写字楼定位思考与开发问题
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
创业公司选择办公地点需考虑的9大问题
创业公司选择办公地点需考虑的9大问题关于创业公司选择办公地点需考虑的9大问题汇总对于任何一家公司而言，找到一个合适的办公场所既令人兴奋，也是一件极具挑战的事情。
在过去的的几年时间里，我们获得了一些初创公司和小企业客户，帮助他们找到了合适的办公场所。
下面小编整理了关于创业公司选择办公地点需考虑的9大问题，希望能帮助到大家。
创业公司选择办公地点需考虑的9大问题一、我该如何开始?一开始你就要有清晰明确的业务模式和房产目标，然后你需要快速做出决策，才能占据优势。
此外你还需要考虑很多重要的因素，比如公司是否会按计划增长，地理位置，交通要求，停车要求，预估场地空间要求，优化场地空间结构，技术要求，以及时间和预算，等等。
为了最小化干扰，提高办公场所搜索的效率，你必须从一开始就要明确了解什么是自己真正所需的办公场所，另外也要考虑场地预算和场地规格，并明确选址所需的流程和时间，这样才能确保能够成功寻找、并“占领”一个场地。
二、选择办公场所会涉及到哪些人?在公司内部，你需要指定一个项目负责人，他/她要和你单点联系，直接向你汇报工作。
如果你不想大动干戈，那么在开始的时候最好能再将IT部门、人力资源部门、以及财务部门纳入到选址工作之中，组成一个团队。
而这个团队的领导，应该是一个在企业房产和设施部署领域里非常有经验的人。
不仅如此，你要确保能够找到一支顾问团队给你帮忙。
一个房地产经纪人或许对你会非常有帮助，因为他可以代表租户，特别是代表初次公司和新创建的公司。
初次公司有一些特殊需要，一个出色的房产经纪人不仅可以很好地理解这些需求，而且还能帮助这些公司找到最适合他们的房产业主。
另外承租经纪人的薪酬通常是由房产业主来支付的，因此你可以从一个专业的房地产顾问中受益，而且还无需给他们支付酬劳。
另外，你最好再找一个有经验的房地产律师，这样不仅能够确保在进行租房谈判时可以让你保持一定的灵活性，而且也能保障相关条款和条件对你有利，并足够公平。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
写字楼招商存在的问题及建议
写字楼招商存在的问题及建议写字楼招商是指房地产开发商或者楼宇管理方针对空置的写字楼进行租赁或销售的活动。
在写字楼招商过程中，存在一些问题和挑战，同时也可以提出一些建议来解决这些问题。
问题一，市场竞争激烈。
随着城市化进程加快，写字楼的供应量逐渐增加，导致市场竞争日益激烈。
许多写字楼项目面临着招商难的问题，尤其是新兴区域的写字楼更难吸引租户或购买者。
建议一，定位和差异化竞争。
开发商应该在规划和设计阶段就明确写字楼的定位和目标客户群体，通过差异化的设计和服务来吸引客户。
例如，在交通便利的地段可以推出高端写字楼，而在人口密集区域可以推出小型写字楼，以满足不同客户的需求。
问题二，租金或售价过高。
一些写字楼的租金或售价过高，超出了市场承受范围，导致招商困难。
建议二，合理定价。
开发商在制定租金或售价时应该充分考虑当地市场供需关系和客户承受能力，制定合理的价格策略，可以通过灵活的租金分期支付方式或者折扣优惠来吸引客户。
问题三，配套设施不完善。
一些写字楼项目在招商过程中，由于周边配套设施不完善，例如交通、餐饮、购物等，导致招商难度增加。
建议三，完善周边配套。
开发商可以与当地政府或其他企业合作，共同投资建设周边的交通、餐饮、购物等配套设施，提升写字楼所在区域的吸引力。
问题四，市场营销不足。
一些写字楼项目在招商过程中，由于市场营销不足，导致潜在客户对项目了解不足，从而影响了招商效果。
建议四，加强市场营销。
开发商可以通过多种渠道进行市场宣传，包括线上线下广告、参加行业展会、举办推介会等方式，提升项目的知名度和美誉度，吸引更多客户关注和选择。
综上所述，写字楼招商存在着市场竞争激烈、租金或售价过高、配套设施不完善、市场营销不足等问题。
针对这些问题，开发商可以通过定位和差异化竞争、合理定价、完善周边配套、加强市场营销等方式来提升写字楼招商的效果，实现项目的良性发展。
写字楼定位和建议
写字楼策划方案（二）
创业型写字楼
定位及建议
一、定位：
1、创业型写字楼
2、面积7-15平方（实用面积）
3、配套完善
4、服务优质
二、建议：
1、所有户型提供标准装修及配套；
有装修（照明、空调）、办公桌椅、网线、电话线、饮水
2、场内配套前台服务及共用空间；
前台服务：接电话、打印、收发传真等（打印及收发传真设定相关收费标准）
共用空间：会议室（10人左右、收费），会客室（会客、放松），水吧（水、微波炉）
3、价格：150元至200元/平方
4、支付办法：月付、季付、年付
三、亮点：
1、黄金地段、景色开阔
2、周配完善、交通方便
处于地铁站上盖，公交方便，周边有各式餐饮场所、银行、政府办事机构，方便至极；
3、配套齐全、价格优惠
该项目为该区首个创业型写字楼项目，配套齐全，用户只需带上自用办公品即可办公，价格优惠。
四、跟进工作：
1、相关手续、细则明确：小商户办牌、网线、车位等；
2、规划预算：装修投入、配套投入等；
3、招商准备：项目宣传推广计划、宣传资料准备等；
4、实施准备：人员规划管理、实施时的相关文件；
5、样版写字楼准备；
6、正式对外招商。
写字楼使用情况、面临的困难问题、对策建议
写字楼使用情况、面临的困难问题、对策建议写字楼使用情况分析：写字楼是专门供各类企事业单位办公的商业建筑。
随着经济的发展和城市化进程的推进，写字楼作为商业地产的重要组成部分，已经成为大多数城市的标志性建筑。
而随着互联网和信息技术的快速发展，越来越多的企业开始倾向于采取弹性办公方式，这给传统的写字楼使用带来了一定的冲击。
首先，写字楼使用情况存在不稳定性。
由于市场竞争激烈，很多写字楼难以保持持续的高租赁率。
一些老旧的写字楼因为设计陈旧、设施不完善、交通不便等原因，导致租赁率持续下降。
其次，人们对写字楼的需求也在发生变化。
传统的写字楼以大型企业为主，而现在越来越多的创业公司、个体工商户也需要办公场所，追求更加灵活的空间布局和租赁方式。
此外，随着居民收入水平的提高，一些个人购买写字楼作为投资的需求也在增加，这使得写字楼市场更加多元化。
写字楼面临的困难问题：1.高空置率：由于市场竞争激烈，一些老旧的写字楼无法吸引租户，导致高空置率问题。
2.设施老化：一些旧写字楼设施老化，无法满足现代企业的需求。
3.物业管理不到位：一些写字楼物业管理不到位，导致环境脏乱、服务不周到，使得租户对写字楼的评价下降。
4.租赁合同长度限制：传统的写字楼租赁合同大多为长期租赁，对于一些中小企业或个体工商户来说，承担不起长期租赁的风险，导致租赁需求下降。
写字楼的对策建议：1.改善设施和环境：对于老旧的写字楼，可以进行设施的更新和维护，提高写字楼的整体品质，增加吸引力。
此外，加强物业管理，提供规范的服务，为租户创造舒适的办公环境。
2.多样化的租赁方式：针对不同需求的企业和个人，可以提供各种租赁方式，如整层租赁、部分租赁、共享办公空间等，满足不同租户的需求。
3.弹性租期：增加短期租赁合同的选择，给中小企业和个体工商户提供更多选择的机会。
同时，对于长期租赁的企业，可以提供更具竞争力的租金和服务，以留住租户。
4.细化物业管理：加强写字楼物业管理，提升服务质量，改善环境卫生，增加对租户的关怀和服务，提高租户满意度。
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
写字楼存在的问题及建议
写字楼存在的问题及建议
写字楼存在的问题及建议如下：
1.写字楼空置率走高，租金下行的压力增大，与新旧产业的更替有很大关系，疫情加速了写字楼行业洗牌的进程，同时倒逼绿色办公、智慧办公等大趋势的变革。
2.疫情反复居家办公的兴起，导致企业扩租和换租需求减少，招商人员需要在项目推广上下更多的功夫。
3.资产分散，线下跨区协同困难。
商业资产企业在发展多元化多项目业务的同时，容易出现资产分散、硬件设施独立、数据无法互通、人工成本加大、管理效率低下等问题。
4.租金管理效率低下。
5.客户服务质量有待提高。
6.安全管理存在问题。
7.物业管理不够规范。
8.缺乏信息化管理系统。
建议：
1.加强租金管理，实现租金收入和支出明细的统计。
2.提高客户服务水平，注重物业服务人员的素质培养和业务培训。
3.完善安全管理体系，建立楼宇安保巡逻制度。
4.加强物业管理，提高物业服务人员专业素质，做到日
常管理规范化、标准化。
5.引进智能化办公管理系统，实现运营管理高效性。
写字楼项目定位及市场分析（推荐）
写字楼项目定位及市场分析（推荐）第一篇：写字楼项目定位及市场分析（推荐）写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。
校园式写字楼目前在上海会非常多。
甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。
每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。
乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。
写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。
房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。
这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。
出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。
建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。
单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。
深圳中原建筑中心 写字楼定位思考及开发关注问题研究
二、三线城市：写字楼发展状况
萌芽阶段
动 因
表现形式 入驻公司特征 •办公需要 •住宅改办公 •草创型企业
启动阶段
•改善环境
发展阶段
•追求形象
成熟阶段
•需求多样化 象
•成长型中小企业
•第一代商务公寓 •位置 •价格 •交通 •使用成本
•迅速发展的中小企业 •各种类型企业 •初具规模的企业 •纯写字楼开始出现 •位置 •配套 •硬件 •商务氛围 •写字楼与新一代商务公 寓及其他商业配套并存 •地段
影响写字楼市场发展的主要因素
城市等级
•按照城市的影响 范围，城市可以 分为全球型城市、 地区型城市、区 域型城市和本地 型城市。城市等 级越高，其写字 楼市场的规模越 大，本地型城市 对高端写字楼的 需求不高。
产业结构
•现代服务业，尤 其是金融业、专 业服务业、企业 总部机构是写字 楼市场的主要需 求来源，一个城 市现代服务业的 发达程度直接影 响了对写字楼的 需求。
产品特征
•住宅
•无
•服务
•软环境 •健康、风景
客户关注点
Part 2
写字楼定位思考
写字楼市场定位现状
随着社会经济的发展，人们对公共场所质量的要求越来越高，于是在各类住宅商品房销售如火如荼 进行中的同时，商业地产项目里写字楼建设也呈现繁荣之势，那么写字楼的准确市场定位为创造租 售的至高点起到了决定性的作用。
基础设施条件
•包括对外交通设 施条件、城市交 通设施、电力、 电信基础设施等。 完善的基础设施 是城市写字楼市 场发展的基础。
高素质人才
•高素质人才是写 字楼的主要就业 人口，同时也是 吸引金融业、企 业总部、专业服 务业的重要条件。 城市高素质人口 规模及对高素质 人才的吸引力是 影响写字楼市场 的重要因素。
写字楼物业运营管理思路
写字楼物业运营管理思路概述写字楼物业运营管理是指对写字楼的日常运营和管理工作进行规划、组织、协调和监督，旨在提高写字楼的服务质量和用户满意度，实现持续的盈利和可持续发展。
本文将探讨一些创新的思路和方法，以优化写字楼物业运营管理。
1. 定位与差异化经营为了提高竞争力和满足不同客户的需求，写字楼物业运营管理应通过定位和差异化经营来提供个性化的服务。
可以从以下几个方面进行思考和实践：•定位清晰：确定写字楼的目标客户群体和市场定位，根据客户需求进行差异化服务，例如提供创意工作空间、共享办公环境等。
•品牌营销：建立写字楼的品牌形象，通过市场推广和宣传活动吸引目标客户群体，增加市场知名度和口碑。
•特色服务：提供个性化、定制化的服务，例如灵活的租期安排、一站式商务支持、高速稳定的网络接入等，以吸引更多的租户。
2. 提升硬件设施和服务品质写字楼物业运营管理的核心是提供高品质的硬件设施和优质的服务。
以下是一些提升硬件设施和服务品质的思路：•设施维护与升级：定期检查和维护写字楼的设施设备，确保其正常运行。
同时，根据市场需求和用户反馈，适时升级设施，提供更舒适、便捷的工作环境。
•安全管理：加强写字楼的安全管理，包括安装监控设备、设置门禁系统、定期进行消防检查等，确保租户的人身安全和财产安全。
•绿色环保：积极推动绿色环保理念，在写字楼内设置绿化植物、节能设备和废物分类回收设施，减少能源消耗和环境污染。
•高效管理：建立高效的物业管理团队，提供便捷的服务流程和系统，及时响应租户的需求和反馈，增加用户满意度。
3. 引入科技与创新科技与创新是提升写字楼物业运营管理效益的重要手段。
以下是引入科技和创新的几个思路：•智能化设备：引入智能化设备，如智能门禁、智能空调等，提升设施的智能化和自动化程度，提高租户舒适度和工作效率。
•数字化服务：建立数字化管理平台，提供在线租赁和报修服务，方便租户进行管理和交流。
•数据分析与预测：利用大数据分析技术，对写字楼的运营数据进行分析和挖掘，预测客户需求和市场趋势，为决策提供科学依据。
某商业大厦市场分析定位及筹划方案
某商业大厦市场分析定位及筹划方案某商业大厦市场分析定位及筹划方案一、市场分析定位随着城市化的不断发展，商业大厦成为城市中心的重要组成部分。
为了更好地满足城市居民的消费需求和提升城市形象，某商业大厦计划在城市核心区域建设一座现代化商业综合体。
在进行市场分析定位时，需要考虑以下几个方面：1. 地理位置：商业大厦的地理位置是市场定位的首要因素。
根据所在城市的人口密度、经济状况和交通条件等，选择一个人流量大、交通便利的区域是至关重要的。
商业大厦应该位于繁华商业区或者市中心附近，以便吸引更多的顾客。
2. 目标消费群体：商业大厦需要确定适合的目标消费群体。
通过市场调研和分析，确定目标消费群体的年龄、收入、职业等信息，以便在产品及服务、宣传推广等方面进行有针对性的策划。
例如，如果目标消费群体是年轻人，可设置更多时尚、潮流的品牌和娱乐设施。
3. 竞争对手：通过对竞争对手的分析，了解市场现状和竞争环境。
了解竞争对手提供的产品和服务，以及其优势和劣势。
商业大厦需要通过差异化的定位来吸引客户，提供与竞争对手不同的产品和服务。
4. 商业模式：商业大厦需要选择适合的商业模式。
可以是传统的商业模式，如租金和物业管理收入。
也可以结合线上线下的商业模式，通过在商业大厦内开设线上商铺，吸引更多消费者。
二、筹划方案1. 开展市场调研：进一步深入研究目标消费群体的需求和偏好，调查他们对商业大厦的期望和期待。
通过市场调研，了解竞争对手的优势和劣势，找到差异化的定位点。
2. 建设多元化场所：商业大厦应提供多元化的场所，吸引各类商家入驻。
可以设置大型超市、连锁餐饮、咖啡厅、娱乐设施等，满足不同人群的消费需求。
同时，考虑到工作和休闲的需求，适当增加社交空间，如公共休息区、运动场所等。
3. 打造品牌商家：商业大厦可以邀请知名品牌商家入驻，增加商业大厦的吸引力和知名度。
与品牌商家合作，共同打造独特的店铺形象和消费体验，提升商业大厦的品牌价值。
4. 建立良好的物业管理体系：商业大厦应建立完善的物业管理体系，提供高质量的物业管理服务。
写字楼市场定位及推广策略
写字楼市场定位及推广策略1. 市场定位写字楼市场是一个不断发展的市场，随着城市经济的快速发展，越来越多的公司和企业需要办公场所。
因此，确定合适的市场定位对于写字楼来说至关重要。
首先，写字楼可以定位为高端企业的办公场所。
这些企业通常有一定的规模和实力，对于办公环境的要求较高。
通过提供高品质的办公空间、先进的设施和便捷的服务，满足这些企业的需求，可以吸引更多的高端企业入驻。
其次，写字楼可以定位为创新型企业的聚集地。
随着新兴产业的崛起，越来越多的初创企业涌现出来。
这些企业通常对于创新办公环境和资源共享有较高需求，因此，提供灵活的办公空间和创新的共享经济模式，为这些企业提供良好的创业环境，成为他们的首选。
最后，写字楼可以定位为地段优越、交通便利的办公场所。
对于一些需要频繁外出、与客户接触的企业来说，选择一个交通便利的办公地点非常重要。
通过选择在交通枢纽地区设立写字楼，可以满足这些企业的需求，提高他们的办公效率。
2. 推广策略在市场定位的基础上，制定合适的推广策略可以帮助写字楼吸引更多的客户。
首先，通过线上渠道进行推广。
在当前互联网时代，大部分企业和个人都会通过互联网来搜索办公场所。
因此，在各大搜索引擎上投放广告、建立自己的官方网站和社交媒体账号，并对这些渠道进行有效的推广，可以提高企业的知名度和曝光率。
其次，通过与地方媒体合作进行宣传。
通过与地方报纸、电视台、广播台等媒体进行合作，发布企业新闻稿、举办新闻发布会等活动，可以扩大企业的影响力，并吸引更多的目标客户注意。
此外，与相关行业的公司和组织进行合作，共同开展推广活动。
例如，与人力资源公司、创投机构、商会等进行合作，举办专题讲座、创业比赛等活动，既可以提供更多的服务和资源给入驻企业，也可以扩大企业的影响力和知名度。
最后，通过口碑宣传和客户推荐进行推广。
提供卓越的服务和优质的办公环境，使入驻企业满意，进而口口相传，可以帮助写字楼树立良好的品牌形象，并吸引更多的企业入驻。
某大厦规划定位建议
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售, 由于前两年 相城区商业还未成气候, 这种物业形态也不被人重视, 去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象, 在 售普通住宅供应量少, 价格飞涨, 人们开始把目光投向酒店 式公寓, 凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善, 酒店式公寓会 有较大的需求空间。
专业化商务服务 软件服务方面不仅体现在高效的物业管理, 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
写字楼规划建议
办公
产品表 现
写字楼
总面积
约2.5万 ㎡
楼高
99.99 米
楼层分布 5-25层
标准层 面积
1225㎡
层高 3.8
标准层平面修改建议
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。相 邻户型间可分可合，方便客户选择与使用.
酒店式公寓
产品表 现
酒店式 公寓
总面积
约2.4万 ㎡
楼高 98米
楼层分布
标准层 面积
5-28层 1000㎡
层高 3.2
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北, 减少北面公寓户数, 并 适当缩减户型面积, 增大南面两边户型面积。
南北分开, 电梯分开, 增加居家氛围, 减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
48%
86%
凯翔国际大厦去化较快, 特别是小面积房型, 市场供不应求, 目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——酒店式公寓产品户型情况
楼盘 主力面 名称 积㎡
面宽 m
城市写字楼使用情况、面临的困难问题和对策建议
城市写字楼使用情况、面临的困难问题和对策建议随着经济的发展和城市化进程的加快，城市写字楼作为商务办公和商业活动的重要场所，其使用情况和面临的困难问题日益凸显。
本文将从城市写字楼使用情况、面临的困难问题和对策建议三个方面进行讨论。
一、城市写字楼使用情况城市写字楼作为商务办公和商业活动的场所，其使用情况主要体现在以下几个方面：1.办公用途广泛：城市写字楼主要用于各类企事业单位的办公工作。
政府部门、金融机构、科技企业、传媒公司等都是常见的写字楼租户。
此外，由于近年来创业浪潮的兴起，越来越多的初创企业和个体工作者也选择在写字楼内办公。
2.商业租赁活跃：城市写字楼不仅承载着办公功能，还成为商务活动的重要场所。
各种行业的展览会、商务洽谈、论坛研讨等都常常在写字楼的会议厅和多功能厅内举行。
此外，写字楼内还经常设有餐饮、零售、娱乐等商业设施，吸引人们在工作之余进行休闲消费。
3.人员流动频繁：由于城市写字楼使用者的不同需求，人员流动频繁是其使用情况的一大特点。
企业的扩张、合并、搬迁等行为导致了不同企业在不同时期对办公面积和位置的需求变化，从而影响了写字楼的使用情况。
二、面临的困难问题城市写字楼作为商务办公和商业活动的场所，面临的困难问题主要包括：1.供需失衡：由于城市写字楼供给不足或过剩，供需之间存在失衡的现象。
一些繁华商圈的写字楼供不应求，租金居高不下；而一些偏远地区或老旧写字楼则面临着低租金、空置率高的问题。
2.设施陈旧：一些老旧的写字楼设施陈旧，无法满足现代企业的需求。
例如，网络设施老化、电路容量不足、办公设备陈旧等，给企业的正常办公带来了困难。
3.管理不规范：一些写字楼存在管理不规范、服务不到位等问题，如卫生差、停车难、安全隐患等。
这些问题的存在，既影响了企业的正常办公，也降低了写字楼作为商务场所的形象和吸引力。
三、对策建议为了解决城市写字楼使用中面临的困难问题，以下提出一些建议：1.增加供给：政府可以引导和支持大型企事业单位迁入写字楼，同时鼓励符合条件的企业建设自有办公楼。
写字楼的设计遇到的问题及应对方法
刘震宇：写字楼的设计遇到的问题及应对方法作者：管理员发表时间：2009-5-12 16:35:45 阅读：次因为时间的原因，我今天准备讲的是写字楼领域当中不可忽视的最大的群体商业写字楼遇到了哪一些问题，我们要采取什么样的方法来对待。
设计师做了很多努力，希望把很多理论和技术引入到实际作品当中。
市场对作品的选择，总会有一个规律。
如果想在市场上做成功，因为建筑师很多时候不是给自己盖房子，而是提供一种商品。
经过多年总结，有一句话。
如果想在市场上做成功，如何想引领潮流，同时贡献自己的理论知识，要做的事情就是永远领先市场一小步，既能够引导潮流和推广我们的设计技术，又能够使得我们的市场能够接受，使得公众有机会接触到高科技、先进的理论给人类带来的宝贵财富。
我讲三件事：第一，大家认为写字楼好或坏，都有自己的评价标准。
我们如何拿出一个比较容易被公众接受的评价体系？这里面，我不把自己看成是建筑师，也我不把自己作为使用者和推销者，从市场角度，我们如何认识想要什么样的楼，市场方面对写字楼评价体系会考虑哪一些。
第二，针对这一些因素，作为建筑师在实践当中，我们常用的策略如何来解决这一些问题。
第三，介绍在最近两年完成的6、7个写字楼的项目。
市场评价体系：作为市场接受者，看写字楼从这几个方面。
1、位置。
好的写字楼永远在好的位置，这是商业写字楼商业价值的最大体现。
拿北京来说，北京能够形成气侯的商业写字楼比较集中的高端区就在这六个区域，这六个区域有等级和类型的划分，像CBD是顶级写字楼的聚居之地，金融街是金融行业比较愿意集中的地方，中关村是IT业，还有东长安街和东二环。
我们写字楼想做成最顶级的，想吸引最顶级客户来，离开了这六个圈，在位置上打了折扣。
2、形象。
高档的商业办公建筑的形象追求稳重、传统、成熟，加上精工细做。
而不需要时尚的要素，华丽的风格。
应具有绅士感。
对写字楼，就像人群当中的绅士，要追求的是在正式场合能够稳重、成熟的理念。
商业办公楼开发服务中的项目定位和市场调研
商业办公楼开发服务中的项目定位和市场调研随着城市化的不断推进和经济发展的加速，商业办公楼的需求持续增长。
商业办公楼开发服务成为了一个具有广阔市场前景的行业。
然而，在开展商业办公楼开发服务之前，我们需要对项目进行定位，并进行市场调研，以确保能够有效地满足市场需求。
项目定位是指确定商业办公楼开发服务项目的方向和定位，即明确项目的目标和定位。
项目定位既是一个战略性决策，也是一个长期发展规划。
在项目定位阶段，我们需要回答以下几个关键问题：项目的目标市场是什么？项目的定位是否与市场需求相匹配？项目的核心竞争力是什么？通过明确这些问题，可以使项目定位更加准确和明确。
市场调研是商业办公楼开发服务中至关重要的一步。
通过市场调研，我们可以了解市场的需求和趋势，分析竞争对手的情况，以及评估项目的可行性。
在市场调研过程中，我们可以采用以下方法：1.数据收集：通过收集市场数据和统计信息，了解市场规模、市场增长率以及目标客户的需求等关键信息。
可以通过报告、调研问卷以及与相关利益相关方的交流来收集数据。
2.竞争分析：分析竞争对手的实力和市场份额，了解他们的产品定位和市场策略。
可以通过调研网站、媒体报道、公司年报等渠道获取竞争对手的信息。
3.用户调研：通过开展调研问卷、深入访谈等方式，了解目标客户对商业办公楼开发服务的需求和偏好。
可以通过调研中心、市场研究公司等渠道来开展用户调研。
4.市场趋势预测：通过分析宏观经济环境、政策变化以及社会趋势等因素，预测商业办公楼开发服务市场的发展趋势和未来需求。
在市场调研的基础上，可以对项目进行定位和策略规划。
如何准确定位项目，并使之与市场需求相匹配，是一个关键问题。
在商业办公楼开发服务中，通过以下几个方面来定位项目：1.目标客户群体：明确项目的目标客户是谁，他们的需求是什么，以及他们对商业办公楼的要求和偏好。
2.项目特色和竞争优势：分析竞争对手的产品定位和市场策略，突出项目的独特特色和竞争优势，以实现差异化竞争。
如何选择合适的商业办公楼开发地点
如何选择合适的商业办公楼开发地点商业办公楼开发是一个关键的决策，地点的选择对于项目的成功至关重要。
选址的目标是确保商业办公楼能够吸引到足够的租户、提供方便的访问以及可持续发展的潜力。
以下是一些建议和指导原则，以帮助您选择合适的商业办公楼开发地点。
首先，了解市场需求是至关重要的。
调研市场并理解需求将有助于确定租户的类型和规模。
考虑到商业办公楼的核心吸引力是为租户提供一个便利的和功能完善的工作环境，选址决策必须考虑到租户要求如办公楼类型、设施、交通便利性、附近配套设施（如餐饮、购物中心、健身房等）等。
其次，地理位置对于商业办公楼的选择非常重要。
您应该考虑选择处于经济繁荣地区、交通便利的地段。
商业办公楼的目标是提供一个方便的工作环境，员工和客户可以轻松到达，而不会受到交通拥堵、交通信号灯等问题的影响。
选择一个靠近公共交通站点（如地铁、公交车站等）的地点，可以方便员工和客户前往办公楼。
此外，商业办公楼周围的道路网络和停车设施也必须得到考虑。
不仅如此，了解地区的经济和人口增长趋势也是重要的。
选择一个经济增长潜力大的地区可以确保商业办公楼将受到持续的需求，并有望吸引更多租户。
研究地区的劳动力市场以及当地企业的增长情况，可以提供更全面的决策依据。
此外，选择一个稳定的经济环境和政治环境也是至关重要的，以确保您的商业办公楼投资在长期内能够稳定收益。
当然，选择商业办公楼的开发地点时，还应该考虑到税收和法律政策。
在一些地区，商业地产投资者可以享受到税收优惠和其他激励措施。
因此，与地方政府和税务部门合作，了解相关政策和措施，可以为您的商业办公楼投资带来更多的回报。
此外，了解竞争情况也是非常重要的。
选址时要考虑与竞争者的距离以及周边商业办公楼的租金水平。
选择一个竞争不激烈且租金回报潜力较高的地点将有助于吸引更多租户并提高项目的成功率。
最后，还需综合考虑土地成本和开发成本因素。
选择一个合理的土地价格和可承受的开发成本，可以确保商业办公楼项目的盈利性和可持续性。
商业办公楼开发中的品牌建设和市场定位
商业办公楼开发中的品牌建设和市场定位随着城市化进程的加快和经济的快速发展，商业办公楼在城市中扮演着越来越重要的角色。
商业办公楼不仅是企业的办公场所，也是企业形象展示和品牌建设的重要载体。
在商业办公楼的开发过程中，品牌建设和市场定位成为至关重要的环节。
本文将从品牌建设的意义、商业办公楼的市场定位和推动品牌建设的关键因素三个方面进行讨论和分析。
首先，品牌建设在商业办公楼开发中的意义非凡。
品牌是企业形象的核心，既是企业的身份识别，也是企业与消费者建立情感联系的桥梁。
商业办公楼作为企业在城市中的标识和代表，其品牌形象的建设将直接关系到企业形象的传播和认知。
良好的品牌形象可以增强企业在市场中的竞争力，提高商业办公楼的知名度和声誉，吸引更多的企业入驻，带来更多的商业机会和合作伙伴。
因此，在商业办公楼的开发过程中，品牌建设应该被视为一项重要任务，需要精心规划和执行。
其次，商业办公楼的市场定位对于品牌建设具有重要意义。
市场定位是企业在市场中寻找自己独特的定位和竞争优势的过程。
商业办公楼作为一个特殊的产业，其市场定位需要考虑多方面的因素。
首先，商业办公楼应该根据所在地区的企业结构和市场需求，确定其目标客户群体和服务定位。
不同地区的企业结构和需求不同，因此商业办公楼的定位策略也会有所不同。
其次，商业办公楼的市场定位还应该与城市的发展规划和产业政策相一致。
只有与城市的整体发展趋势相契合，商业办公楼才能够更好地发挥其作用，吸引更多的企业入驻。
最后，商业办公楼的市场定位也需要与竞争对手进行差异化。
通过提供特色化的服务和设施，商业办公楼可以在市场中脱颖而出，增强品牌的竞争力。
因此，在商业办公楼的开发过程中，科学的市场定位是推动品牌建设的重要手段。
最后，推动商业办公楼品牌建设的关键因素需要充分考虑。
首先，企业在开发商业办公楼前应该进行充分的市场调研和用户需求分析。
只有了解用户的需求才能够有针对性地进行品牌建设。
其次，商业办公楼的开发者需要与设计师和营销专业人员密切合作，共同打造商业办公楼的独特品牌形象。
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将写字楼市场细分
为写字楼产品打造竞争性卖点 市场定位存在的问题
写字楼定位模式呈动态发展
产品定位不明晰
重视创品牌而忽视前瞻性
定位的全过程管理不严
缺乏战略规划
负面效应
写字楼和传统住宅物业区别
写字楼物业有别于传统住宅物业，差异化策略，清晰落位实现产品价值。
客户群差别
决策模式差别 物业形态差别
• 迅速发展的中小企业•各种类型企业
• 初具规模的企业 • 纯写字楼开始出现 • 位置 • 配套 • 硬件 • 商务氛围
• 写字楼与新一代商务公 寓及其他商业配套并存 • 地段 • 服务 • 软环境 • 健康、风景
Part 2
写字楼定位思考
写பைடு நூலகம்楼市场定位现状
随着社会经济的发展，人们对公共场所质量的要求越来越高，于是在各类住宅商品房销售如火如荼 进行中的同时，商业地产项目里写字楼建设也呈现繁荣之势，那么写字楼的准确市场定位为创造租 售的至高点起到了决定性的作用。
2005年至今，深圳市形成以中 心城区为核心，西、中、东三 条发展轴和南、北两条发展带 为基本骨架的多核心办公模式。 城市功能进一步细化，商业、 商务圈逐渐开始分离。
一线城市：深圳高品质写字楼区域市场分布
以深圳为例
➢ 深圳商务物业市场由罗湖起步， 发力于福田中心，由罗湖、福田 中心区沿深南大道一路向西发展， 扩展出华侨城片区、南山及前海 中心区等，代表着深圳商务物业 市场的未来发展趋势，引领深圳 商务物业的发展方向。
写字楼定位思考及开发关注问题研究
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卷首语
商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的 工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐 步成为社会生产的基础。
二、投资回报率更高，企业融资渠道更广 从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写
字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写 字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为 资产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT 等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金， 实现持续开发。
•现有及未来的供 应代表了现有市 场的容量及未来 新增的供应。
一线城市：写字楼市场的发展轨迹
起始阶段
过渡阶段
C BD形成阶段
办公多核心形成
以 80年代
90年代
2000—2005年
2005年至今
深
圳
为
例
仅满足基本使用功能
案例：国贸中心
初步体现智能化 案例：电子科技大厦
5 A 级智能化，体现生态 案例：赛格广场
•包括对外交通设 施条件、城市交 通设施、电力、 电信基础设施等。 完善的基础设施 是城市写字楼市 场发展的基础。
•高素质人才是写 字楼的主要就业 人口，同时也是 吸引金融业、企 业总部、专业服 务业的重要条件。 城市高素质人口 规模及对高素质 人才的吸引力是 影响写字楼市场 的重要因素。
•商务环境包括 政策的透明度、 政府的服务意识 和服务效率。良 好的商务环境将 能够吸引企业进 入，从而带动写 字楼市场的发展。
营销技巧差别 营销控制差别
营销手法差别
产权及使用 权分离差别
管理方式差别
写字楼市场定位和应用
写字楼项目定位
从地块性质研判
从客户角度研判 从客户所属行业研判 从未来竞争格局研判
从写字楼等级衡量标 准研判
最基本的定位出发点
发掘并满足现有客户需求的基础上，超越客户的需求， 进行创新定位
目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行 变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信 息化技术的飞速发展，更加速了这种变化的趋势。
先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作 为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可 缺少的组成部分。
➢ 目前整体市场“多点开花、区域 细分升级”的格局表现明显，逐 步形成蔡屋围、福田中心区、福 田中心西区、前海中心等多个商 务中心，总体呈带状发展。
罗湖蔡屋围片区老金融中心板块 华强片区电子商务板块 福田中西区政治核心商务板块 中心区高科技企业孵化基地
华侨城生态办公板块 南山中心区人文办公板块 前海宝安中心区西部定向产业办公板块
高智能生态化个性化 案例：安联大厦
发 80年代，办公类项目以国贸为 展 主要代表，此阶段纯办公楼项 轨 目分布零散。90年代，以罗湖 迹 地王大厦为主要代表，配套逐 特 步完善，酒店、商业等业态受 征
到客户认可。
自2000年开始，福田CBD商 务中心区发展，以赛格广场为 代表的一批5A级写字楼入市， 打造全新的商务区域。深圳商 务中心呈带状向西侧发展，形 成两个中心。
1
写字楼发展背景
2
写字楼定位思考
3
写字楼开发需要关注的问题
Part 1
写字楼发展背景
写字楼市场发展现状
一、经济环境活跃，市场需求旺盛 近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控
的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。 受益于投资资金的挤出、经济结 构的调整和投资回报的优良，写字楼建设也在如火如荼的进行。
二、三线城市：写字楼发展状况
萌芽阶段
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
动因
• 办公需要
表现形式
• 住宅改办公
入驻公司特征 • 草创型企业
产品特征
• 住宅
•无
客户关注点
• 改善环境
•追求形象
• 需求多样化
• 住宅立项、商务办公 • 纯商务形象
• 多样化
• 成长型中小企业
• 第一代商务公寓
• 位置 • 价格 • 交通 • 使用成本
影响写字楼市场发展的主要因素
城市等级
产业结构
基础设施条件
高素质人才
商务环境
现有及未来供应
•按照城市的影响 范围，城市可以 分为全球型城市、 地区型城市、区 域型城市和本地 型城市。城市等 级越高，其写字 楼市场的规模越 大，本地型城市 对高端写字楼的 需求不高。
•现代服务业，尤 其是金融业、专 业服务业、企业 总部机构是写字 楼市场的主要需 求来源，一个城 市现代服务业的 发达程度直接影 响了对写字楼的 需求。