推荐-恒大重庆北部新区项目总体定位及营销策划报告126纬联 精品

2.7
3.5
比华利豪园
3.5
无
无
龙湖·弗莱明戈
无
16.1
无
无
16.2
4.5
无
3.8
无
无
5.7
1
无
1.9
无
2.7
无
无
无
3.5
无
11
无
5.1
6．2
绿地·翠谷
无
5.2
无
2.5
无
2.7
协信·Town城
无
5.04
无
融科蔚城
无
无
5.04
2．2
合计
18.6
21.95
21.1
23.4
31.6
21.34
4．62
7．9
下一步——走进北部新区。
认识北部新区……
基本情况介绍
设立于2000年12月18日 规划面积136.6平方公里 人口15万
本案
规划翠云、黄茅坪、鸳 鸯、金山、人和、大竹 林和礼嘉七个组团 2010年基础设施完成
产业发展：已引进60余家企业，目前已经入住的约40家入驻企业的 职工人数约16000人。保守估计将在2010年达到5-6万人左右 。 未来3-5年人口构成：4个方面：区域原驻民13.1万、进驻的办公 人群约6万、已开发楼盘入住人群约3.7万、工作人群约28.7万。
本案
区域配套发展 逐步完善阶段 专业市场 汽博中心、建材市场已投入使用 教育配套 国际学校
育才经开中学 渝北区鸳鸯中心小学校 龙湖蓝湖郡幼儿园 龙湖蓝湖郡小学 医疗设施 三大医疗机构未来将投入使用
本案
北部新区“富人区”的地位得以建立 配套设施不断完善 得天独厚的自然资源
高品质楼盘云集的现象还会继续维持
独立别墅
2003.11
6—8年 10—15年 2—3年 3—4年
叠加别墅、联排别墅、花园洋房、景观高层 2006.4
5—6年
未定
2006年开发
6—10年
未定
2007年
3—4年
供应体量分析
2005—2006年10月板块内供应建筑形态状况（万平方2米00）4—2006年10月推出产品建筑形态
项目名称
20Βιβλιοθήκη Baidu5 2006
花园洋房
别墅
高层/多层
2005
2006 2005 2006
2005
2006
金科·天湖美镇
9.75
无
9.25
无
0.5
无
2．42
1．7
金科·东方王榭
无
4.9
无
4.9
无
无
棕榈泉国际花园
无
3
无
无
无
3
龙湖·蓝湖郡
16.2
4.5
无
建工·未来城
9
无
5.2
保利·高尔夫花园 5.7
1
无
奥林匹克花园
5.9
无
4
中央美地
3.5
2004—2006年10月板块户型配比供应状况
户型配比
二房
三房
四房 五房及以上 叠加别墅 联排别墅 独立别墅
2004年
6.9%
37%
11%
4%
0.03%
31.8%
9%
2005年
5.82% 37.82% 13.29% 6.98%
8.01%
2.86% 25.20%
2006年
5.96% 26.66% 42.28% 5.45%
正确认识自我……
北
地块SWOT分析优势分析（Strength分析）
1、政府大力扶持
北部新区大区域优势 “八大金刚”入驻，生活向北发展
2、1000亩植物园生态优势 3、完整地块优势 4、与金科项目为邻，区域形象较好；
地块SWOT分析劣势分析（Weakness分析）
1、地块内缺乏自然景观资源 2、周边配套设施尚未完善
项目位置位于经开大道，紧邻金科·天湖美镇，从位置关系 上属于经开板块与人和板块的交界处。但由于经开板块在 重庆市场上已经建立起了极高的市场形象，我们认为本项
目应该在定位和营销上以该板块为背景进行思考。
下一步——走进经开板块。
认识经开板块……
经开板块房产供应特征
楼盘名称 金科·天湖美镇 金科·东方王榭 协信Town城 棕榈泉国际花园 龙湖·蓝湖郡 建工·未来城 复地·上城 保利高尔夫花园 奥林匹克花园 中央美地 比华利豪园 绿地·翠谷 龙湖·大竹林项目 和记黄埔陡溪地块
[恒大·北部新区项目]
总体定位及营销策划报告
谨呈：恒大地产
前言：
感谢贵司对纬联的信任，有幸参与贵司项目竞 标深感荣幸。以下为我司针对本项目进行的详 细市场研究、产品定位、营销推广报告成果汇 报，如有不足之处，敬请指教！
我们做什么？我们怎么做？ 只有正确的认清自己， 自己所处的环境， 才能看清未来的道路……
合计
总建筑面积 40万方 18万方 29.7万方 80万方 40万方左右 80万方 78万方 58.87万方 250万方 19.67万方 7万方 50万方 100万方 47万方
约900万方
物业形态
开始销售时间
总销售周期
高层、花园洋房
2004.9
4年
花园洋房
2006.10.22
1-2年
联排别墅、花园洋房、高层
2006.4.22
3年
多层、小高层、叠加别墅、联排别墅、高层 2004.8
8年
独立别墅、联排别墅
2004.3
4年
花园洋房、联排别墅、高层、小高层
2005.4
8年
高层、花园洋房、叠加别墅
2006.5
6—8年
独立别墅
2005.4
花园洋房、联排别墅、叠加别墅、（后期： 高层、小高层）
2004.7
花园洋房
2004.12
地块SWOT分析威胁点分析（Threats分析）
1、人和区域对项目品质的影响 2、区域分流现象 3、本土品牌企业竞争
恒大核心精神
可以看到，项目核心竞争力来自：
恒大企业品牌 恒大产品品质
我们已经看清项目的核心竞争力来自恒大本身 的品牌和品质。那么，项目本身处于一个怎么 样的区域范围，该区域市场呈现什么样的状况 成为我们探索的重点。
3.89%
7.74%
8.02%
三房、四房是区域内的主要供应户型
2006年 2005年 2004年
0%
20%
40%
60%
80%
100%
二房 三房 四房 五房及以上 叠加别墅 联排别墅 独立别墅
2004—2006年上半年板块内供应户型价格分析（元/平方米）
洋房主力价格在4300——4700元/㎡ 别墅价格在5000——8000元/㎡ 高层和小高层，主力价格在3300-3600元/平方米左右
交通配套设施尚未完善 生活配套设施尚未完善 高等教育设施尚未完善
3、拿地成本较高，导致产品线设计受限、 很难提升性价比、增大竞争难度；
4、所处的位置较为尴尬，属于经开、人和板 块的交界处，富人区的地位不纯粹；
5、地块后面有陵园，影响风水。
地块SWOT分析机会点分析（Opportunity分析）
1、“恒大”企业品牌资源整合 2、“北部新区”大区域机会
近几年区域房价涨幅不大，从2004年至2005年同个项目同类
产品的价格上涨幅度在5%左右，大部分还不到5%，
相比龙头寺板块的涨幅速度而言，涨幅较低。
2004—200620年041—020月06年板10块月产内品供销售应走势类型销售状况分析