100个房产中介必读话术!让你多开单,多发财

四、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？
答：
首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：
二十一、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？答：
1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；
2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。
3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。
4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。
二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？答：
2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。
如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。
十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：
1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；
2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；
3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。
二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？
十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？
答：
树立信心、娉戏瘢每突Я私夤镜木婺＃市抛纯觯约巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獭Ｕ故竟镜南喙刈柿希っ鞴镜氖盗推放啤?/p>
十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？答：
肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收
三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：
1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。
1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。
十二、为什么要在公证过户前付全款？
答：
公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。
十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？
2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。
3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。
4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：
①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。
1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机
2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。
十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？
答：
出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。
1、首先我公司受理业主委托；
2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；
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一、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？
答：
向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。
业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。
五、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？
答：
多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。
六、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？
2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：
关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。
请详细翻阅客服部桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认。
二十三、客户要求自己买保险，怎么办？
答：
不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险。
二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？
2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；
3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。
二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？
答：
1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。
3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。
十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？
答：
1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；
答：
1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？
二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？答：
1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。
5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在交易中心监管。
九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？
答：
当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。
2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。二十九、此房风水是否不好？
答：
1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。
答：
不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。
十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？
答：
建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？答：
答：
向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，
1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：
如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
二、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？
答：
商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：
"您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。
2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：
盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。