关于土地供应及收支管理专题调研报告

关于土地供应及收支管理专题调研报告

按照财政部、国土资源部《关于开展土地供应及收支管理专题调研的通知》要求，我局对桂平市2007年至2010年土地供应及收支管理情况进行深入摸底检查调研。调研采取书面调研和实地调研相结合的方式进行，现将调研情况汇报如下：

一、我市2007—2010年土地征收和供应基本情况的调查

二、我市2007—2010年土地出让收支基本情况的调

查

近年来，市政府及其财政、国土部门认真落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号），积极推进土地有偿使用制度改革，不断规范土地出让金“收支两条线”管理，并从年月日起将土地出让金收入全额缴入国库，实行地方基金预算管理，土地出让金收入逐年提高，成为预算外资金来源的主要

渠道，为城市建设和新农村建设积累了资金，促进了我市经济社会的持续快速发展。从我市土地出让金收支管理情况来看，总体上比较好，但也存在一些矛盾和问题，亟需引起高度重视。（1）土地出让收支预算编制的完整性和准确性也急需提高，部分支出项目没有细化。（2）土地出让金征收管理有待加强。一些房地产开发商、企业以各种理由拖缴土地出让金的现象仍然存在，而由于一些历史特有原因在土地出让条件并不成熟的前提下“带病”出让土地，也为开发商和企业拖缴土地出让金提供了机会，同时也成为滞纳金难以收取的一个重要原因，影响我市土地出让金的正常征收。变相减免或缓交土地出让收入的现象在我市仍有发生，按照国务院和财政部有关规定，土地出让收入应专项用于征地拆迁补偿、土地开发、城市建设、支农等支出，但我市有2个工业园区为了多招商引资吸引更多外来投资而直接将土地出让金返还给企业作为建设资金，这种现象容易造成国有土地资产收益流失，也不利于政府对土地市场的调控。建议规范和加强土地出让金收支管理。采取积极有效措施，强化部门之间联动，加大对土地出让金及滞纳金的征收和催缴力度，并切实纠正“带病”出让土地行为，尽量避免以各种理由同意受让方免交滞纳金，确保土地出让金及时足额上缴国库。严格控制土地出让“让利”行为，杜绝擅自减免、缓交土地出让收入现象，避免以先征后返、土地

换项目、补贴等各种形式变相减免土地出让收入。积极主动地研究解决工业园区招商引资与土地出让手续问题。（3）地方财政对土地出让金的依赖程度过大。在我市，“卖地生财”的现象还是较为普遍，地方财政严重依赖于土地出让金。土地出让金收入占到全部政府性资金收入的将近%；以土地收入为支撑的财政体制，已经给我市造成土地资源匮乏的窘况，若再发展下去，将使我市面临无地可用的境地，严重影响我市的可持续发展。建议市政府优化财政收入结构，加大税收征管力度，逐年降低土地出让金占财政收入的比重，促进财政收入的可持续增长。要高度重视节约集约利用土地，建立完善土地储备和供应计划执行机制，加强土地储备管理，合理调节土地供应总量，确保土地资源的永续利用。要从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于国有土地收购储备，并不得作为当期收入安排使用，给未来发展建设预留一定的资金。

三、对当前社会关注重点问题的分析和建议

（一）“土地财政”问题

我市政府过分依赖土地收入的负面影响越来越明显。土地出让金收入占到全部政府性资金收入的将近%，一方面，政府将尽量多卖地作为第一选择，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费。另一方面，为了获得高收入，政府希

望将地价确定在一个高位上。这最后影响到了土地市场的正常运行，影响到房地产市场，助长了房价的飚升。

改革土地财政可以从两个方面入手：一是减少政府控制土地的数量，降低政府对土地出让的垄断，；二是政府每年在交易或者使用过程中征收土地税。“政府手上没有了土地，不能通过卖地挣钱，就会尽量使用税收的方式去找钱”。

“土地财政”应理解为政府本年度财政收入中与土地交易相关的收入所占的比重，所以土地抵押贷款不应归纳为“土地财政”。

（二）、地价与房价关系问题

在土地市场中，土地由于其稀缺性和用途转换的困难性，土地的供给缺乏弹性，地价主要由土地需求决定。决定需求的在于市场，而土地作为一种生产要素，其引致需求的特性决定了地价很大程度上由土地产品的需求所决定。作为一种特殊的土地产品，房地产的供需状况和价格水平必然对土地的需求和价格产生很大影响。在土地拍卖中，开发商在提出报价时，会对房地产的整体市场状况、区域房地产市场、该项目具体情况作出全面的分析，根据其对该项目未来房地产售价的判断、预期房屋建设费用以及其它费用的判断、预期开发利润率来测算最高的土地购买价格，在此测算的基础上主要根据土地市场的供求状况提出报价。因此当前房价作为开发商进行土地购入的一个重要依据，其对地价的影响是

不言而愈的。

房地产价格是由市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定的。从短期来看，土地取得需要一系列的审批手续且受到政府土地出让计划的限制，资金的筹集也需要一段时间，因此，在房屋的建设过程中诸如土地、资金这些最重要的生产要素短期内是难以或者不能改变的；另外，房屋的生产周期较长，一般都要一年以上，而且其沉淀成本也较高。因此，在短期内房地产供给是缺乏弹性甚至无弹性的，房地产价格主要由需求决定。根据公式：房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润，其中土地取得成本相当于地价，地价只是开发成本的一部分。住房价格包含许多构成因素，房价与地价并不是简单的线性关系，房价高并不一定是地价高，房价低并不一定是地价低。认为过高的房价是由地价造成的想法过于武断。

（三）、土地出让收入管理问题

从目前形势看，我国建立土地基金的各方面条件渐趋成熟：一是我国土地使用制度改革已实行了十余年，土地出让和转让市场已基本形成，有必要通过建立土地基金，实现土地收益的合理分配和有效利用；二是社会上对发展土地基金的认识逐步加深，而且业内也有一些基金的形式存在，部分地方还进行了一些有益的探索，如广东的土地开发基金等。