房地产开发成本核算及科目设置
房地产开发企业的成本费用科目核算设置
部门期间费用科目明细设置 归集内容说明
人事部门统一编制工资单办理的基本工资、提成工资、满勤奖、绩效奖、节日费、养老保险费、医疗保险费、失业保险费 、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、离退人员补偿金以及各类工资福利性补贴、津贴等费用。
不经人事部门统一编制发放的其他福利性、劳保性开支，如发放给职工的工作服、劳保用品、公司承担的职工房租、奖励 性的旅游、免费的工作餐等 经过税务部门统一申报的交付给工会组织由并由其出具工会经费专用收据的金额 为培训员工而发生的教学设备购置费（列入固定资产的设备除外）、教学设施维护费、学习用品费、讲义费，讲课老师酬 金及为其负担的交通费、各部门为提高员工技能所订阅专业性的报刊、杂志、工具书，以及员工外出参加培训所发生的外 培费、资料费等。 指日常购买及后勤领用的办公用品(如文件柜、文件袋、文件夹、纸张、信封、信笺、计算器、笔、墨水、墨盒、墨粉、 硒鼓等一切办公物料耗材）、日常办公发生的印刷费、复印费以及书报费等。 各部门2013年1月1日起购置使用的固定资产，以实际使用时间计算应承担的折旧费用。 1、折旧额=原值*（1-残值率）/使用年限；2、残值率统一按10%计算；3、使用期限：房屋建筑物20年，机器、机械和其 他生产设备10年，与生产经营有关的器具、工具、家具5年；运输工具4年；电子设备3年；4、当月增加的固定资产下月开 除车辆以外的各类固定资产及其附着物、低值易耗品等有形资产的修理费、维护、保养费，产品售后服务部门的产品修理 费用也在本项下统计。
520222 520223 520224 520225 520226 520227 520228 520229 520230 520231 520232 520233 520234 520235 520236 520299
管理费用\保险费 管理费用\交通运输费 管理费用\公共卫生费 管理费用\存货毁损 管理费用\董事会经费 管理费用\管理费 管理费用\地方税费 管理费用\住房公积金 管理费用\无形资产摊销 管理费用\长期摊销费用摊销 管理费用\研发费 管理费用\中介机构服务费 管理费用\会议费 管理费用\展览费 管理费用\诉讼费 管理费用\其他费用
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算作者：李小虎来源：《财会通讯》2011年第12期房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
正确进行成本核算，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
在新会计准则体系中，没有房地产开发企业成本核算的具体规定，房地产开发企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。
因为现在大部分房地产开发企业都实现了电算化，所以本文拟就房地产开发企业在电算化条件下如何设置开发成本科目及核算进行探讨。
一、房地产开发成本的内容房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。
（1）土地征用及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
（2）前期工程费。
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
三级或四级科目
四级或五级科目
核算内容 开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明 确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目 营销设施建造费。 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工 程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； 赶工奖、进度奖 建设主管部门的质监费； 建设主管部门的安监费； 门牌号费、印花税等其他费用。 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折 价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生 汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
以前年度余额转入 公共配套设施费 不可经营性公共配 按配套设施项目 套设施 可经营性公共配套 按配套设施项目 设施 没有投资来源的费 用
经营性项目
游泳池
业主会所 幼儿园 学校 球场 车站
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首 级科目-二级或三级） 开发间接费 工程管理费 监理费 预结算编审费 施工合同外奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 其他 资本化借款费用 营销设施建造费 广告设施费 会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域 销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通 道的设计、工程、装饰等费用； 售楼处装修装饰费 设计、工程、装饰等； 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保 样板间 安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费 其他 销售环境改造费 物业管理完善费 行政管理费 工资 职工福利费 职工社会保险 住房公积金及房贴 工会经费 职工教育经费 劳动保护费 办公费 业务招待费 差旅费 出国费用 租赁费 运输费 折旧费 修理费 低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。
此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
房地产开发成本核算及科目设置
地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析;2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业;3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈;4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用;4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本;4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本;4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求;4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象;4.2.2.1 成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价;B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费;D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：A、勘察设计费1 勘测丈量费：包括初勘、详勘等;主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等;2 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等;其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等;3 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费1 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;2 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：1 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用;2 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用;3 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用;4 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用;D、临时设施费1 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用;2 临时办公室：租金、建造及装饰费用;3 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费;4 临时围板：包括设计、建造、装饰费用;指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用;主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水;B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼;C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用;D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用;E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用;A、室内水暖气电管线设备费；1 室内给排水系统费自来水／排水／直饮水／热水；2 室内采暖系统费地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片；3 室内燃气系统费；4 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费1 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；2 电梯及其安装费；3 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；4 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；5 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等;C、弱电系统费1 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；2 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；3 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；4 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；5 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；6 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用;A、室外给排水系统费1 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费1 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；2 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；3 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费1 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；2 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；3 周界红外防越系统费用：红外对扫等；4 小区门禁系统费用；5 电子巡更系统费用；6 电子公告屏费用指项目所发生的园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等;指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施;开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;A、工程管理费1 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；3 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费4 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；6 安全监督费：建设主管部门的安监费；7 工程保险费;B、营销设施建造费1 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；2 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；3 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；4 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费;主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；5 其他;C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额;因借款而发生的辅助费用包括手续费等;D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用;包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产的制造成本范畴,三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,会计科目与帐簿设置4.4.1 “”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;成本管理软件运用成熟的单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存;成本项目数据必须定期月、季度与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致;在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立;为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集;成本核算对象的具体设置参见下图：××项目住宅商铺在建二期写字楼··············拟开发土地待分摊成本项目开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;4.4.2 “开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;4.4.3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用;4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提;4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回;4.4.4 “待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;4.4.5 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;房地产成本核算科目明细表成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象;有关分配方法如下：4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配;4.5.1.2 按建筑面积计征或补偿时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊;4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：4.5.3 开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月季末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象;具体分配及核算方法参见万科集团费用核算规范4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费;成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具,其数据可由成本管理软件引入;成本报表成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息;各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表;成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定;附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行;关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范VKCW03-03万科集团费用核算规范VKCW03-04万科集团存货核算规范VKCW03-06附：“开发成本”科目编号一览表。
房地产企业开发成本科目设置及核算
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房 地 产 开发 成 本 的 内Байду номын сангаас
房地产 开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所 支 出的全部费用 。 根据 以前的《 房地产开发企业会计制度》 的规定 ， 房地产开发企业的成本项 目有六个 ，分别是土地征用及拆迁补偿 费、 前期工程费 、 基础设施费 、 建筑安装工程费 、 公共配套设 施费 、 开 发间接费用。 根据具体 ｆ ， 青况 可以增加园林环境费 、 资金成本明细项 目。 １土地征用及拆迁补偿 费。 （） 指为取得土地开发使用权而发生的 各项费用 ， 主要包括支付的土地 出让金 ， 有关地上 、 地下建筑物或附 着物的拆迁补偿净支出 ， 安置及动迁支 出， 农作物补偿费 ， 危房补偿 费， 向政府部 门交纳 的配套费 ， 交纳 的契税 、 土地使用费 、 耕地 占用 税， 土地变更用途和超面积补交 的地价 、 补偿合作方地价 ， 红线外道 路、 、 、 、 水 电 气 通讯等建造 费、 管线铺设 费 、 口补偿费等。 ２ 前期 接 （）
圾桶 、 、 座椅 阳伞等 。６公共 配套设施费。 （） 指房屋开发过程中 ， 根据 有关法规 ， 产权及收益权不 属于开发商 ， 开发商不能有偿转让也不 能转作 自留固定资产 的公共配套设施 支出。 主要包括 ： 在开发小 区 内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共 配套设施 支出， 包括
额大 ， 因此必须借助银行的信贷 资金 ， 在开发过程中通 过借贷筹集 资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部 分 ， 占成本构成 比例有时也较大 ， 以可单独设置明细科 目核算 。 所 所
包括直接用 于项 目开发所借人资金的利息支出 、 手续费 ， 以及 因外
标费、 规划设计模型制作费 、 方案评审费 、 效果 图设计费 、 总体规划 设计 费 、 施工 图设计费 、 修改设计费 、 环境景 观设计费 、 可行 ｆ研究 生 费 、 图 、 图、 制 晒 赶图费 、 品制作费 、 样 报批报建 费 、 增容费 、 时道 临 路、 临时用 电、 临时用水 、 场地平整 、 临时设施等费用。３ 基础设施 （） 费。 房屋开发过程 中发生的供水 、 电、 供 供气 、 排污 、 排洪 、 通讯及环
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级 科目-二级或三级）
三级或四级科目 四级或五级科目
低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包 括以下内容： 支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、 耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途 和超面积补交的地价等。 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房 屋成本和相应税金等。 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地 包干管理费、拆迁管理费等。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地 基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、 交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测 费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费 、建筑面积丈量费等。
热交换站土建、设备、安装及装修费等； 锅炉房土建、设备及安装及装修费等； 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： 包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区 周边绿化支出； 雕塑、水景、环廊、假山等； 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等； 包括永久性围墙、围栏及大门； 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压 柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设； 配电房土建、设备、安装及装修费等；
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
房地产开发企业成本构成明细科目(大全)
《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。
房地产开发成本核算(一)
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。
管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。
一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。
二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。
1. 土地成本土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。
购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。
除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。
2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。
3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。
这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。
4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。
包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。
5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。
包括银行贷款利息、信用担保费用等。
三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。
这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。
1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。
累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。
完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。
房地产开发会计科目设置
房地产开发企业的会计核算科目设置一、开发成本企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本1、开发成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等2开发成本-开发项目名称-前期工程费下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费含甲供材、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等3开发成本-开发项目名称-建安工程费下设明细：地基工程费、建筑工程费含甲供材、安装工程费含甲供材、公共装饰工程费含甲供材、精装修工程费含甲供材、工程监理费等4开发成本-开发项目名称-基础设施费下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等5开发成本-开发项目名称-公共配套费下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等6开发成本-开发项目名称-开发间接费下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等二、开发间接费用项目部直接为开发产品发生的各项间接费用1开发间接费用-工资薪金2开发间接费用-职工福利费3开发间接费用-办公费用4开发间接费用-折旧摊销费5开发间接费用-劳动保护费6开发间接费用-房租物业管理费7开发间接费用-工程管理费8开发间接费用-项目营销设施建造费9开发间接费用-一般借款费用符合资本化部分三、预收账款企业按照商品房预售合同约定预收的款项1、预收账款-预收订金是指按照合同约定预收但未开具发票的房款1预收账款-预收订金-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收订金-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收订金-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收订金-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2、预收账款-预收售房款是指按照合同约定预收且已开具发票的房款1预收账款-预收售房款-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收售房款-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收售房款-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收售房款-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目四、应付账款企业因接受建筑劳务等应支付的款项1、应付账款-暂估成本是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本1应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本2应付账款-暂估开发成本-待建工程成本3应付账款-暂估开发成本-待上交费用五、开发产品企业完工时库存开发产品的实际成本1、开发产品-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目六、主营业务收入企业确认的销售开发产品的收入1、主营业务收入-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目七、主营业务成本企业确认开发产品收入时应结转的成本1、主营业务成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目可以不设置核算项目俗称半和科目1普通住宅2非普通住宅3商铺4车库。
房地产开发企业会计科目设置(含明细)
房地产开发企业会计科目设置(含明细)房地产开发企业的会计核算中，会计科目设置是非常重要的。
资产类科目包括资产的现金、银行存款、债权投资、股票投资、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、应收赔款和罚款、补差调整、关联往来、坏账准备等。
这些科目按照不同的核算项目进行分类，包括币别、开户银行、单位、职员、具体名称、具体苑或栋等。
材料采购、在途物资、原材料、材料成本差、开发产品、发出商品、商品进销差、委托加工物、周转材料、存货跌价准备等是建筑及装修公司用科目。
这些科目的设置有助于管理和核算企业的材料采购、生产制造、库存管理等方面的业务。
投资类科目包括可供出售金融资产、投资性房地产、长期股权投资、其他股权投资、长期应收款等。
这些科目按照不同的投资类型进行分类，包括持有至到期、可供出售金融资产、长期股权投资等。
同时，还需要设置投资减值准备等科目，以便管理和核算企业的投资业务。
固定资产类科目包括房屋及建筑物、机械设备及工具、运输工具、IT设备、办公家具等。
这些科目按照不同的资产类型进行分类，并设置累计折旧等科目，以便管理和核算企业的固定资产。
以上是房地产开发企业会计核算中的一些重要科目设置，合理的科目设置有助于企业的管理和核算。
房地产开发企业会计核算固定资产：在房地产开发企业会计核算中，固定资产是一个重要的科目。
其中，固定资产减值准备和在建工程等是需要注意的细节。
无形资产：无形资产按类别进行分类，累计摊销和减值准备也需要注意。
商誉是无形资产中的一个重要部分。
长期待摊费用：长期待摊费用包括租入固定资产改良支出、租入固定资产装修支出和其他递延支出。
递延所得税也需要注意。
负债类：短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪金、应交税费、应付利息、应付股利、应收押金或保证金、备用金、应收垫付款、债权代理业务负等都是负债类科目。
所有者权益类：所有者权益类科目包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。
房地产企业开发成本科目设置及核算
房地产企业开发成本科目设置及核算对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。
基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。
标签：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。
再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。
因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。
基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。
一、房地产企业开发成本核算内容对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。
首先，土地费用。
土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。
其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。
其次，前期工程开发费用。
前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。
再次，建筑安装工程费用。
建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。
最后，基础设施费用。
基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。
房地产成本核算科目——5级设置
科目代码科目名称科目特征余额方向科目简码部门核算5003房地产开发成本一般借√500301土地成本一般借√50030101土地出让金一般借√50030102土地转让费一般借√50030103拆迁补偿费一般借√5003010301地上附属物拆除费一般借√500301030101绿化移栽一般借√500301030102构筑物拆除移位一般借√500301030103道路改道废除一般借√5003010302补偿费一般借√50030197其他土地费用一般借√5003019701土地公证费一般借√5003019702土地使用权评估一般借√5003019703契税一般借√5003019704土地交易费一般借√5003019705拍卖佣金一般借√5003019797其他一般借√50030198预估一般借√50030199转出一般借√500302前期工程费用一般借√50030201勘察费用一般借√5003020101勘察方案设计一般借√5003020102初步勘察一般借√5003020103详细勘察一般借√5003020104管线监测一般借√5003020105日照分析一般借√5003020106日照监测一般借√5003020107地形测绘费一般借√5003020108红线订界费一般借√5003020109测绘实测费一般借√5003020110规划验线测绘费一般借√5003020111预售面积测算费一般借√5003020112施工放线费一般借√5003020113竣工规划验收测绘费一般借√5003020114防雷检测费一般借√5003020115旧楼检测费一般借√5003020116结构检测费一般借√5003020117桩基检测费一般借√50030202规划设计费一般借√5003020201规划费一般借√500302020101详规编制费一般借√500302020102方案招标费一般借√500302020103方案咨询费一般借√500302020104模型及效果图的制作费一般借√5003020202设计费一般借√500302020201方案设计费一般借√500302020202扩初设计费一般借√500302020203施工图设计费一般借√5003020203专项工程设计费一般借√500302020301景观设计费（方案/施工图）一般借√500302020302外立面设计费一般借√500302020305直饮水设计费一般借√500302020306机电方案设计费一般借√500302020307节能设计费一般借√500302020308人防设计费一般借√500302020309消防论证设计一般借√500302020310管线综合费一般借√500302020311交通组织设计费一般借√500302020312旧楼加固设计费一般借√500302020313灯光工程设计一般借√500302020314钢结构设计一般借√500302020315岩土工程设计一般借√500302020316地基处理设计一般借√500302020317标识工程设计一般借√500302020318上水设计一般借√500302020319配电设计一般借√500302020320中水设计一般借√500302020321燃气设计一般借√500302020322热力设计一般借√5003020297其他一般借√500302029701可行性研究编制费一般借√500302029702市场调查费一般借√500302029703项目建设咨询费一般借√500302029704晒图费一般借√500302029705审图费一般借√500302029706样品制作费一般借√500302029707专业顾问费一般借√500302029708配套方案征询费一般借√50030203报批报建费一般借√5003020301人防费一般借√5003020302大市政配套费一般借√5003020303环境评测费一般借√5003020304散装水泥集资费一般借√5003020305白蚁防治费一般借√5003020306墙改基金一般借√5003020307招标管理费一般借√5003020308招标代理费一般借√5003020309质监费一般借√5003020310执照费一般借√5003020311审照费一般借√5003020312消防配套设施费一般借√5003020313住房所有权登记费一般借√5003020314定管费及综合交易服务费一般借√5003020315规划管理费一般借√5003020316路口开设费一般借√5003020317拆迁管理费一般借√5003020318教育补偿费一般借√50030204红线外市政工程费一般借√5003020401红线外道路一般借√5003020402红线外给水工程一般借√5003020403红线外排水(排污)工程一般借√5003020404红线外供电工程一般借√5003020405红线外燃气工程一般借√5003020408红线外通讯工程一般借√5003020409红线外电视工程一般借√50030205工程造价咨询及审价费一般借√5003020501工程造价审价费一般借√5003020502工程造价咨询费一般借√5003020503钢筋翻样审计费一般借√50030206监理费一般借√5003020601工程监理费一般借√5003020602市政监理费一般借√5003020603精装修监理费一般借√50030207七通一平一般借√5003020701临时用水一般借√5003020702临时用电一般借√5003020703临时道路一般借√5003020704临时排水、排污系统一般借√5003020705临时热力一般借√5003020706临时燃气一般借√5003020707临时通讯一般借√5003020708场地平整一般借√50030208临时设施费一般借√5003020801临时围墙、围板一般借√5003020802临时场地及设施一般借√50030209前期杂费一般借√5003020901前期物业费一般借√5003020902维修基金一般借√5003020903工程保险费一般借√5003020997其他一般借√50030298预估一般借√50030299转出一般借500303基础设施费一般借√50030301室外给水系统一般借√50030302室外排水（污）系统一般借√50030303室外供电系统一般借√5003030301高低压配电设备及安装一般借√5003030302室外强电管道及电缆铺设一般借√5003030303室外弱电管网埋设一般借√50030304室外燃气系统一般借√50030305室外采暖系统一般借√50030306增容费一般借√5003030601水增容费一般借√5003030602电增容费一般借√5003030603燃气增容费一般借√50030307园林环境工程费一般借√5003030701绿化一般借√5003030702硬质地面一般借√500303070201车行道一般借√500303070202广场、人行道一般借√500303070203黑色道路一般借√500303070204室外土建工程一般借√5003030703构筑物及小品一般借√5003030704室外环境照明一般借√5003030705泛光照明一般借√500303070701儿童游乐设施一般借√500303070702健身设施一般借√500303070703小区标识一般借√500303070704交通标识一般借√500303070705垃圾筒、座椅、阳伞等一般借√50030308围墙一般借√50030397其他基础设施费用一般借√50030398预估一般借√50030399转出一般借√500304主体建筑工程费一般借√50030401基础工程一般借√5003040101桩基工程一般借√5003040102土石方工程一般借√5003040103地基处理一般借√5003040104基坑支护工程一般借√5003040197其他一般借√50030402地下室工程一般借√50030403地上主体结构工程一般借√50030404门窗、幕墙工程一般借√5003040401外立面门窗工程一般借√5003040402幕墙工程一般借√5003040403单元门一般借√5003040404入户门一般借√5003040405车库门一般借√5003040406防火门一般借√5003040407卷帘门一般借√5003040408栏杆一般借√50030405外立面装饰一般借√5003040501外墙保温一般借√5003040502外墙涂料一般借√5003040503外墙面砖一般借√5003040504外墙石材一般借√5003040505外墙饰面板一般借√5003040506外立面装饰构架一般借√50030406公共部位装修一般借√5003040601公共部位装修工程一般借√5003040602栏杆一般借√5003040603信报箱一般借√5003040604甲供材料设备一般借√50030407户内精装修一般借√5003040701户内精装修工程一般借√5003040702卫生洁具一般借√5003040703洁具五金一般借√5003040704橱柜一般借√5003040705衣柜一般借√5003040706地板一般借√5003040707户内门一般借√5003040708石材一般借√5003040709墙地砖一般借√5003040710壁纸涂料一般借√5003040711厨房电器一般借√50030497其他土建专业分包一般借√500305主体安装工程一般借√50030501水暖电安装一般借√5003050101给排水工程一般借√5003050102电气工程一般借√5003050103采暖工程一般借√50030502电梯工程一般借√5003050201电梯设备一般借√5003050202电梯安装一般借√5003050203电梯装饰一般借√50030503消防工程一般借√50030504通风空调工程一般借√50030505燃气工程一般借√50030506人防设备及安装一般借√50030507抄表系统一般借√50030508弱电系统一般借√5003050801安防工程一般借√5003050802电话工程一般借√5003050803电视工程一般借√5003050804网络工程一般借√5003050897其他弱电工程一般借√50030509商业建筑相关设备与安装一般借√50030597其他主体安装工程一般借√50030598预估一般借√50030599转出一般借√500306公共配套设施费一般借√50030601会所一般借√5003060101基础工程一般借√5003060102主体结构及粗装修一般借√5003060103主体安装工程一般借√5003060104外立面工程一般借√5003060105装修工程一般借√50030602商业设施一般借√50030603学校、幼儿园一般借√50030604游泳池一般借√50030605运动场地一般借√50030606物业管理用房一般借√50030607设备用房一般借√50030608售楼处、样板房一般借√5003060801售楼处设计一般借√5003060802售楼处建设一般借√5003060803售楼处硬装一般借√5003060804售楼处软装一般借√5003060805样板房及实品屋设计一般借√5003060806样板房及实品屋硬装一般借√5003060807样板房及实品屋软装一般借√50030609独立地下室一般借√50030697其他配套费用一般借√50030698预估一般借√50030699转出一般借√500308财务费用一般借√50030801利息支出一般借√50030802利息收入一般借√50030805转出一般借√50030890其他一般借√5004房地产开发间接费一般借√500401现场管理费一般借√50040101职工薪酬一般借√5004010101基本工资一般借√5004010102奖金一般借√500401010201本年度奖金一般借√500401010202以前年度奖金一般借√5004010103补偿金一般借√5004010104社会保险费一般借√500401010401医疗保险一般借√500401010402基本养老保险一般借√500401010403失业保险一般借√500401010404工伤保险一般借√500401010405生育保险一般借√5004010105住房公积金一般借√50040102劳务费一般借√50040103职工福利费一般借√50040104职工教育经费一般借√50040105办公费用一般借√5004010501办公用品一般借√5004010502邮电及网络费一般借√5004010503水电煤费一般借√5004010504印刷费及刻章费一般借√5004010505办公设备修理费一般借√5004010506采暖费一般借√5004010507晒图费一般借√5004010590其他一般借√50040106低值易耗品一般借√5004010601办公家具一般借√5004010602办公耗材一般借√5004010603办公设备一般借√50040107市内交通费一般借√50040108境内差旅费一般借√50040109境外差旅费一般借√50040110交际费一般借√50040111会议费一般借√50040112专业咨询费一般借√5004011201咨询费一般借√5004011202审计费一般借√5004011203评估费一般借√5004011204律师费一般借√5004011290其他一般借√50040113运输费一般借√50040114财产保险费一般借√50040115团体费用一般借√50040116误餐费一般借√50040117董监事会费用一般借√50040118房屋租金一般借√50040119房屋维修、装修及改良一般借√50040120物业管理费一般借√50040123网络、通信费一般借√50040124高管保险费一般借√50040125设备租赁费一般借√50040126车辆费用一般借√5004012601汽油费一般借√5004012602维修费一般借√5004012603车辆保险费一般借√5004012604车辆配置与装饰一般借√5004012699其他一般借√50040127聘用人员劳务费一般借√50040128劳动保护费一般借√50040129税费一般借√5004012901车船使用税一般借√5004012902房产税一般借√5004012903土地使用税一般借√5004012904印花税一般借√5004012905残疾人保障金一般借√5004012999其他一般借√50040130预估一般借√50040131转出一般借√币种项目核算合并科目科目冻结科目类型是否计息人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本。
开发成本明细科目设置及核算内容
开发成本明细科目设置及核算内容
1. 哎呀，直接材料可不能小瞧啊！就像建房子的砖头水泥一样重要呢！比如在生产产品时，那些构成产品实体的原材料，像铁块、布料啥的，都属于直接材料。
这部分可是开发成本里很关键的一项哟！
2. 嘿，直接人工也是很重要滴！这不就相当于施工队的工人嘛！像生产线上工人的工资、奖金这些，都是直接人工。
比如说制作一件精美的工艺品，工人花费的时间和精力对应的报酬，就是这里面的啦！
3. 间接费用也是不可忽视的呀！它就像幕后的小助手呢！比如车间管理人员的工资、水电费等。
就好比一场演出，灯光师、音响师等他们的花费也不能不算呀！
4. 燃料及动力，这也好理解呀！就像汽车要加油才能跑起来一样！像生产设备运行所需的燃料和电力。
比如工厂里的大型机器开动起来，消耗的电呀、油呀，都在这一块呢！
5. 制造费用不就是那些杂七杂八的开销嘛！就跟生活中的零碎支出似的！像车间设备的折旧费、修理费等。
就像是家里的一些小物件的损耗花费呀！
6. 开发过程中的设计费用可别小瞧呀！这就像给作品定个调一样重要呢！比如产品外观的设计费用。
想象一下如果一个产品没有精心设计，能吸引人吗？肯定不能呀！
7. 还有那些试验费用也得算进去呀！这就像是测试游戏好不好玩一样！比如新产品的测试开销。
只有经过试验，才能知道产品成不成熟呀，对不对？
我的观点结论就是：开发成本的明细科目设置和核算内容都很有讲究，每一项都关系到最终的成本和效益，都得重视起来呀！。
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精心整理
地产开发成本核算及科目设置
1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资
料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；
集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。
4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还
应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房
屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补
偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，
农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观
测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、
建筑面积丈量费等。
(2)规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。
主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防
水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌
体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结
构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
A、室内水暖气电管线设备费；
(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
4.3.2.5社区管网工程费
A、室外给排水系统费
(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
(2)雨污水系统费用
B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
D、室外电气及高低压设备费
(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设
备费用；
(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
E、室外智能化系统费
(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；
C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有
投资来源的费用；
D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销
售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
A、游泳池：土建、设备、设施；
B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；
D、学校：建造成本及配套资产购置；
E、球场；
F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；
G、车站建造费：土建、设备、各项设施。
(5)其他。
C、资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，
三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，
4.4会计科目与帐簿设置
4.4.1“开发成本”科目
该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。
各级明细科目的设置详见“房地产成本核算
4.4.2
这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
4.4.3“预提费用”科目
核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。
4.4.3.1费用预提的时间：至少每季度末预提一次；
4.4.3.2费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；
4.4.3.2费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
4.4.3.3核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上
述分录用红字冲回。
4.4.4“待摊费用”科目
按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
4.4.5“完工开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。
具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。
4.5成本费用的归集与分配
4.5.1土地获得价款
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。
有关分配方法如下：
4.5.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法
方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核
方法二：
4.5.1.2
4.5.2
4.5.3开发间接费
4.5.3.1应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据
其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。
具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》
4.5.3.2车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
4.6成本核算工具
成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。
4.6成本报表
4.7附则
关联文
财务管
万科集。