西安春晓苑项目科研报告

目录第一部分总论 (2)第二部分市场分析与预测 (6)第三部分建设条件 (23)第四部分规划设计方案 (25)第五部分项目开发进度安排 (28)第六部分营销方案 (29)第七部分投资估算及资金筹措 (42)第八部分财务评价 (43)第九部分风险分析 (45)第十部分结论及建议 (48)第十一部分附表与附图 (51)第一部分总论一、项目提出的背景伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。

为了使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足一部分高收入阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。

二、项目可性研究的依据1、项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件；2、国家与地方的经济和社会发展状况及规划，行业部门的发展状况及规划；3、国家有关法律、法规及政策；4、国家有关建设方面的标准、规范、定额；5、其它有关依据资料。

三、项目概况⏹项目名称：曲江春晓苑高级住宅小区⏹地点：该项目位于曲江旅游度假区曲江水厂东侧⏹开发商简介：西安市城市建设投资有限责任公司成立于1997年12月，由西安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业（西安高科集团公司、市投资公司等）和民营企业共同出资，并坚持国有控股，共同组建的公司，公司注册资本金10050万元。

公司经营范围为：接受城建主管部门的委托，从事城市建设资金筹措，进行城建项目的招商引资与咨询服务,城建项目的投资建设与经营管理；房地产开发与经营；高科技产品开发；国内贸易与投资等。

公司自成立以来，经过科学管理、规范运作、积极开拓，取得了较好的经济效益和社会效益，主要在旧城改造项目、经济适用房项目、基础设施项目和土地开发项目等方面做出了积极的贡献。

⏹项目所在地周围的环境状况：项目地处曲江旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世墓寒窖相距不足二公里。

项目地势较高，视野开阔，名胜古迹尽收眼底。

⏹项目有关的技术经济指标指标：1、规划用地：1756.55亩2、占地面积：132500平方米3、建筑面积：228983平方米4、容积率： 1.85、绿化率： 42.8%6、建筑密度： 22%7、车位： 780个8、户数： 1950户四、项目开发建设的必要性1、市场的需要西安市人均住房面积不足。

2000年西安市城镇居民人均居住面积近为10.37平方米,2002年人均居住面积也不超过11平方米, 要达到20平方米的标准,需要增建8300万平方米住宅,即使在2006年达到人均14平方米, 每年至少需要建设500万平方米. 而最近五年年平均开发量仅300多万平方米,显示解决基本需求任重而道远。

而曲江春晓苑高级住宅小区的建设可以满足一部分较高收入家庭的住房需求，为改善我市目前的住房状况作出一定的贡献。

2、环境的需要（1）项目用地目前为阶梯状耕地，地势南高北低，平均高差14米，大的地方戏相差21米，自然状况无法灌溉，具有土质贫差、亩产低的特点。

（2）项目西界为现代化的曲江水处理厂，周围杂草丛生，垃圾遍地，白色污染严重，经当地政府多次出面协调，成效甚为。

此项目的开发对改善水厂周围生态环境起到一定的作用。

（3）项目地处曲江风景旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世陵墓、寒窑相距不足二公里。

项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境，带动城镇的经济发展，还可以改善风景旅游度假区周边环境，对西安旅游事业的发展起到很大的促进作用。

五、项目可开发建设条件本项目处于西安市传统的政治、教育、商业区域附近，交通便利，地理位置比较优越，增值潜力大，而且项目开发所需要的市政配套设施齐全，水、电配套设施因为靠近取江水厂的缘故比较方便，项目开发建设所需的其他配套设施需要从外围引入也比较方便，因此本项目开发建的条件已具备。

六、项目投资估算根据西安市建设委员会颁发的建设费用构成、计算方法及其他有关文件，行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标，有关部门制定的工程建设其他费用的计算办法和费用标准，以及国家公布的物价指数进行估算，可行研究财务评价有关取费要求和本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，估算出的项目总投资为59654.75万元。

七、项目的进度计划本项目从2003年7月1日开始到2007年6月底结束，历时4年。

2004年的3月底完成项目的前期工作，2004年4月至2005年9月底完成第一批的建设，2004年的10月初至2006年6月底完成部项目的全部建设，建设期为27个月。

根据项目进度计划本项目定于2005年4月开盘销售，2006年10月1日入伙，2007年6月底销售结束，销售期为33个月。

八、结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房的销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境起到积极的作用。

具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。

项目的选址、项目的档次定位、总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未来的环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行的本项目的内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前的商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。

有此可能带来政府加强对房地产市场的宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发的政策法规等，对本项目不利的因素，对此要密切注意有关方面的政策法规，及时制定出应对措施。

第二部分市场分析与预测一、宏观环境分析1、国内经济发展状况：2003年是贯彻十六大精神的第一年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快的增长，总体形势良好；国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月的经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值42942亿元，与上年同期相比增长了7.9%，继续保持了较快的增长态势。

这一增长速度与今年一季度增长8.1%和去年全年增长8%的速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主的宏观调控政策，包括积极的财政政策和稳健的货币政策是有效的。

当前，宏观经济的基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策的依赖性仍然没有出现明显的减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显的压力，主要体现为城乡收入差距的扩大、就业增长不足、地区差距扩大等对消费需求增长形成较强的约束。

２００３年一季度，我国宏观经济保持２００２年稳步回升增长态势，呈现出“九五”以来的相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以下几点：１）、当前宏观经济尚未摆脱调整型增长的趋势，继续上行面临明显的压力。

２）、结构性和体制性矛盾依然存在，并继续对经济增长形成压力。

３）、当前经济增长率尚未达到过热标准。

４）、物价回升更多受短期性因素的作用，并不是内在需求明显增强的结果。

2、2002年国内生产总值GDP情况。

国民经济持续较快增长。

全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶,达到102398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。

其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。

图1. 国内生产总值突破10万亿元价格总水平小幅下降。

全国居民消费价格总水平比上年下降0.8%。

其中，城市下降1%；农村下降0.4%。

商品零售价格下降1.3%。

工业品出厂价格下降2.2%。

原材料、燃料、动力购进价格下降2.3%。

固定资产投资价格上涨0.2%。

居民消费价格中，服务价格上涨1.8%。

3、固定资产投资固定资产投资快速增长。

全年全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。

图2. 全社会固定资产投资规模持续扩大表1. 固定资产投资情况东中西部地区投资全面增长。

全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资18456亿元，比上年增长16.2%，增速提高2.9个百分点；中部地区投资7580亿元，增长20%，提高3.7个百分点；西部地区投资5672亿元，增长20.6%，提高1.3个百分点。

投资结构继续改善。

全年第一产业投资1106亿元，比上年增长23.5%，呈恢复性快速增长态势；第二产业投资10703亿元，增长22.9%，呈加速增长态势；第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资21132亿元，增长14.4%。

4、城镇居民收支情况2003年一季度全国城镇居民月人均可支配收入约784.8元，比去年同期增长8.9%，扣除价格因素，实际增长8.4%。

按收入的构成因素来看：（1）、工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入的主体,一季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入的比重为75%，达588.9元，比去年同期增长10.0%。

（2）、转移性收入稳定增长一季度月人均转移性收入为192.4元，比去年同期增长5.2%。

其中的失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到46.7%和40.0%。

（3）、经营净收入较快增长一季度月人均经营净收入为35.3元，比去年同期增长了24.6%。

一季度城镇居民月人均消费性支出约556.4元，比去年同期增长8.9%左右，扣除价格因素，实际增长8.4%。

其中，服务性消费支出为141.6元，增长13.7%。

八大类消费性支出均有增长一季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类的支出为78.5元，比去年同期增长15.7%；交通和通讯支出为59.0元，比去年同期增长15.7%。

其中，交通增长9.7%，通信增长20.2%；医疗保健支出比去年同期增长14.4%；杂项商品和服务类消费增长11.7%。

居住类支出47.9元，比去年同期增长11.9%，主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了18.0%；食品类、衣着类、家庭设备用品及服务类支出分别增长5.7%、2.7%和4.2%。

非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。

一季度全国城镇居民月人均非消费性支出为205.3元，比去年同期增长了23.1%。

其中：购房与建房支出为56.1元，增长82.7%；社会保障支出为39.1元，增长22.5%。

消费倾向略有增强一季度消费倾向（即消费支出总额除以可支配收入总额）为71%，比去年同期67%提高4个百分点。

一季度全国城镇居民家庭收支情况如下表:5、我国目前的房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转“热”。