(房地产项目规划)房地产国际置地经营战略规划及南门国际城行销概案
置地天中第一城销售管理方案
4、案场经理、助理表扬置业顾问一天的辛苦工作，并指出存在的问题，鼓舞士气，激励大家明天继续努力。
D、销售部周会
会议时间：每周五下午6：00--6：30
会议召集人：销售部经理
会议地点：售楼部
参加人员：销售部全体人员
4、销售部经理对置业顾问的工作计划进行补充及对置业顾问提出的问题给予解释。
5、销售部经理宣布新政策或注意事项。
6、案场经理、助理宣布本日工作内容，激励置业顾问。
B、晨训
时间：9：00
地点：售房部门前
主持：销售部经理
参加人员：销售部全体员工
晨训内容：
1、销售部经理训话，激励员工。
2、全体员工背训词。
3、鼓掌结束。
会议主持：案场经理
会议内容：
1、案场经理总结本周工作计划。
2、传达公司的各项工作布置。
3、各员工汇报本周的来电接听、来人接待、成交签约、催款等工作情况，把工作中的难点、疑点提出来，大家一同讨论解决。
4、案场经理解答工作难点（如遇处理不了的事情，上报公司）。
5、各置业顾问汇报下周的工作计划及销售目标。
C、销售部每日晚会
会议时间：每日下午6：00（遇到客户，会议时间推后）
地点：售楼部
与会人员：经理或助理，当值销售人员。
会议主持：经理或助理
会议内容：
1、置业顾问认真填写工作总结。
2、当值置业顾问汇报一天工作情况，介绍每一组客户基本情况及自已处理办法，提出向经理、助理业务支援请求，包括来人、来电情况，成交情况及不成交原因。
17、听从案场经理指挥，一切以公司利益为主。所有分歧在晚会中沟通、解决、严禁在客户面前争吵（否则每次处罚30元）。
江苏金鹰国际花园综合体项目营销计划书
04
营销策略与渠道
价格策略
1 2
均价策略
根据项目定位和竞品分析，制定一个合理的均 价，并在销售过程中根据市场反应进行微调。
优惠策略
根据销售进度和节假日等情况，推出不同的优 惠活动，如折扣、赠品等，以吸引客户。
3
个性化定价
根据每套房源的位置、朝向、装修等差异，制 定不同的价格，以满足不同客户的需求。
通过各种促销活动，如限时折扣、团购、推荐有奖等，吸引消费者 的注意力并提高购买意愿。
执行计划
销售团队建设
组建专业的销售团队，进行培训和分 工，确保销售计划的顺利执行。
销售计划制定
根据市场调研结果和项目实际情况 ，制定具体的销售计划，包括销售
目标、销售渠道、促销活动等。
市场调研
进行充分的市场调研，了解目标客 户的需求和竞争对手的情况，为销 售策略的制定提供依据。
08
项目总结与展望
项目总结
江苏金鹰国际花园综合体项目是一个 集住宅、商业、文化、教育等多功能 于一体的综合性社区，项目总占地面 积约为10万平方米，总建筑面积约为
30万平方米。
项目定位为高品质、绿色生态、科技 智能的大型居住区，目标客户群体为
中高端消费者和家庭。
项目的成功实施将为当地居民提供更 加舒适、便捷、安全、健康的生活环 境，同时也将促进区域经济的发展和
渠道策略
线上渠道
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体等，进行项目宣传和 推广，吸引潜在客户。
线下渠道
通过传统渠道，如中介、开发商自有销售团队等，进行项目宣 传和销售，提高客户到访率。
跨界合作
与相关行业、企业进行合作，如装修公司、家居品牌等，共同 推出优惠活动，扩大项目影响力。
国际新城房地产产品营销策划计划方案【word版 可编辑】8p
● 项目背景资料 阳光100国际新城地处有重庆外滩之称的南岸滨江路东北段五桂石片区，依万亩青翠的“天然氧吧”南山风景区，直面长江、嘉陵江汇合处，远眺渝中半岛，南接南岸区成熟商业及行政中心南坪，周边市政及生活配套完善；北邻规划中的王家沱大桥及渝黔高速公路，规划中连接渝中半岛和南岸的过江隧道正位于项目地块内，交通四通八达。
重庆沿江十景独占其四，涂山、大佛寺、慈云寺、千佛寺、呼归石等巴渝历史人文遗迹代表分布项目地块内，人文、自然风景鼎胜，为重庆城区绝版地块。
阳光100国际新城由重庆渝能壹百房地产开发有限公司投资30亿开发，总用地面积800亩，规划建筑面积110万平方米，容积率仅为2.0，一期建筑面积25万平方米。
渝能壹佰房地产开发有限公司秉承“创造居住文明、传播时代文化”的开发理念，特约世界5大着名建筑设计事务所（澳大利亚DCM 、德国GMP 、日本鹿岛建设、法国 、 丹麦 ）竞标规划设计。
阳光100国际新城将引入国际人居理念，巧妙利用项目地块的地形和地貌，在沿长江1000米构筑融商业、商务、高尚住宅为一体的国际化居住社区。
● 阳光100国际新城面临的营销问题国际新城房地产产品营销策划计划方案 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】阳光100国际新城已形成初步的产品概念，计划建设成具有强烈现代（解构主义）风格的综合居住社区。
但当前应解决以下几个营销问题：1.哪些人对阳光100国际新城有购买兴趣和购买能力？他们有什么哪些特征？2.如何确定阳光100国际新城的目标市场定位或定位组合？目标市场对产品功能属性需求有哪些？阳光100国际新城的产品结构比例如何？3.重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划、南滨江路的建设、轻轨交通等因素对阳光100国际新城开发有何影响？4.潜在消费者对阳光100国际新城价格的预期及接受能力如何？“阳光100”品牌对项目价格提升幅度有多大？5.除沿长江风景要素外，还有哪些元素可能提升阳光100国际新城的市场价值？6.阳光100国际新城与南岸滨江路沿线待开发的众多项目的差异何在？是否有何独特性不可复制？阳光100国际新城产品/营销策划的重点1.宏观环境及竞争格局识别¨重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划对房地产市场发展趋势的影响¨重庆城市结构以及交通状况（轻轨/公路/轮渡等）对阳光100国际新城周期的影响¨南岸滨江路片区所面临的竞争格局，分析阳光100国际新城应采取的竞争策略2.目标市场定位¨探测阳光100国际新城的目标群，描述其特征¨了解重庆市消费者对“阳光100”房地产产品品牌的认知与态度¨调查重庆市消费者对阳光100国际新城所在南岸滨江地区的认知及偏好¨根据目标消费者影响购买决策的各种因素及其影响程度（价位/交通/建筑/户型/景观/配套/文化等）3.目标市场产品需求特点¨目标消费者的生活方式及其对居住空间（社区规模、建筑风格、建筑形式、套内户型、面积、结构功能等方面的需求¨目标消费者的收入水平、消费结构，对阳光100国际新城价格预期及支付意愿4.项目核心形象设计¨阳光100国际新城产品概念测试（也即开发理念），明确阳光100国际新城的核心形象设计要素。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
国际置地相关楼盘分析报告(doc 6页)_New
国际置地相关楼盘分析报告(doc 6页)国际置地相关楼盘分析报告国际置地是乌市房产界中2000年出现的一匹黑马，目前共开发了五个项目——“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”、“国菁苑”和“南门国际城”，其中“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”四个楼盘相隔较近，周边环境相差不是很大。
而“南门国际城”将已规划为乌市最现代化的楼盘之一。
一、现就国际置地“国鑫苑”、“国怡苑”、“国书苑”和“国菁苑”的周边环境及现状做客观、综合的分析。
1、“国鑫苑”“国鑫苑”是国际置地开发最早的楼盘，是由7栋多层住宅和2栋小高层组成，户型从38.5平方米的单身公寓到260.3平方米的大富之家不等。
目前，多层已售完入住，小高层也已所剩无几，小区位于仓房沟路，交通便利3、10、16、35、902、912、905路公交车均可到达。
商贸城、火车站三者之间仅五分钟车距，购物方便。
医疗卫生一应俱全：区人民医院、妇幼保健院、中医院都只需几分钟车距。
邻近的铁四中、三十三中、四中、广播电大等为子女上学提供便利。
2、“国怡苑”“国怡苑”位于珠江路2号，由5栋多层组成，户型由56.3平方米~~110.8平方米组成，7、35、109、911、915路公交车均可到达。
小区与水泥厂相距不远，空气质量不好，街道也较脏乱，但邻近六大商品交易市场，形成了购物方便，商业价值高的地理环境。
十三中、铁四中、十二中、新大等为子女上学提乌市作为新疆的首府，拥有160万常住人口，加上近80万外来人口的涌入，在衣食住行中，住宿的供需矛盾将大大加剧。
从2000年房产市场来看，随着城市居民收入的增加和住房贷款进入千家万户，越来越多的家庭准备购买住房，那些规划为60~70平方米的二室一厅的住宅颇受欢迎，而比较理想的住房面积却又在户型为三室一厅的面积为80~90平方米，这就乌鲁木齐的房产现状还存在着价格上的销售障碍，如果能开发出消费者既能接受的价格又使其喜欢的户型的话，在销售上应该是轻松一点。
国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案
国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案1. 引言随着全球化的进程与经济的高速发展，国际地产市场日益引起人们的关注。
作为一家具有多年经验和专业知识的地产开发商，国际置地公司拥有独特的竞争优势和经营战略。
本文将介绍国际置地公司的经营战略规划，并提出南门国际城的营销概案。
2. 国际置地经营战略规划2.1 公司背景国际置地公司成立于1990年，总部位于中国上海，是一家专注于高端地产开发的公司。
公司在全球范围内拥有多个项目，覆盖住宅、商业、办公等多个地产领域。
公司的核心价值观是“品质、创新、卓越”。
2.2 市场定位国际置地公司以高端市场为主要目标，注重品质与创新，追求卓越。
公司的产品和服务都经过精心打造，以满足客户对于品质生活的追求。
2.3 发展战略国际置地公司的发展战略主要包括以下几个方面： - 扩大海外市场：通过与国际知名地产开发商合作，进一步开拓海外市场。
- 加强品牌建设：通过品牌宣传和推广，提升国际置地的品牌影响力和认知度。
- 创新业务模式：不断创新业务模式，提供与众不同的产品和服务，以满足市场需求。
3. 南门国际城营销概案3.1 项目概况南门国际城是国际置地公司在上海的一项重要项目，位于上海市中心地带，占地面积约10万平方米。
项目规划包括住宅、商业、办公等多个功能区域，旨在打造一个集居住、商业和休闲娱乐于一体的综合性社区。
3.2 目标市场针对南门国际城的目标市场，我们选择了以下几个群体： - 高端消费群体：追求品质生活，注重居住环境和社区配套设施。
- 创业者和企业家：需要办公场所和商业服务的专业人士。
- 国际人才：在上海工作或学习的外籍人士。
3.3 营销策略为了实现项目营销的最大效益，我们制定了以下几个营销策略： - 品牌宣传：通过各种渠道，包括广告、宣传册、社交媒体等，提升南门国际城的品牌知名度和美誉度。
- 定制化服务：根据目标市场的需求，提供个性化的服务和定制化的产品，以吸引目标客户。
房地产项目国际城立项筹建与营销策划全案
第一章国际城·项目分析一、背景分析与项目基本概括：本项目地处钦州市河西区，位于人民路和建设路的黄金交汇区域，北靠协盛商业广场，南邻商业大厦和旧城区，是一块商住为一体的中高档多层围合式群楼建筑。
人民路和建设路是钦州市最繁华的商业闹区，与南宁的步行街、万达商业广场同属一样的商业区域性质。
人民路和建设路日均人流车流密集，是时尚和潮流商品的集中地，历来都是钦州市民和中外游客最喜欢前往的购物中心区和商界财源滚滚的黄金宝地，因此该区域项目都是投资经商和居住的必争之地。
人民路是商铺最密集、人流最集中、含金量最高的黄金商圈，在这一路上汇聚了协盛商业广场、大世界商业广场、商业大厦等大型的百货商场，更吸引了鳄鱼服饰、班尼路、登喜路、苹果、德克士等众多国内外知名品牌专卖店，饮食、消闲、娱乐设施一应俱全。
根据该区域远景规划，政府将斥巨资通过旧城改造形式来完善该区域形象。
可以预见，人民路将成为传统特色和现代气息兼具的商业街，将是一个辐射范围更大的“商业中心”，商业物业和居住物业的投资、居住前景不言而喻。
人民路原有商业物业由于规模、经营方式等条件的限制，造成大多数中小商场、商铺均单纯以租金作为招商的主要标准，租户组合比较杂乱，容易造成商场定位模糊、经营无特色、不同商场经营方式和经营品种大同小异等弊端，这些缺陷一定程度上影响了人民路商业物业市场的发展与繁荣。
同时作为购物、消闲最方便的区域，原住宅物业由于时间较久，整体形象陈旧，与城市规划档次脱节等劣势，这些势必将在一定程度上影响人民路住宅物业的变更换代。
国际城规划建筑用地19亩，楼高九层，由地下停车场、商场、住宅三种物业形式组成。
其中地下停车场建筑面积约4300平方米，商业建筑约11500平方米，住宅物业建筑约22000平方米。
开发商将以首家大型MALL SHOPPING商业步行街的港式风格与协盛商业广场相互融合为一体，共同打造钦州市首席大型的MALL SHOPPING商业步行街。
合肥当代MOMA未来城营销执行总纲
当代MOMΛ未来城营销执行总纲
开篇 目标愿景
1
价格目标
均价目标实现从首开5500到年底7000 元/㎡的价格攀升； 项目主力面积段在89-120㎡，总价段在 50-80万
现状：目前新站区客户对磨店板块的价格 接受程度在6000元以下。
项目要实现预期的价格存在一定难度（难 点集中在客户接受程度）
2
速度目标
NO.1 市场预判及客户分析
未来城客户来源及占比
京东方众筹客户
来源：京东方员工 敏感点：总价 置业目的：刚需自 住，少量改善客户 客户基数：80%的 一线操作员、15% 技术工+班组长、 5%管理人员，共 约1.5万人 导客占比：约15%
江苏扬州绿地世纪城大盘房地产销售策划方案
对促销活动的效果进行评估和总结， 为后续活动提供参考。
促销宣传
通过广告、宣传册、社交媒体等途径 宣传促销活动，提高客户参与度。
04
销售团队组建与培训计划
销售团队组建方案
招聘优秀销售人员
通过招聘会、网络招聘等途径，选拔具有丰富销售经验和优秀沟 通能力的销售人员。
组建专业销售团队
根据项目特点和目标客户群体，组建专业的销售团队，包括销售经 理、销售顾问等职位。
江苏扬州绿地世纪城大盘房 地产销售策划方案
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景与市场分析 • 目标客户群体定位与需求分析 • 营销策略制定与实施计划 • 销售团队组建与培训计划 • 售后服务与客户关怀计划 • 项目总结与未来发展规划
01
项目背景与市场分析
扬州绿地世纪城项目介绍
01
02
03
04
地理位置
市场需求
随着扬州市经济的快速发展和人 口的不断增长，市场需求旺盛， 尤其是对于高品质、高性价比的 住宅产品需求更加迫切。
竞争对手分析
主要竞争对手
扬州市其他在售楼盘，如XX、XX等。
竞争对手优劣势
其他楼盘在价格、户型设计、配套设施等方面都有一定的优势，但绿地世纪城 在品牌、品质、服务等方面更具优势。
年龄
以25-45岁的中青年为 主，有一定的购房需求
。
职业
以企事业单位员工、公 务员、教师等稳定职业 人群为主，收入稳定。
家庭结构
以三口之家或四口之家 为主，家庭结构稳定。
购房目的
以自住需求为主，兼顾 投资需求。
客户需求分析
地理位置
客户对楼盘地理位置有较高要 求，希望靠近市中心、商业中
房地产策划“上城国际”
房地产策划“上城国际”1. 项目背景作为一座现代化国际大都市，城市建设和房地产发展是推动经济发展的重要驱动力。
房地产策划是一个综合性的工程，旨在最大限度地提供舒适的居住环境，并为居民提供各种便利设施和服务。
在这个项目中，我们将使用现代化的方法和理念来策划“上城国际”房地产项目。
2. 项目目标•创建一个高品质的居住社区，以满足不同层次人群的居住需求。
•提供全方位的设施和服务，以提升居民的生活质量。
•实施可持续发展理念，创造环保和可持续的城市环境。
3. 项目定位“上城国际”是一个位于城市中心的高档住宅社区，定位为高收入人群或优质生活需求人群的理想居住选择。
该项目将融入城市发展规划，以提供舒适、便利和现代化的居住环境。
4. 项目特点4.1 建筑和住宅设施“上城国际”项目将由现代化的建筑设计师团队进行设计，力求打造优雅、时尚和引人注目的建筑外观。
每栋住宅楼都将配备现代化的设施和便利设备，包括停车场、健身房、游泳池、儿童游乐区等。
4.2 社区设施社区设施将提供各种便利和服务，以满足居民的不同需求。
其中包括商店、餐饮场所、图书馆、健康中心等，使居民能够在社区内享受便利的生活。
4.3 绿化和景观项目将注重绿化和景观建设，创造一个美丽和宜人的居住环境。
公园、花园、步行道等将被设计和建造，以提供一个舒适和愉悦的户外休闲空间。
4.4 环保和可持续发展在项目策划和建设过程中，我们将积极推动环保和可持续发展理念的实施。
通过使用可再生能源、节约能源和资源的设计和设施，我们将创造一个低碳、环保和可持续的居住社区。
5. 项目规划5.1 建筑规划建筑规划将基于现代化的设计理念和建筑技术，致力于打造一个结构稳定、功能齐全和美观的住宅社区。
建筑材料将使用环保和高品质的材料，以确保建筑的可持续性和耐久性。
5.2 设施规划设施规划包括社区设施和居住设施的规划和布局。
商店、餐饮场所和其他服务设施将被合理安排和设计，以满足居民的各种需求。
东港国际城房地产项目定位策略与整体包装提案
26
VI延展
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VI延展
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VI延展
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VI延展
30
VI延展
31
VI延展
32
LOGO备选（一）
33
LOGO备选（二）
34
LOGO备选（三）
No Image
35
LOGO备选（四）
36
LOGO备选（五）
37
Thanks
周边郊县的富足人群
第二目标群
小型时尚业主
投资型客户
第三目标群
15
本案目标客户群阶层特征
权力顶层
财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层）
中产稳定层 中产初层 市民阶层
底层
本案的主力客群将来自于经 济体系中中产阶层的初层到 中上层.靠打拼完成财富的初 步积累,事业处于发展上升期, 是富有成长力的中产阶层,故 我们将其称之为：
（4）客户的住房消费观念逐步增强,消费也更加理性,更重视物有所 值甚至物超所值的高档产品.
（5）消费者对教育配套和生活配套比较重视.
14
目标客户群构成界定
第一目标群
边贸
水产、渔业
深加工
本地私营企业主
政府高级公务员
企事业单位与垄断行业中的中、高级管理者
本地区投资经营的诸如日、韩等国的外籍人士
三资企业高级员工
— 他们有个共同的名字
“中产阶层的城市自然主义者”
18
目标客户群价值取向
既追求城市生活及人文品质,又强调以环境主义为导向的生活观.
19
PART 4 推广策略
20
稳\准\狠的广告,确定东港楼市焦点形象……
21
案名策略
案名即是项目的形象
房地产策划书.doc
重庆渝能国际住宅开发前期策划2011年4月1.渝能国际房地产项目概况1.1项目名称，规模（土地面积，建筑面积，户数，住宅环境等）渝能国际地处重庆市南岸五公里学府大道核心位置，重庆主城南域发展中心，项目用地约438亩，总建面积约60万方，总户数4600户。
交通枢纽地利，南山风景区龙脉绵亘带，坐拥数千亩自然原生森林，生态环境资源得天独厚。
1.2项目地理位置渝能国际附近目前已有610、475、301、809等20多条公交线路通往主城6区（江北、沙坪坝、九龙坡、渝中区、南岸区、渝北），轻轨三号线即将开通。
到南坪核心商圈只有几分钟车程，到解放碑及江北商圈也就十几分钟。
1.3项目主要特点1.3.1交通特点由于渝能国际地处南岸区商业集中地，整个小区地理位置非常优越，交通便捷，距鹅公岩大桥仅4分钟车程，距石板坡长江大桥5分钟车程，轻轨3号线就从楼盘门前经过，即将建好的轻轨，将使未来出行的居民更加方便。
1.3.2设计特点项目整体方案由英国ACA设计师事务所规划设计，并由澳大利亚DCM设计师事务所配合设计。
整个小区规划建设以“显山露水”作为设计原则，充分利用地形高差，顺山势而上，建筑由低至高依山而建，错落有致，形成一片极具立体感和空间感的山地住宅，最大限度地合理组织了自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，挖掘了坡地建筑的特点，保证了建筑、环境相互的协调统一，从而使该项目从整体感官和具体使用上达到了“一流、大气、现代、简洁、时尚”的效果。
项目规划的主要物业形态有：点式高层建筑、板式小高层建筑、多层花园洋房等，是集文化、教育、商业、休闲为主题的理想居住社区。
项目景观居所设计，项目中的景观居所依山而建、层次分明步移景异。
1500米景观视野通廊，让南山秀丽风光尽收眼底。
户型设计特点，本项目各户面积适中57—80平米，赠送面积16—44平米最高赠送率达50%，性价比较高。
户户采光通透，避免了以往的小户型厨卫无采光的设计，5.6米挑高，灵动性较强可随意变化，一房变两房，两房变三房、四房，让你的生活多变而不压抑， 3.8米的开间，采光较好，视界开阔可将南山风光尽收眼底，双卫设计体现了我们的人性化考虑，避免了你因卫生间而楼上楼下两头跑的麻烦。
人民路商业房地产项目策划摘要
人民路商业房地产项目策划摘要项目简介本项目是一项商业房地产开发项目，位于市中心人民路商圈，总用地面积约为10,000平方米，规划总建筑面积约为50,000平方米，预计将建设商业综合体和地下车库。
商业综合体将包括购物中心、电影院、超市、餐厅、咖啡店和办公楼等，地下车库将提供约400个车位，是市中心车位短缺的解决方案之一。
本项目针对市中心人口消费需求，旨在提供一个现代化、多元化的购物、娱乐、休闲、办公场所，满足人们日常生活和工作的需求。
目标市场本项目的目标市场是主要以本地居民和上班族为主的消费群体，这些人群对购物、娱乐、餐饮和休闲有着较高的需求。
同时，我们也重点关注过路游客和商务人士，希望能为他们提供高品质的商业服务和便利的停车体验。
市场竞争分析市中心已有多个商业综合体和购物中心，竞争相对激烈。
我们认为，本项目与现有商业地产项目不同之处在于它将为消费者提供更为便利和多元的购物和娱乐选择，以及更为舒适和安全的停车环境，这将是我们的优势所在。
此外，我们还将通过推行各种促销和优惠活动，提高客户的购物满意度和忠诚度。
风险分析本项目的主要风险包括市场风险、资金风险和施工风险。
市场风险在于商业项目竞争激烈，未能达到预期的销售收入。
我们将制定更具吸引力的市场营销计划，提升项目的知名度和影响力。
资金风险在于出现融资难、融资贵或者资金链紧张等状况，我们将积极寻求银行和投资方支持，确保项目的资金供给。
施工风险在于出现工程停滞、成本超支、安全事故等问题，我们将制定详尽的施工计划和安全监管方案，确保项目的顺利开展和施工期内的安全。
财务分析根据市场调查和预计，本项目预计总投资约为3亿元，预计销售年收入约为4亿元左右，预计回收期为5年左右，预计内部收益率为20%以上。
这表明，本项目对投资方将有着可观的回报和收益。
市场营销方案我们将采用多种市场营销方式来宣传和推广本项目，包括传统广告、网络宣传、街头宣传等。
我们还计划与当地景点、商户、企业建立战略合作关系，增加品牌的曝光率和知名度。
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国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案一、市场分析1.1市场背景、现状及发展趋势乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。
★萌芽期：97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。
★过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。
从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
房地产过热期最明显的特征是：1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。
3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。
4、企业的品牌意识较差。
以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。
乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面：1、市场供需严重失衡。
据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2,占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%,约为76万m2,按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。
2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。
乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇•中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇•中天大厦销售也达到60%以上，而新天•天安名门、广汇•汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制胜策略。
3、过渡概念炒作，使消费者无所适从，缺乏购买决策信心。
2001年，市场竞争态势的加剧，迫使各发展商纷纷界入概念炒作，以期通过一两个概念炒出一片市场，殊不知，在房产无任何优势的情况下，毫无个性的概念炒作，只能加大消费者的不信任感，产生消费信心危机，这点，对每一家地产公司，相信都不是件好事。
在消费信任危机的背景下，产生了消费者咨询多，购买的少，一定要买现房，不见兔子不撒鹰等等一系列现象，从表现上看，是消费者消费理性的标志，而在消费理性的背后，隐藏着严重的消费信任危机。
用一句话，那就是消费者在买与不买间是理性的，有决策力的，而在买谁的楼盘时，则无从下手，从这些也反映出品牌必将成为未来消费决策的主要因素，乌市地产商的竞争正从产品力、销售力，向品牌力竞争的高度迈进。
★盘整期：2002年至2005年将进入乌市房地产开发的盘整期。
过热的市场开发，使各开发商面临严重的销售压力，迫使各发展商压缩开发量，重点进行已开发楼盘的清理，这一时间持续时间不会过长，预计为三年左右，这主要和全国地产稳步上升，西部经济发展加快等宏观利好因素有关，将不会出现内地房地产盘整期达五至七年的现象。
未来几年的发展趋势，将对南门国际城的营销起着至关重要的作用，在此特作如下预测：1、房地产开发企业将出现二级分化现象。
随着市场竞争的加剧，一些缺乏竞争优势的房地产企业被淘汰出局，根据竞争优势原理，企业获得竞争优势不外乎三种战略，即：成本领先战略、岐异化战略及目标集聚战略，只有获取以上三种优势的企业，方可取得胜利。
广汇、康普等可借助规模化开发，进行产品复制，获得成本优势，新天则可利用形成的品牌优势，占领高端市场，实施差异化竞争优势，而一些中小公司，则可针对细分市场，进行项目开发，获得目标集聚的竞争优势，出现大而专，小而精两种经营业态。
2、形成良性竞争局面。
大量缺乏竞争优势的房产公司被淘汰出局，再加上政策对土地出让的透明化及宏观控制力度加强，房地产公司间的竞争，将形成共同做大市场蛋糕的良性竞争局面。
3、商务楼盘需求看涨，住宅消费稳中有升。
随着中国加入WTO,西部大开发战略的推进，乌市作为重要的对外开发城市，其经济发展潜力及商务功能将越发明显，大量境外投资企业的进入，必将大大促进乌市商务楼盘的发展。
至于住宅市场，随着居民人口及收入的增加，以及二手房交易的活跃，住宅消费市场必将稳中有升。
4、形成多种房地产商业模式。
市场竞争导致专业化分工，未来房地产企业将形成多种商业模式，包括: 房地产开发模式；物业经营模式；物业服务模式；房屋制造模式；房地产销售代理模式；投资公司模式；混合模式等。
多种商业模式的形成将使房地产企业出现：综合性的混合经营摸式的大型集团公司及专业化经营的房地产公司两种经营业态。
5、消费趋于理性。
随着经济及消费文化的发展，消费者对房产的消费将更趋于理性，个性化、多元化的消费成为这一阶段消费的特点，这种发展，将为发展商提供更多新的市场机会，但同时也将加大市场开发的风险，品牌消费将成本阶段的消费特点。
总之，盘整期市场最大的特点就是小幅盘整，稳中有升。
乌市房地产市场发展阶段性特征1.2竞争对手分析知已知彼，方可百战百胜。
针对竞争对手的分析，我方主要从竞争企业及竟争物业两方面分析；★竞争企业在整个高层市场的开发中，主要以广汇、新天、国际置地为主，建工集团•亚华房产虽有开发建工花园高层群的计划，但估计可行性不大，因此，我们主要针对这两家对手进行分析比较。
竞争企业分析比较表★竞争对手分析评述1、从竞争企业角度出发，国际置地同新天、广汇相比差距较大，主要表现在与新天的品牌差距和与广汇的销售能力的差距上。
2、南门国际城区位优势与竞争物业不相上下，在价格上拥有较大优势。
3、规模化社区如天安名门、红十月花园均以居住为主要功能，而南门国际城具有较好的商住条件。
4、同其它小规摸单体楼相比，南门国际城拥有较好的规模优势及社区环境。
5、在消费群争夺方面，天安名门、红十月花园和阳光花苑主要针对住宅消费人群，其它沿街单体楼则主要针对商务办公人士，而南门国际城则两者都要考虑。
6与竞争对手比较，南门国际城取得不俗的销售业绩，在竞争对手中处 于领先水平。
从以上分析评述不难看出，南门国际城拥有诸多优势，最大的不利点是 来企业内部一一企业的核心竞争力， 因此，重视企业经营，塑造企业竞争力, 通过企业力带动项目优势的发挥成为本案策划的重点。
二、SWOT 分析依据上述分析，进行SWOT 分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避 威胁，改变势态。
O （机会）•商务楼盘市场看涨•相同功能定位的规模化社区尚未出现 •消费者对南门体育馆有较深的情感三、经营战略定位在前述分析中，已经清楚地反映出国际置地•南门国际城项目本身拥有 很多优势，其其销售的压力主要来自于企业，即企业力、销售力及品牌力的 建立，而这一S （优势） •规模化开发•与同类物业比拥有价格优势 •超前的规划设计 •区位文化内涵丰富W （劣势） •容积率高•期房，现场环境包装差 •后期开发跟进不足•企业力、销售力及品牌力不足T （威胁）•市场供需失衡，高层严重过剩 •市场竞争激烈•消费者缺乏消费决策信心切，都有赖于竞争战略的确立。
在此，我们先从建立国际置地经营战略角度出发作如下建议：3.1经营市场主体定位房地产市场的开发主体大致可分四类即：1、高端市场的高档住宅开发；2、中端市场的规模化住宅开发；3、低端市场的经济适用房开发；4、城市中心商务楼盘的开发；在此，我们建议国际置地走第四类开发思路，即：城市中心商务楼盘的开发支持理由：1、国际置地已有商务楼盘的开发项目一一南门国际城，这一大项目的成功，定可通过项目品牌形象，大大提升国际置地的企业品牌形象，同时国际实业的贸易主业对商务盘开发也大有助益。
2、借南门国际城商务盘的开发，可形成自有的商务楼盘开发体系及经验3、中端规模化住宅市场由广汇垄断，咼端咼档住宅市场由新天垄断，低端经济适用房市场由康普垄断，这些企业都建立了自己的竞争优势，市场进入壁垒较高，国际置地与其相争必将损失惨重。
4、商务楼盘尚处于百家争鸣的时期，无强势领导者进入，国际置地正可借此机会，进入该细分市场、形成自己的竞争优势，并建立起市场壁垒，阻止其它企业进入。
3.2商业模式以房地产开发为主要模式，同时逐步介入物业服务、物业经营（营销租赁）、商业投资等领域，实现企业规模化、产业化扩张。
支持理由：1、国际置地现在尚不具备多元化经营实力，因此以主业一一房地产开发为主。
2、考虑到商务楼盘对物业服务，物业经营及商业合作的依赖性，建议国际置地未来可加大这块的投入力度，以实现企业规模化、产业化扩张的目的, 并达到企业内部优势互补。
3.3竞争战略差异化竞争战略的应用。
支持理由：1、市场细分、目标客户个性化、多元化的选择使我们只有开发出与竞争对手不同的产品与其竞争，并适应市场需求。
2、商务楼盘物业的个性决策了这一点，这也包括高端高档住宅市场，这些产品要求个性鲜明，使其不具备复制条件，所以国际置地和新天房产走了差异化的竞争路线，而广汇和康普开发的中低端市场产品，可复制性强，决定了它们采用成本领先的规模化开发竞争战略。
3.4战略管理鉴于商务盘物业个性明显，单个盘的操作难度大，且操作手断各不相同, 为更好地整合资源，建议确立以国际置地为主体的项目事业部，实行事业部形式的管理模式，每个项目设立一个项目事业部，由项目事业部全权负责营销，而母体公司则主要负责战略决策，土地购买及规划施工。
3.5战略实施企业实施扩张，建立部分优势可有两条路线，即先强后大和先大后强企业规模小企业规划大有竞争优势无竞争优势B、先大后强A、先强后大两种不同的成长思路从上图可以看出，企业先强后大是建立在竞争优势的基础上进行扩张的，而先大后强是在形成规模后建立竞争优势，在市场竞争的初级阶段：先大后强的战略实施可先占有市场再建立竞争优势，这也无可厚非，但在当今乌市地产的盘整期，这种策略将不可行，会导致我们在扩张中还未建立竞争优势, 便被市场所淘汰，功亏一篑。
因此，建议国际置地走先强后大的战略实施道路。
3.6竞争优势的建立竞争优势的建立是企业在激烈的市场竞争中制胜的法宝，虽然我们在3.3中已经确立了国际置地的竞争战略，但竞争战略的实施完全依赖于竞争优势的勺建立。
我们将通过本节竞争优势的建立及以下两节影响企业竞争力的5个因素、竞争状况的演变与影响，全面剖析企业核心竞争力对企业发展的影响。
下面，我们先谈一下竞争优势的建立。
随着知识经济的来临，无形资产对竞争优势的影响越来越大，从过去的以土地、资金、设备为主向以技术和知识为主过渡，人才在竞争优势中扮演越来越重要的角色，这方面做的最好的当属万科，万科借助其品牌、管理及人才优势，虽然在土地成本上不具备优势，但却以比别人高的多的销售价格，在市场上取得不俗的销售业绩。