(最新版)“西安环城西苑环境改造项目三期”可行性研究报告
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 西安环城西苑环境改造项目三期可行性研究报告
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第一章总论 (1)
1.1建设项目简介 (1)
1.2项目建设的必要性 (3)
1.3可行性研究编制依据 (5)
1.4技术经济指标 (6)
1.5可行性研究的主要结论 (6)
第二章市场分析 (8)
2.1西安市莲湖区概况 (8)
2.2西安市莲湖区土地市场分析 (9)
2.3西安市莲湖区商业市场分析 (10)
2.4项目SWOT分析 (13)
2.5典型案例分析 (15)
2.6价格定位 (16)
2.7拟建项目定位 (18)
第三章项目用地现状及拆迁安臵方案 (19)
3.1土地调查 (19)
3.2拆迁户调查 (19)
3.3建筑物调查 (19)
3.4管线调查 (20)
3.5拆迁安臵实施的原则、进度计划 (20)
3.6拆迁安臵补偿方案 (20)
第四章项目开发建设条件 (23)
4.1自然条件 (23)
4.2项目规划用地条件 (23)
4.3项目市政配套条件 (24)
第五章项目拆迁方案和机构费用确定 (25)
5.1拆迁规模 (25)
5.2劳动安全 (25)
5.3拆迁进度安排 (25)
5.4项目组织机构 (26)
5.5项目建设管理费用研究 (26)
第六章环境影响评价 (28)
6.1评价依据 (28)
6.2区域环境质量现状 (28)
6.3环境保护规划 (29)
6.4环境影响评述 (30)
第七章投资估算及资金筹措 (32)
7.1项目总投资估算的依据 (32)
7.2项目的总投资估算的原则 (33)
7.3总投资估算 (33)
7.4项目总投资的资金来源 (36)
第八章财务评价 (37)
8.1基础数据的确定 (37)
8.2财务盈利能力分析 (37)
8.3清偿能力分析 (38)
8.4项目财务评价结论 (38)
第九章不确定性分析 (39)
9.1盈亏平衡分析 (39)
9.2敏感性分析 (40)
第十章国民经济评价 (42)
10.1影子价格与通用参数选取 (42)
10.2效益费用调整 (43)
10.3国民经济评价结论 (43)
第十一章社会效益评价 (45)
11.1对遗址保护和城市形象的影响 (45)
11.2对所在地居民生活质量的影响 (45)
11.3对项目周边环境的影响 (46)
11.4对西安市莲湖区财政税收的影响 (46)
11.5对西安市莲湖区房地产业发展的影响 (46)
第十二章主要结论与建议 (47)
12.1主要结论 (47)
12.2对建设单位的建议 (47)
附件：财务评价报表
第一章总论
1.1 建设项目简介
1、建设项目概况
（1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期；
（2）项目范围和位臵图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；项目位臵图如下：
（3）项目建设进展情况
西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会[2008]193号和[2008]296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。
（4）项目现状与周边环境
项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。
项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。
项目东、南、西、北部环境及简介如下：
项目拆迁安臵、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。
2、项目内涵和性质
项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安臵、补偿，以及场地平整。
1.2 项目建设的必要性
1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要
古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，环城西苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。
2、符合西安市总体规划的需要
项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位臵，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位臵优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。
3、项目片区商业布局完善的需要
项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们的日常消费，给周围居民的生活带来了极大的不便。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。
4、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象
项目所在地是一个典型的“城中村”，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之一。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐的场所。
5、发挥土地级差效益的需要
项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。本项目范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安臵完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为古城西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态环境、促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。
1.3 可行性研究编制依据
1、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格…2002?1980号）；
2、国家计委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》（第三版），2006年；
3、国家发展计划委员会制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
4、国家计委办公厅《投资项目可行性研究指南》（试用版），2002
年；
5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；
6、《陕西省建设工程其他费用定额》；
7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函；
8、西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的批复（市发改投发[2008]193号）；
9、西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容的通知（市发改投发[2008]296号）；
10、类似工程估算、概算指标；
11、委托方提供的有关其他资料；
12、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。
1.4 技术经济指标
（1）项目财务评价指标：
投资回收期：2.90年（税后） 2.88年（税前）
财务净现值： 262万元（税后） 2020万元（税前）
内部收益率（年）： 15.69%（税后） 12.47%（税前）（2）资本金财务评价指标：
财务净现值： 1364万元
内部收益率（年）： 18.46%
（3）国民经济评价
财务净现值： 3856万元
内部收益率（年）： 18.99%
1.5 可行性研究的主要结论
（1）项目前期工作准备充分，拆迁条件良好；
（2）项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金；
（3）项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行；
（4）项目具有较强的抗风险能力；
（5）项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。
第二章市场分析
2.1西安市莲湖区概况
莲湖区是古城西安的中心城区之一，是驰名中外的“丝绸之路”的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。
1、莲湖区经济实力概况
为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设“经济强区、和谐莲湖”的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“一线五区四平台”的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。
2007年莲湖区生产总值实现200.62亿元，标志着莲湖区经济规模再上一个新台阶，其中第二产业实现增加值115.78亿元，增长15.8%，其中工业增加值93.77亿元，增长16.1%。2007年，莲湖区财政收入达到11.5亿元，较2006年净增近3亿元，增幅为33.7％，地方财政收入总量位居西安市13区县之首；规模以上工业总产值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至2008年4月底，莲湖区重点建设项目共完成投资91424万元；地方财政收入完成4.69亿元，总量位居全市第二；社会消费品零售总额完成68.84亿元，达到近年来的最好水平；规模以上工业增加值累计实现35.07亿元，绝对量位居全市第一。
2、莲湖区科技文化概况
该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大、中专院校科、研院（所）10多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有13个王朝遗留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古迹125处（件），其中属国家、省、市级重点保护古迹、纪念地19处。
随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。
2.2西安市莲湖区土地市场分析
随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。
总体来看，西安土地市场实行招、拍、挂以来，市场始终处于供不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲臵土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。
莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。
目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。2.3西安市莲湖区商业市场分析
莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业、印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在“一线五区四平台”的发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进一步发展。
一是大兴路板块。莲湖区将在4至5年内，通过土地整理储备，盘活该区域8.3平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅、机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。
二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯一在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化、丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，一期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆、国际
古玩城等，工程占地300亩，建筑面积为66万平方米；二期为丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程占地200亩，建筑面积为62万平方米，整个项目将于2010年全部完工并投入使用。
三是历史街区板块。莲湖区是一个回汉民共居区，回坊等历史街区的民俗餐饮文化形成了西安市的一大特色。街区内民俗、餐饮名店鳞次栉比，民族服饰、工艺品、清真副食、特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如“德懋恭”水晶饼、同盛祥泡馍、贾三灌汤包子、德发长饺子等清真餐饮、食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。
四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中的一条，有着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店、餐饮、购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化、大规模、高档次的商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，2007年西大街荣获“中国著名商业街”。而且西大街辖区内金融机构齐全、网点众多，工商银行、中信实业银行、招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并且为附近居民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流通。
五是桃园开发区板块。加大与西安高新区的产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。
六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。目前土门街心花园周围已有智圣物流、民生土门大厦、家世界购物广场、喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行、交通银行、建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。
七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地的机电产品商家入驻，进一步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心的特色经济格局。
在打造“七大特色经济板块”进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后的产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行一个街区主营一类产品制度，增强同类产品的聚集程度，实现街区产业集约化、规模化、专营化和特色化的有机结合，真正做到“一街一品”，拉动区域经济快速发展。
总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民的消费要求，有着良好的商业市场环境，是一个消费、娱乐、购物的理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带的一部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙、护城河为背景的城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全的特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好的市场前景。
2.4项目SWOT分析
1、优势分析
区位：与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙、护城河以及环城西苑一二期，具有得天独厚的区位优势。
规模：项目占地面积大，可以通过富有创新性的规划和园林设计将项目本身规模优势进一步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。
开发商声誉和实力：投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁、基础设施建设、招商引资和运营能力。
商业氛围：项目所在地域比邻市中心、安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身的商业优势。
2、劣势分析
区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除；
文化氛围：城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进一步发展这点可以得到有效规避；
拆迁安臵：涉及大量的拆迁、安臵和补偿，工作进展中将会遇到一定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量的商户、居民和租赁户，拆迁安臵工作存在一定的困难，但是投资商
在采取积极的措施来落实拆迁安臵协议的签订。
3、机会分析
本项目存在着以下发展机会：
政府支持：该项目是西安市的重点项目，项目建成对提升城市的总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要的作用，并且出台了《西安市发展和改革委员会文件》、《关于进一步改善投资环境的意见》等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目的建设。
发展潜力：城西位于陕西“一线两带”发展战略的中心位臵，有大的格局，比邻城市中心，并将随着“西咸一体化”地发展而发展，该区域具有较大的发展潜力，可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知名度。
需求：随着社会的发展进步，市民对绿色健康文化环境的需求较为迫切，本项目拆迁完成后的开发建设将定位成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境的需要。
遗址保护：西安将结合明城墙遗址、护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址的保护和旅游产业的发展；本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目的开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大的发展机会。
4、威胁分析
竞争：项目周边还有一些零散的土地出让资源，对本项目构成一定的威胁。但是本项目是区域内最大的一块优质土地资源，在市场需求方面本项目的定位较高，预计周边零散土地资源对本项目的威胁会较小。
成本：拆迁安臵具有一定的不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生一定的影响，但可以在拆迁安臵前通过签订相关合同来规避。
5、结论与对策
通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临的优势、劣势、机会分析以及相对应的对策分析，最后根据列出的对策分析汇总如下：
时机策略：利用政府的政策引导，在城西发展的大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。
竞争策略：最大化的发挥项目所在区域的价值；争取在区域层面竞争中脱颖而出；
推广策略：在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构。
2.5典型案例分析
西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9％，其中居住用地上涨6.7％；至2006年底，因为供应量不足，土地价格的上
涨更趋强烈；2007年，西安市共招拍挂供地6010亩，实现土地毛收入97亿元，土地平均价格进一步上升。
虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲臵土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。
对西安市土地出让市场的调查后，选取的典型案例如表2-1所示：
表2-1 典型案例对比表
2.6价格定位
本项用地的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。
（1）选择可比案例
从典型案例中选取与本项目在用途、功能较为接近的三个地块作为可比实例。
（2）修正因素的确定
三个案例与本项目在整体状况、功能上上比较接近，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。
因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。
（3）计算修正系数
修正系数的计算方法如下：
每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表2-2：
表2-2 修正系数计算表
（4）权重的确定
根据所选可比实例距本项目距离的远近程度，对各案例的权重确定如下：
“唐延路”： 0.30
“西稍门”： 0.40
“东大街以北”： 0.30
（5）比准价格的确定
根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：
案例一比准价格：332×1.08＝359万元/亩