房地产开发企业有关成本费用的归集

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房地产开发成本归集与比例

房地产开发成本归集与比例房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各类权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性与不可移动性，在经济学上又被称之不动产。

能够有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也能够有三种存在形态，即土地（或者土地使用权）、建筑物与房地合一状态下的物质实体及其权益。

随着个人财产所有权的进展，房地产已经成为商业交易的要紧构成部分。

购买房地产是一种重要的投资方式。

2基本介绍3成本构成土地费用前期工程费前期工程费要紧指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费与“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，通常不可能超过6%。

建筑安装工程费市政公共设施费用管理费用贷款利息税费其他费用其他费用要紧指不能列入前七项的所有费用。

它要紧包含销售广告费，各类不可预见费等，在成本构成中通常不可能超过10%。

4成本核算开发成本的核算(一)房地产开发成本的构成内容要核算开发产品的成本，务必明确开发产品成本的种类与内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各类房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业同意委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或者批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包含征地费、安置费与原有建筑物的拆迁补偿费，或者使用批租方式取得土地的批租地价。

房地产成本费用的归集与分配

房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。

有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

房地产开发成本费用归集流程图

房地产开发成本费用归集流程图初步取得土地阶段施工建造中间环节开发成果形成最终流向A代收费用---------------------------→其他应付款------------------------------→B土地 a自用-→无形资产（自建办公楼‘厂房等自行经营）-→-→累计摊销 -→管理费用b出租-→投资性房地产 -→累计摊销 -→其他业务成本c开发-→开发成本-商品性土地成本→开发产品-土地主营业务成本 -→开发成本-房屋开发成本-商品房-→开发产品-房屋-→开发成本-配套设施开发成本-→开发产品-配套设施（单独可售）C土地征用及拆迁补偿费自用转固定资产-→前期工程费-→开发成本—明细略-→开发产品-明细略-→基础设施费-→建筑安装工程费（其中有施工间接费）-→.配套设施费开发成本-配套设施开发成本-→开发产品-配套设施-→开发间接费-→-→-→“开发间接费用”（过渡科目）D 期间费用-→管理费用、财务费用、销售费用 -→利润分配E 其他支出如滞纳金、罚款、意外损失等-→营业外支出-→开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

房地产开发企业成本费用的归集与分配

土地增值税有关成本对象的规定
• 《暂行条例实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 • （财税字〔1995〕48号）：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。 • （财税[2006]21号）：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”
前期工程费的构成
前期工程费明细说明
• 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
•
前期工程费明细说明
• 勘察设计费，具体包括：
• 勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
•
• “三通一平”费包括：
• 临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
• 房地产企业开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费（也称土地取得费）、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。

房地产开发企业费用归类

房地产开发企业费用归类解读房地产开发会计核算之费用归类第一、土地核算开发商取得的土地有生地和熟地之分：生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地，指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

一、熟地的核算因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所以房地产开发企业的核算比较简单。

主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。

土地出让金是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或七通）一平、配套设施等的建设的费用。

土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家的，是企业取得土地使用权而支付的费用；土地开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商（即开发土地的开发商）的费用。

所以这样的开发商被成为二级开发商。

取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，按实际支付的金额借：开发成本——土地——土地出让金土地开发费契税贷：银行存款等待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。

二、生地的核算通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地”账户核算。

房地产企业成本归集与分配分析学习资料

房地产企业成本归集与分配分析房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。

一、房地产企业成本项目及内容（一）计税成本项目及内容《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（二）会计成本项目及内容《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

房地产企业成本核算的相关探讨

房地产企业成本核算的相关探讨摘要：本文结合房地产企业的开发特性，通过了解房地产企业中成本核算的内容和特点，分析目前房地产企业中成本核算的现状及其中存在的一些问题和产生的原因，进而对这些问题提出解决的方案，以更好完善房地产企业的成本核算，进一步实现房地产企业利润最大化的合法化程序。

关键词：房地产成本核算问题解决方案近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业有了突飞猛进的发展，逐渐成为国民经济中一种重要的产业，为城市建设作出了巨大的贡献。

但房地产业建设周期长，资金投入大，成本环节多等特点，决定了房地产企业会计核算的特殊性和复杂性。

目前我国房地产开发企业会计核算仍处于进一步改革和完善中，合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。

因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业的关键。

一、房地产开发成本的内容房地产开发成本指房地产开发过程中所支付的全部金额包括管理费用、销售费用及财务费用。

具体可分为以下几部分：（1）土地征用及拆迁安置补偿费：主要指支付的土地使用权出让金、土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出等；（2）前期工程费：主要指取得土地开发权之后，项目开发前期所发生的费用，包括三通一平，规划、设计、测绘及勘探，临时设施支出等；（3）建筑安装工程费：主要是指企业以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。

建筑安装具体包括土建水电安装等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；（4）基础设施费：主要是指开发小区内的道路设施支出、供水、供电、供气、排污、绿化、消防等的设施支出；（5）公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区内学校、幼儿园、会所、锅炉房等；（6）开发间接费：主要是指与项目开发直接相关，在施工现场发生的，但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费用、劳动保护费等；二、房地产企业成本核算特点（一）开发周期长和一般企业性质不一样，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，都需要经过取得土地使用权部分、规划设计勘探、工程施工、竣工验收等，总计时间大约需要三年左右。

房地产企业成本归集与分配分析

房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。

然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。

本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。

一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。

只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。

这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。

在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。

2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。

这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。

在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。

二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。

只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。

因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。

2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。

因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。

三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。

预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。

通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。

2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。

成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。

房地产开发企业成本收入核算

房地产开发企业成本收入核算摘要：房地产开发企业是指从事房地产开发建设、经营管理和维修服务等业务并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

房地产开发企业的业务主要包括土地开发、商品房建设、城市基础设施和配套设施的建设、代建房屋和工程、房屋的出租和经营及房屋维修、装饰等。

本文从房地产开发企业的经营活动及特点，开发成本的核算，开发产品的核算，营业收入的核算几方面来介绍房地产开发企业成本收入的核算。

关键词：房地产开发企业、开发成本、开发产品、营业收入一、房地产开发企业的经营活动及特点房地产企业经营活动主要有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、配套设施的开发、代建工程的开发。

2、房地产开发企业的经营特点主要有：开发经营的计划性、开发产品的商品性、开发经营业务的复杂性和建设的多样性、开发建设周期长、投资数额大、经营风险大。

二、开发成本的核算房地产项目开发成本的类别主要有：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。

（一）土地开发成本的核算1、商品性建设用地土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费等，费用发生时，借记：开发成本—土地开发；发生的开发间接费用借记：开发间接费用，期末按一定的分配标准结转，借记：开发成本—土地开发，贷记：开发间接费用；结转时借记：开发产品—土地，贷记：开发成本—土地开发。

2、自用建设用地事先能够明确土地使用对象的，借记：开发成本—房屋开发；分不清负担对象的，先借记：开发成本—土地开发，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准分配计入有关房屋开发成本，即借记：开发成本—房屋开发，贷记：开发成本—土地开发。

（二）配套设施开发成本的核算1、对能有偿转让大型配套设施分配开发间接费用，借记：开发成本—配套设施开发，贷记：开发间接费用；2、开发完工后，第一部分配套工程的开发成本，应按一定标准分配。

（三）房屋开发成本的核算1、土地征用及拆迁补偿费的归集能够预先确定使用对象的，可直接计入房屋开发成本。

房地产企业成本费用类科目设置

房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本一土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金土地有关税费、拆迁补偿费.二前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费.2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费.3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费审核费、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费.4、招标费：招标费.5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费.6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费.（三）建筑安装工程费、建安工程费土建工程：1基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等2主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体3甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费.3、样板房/售楼处装修：样板房装修、售楼处装修.4、建安工程监理费：建设监理费、安全监理费.5、检验检测：基坑监测、桩基检测费、工程主体沉降观测费、其他.6、工程造价咨询费：工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费.7、人防设施：人防监理费、人防设施费.8、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、工程咨询费；8、工程验收费.四基础建设1、市政配套费.2、给水系统费：管道系统、水泵房、用水增容.3、雨污水系统费：管道系统、雨污水泵站、4、供电系统费：设备安装、管道及电缆系统、配电房、用电增容.5、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用.6、通讯工程费：管道预埋、检查井等费用.7、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用.8、智能化系统费：停车管理系统、小区闭路监控系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏、室外背景音乐.9、园林环境工程费：绿化建设费、建筑小品、道路及广场建设费、围墙建造费、室外照明、室外其他设施.五公共配套设施费：游泳池、幼儿园、学校、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、水塔、室外游乐设施、球场.指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出.主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算.二、开发间接费：员工薪酬、社保费、福利费、办公费、会务费、差旅费、车辆费用、通讯费、房租支出、维修费、培训费、资本化借款费用、水电物管费、其他费用.开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费.1、行政管理费：1、工资；2、职工福利费；3、职工社会保险；4、住房公积金及房贴；5、工会经费；6、职工教育经费；7、劳动保护费；8、办公费；9、业务招待费；10、差旅费；11、出国费用；12、租赁费；13、运输费；14、折旧费；15、修理费；16、低值易耗品摊销；17、无形资产摊销；18、咨询费；29、劳务费；20、手续费；21、其他.2、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、其他：门牌号费、印花税等其他费用.3、营销设施建造费：1、广告设施费;2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;3、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;4、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设的样板间还包括建造费用;5、其他.4、物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用.三、管理费用：职工薪酬、社保费、福利费、办公费、业务招待费、差旅费、车辆费用、房租支出、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、审计和评估费、税金、劳务费、手续费、其他.四、销售费用：职工薪酬、职工福利费、办公费、广告费、营销宣传费、差旅费、车辆费用、通讯费、业务招待费、房租支出、水电物管费、营销物料制作费、固定资产折旧、登记费、维修费、培训费、销售服务费、其他费用.成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配.方法二：也先按期区的占地面积将土地成本分配到各期区;再将分配到各期区内的土地成本,按期区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本.按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费二级科目能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象;也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：成本项目分摊标准前期工程费按可售面积分摊建筑安装工程费1扣除直接费用后,按建筑面积分摊;2根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊;基础设施费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊公共配套设施费,按可售面积分摊开发间接费二级科目按可售面积分摊开发间接费一级科目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费,在期末,根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象,分录如下：借记：开发成本-开发间接-分摊转入项目核算：××项目×期贷记：开发间接费-结转项目核算：××项目。

房地产开发企业成本构成明细科目(大全)

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

房地产企业开发前期发生的各项费用

房地产企业开发前期发生的各项费用（一些招待费，买的办公用品，生活用品）应走哪些科目，应该进“开发成本～开发间接费用”还是进“开发费用”房地产会计制度里一般没有开发费用这个科目，当然，你也可以自行设置；开发间接费用应该做为一科目存在，你的想法是对的，这些费用应该归集在开发间接费用之下，至于二级科目你自己考虑；（当然，你一定要放在开发成本下设开发间接费用也没问题）简单说，为工程发生不能划分或工程部发生的这一类费用，都是归集在“开发间接费用”进入开发间接费用的好处在于，土地增值税算清的时候，可以加扣20%；房地产公司还没有收入时，平时的费用进入那个科目我是第一次做房地产开发公司的会计，我从前任会计接过来帐中看见平时发生的费用，如水电费，装修费等等，她都是发在“长期待摊费用”中，可税务局的人说要直接进入当期损益，如“管理费用或营业费用等”这两者有什么区别呢，是合理避税吗1、房地产公司平时发生的费用，如水电费，电话费、办公用品等，应该直接计入当期损益。

2、装修费用如果金额不大，也可以直接计入当期损益。

如果装修费用金额大，可以通过“长期待摊费用--装修费”科目核算，然后，分期摊销到相关的费用中。

3、如“管理费用或营业费用等”这两者有什么区别（1）房地产企业期间费用科目是：管理费用、销售费用、财务费用。

也就是说，房地产企业不使用“营业费用”科目。

（2）房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。

单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

（3）房地产开发公司管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

如、管理人员工资、福利、折旧费用、修理费用、办公费、水电费、劳动保险费、业务招待费等。

2、房地产企业公司未取得收入之前的各项费用记作什么科目?未取得收入前发生得与工程收入有关的支出计入工程施工成本，报表时汇总填在产成品里面，作为未结转的生产成本管理，与工程施工无关的相关费用根据具体情况记在管理费用、财务费用或者销售费用3、房地产投资管理服务公司连续2年没有收入,发生费用和人工费怎么入帐如果是你们自己签约的员工，凭工资表就可以入帐了，如果是临时用工，凭劳务结算清单入帐，以上资料企业自制就可以了。

房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面：
1. 确定成本核算对象：房地产开发企业应根据开发项目的特点，确定成本核算对象。

一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。

2. 归集开发成本：按照成本核算对象，归集开发项目的各项成本，包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。

3. 分配共同成本：对于多个成本核算对象共同受益的成本，应按照合理的方法进行分配。

常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。

4. 核算完工产品成本：对于已经完工的开发产品，应按照实际成本进行核算。

完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。

5. 结转销售成本：对于已经销售的开发产品，应按照销售面积比例等方法，将其成本结转至营业成本。

6. 期末结账：在期末，应对房地产开发成本进行结账，将开发成本余额结转至存货科目。

以上是房地产开发企业成本核算的一般方法，具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。

论房地产开发成本核算的若干问题及对策

一
般在２年ｉ如果房地产项目规模大而又实施分期开发，开发什么标准分配７房地产企业会计制度》并未给予明确说明。～３３成本核算周期不明确．产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由
周期将更长。如何有效地进行成本核算，合理评价企业经营业绩和
一
、
房地产开发成本项目
小学、公共停车场等）往往久拖不决或延迟实施．进而影响项目结算。如何确定房地产开发产品的成本核算周期７《房地产企业会计制度》并未给予明确说明。
房地产开发成本是指房地产企业为开发特定的房地产项目所支付的各项直接成本和间接成本的总和。具体的成本项目有：１土地征用及拆迁补偿费．指开发房地产项目而征用土地所发生的征地费、人员安置费、
房地产业是一个传统的资金密集型产业．是伴随着中国改革开成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核
放的推进而逐步成长起来的。Ｏ２世纪９年代福利分房制度的终结．Ｏ
从体制上催生和加速了房地产业的发展．Ｏ２多年来的国民经济高速发展和居民收入的持续快速增长．为房地产市场注入了需求的动
归集与分配方法、成本核算周期等具体问题。税务部门为了加强对本，以便企业结算出经营利润和应交税金．恰当评价经营管理层的房地产开发企业所得税的征管，采取按预收款核定利润率的办法，经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收强制征收企业所得税．造成企业利润水平不同而税负一致的尴尬局后即可进行竣工结算，但小区配套设施（如游泳池、菜场、幼儿园、面，违背了税负公平的基本原则。