房地产开发项目策划书
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小组成员： 吕东东 陈子东 刘鹏 庞翔 蒋杰杰 曹慧平
地理环境的优势注定了该楼盘房产的高价位，虽说现在还没有具体定 价，就起人气而言肯定是在淮安房产价位前列的。 三、机会点（OPPOTUNITY）
消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来淮安购房族的看房、选 房、购房观念正悄然发生着巨大的变化。又随着经济迅速发展的后起城 市，人们对住房的需求的愿望还是十分强烈的。 四、威胁点（THREAT）
虽说近年来淮安房产的发展越来越好，但是这是机会也是威胁，在该 项目同期开盘的也有很多，像金地花园就是很有力的威胁者。
十一、市场调查
1、调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提 高。
本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格 水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本 案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格 策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知 彼，百战不殆。
八、详细信息
产权年限：70产权类型： 大产权房容积率：3.5 绿Baidu Nhomakorabea率：30%总户数：3476 占地面积：127674.5平方米 基本参数：地下停车位2037个 地面停车位509个 非机动车停车位13849 个 总户数3476户
九、围观调查分析
淮安市购房客户年龄主要集中在35-45岁之间，这一年龄段属于购房实 力派，消费观念跟上时代潮流，有消费潜力。较为注重物业的综合性价 比，对于品牌信誉、物业管理和机动车位的很重视。本项目就是本着提 高物管品质、建立品牌为基本点和特色点。
十、项目SWOT分析
一、优势（STRENGTH）
周边配套优势：公共配套设施齐全，紧邻汽车北站火车北站，便利交 通畅达全城。距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车 程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需 求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。 二、劣势（WEAKNESS）
三、地块周围景观
毗邻区政府，距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车 程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需 求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。
不可复制的区位优势和交通优势，也将使英祥·承德公馆在寸土寸 金、日益稀缺的淮阴区，成为宜居的都是精品住宅标杆。
四、环境污染及社会治安状况
房地产开发策书
一、地块状况
英祥承德公馆小区位于珠江路南侧，承德北路西侧， 工程总用地面积 127674.5平方米，规划容积率3.50，建筑密度30.0%，绿地率30.0%。具 有52万方缤纷生活城。物业形态丰富，高层、商业、超市、酒店等。
二、地块本身的优劣势
项目傲居于珠江路与承德北路交汇处，处于淮阴核心区域，是连接淮 安中心城区与淮阴新功能区的重要枢纽，紧邻汽车北站火车北站，便利 交通畅达全城。
周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较 小，社会治安良好.
五、供求分析
决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：一是土地供应量
状况，二是资金供应状况。
由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对淮安市属于“金融拉动
型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短
缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供
应增长的速度。
随着淮安市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改
善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。
六、公共配套设施
（菜市场、商店、购物中心、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
七、房地产市场基本状况
1、大盘时代逐渐来临 从近期推出的地块资料上看，规模超过50万 平方米的大盘已陆续亮相，淮安房地产市场即将迎来其大盘时代；
2、品质楼盘越来越引人注目 随着楼盘规模的不断加大，市场竞争 的越来越激烈，高品质、高性价比的楼盘即将显现；
3、户型设计越来越讲究 随着居民生活水平的不断提高，居住理念的不断更新，其对住房户型的 要求越来越讲究、越来越科学；
4、小高层及高层产品将逐渐占领市场，倍受购房者欢迎。 虽然之前市场上对小高层及高层产品的抗性比较大，但是随着政府导 向性的不断加大，居民生活理念的不断变化，对小高层产品的抗性将会 逐渐减小，以至小高层产品最终逐渐占领市场。
淮安市民对各种建筑形式（多层、小高层、高 层）的认同还是比较均衡，没有特别的偏好，都接近三分之一。
十二、场定位
产品定位 淮安市首家时尚文化中心定位 形象定位： 建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力， 现代、气派，凸现中心区 商务中心的形象； 建筑风格： 现代化建筑风格 开发模式：物业持有型价值链增值的模式 优势定位： 地段优越性，交通的便利及成熟的周边配套。 绿化高、容积率低；
调查手段：实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他。 2、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 政府为了控制房价的持续攀升，中央出台了“国八条”，各地也相
继推出了各种政策来控制房价的持续高速上涨。 （1）金融房贷紧缩政策
（2）征收房产税政策： （3）降低部分建设项目收费标准，规范收费行为 （4）消费者认可的建筑形式：
地理环境的优势注定了该楼盘房产的高价位，虽说现在还没有具体定 价，就起人气而言肯定是在淮安房产价位前列的。 三、机会点（OPPOTUNITY）
消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来淮安购房族的看房、选 房、购房观念正悄然发生着巨大的变化。又随着经济迅速发展的后起城 市，人们对住房的需求的愿望还是十分强烈的。 四、威胁点（THREAT）
虽说近年来淮安房产的发展越来越好，但是这是机会也是威胁，在该 项目同期开盘的也有很多，像金地花园就是很有力的威胁者。
十一、市场调查
1、调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提 高。
本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格 水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本 案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格 策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知 彼，百战不殆。
八、详细信息
产权年限：70产权类型： 大产权房容积率：3.5 绿Baidu Nhomakorabea率：30%总户数：3476 占地面积：127674.5平方米 基本参数：地下停车位2037个 地面停车位509个 非机动车停车位13849 个 总户数3476户
九、围观调查分析
淮安市购房客户年龄主要集中在35-45岁之间，这一年龄段属于购房实 力派，消费观念跟上时代潮流，有消费潜力。较为注重物业的综合性价 比，对于品牌信誉、物业管理和机动车位的很重视。本项目就是本着提 高物管品质、建立品牌为基本点和特色点。
十、项目SWOT分析
一、优势（STRENGTH）
周边配套优势：公共配套设施齐全，紧邻汽车北站火车北站，便利交 通畅达全城。距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车 程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需 求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。 二、劣势（WEAKNESS）
三、地块周围景观
毗邻区政府，距台州商城、义乌小商品城等数万方配套资源仅3分钟车 程，诸多利好不仅完全可以满足该区域商务、餐饮、娱乐、休闲等需 求，还可以确保项目成为稀缺的人气旺地。
不可复制的区位优势和交通优势，也将使英祥·承德公馆在寸土寸 金、日益稀缺的淮阴区，成为宜居的都是精品住宅标杆。
四、环境污染及社会治安状况
房地产开发策书
一、地块状况
英祥承德公馆小区位于珠江路南侧，承德北路西侧， 工程总用地面积 127674.5平方米，规划容积率3.50，建筑密度30.0%，绿地率30.0%。具 有52万方缤纷生活城。物业形态丰富，高层、商业、超市、酒店等。
二、地块本身的优劣势
项目傲居于珠江路与承德北路交汇处，处于淮阴核心区域，是连接淮 安中心城区与淮阴新功能区的重要枢纽，紧邻汽车北站火车北站，便利 交通畅达全城。
周围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较 小，社会治安良好.
五、供求分析
决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：一是土地供应量
状况，二是资金供应状况。
由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对淮安市属于“金融拉动
型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短
缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供
应增长的速度。
随着淮安市国民经济的快速持续发展，城镇居民收入不断提高，改
善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。
六、公共配套设施
（菜市场、商店、购物中心、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
七、房地产市场基本状况
1、大盘时代逐渐来临 从近期推出的地块资料上看，规模超过50万 平方米的大盘已陆续亮相，淮安房地产市场即将迎来其大盘时代；
2、品质楼盘越来越引人注目 随着楼盘规模的不断加大，市场竞争 的越来越激烈，高品质、高性价比的楼盘即将显现；
3、户型设计越来越讲究 随着居民生活水平的不断提高，居住理念的不断更新，其对住房户型的 要求越来越讲究、越来越科学；
4、小高层及高层产品将逐渐占领市场，倍受购房者欢迎。 虽然之前市场上对小高层及高层产品的抗性比较大，但是随着政府导 向性的不断加大，居民生活理念的不断变化，对小高层产品的抗性将会 逐渐减小，以至小高层产品最终逐渐占领市场。
淮安市民对各种建筑形式（多层、小高层、高 层）的认同还是比较均衡，没有特别的偏好，都接近三分之一。
十二、场定位
产品定位 淮安市首家时尚文化中心定位 形象定位： 建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力， 现代、气派，凸现中心区 商务中心的形象； 建筑风格： 现代化建筑风格 开发模式：物业持有型价值链增值的模式 优势定位： 地段优越性，交通的便利及成熟的周边配套。 绿化高、容积率低；
调查手段：实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他。 2、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 政府为了控制房价的持续攀升，中央出台了“国八条”，各地也相
继推出了各种政策来控制房价的持续高速上涨。 （1）金融房贷紧缩政策
（2）征收房产税政策： （3）降低部分建设项目收费标准，规范收费行为 （4）消费者认可的建筑形式：