常熟滨江新城地块考察报告

产业结构
常熟市区目前以港口外贸服装出售以及电子产业为等支柱产业。
常熟市三产比例
第一产 业 1.97%
苏州市三产比例
第一产 业 1.70%
第三产业 43.19%
第二产业 54.84%
第三产业 42.70%
第二产业 55.60%
常熟市第二产业比例为54.84%，第三产业为43.19%，相比苏州市第 三产业比例更大，主要是由于常熟市以港口外贸服装出售为主导产业 之一，其次以高科技产业园的电子产业为主。
沿江城际铁路 沿江高速公路 （规划） （常合） 通苏嘉城际铁 常昆高速公路 路（规划） （常嘉） 市域轻轨1号 锡太高速公路 线（规划） （未建）
338省道
常昆高架快速 常熟长途汽车 上海虹桥国际 路(规划） 客运北站 机场 通港高架快速 常熟滨江客运 上海浦东国际 路（规划） 站 机场 海虞高架快速 人民桥站、国 路（规划） 服城市站等
城际铁路：规划沿江城际铁路 （常熟市域内设有常熟站、支塘 站）和通苏嘉城际铁路（东线设 常熟站、沙家浜站，西线设常熟 西站）；远景预控苏南硕放国际 机场至常熟的城际铁路。 高速公路：规划“两横、两纵、 一联”的高速公路布局；“两横” 常合—沈海，沪宜高速公路， “两纵”常台和常嘉高速公路， “一联”太仓港区专用高速公路， 拓宽常合—沈海高速公路；规划2 个枢纽型互通和12个服务型互通。 区域快速路：规划“三横、三纵” 区域快速路布局。 市域快速路：规划“一环、一联、 八射”市域快速路布局。
1500
1000 500 0 GDP GDP增长率 2007 18% 2008 14% 2009 12% 2010 2011 2012
1500
1000 500 0 GDP GDP增幅
0%
昆山市 2432.25 15.80%
张家港市 1860.26 16.30%
常熟市 1710.45 12.20%
太仓市 867.53 13%
37.90%
7.76% 8.12% 0.43%
105.5 106.1 106.5 106.6 106.7 106.7 0.57% 0.38% 0.09% 0.09% 0.00%
地块分析
项目区位 交通分析 配套分析
项目四至、规划指标
宗地现状 周边成交地块 周边在售楼盘 优劣势分析
宏观环境分 析
房地产市场 环境分析
地块分析
宏观环境分析
城市区位 城市交通 经济发展 产业结构 城市人口
人均收入
城市规划 小结
位于发达经济圈，区位优势明显
城市区位
常熟市位于江苏省东南部，处于长三角发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望； 常熟是上海经济圈的重要城市，交通发达，运输便捷，境内国道、省道纵横交错，中国两条最长的高速公路沿海高速公 路和沿江高速公路在常熟境内交汇。横跨大江南北的国内第一大跨径双塔双索面斜拉桥——苏通长江大桥。城际轻轨以及京 沪高铁开通。常熟已经成为华东地区承南启北重要的交通枢纽和物流中心； 全市辖九个镇和一个新区（街道）：虞山镇、梅李镇、海虞镇、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚湖镇、辛庄镇、 碧溪新区（街道）。市人民政府驻虞山镇。 市总体面积约为1263平方公里，户籍人口106万。
市域快速路“八射”之一通港路升级将打开开发区
至常熟市区通路瓶颈。
总体交通环境
未来拥有中国沿海同类城市中最发达的现代立体交通运输网
轨道交通 高速公路 国道（G） 省道（S） 跨江大桥 高架道路 公路运输 航空运输
沪通铁路（常 苏嘉杭高速公 204国道 熟站，待建） 路（常台）
wk.baidu.com
227省道
苏通长江公路 常熟环城高架 常熟长途汽车 苏南硕放国际 大桥 快速路（在建） 客运南站 机场
971.83 1150.03 1230.7 1453.61 1710.45 1885 13.60% 12.20% 10.20%
2007-2011年常熟市经济持续增长，增速一直稳定在10%以 上，但近几年增幅一直呈下降趋势。 常熟市综合经济实力在苏州市中排名第三，GDP增幅在各市中 倒数第一，整体经济发展相比其他各市相对落后，增幅较慢。
342省道
224省道
经济发展
常熟市经济实力强，经济持续增长，百强县排名前五。
常熟近6年GDP增长幅度
2000 20% 3000 2500 2000
苏州下属四市GDP比较
15%
10% 5% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
常熟滨江新城地块
考察报告
本报告目录
第一部分 第二部分 第三部分
宏观环境 分析
城市区位
城市交通 经济发展 产业结构 城市人口 人均收入 城市规划 小结
房地产市场 环境分析
土地概况
房地产投资额 开工、竣工面积 板块划分、特征 个案分析 历年成交 量价走势 销售排行 商圈划分 总结
城市人口
户籍人口增长缓慢，常住人口远大于户籍人口，人口集中于主城区，项目所在区域人口稀少
近年常熟人口变化
106.8 106.6 106.4 106.2 106 105.8 105.6 105.4 105.2 105 104.8 户籍人口 户籍人口增幅 0.006 0.005 0.004 3.68% 5.24% 3.70%
现有交通环境
现有的交通较为发达，水路立体交通
铁路：京沪铁路
公路： 204 国道、 205 省道，在建中的 苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏虞张 公路、苏通大桥、锡太一级公路
港口：37.5公里的长江黄金水道
航空：距上海虹桥国际机场、浦东国际 机场1小时车程。
未来交通环境
城际铁路开通将拉升常熟城市快速发展，区域快速路和市域快速路将疏通市区及外部区 域交通，加速常熟城市化进程。
第六次人口普查常熟人口分布
7.40%
6.33% 0.57% 0.78% 虞山镇 虞山尚湖旅游度假区 常熟服装城 梅李镇 海虞镇 碧溪镇 常熟经济技术开发区 古里镇 沙家浜镇 支塘镇 董浜镇 辛庄镇 尚湖镇 虞山林场 常熟东南开发区
0.003
0.002 0.001 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0