《房地产估价理论与方法》练习题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
房地产估价师理论与方法练习题附答案
房地产估价师理论与方法练习题附答案房地产估价师理论与方法练习题附答案房地产估价师试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
下面，就和店铺一起来看一看房地产估价师理论与方法练习题附答案，希望对大家有帮助！1、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于( )。
A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法2、房地产开发项目的区位分析与选择，包括( )。
A、地域分析与选择B、具体地点的分析与选择C、开发时机的分析与选择D、开发内容和规模的分析与选择3、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量B、空置率C、空置水平D、空置面积4、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。
A、选择专业化B、单一市场集中化C、市场专业化D、产品专业化5、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。
该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/ m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。
A、2.0B、3.0C、4.0D、5.06、房地产投资风险预期不确定性的关系的说法有误的一项是：( )。
A、风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可用标准方差来表示，用来描述分散的'各种可能收益与均值偏离程度B、风险与不确定性关系密切，两者之间无本质上的区别C、一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小，反之，标准方差越大，各种可能的收益分布就越分散，投资风险就越大D、如果说某事件具有不可确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性7、房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、( )、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
A、建筑设备费B、建筑材料费C、前期工程费D、前期费8、以下关于房地产供给的描述，正确的有( )。
《房地产估价理论与方法》课堂练习题
《房地产估价理论与方法》课堂练习一、名词解释1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。
2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。
3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。
4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。
5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。
二、问答题1.土地的特性：（1）空间位置的固定性（2）数量的有限性（3）使用的持久性（4）异质性（5）利用的多样性2．房地产估价的原则：（1）综合性原则（2）替代原则（3）最有效使用原则（4）动态原则3．影响房地产价格的社会因素：（1）政治安定状况（2）社会治安程度（3）房地产投机（4）城市化水平4．比较法的估价步骤：（1）收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目xx（4）计算比准价格5．运用假设开发法具备的外部环境：（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行（2）稳定而xx的房地产产业政策（3）公开、稳定的土地供应计划（4）统一、健全的房地产法规（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费（6）透明、公开和完整的房地产资料6.房地产估价的必要性：（1）房地产市场的不完全性（2）房地产产品的非均质性（3）房地产价格形成的复杂性（4）房地产估价在房地产管理中的作用（5）房地产估价对房地产交易的作用7．影响房地产价格的区域因素：（1）商服繁华程度（2）交通条件（3）基本设施（4）区域环境条件8．比较法的基本程序：（1）收集交易案例（2）选择比较案例（3）比较项目xx（4）计算比准价格9．综合性原则的主要表现：（1）全面了解待估房地产（2）综合分析房地产价格影响因素（3）房地产价格分析计算的综合性10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧三、计算题1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%问：该房地产的评估值为多少？解：12/(1+10%)+15/(1+10%)2+16×/（1+10%）3+×［1－1/(1+10%)7］×1/(1+10%)3=108.9（万元）2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%问：该房地产的评估值为多少？3解:评估值＝12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/（1+10%）+11/（1+10%）4+14/（1+10%）5＝49.3（万元）3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。
房地产估价理论与方法试卷
房地产估价理论与方法试卷房地产估价是一项复杂而重要的工作，它对于房地产市场的交易、投资、融资等活动都具有关键的作用。
为了深入了解和掌握房地产估价的理论与方法，我们设计了这份试卷，旨在考察考生对相关知识的理解和应用能力。
一、单项选择题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产估价的本质是（）A 给房地产定价B 对房地产价值的评估C 确定房地产的市场价格D 预测房地产的未来价格2、以下哪种方法不属于房地产估价的基本方法（）A 市场法B 成本法C 收益法D 假设开发法3、市场法估价中，可比实例的成交价格应当是（）A 正常市场价格B 非正常市场价格C 卖方实际得到的价格D 买方实际付出的价格4、成本法中的建筑物折旧不包括（）A 物质折旧B 功能折旧C 经济折旧D 自然折旧5、收益法中，净收益通常是指（）A 潜在毛收入减去运营费用B 有效毛收入减去运营费用C 潜在毛收入减去空置等造成的损失D 有效毛收入减去空置等造成的损失6、假设开发法中，后续开发经营期的起点是（）A 取得估价对象的日期B 估价时点C 开工日期D 竣工日期7、以下哪种房地产最适合用成本法进行估价（）A 学校B 商场C 写字楼D 住宅8、运用市场法进行房地产估价时，选取的可比实例数量一般在（）个以上。
A 2B 3C 4D 59、收益法中的报酬率与（）呈反比关系。
A 房地产价格B 净收益C 收益年限D 运营费用10、以下关于房地产估价原则的说法，错误的是（）A 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B 合法原则要求估价结果必须符合国家的法律、法规和政策C 替代原则要求估价结果不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格D 谨慎原则要求在估价中充分考虑房地产未来可能发生的风险和损失二、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产估价的要素包括（）A 估价对象B 估价目的C 估价时点D 价值类型E 估价人员2、影响房地产价格的因素包括（）A 一般因素B 区域因素C 个别因素D 市场因素E 政策因素3、市场法估价中，对可比实例进行修正的因素包括（）A 交易情况修正B 交易日期修正C 区域因素修正D 个别因素修正E 权益状况修正4、成本法中，房地产价格的构成包括（）A 土地取得成本B 开发成本C 管理费用D 投资利息E 销售税费5、收益法中，确定净收益时需要考虑的因素包括（）A 潜在毛收入B 有效毛收入C 运营费用D 空置和收租损失E 房屋折旧6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值可以通过（）方法求取。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第3次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。
A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。
A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。
A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。
如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。
A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。
A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。
A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和小编一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
《房地产估价理论与方法》真题精选7
《房地产估价理论与方法》真题精选7《房地产估价理论与方法》真题精选7单选题（共35题，共35分）1.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元4.关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性5.关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。
A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度6.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。
A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
其中正确的顺序应为（）。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。
A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。
A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。
A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。
A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。
A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。
(七气热)。
上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。
参见教材P70。
2、[试题]房地产供给有限特性的本质是( )。
A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。
房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。
如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。
因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
参见教材P62～63。
3、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。
400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。
参见教材P371。
4、[试题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是( )。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D【解析】本题考查的是报酬率的实质。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题《试题汇总》题库
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题《试题汇总》题库姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________1、单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于( )。
A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B2、多选题：下面( )是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB3、判断题：报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。
（ ）正确答案：对4、判断题：长期趋势法与假设开发法的理论依据都是基于预期原理。
( )正确答案：错5、多选题：【2012年真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有( )。
A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价正确答案：ACD6、单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用( )。
A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A7、判断题：年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。
( )正确答案：错8、单选题：有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况正确答案：A9、单选题：土地资本化率R、建筑物资本化率R、综合资本化率R三者之间的大小关系为( )。
A.RB.RC.RD.R正确答案：C10、判断题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。
( )正确答案：错11、判断题：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。
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《房地产估价理论与方法》练习题
41、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元／m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元／m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32．36万元。
已知折现率为10％，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
42、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。
A、中位数
B、众数
C、平均数
D、分位数
43、房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。
其作用主要。
A、成立受法律保护的委托与受托关系
B、明确合同双方的权利和义务
C、载明估价的基本事项
D、防止出现纠纷
44、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A、预期收益大小
B、预期收益能力
C、预期价格高低
D、预期价格涨落
45、与报酬率性质不同的名词有（）
A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
46、( )年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元，最后成交价为525万元。
A、1986
B、1987
C、1988
D、1989
47、对于估价对象为已经消失了的房地产，由于实地查勘的意义不大，所以不需要对估价对象原址进行调查了解。
( )
A、对
B、错
48、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。
该房地产的价格为( )万元。
A、695.83
B、681.25
C、715.83
D、718.75
49、某宗房地产20xx年5月1日的价格为2500元／m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产20xx年3月1日至lO月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8(均以上个月为100)。
则将该宗房地产调整到20xx年10月1日的价格为3026．7元／m2。
( )
A、对
B、错
50、某工业用地出让年限为xx年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元／m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8％。
那么该宗工业用地的价格为( )元／m2。
A、782.94
B、817.06
C、792.85
D、768.06。
答案：
1、B
2、A B C
3、A C D
4、A B C
5、C
6、B
7、A
8、A B C D
9、A10、B11、A C D12、B13、B14、D15、A B C16、C17、B18、A B C19、
A B20、A
B C21、A B22、C23、B24、A B C25、B26、B27、A B D28、
B D29、A B D30、A B C31、A B
C D32、A B C D33、A B C D34、B35、C36、B37、B C D38、B39、A40、A D41、C42、B43、A B C44、B45、D46、B47、B48、D49、B50、A。