湛江市住宅小区项目策划书

湛江市住宅小区项

目策划书

湛江市怡和花园住宅小区项目策划书

一、项目总论

湛江市怡和花园住宅小区是某开发公司在湛江市人民大道中

18号开发的普通商品房项目,小区总用地面积15000平方米，总建筑面积48000平方米，是住宅及配套商业完善的小区。该

小区由本公司独立开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位部分或租或售。本项目总投资7300万元，自有资金3500万元，向银行贷款3000万元，其它资金800万元。项目总开发成本7312万元，总销售收入9164万元,上缴税收及其它行政收费1000万

元，总开发价值8614万元，开发商利润1300万元，开发商成本利润率17.8% 。

二、项目概况

湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号,西临

人民大道，南边是规划路，东面是规划的大型住宅区，北边是原万里汽车公司的销售展场。交通便利，位置优越，环境优雅，是良好的商住

用地。

二、项目市场研究

1、一般因素

湛江市，一个美丽的海滨城市，位于南海之滨，中国大陆的最南端,广东省的西南部。湛江市有着优越的地缘区位优势。

湛江市地处广东、广西、海南三省区的交汇处,背靠中国华南和西南腹地，是中国西南各省区通往国外的主要出海口，亦是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亚洲太平洋经济圈中具有极其重要的战略地位。湛江市户籍总人口693.45万人，市辖区人口142万人。本市作为区域性中心城市，有优美的环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投资、置业、居住,从而加大对房地产的需求。近年来市政府实施经营城市战略,盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投资开发和经营本市基础设施，必须促进房

地产业的健康发展，将使商业营业性物业开发加快。同时，经过政府搭台、企业唱戏，举办各类经贸博览会、房地产洽谈会展销会等，提高城市品位和知名

度,促使一大批投资项目的签订，外资、内联企业在湛江投资增多,必将增加对房地产的需求，刺激房地产业的发展。粤海铁

路、广湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛铁路以及即将动工的海湾大桥等大型区域性基础设施建设，本市作为中心城市的作

用将大大增强，对周边市县的影响扩大，特别是海湾大桥的建成, 将使湛江市经济技术开发区的交通状况大为改进，城市基础设施建设速度加快，必然带动该区域房地产的快速发展。湛江市创立中国优秀旅游城市已经过国家验收组验收，当前又启动创立国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市，努力打造”南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。

2、区域位置因素

随着湛江市经济开发区的经济区位重新定位，作为湛江未来的城市中心，湛江市经济开发区的地理位置十分优越，是金融、商业、文教、居住理想的黄金宝地。湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号,是我市繁华的金融中心及住宅新城

区。对面是金碧花园、海关宿舍小区、泉庄农贸市场、南面紧靠霞山区，北面临近金融中心、市政中心，东面是规划的大型住宅区。八层往宅可观览海景，环境雅静，附近有政府机关、银

行、海关、邮电、学校、幼儿园、市场、医院、高级酒店、大型娱乐场所、民航机场等。并已经省、市有关部门特许批准开发具有约700多米的地下温泉，是当前湛江市唯一具有地下温泉的居住区，也是较大的花园住宅小区。因此本小区拟商业用房与住宅用房为主，争取未来五年至十年内成为新的城市商业中心

。

3、基础设施情况

(1)供水：市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供

应。

(2)排水：区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨水、污水

合流。

⑶供电：区域内电源来自市政供电网，供电保证率高

(4)通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

项目总体规划方案随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市生活已经有点

厌烦,人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往。我们能够引入现代化、智能化的设计，把它建成以”绿色一生态一健康”为主题的生态家园，以迎合”南方港城,南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。因此，我们的目标客户就锁定是收入较高的白领阶

层。

本小区的目标客户是收入较高的白领阶层，这些人需要一个好

的居住环境，因此，本小区应该导入”绿色家园”、”生态家

园”、”健康家园”等口号(这是以本小区确实是绿色、生态、健康为前提的)。同时，本小区也要适应社会的潮流，进行”智能化”的设计，使得其具备现代化。当然，上述的这些概念并不是什么新的概念，它们已经是被社会上的人所接受，但她们并没有说是过时了，她们恰恰是现在人们所向往的。湛江市怡和花园住宅小区项目建设拟定以多层、小高层为主,拟兴建五幢商住楼，全部采用电梯垂直交通方式。建筑面积为

48000m2,形成低建筑密度、低容积率、绿化率高、配套设施完备的新型小区。其中： 1 、总用土地面积15000 平方米。

3、总建筑面积48000平方米，建筑面积密度 3.2万平方米/公顷。

把小区的目标表现得更加具体一点： 1 、规划

超前化。

第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施

在5—内不落后；

第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三,建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化,；包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从”更好地为日后的住户着想”为出发点。这些都能体现了本小区的超前意识。

2、户型合理化。本小区的户型设置虽然说不上像有的开发商提出

的所谓”无缺陷设计”（这是不切实际的提法）,可是，本小区的户

型绝对是合理、实用的

。3

建筑艺术化。在小区规划时,要求建筑的艺术化,包括建筑设计、

本身和整个小区的环境设计。

4、质量标准化。对于质量标准，本小区要求要达到国家的优良水平,这也是本小区敢于向购房者提出”三项承诺”的信心标志。

5、建材环保化。对于这个标准，不但是本小区追求的一个目标，同时也是其它发展商想方设法要达到的目标。现在社会上到处都在

讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不但会降低建筑的成本，而且能够有效延长建

筑的使用寿命。

6、环境公园化。对于本小区，绿化率达到40灿上，再加上底层架

空做成绿化休闲场所，因此实际上本楼盘的绿化率很高。本小区的中心花园面积超过4000平方米,本小区的住宅就像坐落在公园里一样

。

7、生活科学化。也就是前面提到的，本小区导入先进的家居智能化