地产入门培训：户型分析

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G、多功能室（视听室、 健身房、麻将房等）
大户型套房宜考虑多功能房 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响， 位置一般可考虑靠近户外的地方

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H、 工人房
一般在三房以上的户型中考虑； 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方； 大面积房可设独立的入户门，与主入户门 分开。 活动区域相对独立，与主人活动区域不相 交。 可以设置独立洗手间。
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E、厨 房
1、厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系。 2、厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风 的位置。 3、厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面， 以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需 设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 4、适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度 不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、厨房面积约为套面积的6%-8% 6、所有竖向管道应集中在墙角
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A影响户型产品的位置
1、建筑物建在立交桥旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墙对面。 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。 6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。 7、靠近铁路旁的住宅。 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、 墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会 大受影响。 11
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四、功能分区分析
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A、玄关
建筑物正面入口处称为玄关。
玄关是区分户外和户内的区域，是主人 感受家庭氛囲和宾客入门的第一区域， 因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 要有一定程度的宽敞

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B、客厅（起居室）
客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活 动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是 主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。
1、朝向、采光、动线、楼层 2、结构 3、实用性及功能 4、面积、房型配比、价格等因素 5、浪费空间 6、私密性 7、管道步线 8、地坪、净高、建材
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谢 谢 大 家！
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B户型的朝向分析
1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝 向为主。 2、一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好。 3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足 的阳光及日照。 4、应考虑回避西晒。
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C、户型的采光要求
1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的 自然照度。 2、自然采光窗占墙的比例达到一定要求。 ◆窗占墙的比例：20%—30%，低挡房 40%—50%，中档房 70%以上，高档房
住宅房型分析
多金中心
2015年6月27
版权所有者为张悦 1
课程目的：
A、增强建筑平面识别及分析的基本知识； B、了解一些户型认定指标(国家3A标准) C、熟悉各功能分区分析的基本因数；
D、通过案例掌握房型分析的原则，提 高向客户推荐房型的能力。
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一、分析原则
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A、居住“以人为本”
1 、住户的使用需求是否能够满足是判定户 型的依据 2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应 社会的发展 3、应考虑居住环境空间的设计 4、应考虑内外分区、动静分区、洁污分区 （干湿分区）
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B 、平面布置的具体要求：
1 、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、 交通路线简捷。 2、每户的入口处宜设过渡空间。 3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳 台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置 大面积低窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小 于3.6米，深宽比不宜大于2。应减少开向客厅 的门洞，增加连续墙面。 4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰。

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D、卧 室
1、要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝 南，不应有黑房）； 2、应保证私密性，房间之间无对望； 应离活动区间较远，避免噪音； 3、应没有棱角、房间要方正； 4、室内不应有台阶、地面不应太滑； 5、应靠近洗手间（主人房应带洗手间）
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E、厨 房
厨房随着人们生活观念的变化，已经由 原来的独立型派生出敞开型。独立型能更好 的隑离油烟和噪音，但忽视了厨房里的人和 家人的沟通；而敞开式厨房在忙碌的同时， 还可以和家人沟通，需帮忙时，家人可轻松 加入。因此两种推荐建议一定是建立在对客 户的作业习惯，家人的饮食习惯了解的基础 上。
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四 房 两 厅
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1、玄关面积太大，实属浪费。
2、通风采光无法解决。
3、所有的房间门均与饭客厅相邻，无法 保证住房的私密性。 4、唯一可取之处是工人房，环行设置保 证与家庭成员日常生活不交叉。
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经典户型案例
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两 房 两 厅
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两 房 两 厅
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三 房 两 厅
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总结：如何撰写房型的优缺点
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三、 总体分析
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讨论：

哪些是对项目有利的生活设施？

哪些是对项目不利的生活设施？
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对项目不利的生活设施

变电站、泵站、污染场所、太平间、棚 户区、在建或停工项目，规划未定的空 地、精神病院
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对项目有利的生活设施

菜场、医院、超市商场、建材中心、学 校、公园
引发：对户型有影响的位置有哪些？

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I、 储藏间
生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品 的使用目的、使用频率、使用场所等因素。
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五、户型点评
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两 房 两 厅
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1、朝向不好。 2、餐厅处于客厅和卧室之间，从卧室到 客厅环绕一圈。 3、“开放工作间”太过浪费。本来应该 是饭厅的。但是户型设计成那样，只能 安排（1）的位置当饭厅。 4、动静和干湿分区不好，主卧安排在起 居室（客厅）和厨房洗手间之间是比较 不合理的一种布局。5、卫生间离客厅太 远，餐厅自然采光较差。
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两 房 两 厅
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1、户型南北通透。各处均有直接采光。
2、主人房带阳台，充分考虑到两房业主之 主人需要。私秘性不错，远离客厅，不 会被其干扰。
3、大门虽浪费一些面积，但考虑了住 家的私密性要求，在里做一鞋柜，感觉 也不错。 缺点是客厅没有阳台。
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三 房 两 厅
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1、 这种户型是典型的通透型设计，类似的户型 被一梯两户的楼盘广泛的选用，是好户型。
2、餐客厅有错层增加了情趣性和尊贵感，从一 般需求来看，房型不须怎样动。
3、这种户型的客用洗手间过于靠里，使用不便。 4、功能细分不够，体现在部分功能（如会客） 过于夸张，而有的功能还不具备，整个的布局也 是比较铺张。厨房离门太远。有点粗糙。
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三 房 两 厅
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1、卧室正对厕所，主卧室厕所正对 大门，风水实在太差
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B 、平面布置的具体要求：
5、应设置贮藏空间和晒衣设施。 6 、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。 厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便；卫生间宜 靠近卧室区，门向厅的卫生间宜设前室；洗衣 间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室 内。高标准的住宅的“洗、浴、厕”宜分开设 置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用 烟道将油烟集中排放出屋顶。 7 、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通 风。
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F、 洗手间、盥洗间
卫生间是用水较多的地方，除在选材上、 结构上要注意防水防潮外，要避免气味和 流水的声音对卧式的影响。 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布 置，使管道尽可能的集中。

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F、 洗手间、盥洗间
1、厕所不宜放在房屋的中心，因为房屋的中 部是住宅的心脏，极为重要，中心受污， 整个住宅不利且有碍观瞻。 2、厕所位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门。 3、厕所必须做到自然采光通风。 4、“干湿分区”必须在厕所与其他功能区里 完全体现。
1、客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台 的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。 2、客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。 3、提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增 加连续墙面。 4、合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至 5.5倍。 19
C、饭厅（餐厅）
一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、 与厨房合并的餐厅。 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩 小食物移动距离。 独立餐厅
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D 、通风

住宅应主要考虑自然通风，炎热地区考 虑穿堂风，夏季凉爽舒适，且节约能源。
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E、单梯户数
1、多层住宅一般为一梯(层)两户； 2、带电梯住宅 带电梯住宅一般为一层2户以上； 单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的 档次直接挂钩；
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F、层高
住宅层高一般在2.6至3.3米之间 最通常为 2.8米,大户型和豪宅采用 3米以 上较多