买卖房屋,躲过你所不知的陷阱

一个春意盎然的午后，老王抱着孩子在小区院里晒太阳。

眼看着三五成群的队伍一拨接一拨，这是房产中介和他们的客户。

自打过了春节，老王经常在小区门口、电梯里见到他们的身影，但像今天如集会一般，竟突然来了好几十人还是新景儿。

“哥，您看房子吗？”老王一看，说话的是一位闲等业主无聊、临时招揽客户的中介，“咱们小区新出的一套，正规一室一厅。

业主那边已经签了，着急用钱，450万首付才需要150万，就当做个小投资呗。

”老王心里发笑：“说得好像150万跟掏150块似的。

”但等他第二天在网上搜索这套刚刚上架、连照片都没有的50平一居时，发现已经下架了。

买卖房屋，文·图◎ 九　儿 超　伟躲过你所不知的陷阱北京纪事4特别企划5据悉，2017年春节过后，北京楼市回暖，二手房交易甚至一度出现房价与交易量齐飞的现象。

对此北京3月17日出台了“认房又认贷”的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过25年，企业购买的商品住房再次上市交易需满3年及以上。

房产新政被称为北京历史上“最严限购”。

然而就在3月17日同一天，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。

纠结：先买房还是先卖房又一个所谓的史上 “最严限购令”，给楼市刚蹿起的火苗降了温。

新的限购令最过严厉之处无非是“认房又认贷”，即购房人即使名下无房，但有房贷记录，购房也算作第二套房处理，购第二套房首付不得低于60％。

要说60％以上的首付，伤得最深的恐怕是炒房投机者，而对新婚或家有二娃需要改善住房的家庭来说，60％并没有显得那么夸张，毕竟改善住房的家庭本身就有房，不过是想换一个面积更大些抑或年头更新些的房子。

那么第一个的问题就来了——改善性购房，究竟是先卖自己的房子，还是先买别人的房子呢？关于这两种选择，许多人都有惨痛的经历可以诉说。

例如笔者一位朋友的父母，先卖了自己的两处房产，准备合二为一换一所大房子住，但因为卖的两处房产交易周期过长，他们买的房子迟迟没有过户，结果房价大涨远远超过了违约金的数额，最后业主甘愿交违约金，房子不卖了。

我的另一位心有不平的朋友，在自己心仪的房子的购房合同上签了名后，他打算卖掉的房子却迟迟无人问津，眼看时间要过了合同的交易期限，他不得不将房子以低于同小区成交均价很多的方式出售。

他那些天见到我，常挂在嘴边的一句话是：“一辆30万的车说没就没啦！”那么房子到底是该先买还是先卖呢？李总在北京某家房地产公司供职，有着近20年的工作经验。

对于购房者提出的这个问题，李总提出了解决办法：先买房还是先卖房，购房者不能盲目决定，需要客观地分析当前房屋交易市场形势。

李总介绍，大致可以分为三种情况。

首先，“房市”处于活跃期，也就是房屋交易量大，交易价格处于猛涨态势。

在这种情况下，购房者应该先买房再卖房。

因为处于“房市”活跃期时，房屋价格每日波动较大，购房者若不及时买下心仪的房屋，很有可能会错过买房最佳时期。

李总就曾遇到过，买卖双方在谈拢价格的情况下，卖房隔天签合同时，临时涨价一二十万的情况。

为了一本房产证，买房人要经历各种考验北京纪事6其次，“房市”处于平稳期。

这个时机的房屋成交量相对稳定，房屋价格波动不明显，因此对于买卖双方来说，所承担的风险都相对较小，买房者在挑选到心仪的房屋后，最好不要犹豫，尽快着手购买或者遇到合适买家就及时出售。

最后，“房市”处于下降期，买卖双方对于市场来说都处于观望状态，此时可以先卖掉手头的房屋，再进行购买。

当卖掉房屋后，最好在一个月内确定好要买房屋的价格，谨防挑房时间拉扯过长，错过低价买入的最好时机。

李总的建议清楚明白。

但事实上，买卖房子是一件很复杂的事情，你也很难用一种理论放之其间皆准。

例如说在北京，楼市处于下降期的情况几乎没有，顶多经历一段冰冻期。

更多的时候，房价总是以各种正角度，不停地上涨。

签了卖房合同的，手里攥着大把现钞生怕贬值，赶紧找房子买；签了买房合同的，则怕自己的房子卖不掉或者原业主违约。

事实上在置换房屋的过程中，把风险降到最低的理想状态，是买房合同与卖房合同在同一天签完。

但因为房屋买卖是一个双向选择的过程，所以同一天签两份合同几乎不可能，只能说签这两份合同的时间点，距离越近风险越小。

然后我们可以进一步找到问题的核心——你有多喜欢你要买的房子，特别房子是你自己用来住而不是仅仅作为投资。

位置、面积、户型、朝向、价格、装修、车位、楼龄、小区环境、房子有没有担保和抵押、原业主的人品怎样、原业主的户口情况、同户型一年交易过几套，甚至楼上楼下住的什么人等，你都要考虑清楚。

如果你已经卖了房子，你不能因为买房子一时着急忽略以上问题，因为那样你很可能买了一套升值潜力低，极不好住并且将来不好出手的房子。

另一方面，如果你还没有卖掉自己的房子，那你所要考虑的不仅有以上问题，还得考虑你有多心仪你要买的房子，因为一旦决买一所心仪的房子，太难了定购买，签了合同，你就很有可能为了凑首付，要低于小区平均交易价卖掉现有的房子，这值不值得？你得想清楚，而且得快点想。

因为当你对一套房子心动的时候，互联网上不知已有多少人对它心动、跃跃欲试了，好房子永远是不等人的。

买房，先明确自身需求俗话说：羊毛出在羊身上。

买房过程中，购房者不仅需要支付房子本身恐怖的价格，还要为契税、公共维修基金、印花税、房本工本费等等各种税费买单。

因此，买房人在购房过程中，相对于卖房者来说，所承受的压力和承担的风险更大一些。

那么买房人在买房过程中究竟该如何绕开陷阱、规避风险呢？“我遇到很多购房者，选房时恨不得每根神经都紧绷起来，有时看了十几套房，都拿不定主意买哪套。

”某知名房产中介公司店长小孙说。

其实过多的挑选房屋并不能给买家带来更多实惠，相反会错过好的时机。

2016年，小孙带着一名女购房者看房子，第一次带她看了3套房子，“因为她并没有提出对房屋的具体要求，因此我们带她看的房子都是我们主推的户型。

”小孙说。

谁知这只是开始，在接下来的一个月里，小孙又多次带女买家及其家人挑选各种户型：“其实，那个月是北京房价的低谷，尽管我一再追问，可女买家始终没有明确购房的目标。

”又过了一段时间，北京房价再一次上涨，而此时的女买家手头上的钱已经不够那个地段房屋的首付了。

购房者只要把握自身需求，便可以较为轻松地挑选自己心仪的房屋。

小孙总结道：首先，核算自己手头资金。

很多买家总抱着物超所值的幻想，等着便宜房子的出现，但往往都会错过最佳时机。

“只要手头的钱能够支付心仪房子的首付，就不要犹豫。

”小孙提醒道，其次，要考虑自己购买房屋的用途，“有人买房是给老人买，所以需要挑选楼层低，采光好的；有人买房是给孩子上学准备，因此就挑选学区房；还有的是要改善居住环境，因此会挑房子的物业好、环境优雅的等等。

”这些都是买家的自身需求，只要有明确的目标，就更容易挑选房屋。

最后一点，小孙说：“很多买家会忽视自己的征信情况，这对于买房者也是很重要的。

”他就曾遇到过，因为买家信用卡在过去的两年内，逾期超过了7次，使得公积金贷款不能贷出满额，买房不得不中途停止，不仅赔了一部分违约款项，还错过了心仪的房子。

小孙介绍说，只要把上面三种条件考虑清楚，目标明确了，挑房数量不需要太多，一般控制在5套以内；选房时间也不用花太长时间，一般在一个月以内比较合适。

看房时间上尽量多次、不同时间段看房，而其中一定要有一次早晨看房，早晨是一天中阳光最弱的时候。

看房，要有怀疑精神在看房、挑房这方面，小孙说得在情在理，好房不等人，要买得抓紧。

但笔者还要特别企划7提个醒：小孙是房产中介经纪人，也是本篇文章的被访人，他提出的建议是为了帮我把文章写好，但其他房产中介经纪人，在带您看房时说的话语，您可要三思而后行。

毕竟他们的最终目的不是让您躲避陷阱、买到心仪的房子，而是让您尽快把买房合同签了，他们好拿中介费！我的许多朋友都在这上吃过亏。

例如老马在与中介看一套二层的商品房时提出，总感觉二层的房子不够安全，担心晚上会有小偷从窗户爬进来。

两位中介立刻回答老马：“这您完全不用担心，小区有24小时安保和监控，非常安全。

”“但我回家后发现车被划了，我那车就停在看房的二层楼楼底下，我找到小区物业打算看一下监控录像，物业说我们没有监控。

你说这些中介是不是张口就来！”老马现在说起来心里的火都没消。

类似的案例不胜枚举，例如笔者曾经在看房时与中介咨询小区停车的问题，中介的回答是小区的停车很方便，包年只要1500元。

但笔者留了个心眼，专门去问了一下物业。

回答是，没错，包年1500元，而小区住户多，停车需求大，但小区的停车位有限，每年停车位都要摇号配发。

摇不中只能停在小区外的街边上，街边每月的停车费是600元！明眼人都看得出来，这些房产中介经纪人都受过专业的培训。

他们常常将房子的优点夸得让人心花怒放，缺点则轻描淡写，让人觉得不足为虑。

所以您看房子必须抱有伟大哲人的怀疑精神，而且您还得有买卖房屋的专业知识。

因为您得明白，这些房产经纪人所受的专业培训，显然以营销培训为主，至于买卖房屋的专业知识，恐怕是死记硬背的多，要说经验的丰富，肯定是因人而异的。

我可以随便举一个例子，我的发小老高，曾经以公积金贷款的方式买了一套二手房。

合同都签好了，首付款也交了，可走到申请公积金贷款这一步时，老高和中介才发现，他缴的公积金是市管的，他爱人缴的公积金是国管的，两口子不能一起申请公积金贷款，只能一方申请，申请贷款的总额因此从120万锐减到70多万。

要知道公积金贷款的利息是最低的，老高不想放弃，就想采用组合贷的形式。

但原业主不乐意了，组合贷的交易周期保守地说要延长两个月，原业主着急用钱，延长两个月就是违约了。

老高一下变得非常被动，最后不得不采用纯商贷的方式，月供一下比原来多了1000多元。

这一个月1000多元对于工薪阶层来说，也不是大风能刮来的。

他生气就气在他们不可能知道的问题，你房产中介竟然也不知道，不能在签合同的时候提个醒。

否则，若老高事先知道，就可以在签合同时与原业主商讨组合贷的可能，抑或采用纯商贷的方式，让原业主在房价上再给一些优惠。

购房合同，再厚也要看完在房子挑好后，就该到了签合同的步骤了。

购买新房的人，一定有这样的经历，比两个手掌落在一起还要厚的合同摆在面前，签字都要花上小半天工夫，更别说把里面的北京纪事 8特别企划9内容看明白了。

小孙说：“看懂里面内容其实并不难，只要掌握几个关键点。

”首先，提出将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此核实该广告内容的真假；其次，查看预售项目是否与销售楼盘名称相符，所购房屋是否在预售范围内；再次，下定金时，合同中应明确写明房屋具体位置、面积、价格，签正式买卖合同时间，定金数额和交付时间，定金返还形式。

另外，合同中明确所购房屋的物理状况：如毛坯房还是全装修房、土地来源、房屋基本情况，包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。