡增值型三房，一期共 572套 销售： 共推出300余套，开盘三个月销售率75% 目前均价：6500元/平方米 客户组成： 项目周边60％、市区及其他区域25％、外地及外籍15％ 发展商&营销代理：无锡天鸣置业/无
小区地推操作方法-
跟物业谈判过程中有一点很重要，那就是要求物业公司保证参展材料商中， 我们是涂料的独家，这样可以有效的减少小区内的竞争，减少投入产出的风 险。
小区推广9个步骤
【一】步骤三：洽谈合作
2、与物业公司外的第三方洽谈
1. 广告公司 现在许多城市不断出现专做小区广告的广告公司，广告公司通过攻关物业公
司高层，垄断小区内的所有宣传，有了这个第三方的插足，使得小区宣传费 用增加，宣传方式也受到限制。
销售类培训PPT分享
小区推广9个步骤及流程
重点小区推广的步骤
1
2
5 3
4
6
7
集中••目用标样客板户房 战役• 逐个突破
• 穷追猛打
8
• 投入产出
战•后品牌占比 分•析油工数量
• 分析数据
9
整档案理•••总整建结理立分档备析案忘
小区推广9个步骤
【一】步骤一：收集信息
信息收集是我们做小区推广工作的第一步，其主要目的是找到合适的 目 标宣传小区。通过收集小区的相关信息，如小区名称、小区地址、栋数、 户 数、交房日期、小区性质（单位房、商品房）等信息，更好的为我们统筹 小 区推广工作提供依据，在信息收集过程中，有以下信息渠道来源可供参考：
小区推广9个步骤
【一】步骤一：收集信息
3、业务员、油工 业务员和油工每天的工作场所就是分布在市区的各个小区工地，从他们那能 得到小区的第一手信息。公司各部门业务人员外出时保持对新建小区信息的 敏感，及时向小区部提供各楼盘的信息。
4、业主、导购 业主买房一般都经过一定的对比和比较，他们对市区的部分小 区还是有一定的了解。业主在购漆的过程中，导购可以从中了 解一些业主对这些小区的评价，从中得到一些对我们有用的信 息。
小区推广9个步骤
【一】步骤三：洽谈合作
2、与物业公司外的第三方洽谈
1. 广告公司 现在许多城市不断出现专做小区广告的广告公司，广告公司通过攻关物业公
司高层，垄断小区内的所有宣传，有了这个第三方的插足，使得小区宣传费 用增加，宣传方式也受到限制。
销售类培训PPT分享
小区推广9个步骤及流程
重点小区推广的步骤
1
2
5 3
4
6
7
集中••目用标样客板户房 战役• 逐个突破
• 穷追猛打
8
• 投入产出
战•后品牌占比 分•析油工数量
• 分析数据
9
整档案理•••总整建结理立分档备析案忘
小区推广9个步骤
【一】步骤一：收集信息
信息收集是我们做小区推广工作的第一步，其主要目的是找到合适的 目 标宣传小区。通过收集小区的相关信息，如小区名称、小区地址、栋数、 户 数、交房日期、小区性质（单位房、商品房）等信息，更好的为我们统筹 小 区推广工作提供依据，在信息收集过程中，有以下信息渠道来源可供参考：
小区推广9个步骤
【一】步骤一：收集信息
3、业务员、油工 业务员和油工每天的工作场所就是分布在市区的各个小区工地，从他们那能 得到小区的第一手信息。公司各部门业务人员外出时保持对新建小区信息的 敏感，及时向小区部提供各楼盘的信息。
4、业主、导购 业主买房一般都经过一定的对比和比较，他们对市区的部分小 区还是有一定的了解。业主在购漆的过程中，导购可以从中了 解一些业主对这些小区的评价，从中得到一些对我们有用的信 息。
同策2019年12月28日无锡苏宁环球的项目营销的策略的报告
青石路
25.8万 80%
金太湖国际城商 业
无锡旅游特色街 ，以各类餐饮为 主要代表，结合 服饰零售
中低档
25 60 15 市区中档消费群 体
核心问 题解读
项目自身条件要点
项目有一定的规模优势 地面交通便捷，外来具有轨道交通上的
优势 板块商业本身已经有一定的吸引力
外部环境要点
区域外来规划利好较多，潜力较大 临近几个商圈商业密集，且档次较高竞争激烈 项目周边在建项目较多，外来人口导入量大，
2009 25027 26320 25504
收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人 均可支配收入，逐年增长，近年来基本保 持着10%的增长率。
横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收 入与苏州相接近，高于南京，消费有支撑。
项目城 市属性
北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.5平 方公里，全区常住人口31万。本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅3公里。
位于经济发达的二线城市，周边居住区较多，距离无锡中 心城区较近。
区域路网发达，有助于人口导入，项目多条干道大道，通 达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。
项目临近区域商业中心干道，周边商业氛围成熟，生活便 利性好。
中小规模，无特色资源占有，北面自然河道，artdeco风 格建筑，品质感尚可。
目前区域 商业现状
一期二层同样少数引进了知名品牌，以休闲服装、儿童娱乐为主， 二期规划以餐饮和酒吧为主。
三期即将出售 一期区域
2F商业总体规划定位
1、国际百货 2、品牌服装连锁专卖 3、绅士精品馆 4、炫酷运动馆 5、休闲、餐饮 6、都会淑女馆 7、服装精品区 8、时尚小百货 9、儿童乐园
25.8万 80%
金太湖国际城商 业
无锡旅游特色街 ，以各类餐饮为 主要代表，结合 服饰零售
中低档
25 60 15 市区中档消费群 体
核心问 题解读
项目自身条件要点
项目有一定的规模优势 地面交通便捷，外来具有轨道交通上的
优势 板块商业本身已经有一定的吸引力
外部环境要点
区域外来规划利好较多，潜力较大 临近几个商圈商业密集，且档次较高竞争激烈 项目周边在建项目较多，外来人口导入量大，
2009 25027 26320 25504
收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人 均可支配收入，逐年增长，近年来基本保 持着10%的增长率。
横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收 入与苏州相接近，高于南京，消费有支撑。
项目城 市属性
北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.5平 方公里，全区常住人口31万。本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅3公里。
位于经济发达的二线城市，周边居住区较多，距离无锡中 心城区较近。
区域路网发达，有助于人口导入，项目多条干道大道，通 达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。
项目临近区域商业中心干道，周边商业氛围成熟，生活便 利性好。
中小规模，无特色资源占有，北面自然河道，artdeco风 格建筑，品质感尚可。
目前区域 商业现状
一期二层同样少数引进了知名品牌，以休闲服装、儿童娱乐为主， 二期规划以餐饮和酒吧为主。
三期即将出售 一期区域
2F商业总体规划定位
1、国际百货 2、品牌服装连锁专卖 3、绅士精品馆 4、炫酷运动馆 5、休闲、餐饮 6、都会淑女馆 7、服装精品区 8、时尚小百货 9、儿童乐园
博加无锡苏宁悦城整盘推广思路PPT课件
23
案例一、北京星河湾
结束豪宅的半成品时代。
24
案例二、骨子里的中国
25
案例三、万科17英里
26
那么，苏宁悦城如何造梦？
27
那么，先来看本案这个第二眼美女， 有哪几个核心价值点？
28
第1个价值点，
区域仅有，一英里0-12岁精装优教区
内有锡师附小为中心 外实验幼儿园、新城初中、新城高中、
太湖高中、大桥高中等数所名校。
13
万科信成道 –精装高端城市住宅
位置：信成道和高浪路交叉口东南侧 主力户型：二居室89㎡ 三居室100-135㎡ 四居室172㎡
物业类型：普通住宅+商铺
配套：金桥小学、3万方社区公园
装修状况：精装
均价：11000元/平米
14
绿城玉兰花园 –欧式风情，新古典主义建筑风格
位置：立信路和高浪路交汇处 主力户型：二居室104-107㎡ 三居室126-198㎡ 四居室196-268㎡
47
活动目的：蓄客+市场快速占位+提高知名度美誉度
活动人群：锡师附小学区家长为主，老城区家长为辅 活动方式：锡师附小、教育机构、教育电视台联动 活动频率：两周一次 活动地点：项目售楼处
5
本案例对苏宁悦城大盘推广的启发就是：
1-上半场，没有优势不可怕——自己做导演，造势造梦 2-下半场，攒足实力做社区——自己打自己，兑现承诺
6
目录
红海市场论 威胁与对策 上半场造梦 下半场兑现 媒体与渠道
7
1. 红海市场论
8
无锡南进 新中心成熟在即
2002年起，经过5年缜密计划+3年大规模建设，太湖新城已然崛起； 2010年，新市民中心正式启用，政府人员入驻办公。同期金融商务街开建。 2010年，金匮公园、尚贤河湿地投入使用； 2012年，八纵八横路网已基本建成通车，新老城往返便捷。 2012年，大盘云集新城，红海竞争愈演愈烈。
案例一、北京星河湾
结束豪宅的半成品时代。
24
案例二、骨子里的中国
25
案例三、万科17英里
26
那么，苏宁悦城如何造梦？
27
那么，先来看本案这个第二眼美女， 有哪几个核心价值点？
28
第1个价值点，
区域仅有，一英里0-12岁精装优教区
内有锡师附小为中心 外实验幼儿园、新城初中、新城高中、
太湖高中、大桥高中等数所名校。
13
万科信成道 –精装高端城市住宅
位置：信成道和高浪路交叉口东南侧 主力户型：二居室89㎡ 三居室100-135㎡ 四居室172㎡
物业类型：普通住宅+商铺
配套：金桥小学、3万方社区公园
装修状况：精装
均价：11000元/平米
14
绿城玉兰花园 –欧式风情，新古典主义建筑风格
位置：立信路和高浪路交汇处 主力户型：二居室104-107㎡ 三居室126-198㎡ 四居室196-268㎡
47
活动目的：蓄客+市场快速占位+提高知名度美誉度
活动人群：锡师附小学区家长为主，老城区家长为辅 活动方式：锡师附小、教育机构、教育电视台联动 活动频率：两周一次 活动地点：项目售楼处
5
本案例对苏宁悦城大盘推广的启发就是：
1-上半场，没有优势不可怕——自己做导演，造势造梦 2-下半场，攒足实力做社区——自己打自己，兑现承诺
6
目录
红海市场论 威胁与对策 上半场造梦 下半场兑现 媒体与渠道
7
1. 红海市场论
8
无锡南进 新中心成熟在即
2002年起，经过5年缜密计划+3年大规模建设，太湖新城已然崛起； 2010年，新市民中心正式启用，政府人员入驻办公。同期金融商务街开建。 2010年，金匮公园、尚贤河湿地投入使用； 2012年，八纵八横路网已基本建成通车，新老城往返便捷。 2012年，大盘云集新城，红海竞争愈演愈烈。
2019海悦天地地产的项目年度推广思路提报170页 171页PPT文档
统、中央除尘系统）
1、新政出台，进一步制约了高端市场特别是别墅市场的销售。
2、赠送面积较小，浅色外立面看起来档次稍显不足。
劣
3、大于600平米独栋别墅由于总价过高，竞争力有限。
势
纳 帕 细 节
竞案分析之 长岛
【在售情况】 在售独栋别墅1000万/套起， 地上约350-450㎡，地下约165-188 ㎡ 。
三期 一期（在售）
二期
1、联排独栋，打造小面积别墅，充分显示出景观别墅的打造风格。
2、项目周边环境较好，三面环汤逊湖，自然景观资源丰富。
优
3、地区的认知度高，发展前景好。
势
4、户型紧凑，楼体拐角开设玻璃推拉门通风采光好，门廊设计可供老人休息。
5、一体化的品牌家装服务。（佛兰卡水槽、AO史密斯热水器、入户源净水系统、中央空调、安防系
目前在售
1、万科品牌，良好的口碑。
2、楼盘的看房通道环境做的较好，水、栈道、情景销售。
优
3、产品赠送面积较多，性价比高。
势
4、营销中心设立赖特角及物业展板，让客户能更加深刻了解产品由来和物业优势。
1、地理位置不如汤逊湖板块的其他别墅有优势。
2、项目本身的自然资源较少，在汤逊湖板块并不占优势。
劣
3、别墅户型的采光效果不好，楼体、走廊很黑。
【推售情况】 今年仅剩141套独栋。（信息来源短信）
1、板块的别墅成熟度较高，发展前景，投资前景好。
2、得天独厚的自然景观资源，是本区域水景资源最好的项目。
优
3、地下室面积全赠送，且面积较大，能很好的吸引客户。
势
4、有私家电梯入户，增加了项目的安全性和私密性.
1、武汉市新政推出，导致高端项目及别墅市场销售困难。
商业广场推广方案62PPT
散点布局，齐头并进
谁会是英雄？
金太湖 VS 宝龙 VS 明发 VS 万达 VS
太湖国
际社区 VS
北塘区 无锡新区 惠山新城 河埒口 太湖新城
位于市区的延伸段，人气充 足，预打造市级商业中心
无
新区的产业支持，填补新区 锡
商业空白
商
打造旅游、休闲、娱乐中 战
心，填补区域空白
多
人流充足，预打造区
足
域商业中心
瑞港商业广场推广方案
2008年5月
第一部分
无锡商业地产市场分析
一、无锡商业地产发展历程
2002年到2007年商业的发展情况
商业开
发的时 期
各年 度
土地出 让量
代表项目
开发模 开发特征 式
2002 旧城复 之前 兴
2002
20万平 米
包括崇安寺、南禅寺、红旗路步 住宅开 与商品住宅一样 行街、东方巴黎（崇宁路地块） 发模式 出售铺面，以高
9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。21.6.2821.6.28M onday, June 28, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。09:08:3409:08:3409:086/28/2021 9:08:34 AM 11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。21.6.2809:08:3409:08Jun-2128-J un-21 12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。09:08:3409:08:3409:08Monday, June 28, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成 。21.6.2821.6.2809:08:3409:08:34June 28, 2021 14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。2021年6月 28日星 期一上 午9时8分34秒 09:08:3421.6.28 15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021年6月上 午9时8分21.6.2809:08June 28, 2021 16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021年6月28日星期 一9时8分34秒 09:08:3428 June 2021 17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。上 午9时8分34秒 上午9时 8分09:08:3421.6.28
2019无锡天盛置业盛岸西路项目推广策略提报115p
以多元化的空间组合集聚人气, 以城市综合体的规模打造影响力！
以综合体 强大的辐射力与带动力 提升区域形象，构筑城市中心
拉升项目价值
项目价值点ICON示意
三大奇“销”
现场+渠道+活动
奇“销”一：现场 五感体验
以五感体验为核心 ——建立会客厅式售楼处。
案场，展示项目的首要空间 案场，客户体验综合体都市生活的重要平台。 因此，案场包装的主题要符合“都市中心”的品牌定位和品牌灵魂。展现
吃喝玩乐 最休闲的综合体：
生活消费模式的极佳去处
北京华贸中心
北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处，东长安街上地标性百万平米超大规模商 务建筑集群。作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态 资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。 华贸中心占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字 楼、2座超豪华酒店、River walk 水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。
CHANGE
变革颠覆,创领价值！
无锡天盛置业盛岸西路项目推广策略提报
世界瑞博·上海 2019年1月
1第 步：
变革地段，创造地域新价值！
房地产地段变革
【三大案例】
案例1：上海江桥万达广场 以产品力变革地段劣势
vs 大虹桥、双地铁、综合体小户型
垃圾焚烧厂以及飞机噪音
案例2：上海田林徐汇苑 以客群变革地段劣势
第3阶段（开盘稿）
盛岸WORLD
你，就是中心
被历史选择 被时代成就 被城市认可 盛岸WORLD，一期开放，限量发售！
3第 步：
变革营销，整合价值、出奇制胜！
营销三大核心：
无锡商业广场项目营销策划报告
PART .01 区域价值分析
项目区域理解——无锡城市映象
世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、 杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。 无锡位于上海、南京一小时城市圈内，地理位置显赫。
著名的鱼米之乡，苏南模式发展基地，人均GDP超过1万美 金，是长三角著名的富裕之乡。
本案
城西区域
城北区域
中心 城区
城东区域
城南区域
项目区域理解——区域消费力研究
洛 社
阳
藕
市
塘
钱
本案
桥
胡 埭
从范围来讲，项目所在板块主要由几个乡镇组成，地块所在的钱桥、 藕塘，北端的洛社，这是项目可以直接辐射的范围。阳市、胡埭等 无锡西侧偏远乡镇，由于缺乏大型中心集中商业的支撑，也是未来 可吸附的方向。 整个板块来看，将近有60万人口生活在这个区域，集聚了冶金、机 械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科 技四大新兴产业，年产值超过1000亿元，其中年产值超过千万元的 私营企业超过300家。目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世 界500强企业落户投资。从整体看，区域的收入贫富差距相对较大， 但就收入较差的农民，其2009年年收入也达到了1.35万元，远超无 锡农民平均1万元的年收入水平，可以说，区域还是相对富裕的。
项目区域理解——交通条件 项目位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于无锡钱桥板块，312国道、342省道、锡宜高速公 路和直通无锡市区的盛岸西路贯穿全镇，交通四通八达。
钱
本案
胡
钱
公
威
路
路
312国道和242省道是联系钱桥板块、北塘区、崇安区 和锡山区的纽带，至个区域核心车程20分钟以内； 锡宜高速公路从钱桥至宜兴市中心仅40分钟车程； 钱荣路、惠钱路、盛岸路、锡洛路和钱姚路完整了整个 城西片区的交通网络； 汽车西站的投入运营，给区域带来一定的人气。 便捷的交通带来较多的人流量，从而引起消费和居住等 需求。
2019无锡月星国际项目营销提案报告112P 共123页
【市场环境研判】选型之重思考
项目名称
哥伦布广场 嘉饰茂 甲壳虫
办公体量
180套 272套 488套
推出时间
2019.10 2019.12 2009.7
东鹏创富广场 255套（3#）
2009.9
主力面积
45㎡ 49-52㎡ 29㎡、33㎡
52㎡
是否挑高
4.99m 4.99m 4.5m
4.99m
是否装修
市场环境研判 1st Part
【市场环境研判】政策环境梳理
以行政手段调控稳定房价——直接限购抑制需求，以货币手段抑制消费能力——禁止第 三套房贷的发放。
2009
新国四条 遏制房价过快上涨
税收政策 拿地首付至少50%的限制 个人住房转让营业税征免时限由2
年恢复到5年。 ……
2019
新国十条 遏制房价与维护社会稳定 改变未来商品房供应结构 二套房贷的首付最少50% 第三套及以上住房的首付款比 例和贷款利率大幅度提高……
供需平衡
【市场环境研判】市场运行情况监控
供远大于需
限 购 令
略供不应求
量：2019供需两旺，2019年2月21号无锡限购令后供远大于求，2019年略微供不应求 价：价格上涨得到抑制，2019年下半年开始进入价格博弈期，2019年初至今价格进入下行通道。
【市场环境研判】市场运行情况监控
限 购 令
2019年11月份开始，住宅成交呈现价跌量升的走势，近三月价格有触底的趋势，量急速放大。
否
否
否
3#楼未装修 在售写字楼装 修标准1200元/
㎡
现状
在使用 已交付 在使用
3#在使用，在 售二期
区域内现被用作写字楼项目均为挑高产品，售出后使用终端无法控制 缺乏真正的写字楼后续配套服务。
无锡第一国际推广营销方案
目录一、推广策略研究1-1、案名研究 (3)1-2、推广主题研究 (7)1-3、卖点组合及概念设计 (11)1-4、视觉形象策略（VI） (15)附：视觉设计手册附-1、LOGO设计方案与设计主题阐述附-2、应用设计方案与销售物料设计附-3、售楼接待中心附-4、户外广告专题设计附-5、初期推广平面SHOW稿1-5、产品策略 (21)1-6、品牌策略 (23)二、活动策略研究2-1、代言人策略 (24)2-2、营销节点策略 (25)2-3、客户关系策略 (26)附：导入期活动策略方案附-1、活动设计定位附-2、传播目的附-3、具体活动方案精选三、媒介策略研究3-1、本地媒体分析 (49)3-2、外地媒体分析 (49)3-3、媒体组合 (49)3-4、媒体排期 (51)3-5、媒体成本分摊 (52)附：导入期媒体策略方案附-1、传播定位附-2、媒体组合附-3、具体媒体计划四、营销总控计划4-1、营销周期及分期策略 (58)4-2、营销费用分摊比例表 (62)精选下篇：策略报告一、推广策略研究1-1、案名研究“第一国际”是什么？（1）第一意味着领先与住宅标准即产品技术层面的全面领先与规划理念的前瞻性（2）国际意味着定位与生活模式即国际化的形象、文化内涵与生活质量（3）第一国际意味着高度与价值观即投资价值与居住价值的完美结合与体现案名推导支持点➢城市建设革命——无锡城市规划的最终发展方向是建设成为特大城市➢三圈五轴——无锡位于一圈两轴的特殊位置➢国际化——新区向国际高科技产业发展潮流靠齐精选➢城市地产——与城市运营的发展方向同步➢世界第一高——无锡市唯一的高层大盘，住宅建筑高度推导1—城市建设革命➢对于无锡的城市规划来说，要将其建设成为特大城市，是基于它在全省城镇体系中的特殊位置，而且需要聚集度高的优势来承担起区域发展中心的职能；➢从地理位置上来说“第一国际”恰恰可以完成这个职能；➢楼盘位于无锡高新技术产业区，可以聚集人流、物流、资金流，进而支持了无锡城市规划的宏观发展；➢楼盘的规划思路刚好与无锡城市规划的方向是一致的，从而在微观上为无锡的国际化进程提供了样板作用；➢“第一国际”本身的建设对无锡的城市来说，就是一次房地产开发的革命；➢“第一国际”因为地理位置和规划高度的理性结合，使得“第一国际”成为无锡国际化进程的推动力，从而在能量上辐射整个城市的其他领域；推导2—三圈五轴➢从江苏省城镇体系发展规划来看，无锡在“三圈五轴”的总体割据中具有十分明显的区位优势；➢“三圈五轴”是江苏省城镇体系的关键内容，无锡在其中“一圈两轴”处于重要地位；➢全省三个都市圈中，无锡恰好处于苏锡常都市圈的地域中心；同时，在五条城镇聚合轴中，无锡位于东西向的沪宁聚合轴和南北向的新宜聚合轴的交汇处；➢从交通位置上来说，无锡是交通的轴心；在产业链上新区又是无锡工业的轴心，所以“第一国际”恰好位于轴中之轴的位置；精选推导3—国际化➢站在无锡城市发展的角度来看城市的未来，目前无锡市需要一个与国际接轨的窗口，一个国际生活的样板；➢“第一国际”要在无锡市营造一种新的生活方式，他的生活方式具有包容性、潮流性、开放性；✓物业位于国际化的高科技产业区，具有产业和政策基础；✓物业用国际性的建筑风格、风格各异的景观，用时尚、休闲、开放、服务等硬软性文化建设，来展现一种全新的生活方式、全新的生活理念；推导4—城市地产➢房地产发展方向依次为：✓产业地产——以工业房地产为主的发展方向✓旅游地产——以旅游房地产为主的发展方向✓城市地产——站在城市运营的高度来把握地产的方向➢第一国际✓不仅仅具有产业地产（位于无锡高新技术产业区）和旅游地产（无锡本身就是一个传统旅游城市）的基础；✓更站在了城市运营的高度上来把握地产方向，使地产使用价值和城市文化品位进行有机结合，引领了新的发展方向；推导5—世界第一高➢“第一国际”的最高高度时167米，比目前世界第一高住宅“世茂滨江花园”高5米，这在历史上是空前的。
精品文案-江苏无锡Santa_Barbara项目营销战略和策略报告ppt_OK
2021/8/23
3
1
营销的约束和基础
项目定位和启动期安排
内外部市场环境变化
竞争环境扫描
消费者结构分析
客户购买障碍分析
2021/8/23
4
关于项目定位的“马山计划”，是通 过营造一个纯正的南加州Santa
Barbara小镇，满足无锡富人置业的多 种需求右岸的生活方式
自豪的宅子
美满的家庭
Santa Barbara
• 绝大部分目标客户在访 谈中对本项目预期价格 接受，但对物业的投资 增值价值，仍需进一步 引导
来自消费者的主要抗性观点：
未来蠡湖新城和滨湖新城具有较大的发展空间，未来将容纳无锡1/5的人口， 很有发展潜力。城市发展还没有达到马山区域，区位仍嫌太远。
马山地区的旅游市场有潜力，但物业投资潜力目前没有完全显现出来。
副经理
陶女士
运营中心
蒋先生
“魅力之城”项目专案经理 张女士
销售总监
陆女士
总师办主任
徐先生
副总经理
沈先生
高级顾问
甘女士
策划总监
丁小姐
副经理
钱女士
副主任
林先生
《 无锡房产》栏目 制片人 安女士
招商旅游局局长
吴先生
2021/8/23
2
1
营销的约束和基础 项目定位和启动
项目内外部环境变化
竞争环境扫描 消费者结构分析 客户购买障碍分析
顺驰和万科项目，是无锡市政府 和滨湖区政府重点支持项目，在营 销推广上有较大的政府支持
帝苑 檀溪湾 太湖威尼斯 山水湖滨
值得注意的是，顺驰由于建立起 了以本地人员为主的自有营销队伍， 具有很强的营销渠道控制能力
无锡中锐隽园下阶段销售与推广策略汇报PPT课件
第8页/共73页
户型价值：项目户型产品以紧凑型两房和三房为绝对主力，房间功 能空间紧凑总价低是项目户型竞争力所在，与此同时高端产品线价 值也不容忽视
面积（平方）
户数
配比
2房
84.11-85.63
168 48.27% 项目户型两房和三房占到90%的比例，总价低是项目产品的
优势；
3房
109.05-115.25
竞争项目 金科米兰米兰
金域缇香 欧风新天地
清扬御庭
对手优势 1、品牌优势； 2、性价比优势； 3、社区环境优势 1、万科品牌； 2、新区核心位置； 3、万科物业服务一流；
1、综合体； 2、青石路配套齐全；
1、清扬路配套齐全； 2、紧邻地铁站；
对手劣势
对应策略
1、周边居氛围相对较弱； 2、户型设计有所缺陷
思路。
项目理解
市场剖析
推广策略思考
阶段执行方案
第1页/共73页
项目理解
第2页/共73页
中锐隽园为中锐地产城市系列产品线，属于城市地标性质建筑，从项目属 性上来看，高于瑞城国际社区和海尚映象，是中锐在无锡的标杆性项目
映象系列
中锐海尚映象
中锐隽园项目
佳诚国际大厦
瑞城国际社区
国际系列
城市系列
中锐隽园为中锐地产无锡最新力作， 虽然体 量不大 ，但是 承载着 中锐地 产品牌 提升和 资金回 现双重 使命。 项目的 成功销 售和品 牌拔升 是我们 项目组 义不容 辞的责 任所在 。
第12页/共73页
区域来看，隽园项目最直接的竞品近阶段单周成交基本在5套以下，事实 上从今年开始，区域各个楼盘就没爆发过规模性的成交，区域成交缓慢
5月份以来竞品周度成交套数走势图
户型价值：项目户型产品以紧凑型两房和三房为绝对主力，房间功 能空间紧凑总价低是项目户型竞争力所在，与此同时高端产品线价 值也不容忽视
面积（平方）
户数
配比
2房
84.11-85.63
168 48.27% 项目户型两房和三房占到90%的比例，总价低是项目产品的
优势；
3房
109.05-115.25
竞争项目 金科米兰米兰
金域缇香 欧风新天地
清扬御庭
对手优势 1、品牌优势； 2、性价比优势； 3、社区环境优势 1、万科品牌； 2、新区核心位置； 3、万科物业服务一流；
1、综合体； 2、青石路配套齐全；
1、清扬路配套齐全； 2、紧邻地铁站；
对手劣势
对应策略
1、周边居氛围相对较弱； 2、户型设计有所缺陷
思路。
项目理解
市场剖析
推广策略思考
阶段执行方案
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项目理解
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中锐隽园为中锐地产城市系列产品线，属于城市地标性质建筑，从项目属 性上来看，高于瑞城国际社区和海尚映象，是中锐在无锡的标杆性项目
映象系列
中锐海尚映象
中锐隽园项目
佳诚国际大厦
瑞城国际社区
国际系列
城市系列
中锐隽园为中锐地产无锡最新力作， 虽然体 量不大 ，但是 承载着 中锐地 产品牌 提升和 资金回 现双重 使命。 项目的 成功销 售和品 牌拔升 是我们 项目组 义不容 辞的责 任所在 。
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区域来看，隽园项目最直接的竞品近阶段单周成交基本在5套以下，事实 上从今年开始，区域各个楼盘就没爆发过规模性的成交，区域成交缓慢
5月份以来竞品周度成交套数走势图
无锡百乐时代广场营销提案(PPT 183页)
竞品户型比较——再改型
舒适
本案产品居住舒适高，附加值高，更能满足改善客户需求
本案143㎡三房
蓉湖壹号140㎡四房
蓉湖山水140㎡三房
赠送空中花园，提升附加值； 卧室飘窗设计，增加使用面积； 户型方正，南北通透； 过道较长，稍显不合理；
赠送入户花园，提升附加值； 厨房设置在中间，动线混乱； 次卫属于暗卫； 卧室飘窗，增加使用面积；
从无锡各区成交量来看，惠山区 以55.45万方位列全市第三，市场 活跃度高，需求量大； 从片区价格来看，惠山区价格属 于城市低洼地带，结合城市规划发 展及市场需求来看，后市有很大发 展潜力；
板块供应
区域市场供应充足，未来供应量体将达179万方，市场竞争激烈，我们需要突破竞 争
2011
2012
2013
2、板块价值 锡西核心，毗邻中心城区，市区价值核心顺延板块
本案
15分钟车程
3、竞争价值 —与对手相比的价值
竞争界定
本案竞争主要来自锡西新城板块和北塘板块
在售项目 待售项目
锡西新城板块
洋溪公园城 水岸花城 洋溪绿园
金岸世家
优佳家
中富美林湖
北塘板块
本案 小天鹅品园 蓉湖山水
蓉湖壹号
竞争区域划分依据： 区位条件：相类似的地理区位,无论是交通距离,还是区域资源,皆有类似的条件; 产品条件：区域内主力产品具有相似性； 价格条件：单价和总价接近； 客源条件：客源直接竞争或截杀,或者会分流目标客源区的客源
蓉湖山水客户分析 以北塘片区及中心城区客户为主，改善居住，客户有一定经济实力
蓉湖山水客户以北塘区客户为主，中心区 外溢客户也有一定比例，其他区域客户较少； 项目客户以改善居住环境为主，有较强的 经济实力；
2019无锡广益路项目营销推广报告70p 共71页
投资型公寓 抓住投资客对小面积空间需求旺盛的市场机会，本案的使用群体主要面 对小户型的消费者,属于过度型产品；同时，充分把握社会投资者目前对 投资型物业信心回暖的市场机会，购买群体则以投资群体为主。
产品定位 目标客群
针对小户型类的消费者，可以分为两个部分——投资与纯居 住
居住：此类的居住者，一般较年轻，积蓄不多，小户型作为 其过渡用房。这类人群文化程度高，思维活跃、激进，偏于 感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。
产品定位 塔楼部分
以居住功能为主，兼容商务，投资型精装公寓
诠释： 以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于区域生活氛围浓厚，区域具有对居 住的需求，能够发挥项目产品的最大价值。
兼容商务功能 “兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围，增强投资者的 购买信心；适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。
无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司 2019 年12月
项目解读 SWOT分析
发展策略
优势：
项目位于无锡规划的重点项目火车站 北广场项目北延区域，可借助未来北 广场商业气氛，提升本案的价值。
广瑞路与广益路将为本来带来火车站 北广场及广益商贸区人流车流
本案距离火车站北广场商圈及广益商 圈都较近，可以借助其人气。
高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会，但火车站周边竞争激烈 偏商务型：商务公寓、区域内办公氛围有待提升 偏居住型：与城市高价位公寓区分，可建立与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合配套商业功能，提升项目形象 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发
产品定位 装修风格
现代简约风格，装修成本低，适合年 轻客户口味；
产品定位 目标客群
针对小户型类的消费者，可以分为两个部分——投资与纯居 住
居住：此类的居住者，一般较年轻，积蓄不多，小户型作为 其过渡用房。这类人群文化程度高，思维活跃、激进，偏于 感性。同时也包括新婚用房与极个性需求人士。
产品定位 塔楼部分
以居住功能为主，兼容商务，投资型精装公寓
诠释： 以居住功能为主 这是本案公寓的核心特点，本案处于区域生活氛围浓厚，区域具有对居 住的需求，能够发挥项目产品的最大价值。
兼容商务功能 “兼容商务功能”的目的在于扩大本案的市场覆盖范围，增强投资者的 购买信心；适合未来主要使用群体对居住与办公兼容性的实际需求。
无锡广益路项目营销推广报告
博思堂地产综合服务股份有限公司 2019 年12月
项目解读 SWOT分析
发展策略
优势：
项目位于无锡规划的重点项目火车站 北广场项目北延区域，可借助未来北 广场商业气氛，提升本案的价值。
广瑞路与广益路将为本来带来火车站 北广场及广益商贸区人流车流
本案距离火车站北广场商圈及广益商 圈都较近，可以借助其人气。
高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会，但火车站周边竞争激烈 偏商务型：商务公寓、区域内办公氛围有待提升 偏居住型：与城市高价位公寓区分，可建立与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合配套商业功能，提升项目形象 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发
产品定位 装修风格
现代简约风格，装修成本低，适合年 轻客户口味；
虹悦城传播推广方案-PPT文档资料
虹悦城最终特惠 价:
274000元
274000 （赠送兰媒 1.0）
发布平台 2019.8.9-10.4
优惠套餐执行价 （每月） 15秒 75600+20790+2 0790=
优惠套餐执行价 （每月） 30秒 126000+3465 0+34650=
魔石电影贴片套餐 新街口国际影城+幸福蓝海国际影城+和平影城
￥1160/块
￥580块 （刊例价5折）
2019.8.10-10.5
￥1160/块
￥500/块
500元/四周/块 ×50块×2个月＝ 50000元
媒体优惠执行 价=184000 元+50000元 =
274000元
234000 （赠送兰媒 1.0）
虹悦城最终特 惠价:
发布平台 2019.8.9-10.4 魔石电影贴片
执行价（每月） 执行价（每月） 15秒 30秒
新街口国际影城+幸福蓝海国际影城+和平影城
75600+2079 0+20790=
185906元
126000+3465 0+34650=
255710元
THANKS!
兰媒传播 &魔石传媒
BLUE MEDIA/MOSHI MEDIA CO.LTD. A-江苏省南京市黄埔路2号黄埔大厦8楼 T-025-83371340-899 F-025-83371340-866
影院的布局：新街口德基+和平影城+江宁幸福蓝海 全城从南向北，重点商圈全面覆盖，广告直插竞争对手心脏
方案生成
方案一：兰媒高清数字1.0+3.0广告
发布时间
2007无锡太湖锦园营销补充报告
无 锡 绝 版 传 世 荣 耀 领 地
太 湖 锦 园 营 销 策 划 补 充 报 告
2
0
0
7
项 目 研 究 工 作 的 进 程
2007/6
第一阶段（市场监控） 市场现状及客户细分
城市发展、宏观经济背景研究
2007/8
2007/8
第二阶段（初次提报） 项目定位及总体发展战略
2007/10
第三阶段（二次提报）
《太湖篇》
一步临湖观天下
拥有太湖是奢侈的，南面太湖是奢侈中的
奢侈， 中信· 太湖锦苑，绝对南观纯美自然御景， 亲临浩渺的天然太湖第一排， 建筑优雅地在水云间壮阔排开，峰会地景 永续建筑价值， 世人仰望的 功 能 竞 争 ： 太 湖 、 蠡 湖 （ 生 活 配 套 ）
整 体 市 场 繁 荣 ， 但 未 来 同 层 次 竞 争 激 烈 。
优势（Strength）
劣势（Weakness）
距离市区路途相对较远； 人气缺少，生活配套贫乏；
项目现状 及突破点
机会（Opportunity）
城市发展带来购买力； 空白板块的想象空间； 低密度住宅发展趋势；
营销执行细案
市调结论回顾 对专家及消费者深度访谈 项目定位 开发模式研究 案例借鉴
根据客户建议深 化营销执行细案， 完善报告 产品调整为全装
工作 无锡市房地产市场调研
项目地块解析及客户定位 案例借鉴
修物业，据此调整
销售策略 提交补充报告 （二次）
最终成果 无锡市场发展趋势摸底
荣家是中国民族资本家的首户，中国在世界上真正称 得上是财团的，就只有他们一家。 ——毛泽东
广告计划及分阶段推广主题 – 第二阶段:
日期 3月15日 - 7月1日（时值无锡春季房展会）
太 湖 锦 园 营 销 策 划 补 充 报 告
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7
项 目 研 究 工 作 的 进 程
2007/6
第一阶段（市场监控） 市场现状及客户细分
城市发展、宏观经济背景研究
2007/8
2007/8
第二阶段（初次提报） 项目定位及总体发展战略
2007/10
第三阶段（二次提报）
《太湖篇》
一步临湖观天下
拥有太湖是奢侈的，南面太湖是奢侈中的
奢侈， 中信· 太湖锦苑，绝对南观纯美自然御景， 亲临浩渺的天然太湖第一排， 建筑优雅地在水云间壮阔排开，峰会地景 永续建筑价值， 世人仰望的 功 能 竞 争 ： 太 湖 、 蠡 湖 （ 生 活 配 套 ）
整 体 市 场 繁 荣 ， 但 未 来 同 层 次 竞 争 激 烈 。
优势（Strength）
劣势（Weakness）
距离市区路途相对较远； 人气缺少，生活配套贫乏；
项目现状 及突破点
机会（Opportunity）
城市发展带来购买力； 空白板块的想象空间； 低密度住宅发展趋势；
营销执行细案
市调结论回顾 对专家及消费者深度访谈 项目定位 开发模式研究 案例借鉴
根据客户建议深 化营销执行细案， 完善报告 产品调整为全装
工作 无锡市房地产市场调研
项目地块解析及客户定位 案例借鉴
修物业，据此调整
销售策略 提交补充报告 （二次）
最终成果 无锡市场发展趋势摸底
荣家是中国民族资本家的首户，中国在世界上真正称 得上是财团的，就只有他们一家。 ——毛泽东
广告计划及分阶段推广主题 – 第二阶段:
日期 3月15日 - 7月1日（时值无锡春季房展会）
相关主题