乐平市场调研报告

乐平经济
乐平房地产行业正步入快速发展阶段
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了 GDP 一个地区房地产市场的发展阶段。 一个地区房地产市场的发展阶段。
◆ 2008年，乐平人均 GDP为12649元，折合 1800美元，增长22.1%， 房地产市场正进入快速发 展阶段。 ◆2008年，乐平GDP为 106.5亿元，增速达到 23.7%，房地产进入高速 发展阶段。 ◆根据相关理论和国际通 用衡量标准判断，乐平房 地产市场正进入一个快速 快速 发展的阶段。 发展 超速发展 单纯数量型
乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平 原过渡地带，乐安河中游地区，九江—景德 镇—南昌市“金三角”经济发展核心区域， 是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通 枢纽和商贸中心。 乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。 境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江 ；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道 通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速 穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一 个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、 铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3 小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市
乐平经济
乐平市人均GDP增长较快，年均增长率超过15％ 乐平市人均GDP增长较快，年均增长率超过15％ GDP增长较快 15
06- 08年乐平市人均GDP（ 年乐平市人均GDP 06 - 08 年乐平市人均GDP （ 元 ） 15000 30% 25% 10000 20% 15% 5000 10% 5% 0 人均GDP( 人均 GDP( 元 ) GDP 人均GDP 增长率 人均 GDP增长率 GDP 2006 9071 10.6% 2007 10399 14.7% 2008 12694 22.1% 0%
06- 08年乐平市固定资产投资 亿元） 年乐平市固定资产投资（ 06 - 08 年乐平市固定资产投资 （ 亿元 ）
80 70 60 50 40 30 20 10 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
06-08三年间年固定资产总投入达 33.63亿元，其中08年固投达历史最 高的5.38亿元，同比增长达124.7% 。133.63亿元，其中08年固投达历 史最高的75.38亿元，同比增长达 124.7%。 08年固投达75.38亿元，为06年固 投总量的3倍，08年固投增长速度与 周边县市比较处于领先。
项目研究的工作阶段划分
2009/12/13 2009/12/25 2010/1/12 2010/1/22
第一阶段 市场调研
区域宏观经济背景研究 区域研究 年度房地产市场研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 乡镇调研
第二阶段 发展战略与项目定位
项目界定及研判 问题结构化分析 市场机会点的挖掘和分析 案例借鉴和分析 项目整体发展战略 项目定位深化 物业发展建议
2008 106.5 23.7%
08年GDP总值一览表： 08年GDP总值一览表： 总值一览表 城市 GDP（亿元） GDP（亿元） GDP增长率 GDP增长率 （%） 景德镇 321.98 15.3% 浮梁县 42.71 26.8% 乐平市 106.5 23.7% 万年县 34.55 15.1% 德兴 70.98 14.7%
人均GDP与房地产发展关 人均GDP与房地产发展关 GDP 系
0-800美元 美元 启动期 生存需求 快速发展期
800-4000美元 美元
4000-8000美稳定发展期
减缓发展期 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
生存、改善需求 兼有 快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
《乐平城市中心，土地之王》 乐平城市中心，土地之王》
乐平老政府地块市场调研报告
2010·01·05
调研说明
受贵公司委托，我司针对位于乐平市老政府、市委A 01， 受贵公司委托，我司针对位于乐平市老政府、市委A—01，A－02地块的后 02地块的后 期开发建设展开市场调研，旨在为地块后期定位、 期开发建设展开市场调研，旨在为地块后期定位、开发策略制定提供有力的参考 依据； 依据；
固定资产投资（亿 固定资产投资 （ 元） 固定资产投资增长 （%）
2006 24.74 20.3%
2007 33.51 35.4%
2008 75.38 124.7%
08年固定资产投资一览表： 08年固定资产投资一览表： 年固定资产投资一览表
城市 固定资产投资（亿元） 固定资产投资增长率（%） 景德镇 222.25 105.7% 浮梁县 23.7 211.74% 乐平市 75.38 124.7% 万年县 46.99 106.3%
乐平市GDP在 十五” 乐平市GDP在“十五”期间增长迅 GDP 速，三年年均增长18.6% ，其GDP 三年年均增长18.6% 总量与周边各县市相比较， 总量与周边各县市相比较，仅次于 景德镇，位列领先的位置； 景德镇，位列领先的位置；
2006 73.41 16.7%
2007 85.68 15.6%
第一产业
乐平市 33.11 60.2 13.19
第二产业 第三产业
万年 35.4 46.5 18.1
乐平经济
乐平社会消费品零售总额同周边县市对比处于前列， 乐平社会消费品零售总额同周边县市对比处于前列， 高于GDP的增长速度，居民生活条件改善提高。 GDP的增长速度 高于GDP的增长速度，居民生活条件改善提高。
改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 大于8% 高速发展
乐平经济
乐平市固定资产投资增长迅速， 乐平市固定资产投资增长迅速，增长速度位列 周边县市前列，投资型经济增长特征明显。 周边县市前列，投资型经济增长特征明显。
乐平经济
乐平市为生产型城市， 乐平市为生产型城市，为后期消费水平的 全面升级打下了坚实的基础
06- 08年乐平三大产业变化量 06 - 08 年乐平三大产业变化量 100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业 第二产业 第一产业 31.1% 56.5% 12.4% 2008 31.1% 56.5% 12.4%
06- 08年乐平市零售总额 亿元） 年乐平市零售总额（ 06 - 08 年乐平市零售总额 （ 亿元 ） 30 20 10 0 消费零售总额 亿元） （ 亿元 ） 零售总额增长率 2006 18.05 15.0% 2007 21.11 17.0% 2008 26.18 24.0% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
房地产开发 投资额增幅 房地产投资 /GDP 房地产投资 /固定资产 投资
26% 24%
20% 18%
固定资产投资（亿元） 固定资产投资（亿元）
房地产开发投资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元）
房投占固投的比例
房地产市场指标体系
异常 <-5% 基本正常 -5%-5% 正常运行 5%-15% 基本正常 15%-25% 异常 >25% 2008年 2008年 43.2%
城市规划
十一五期间，乐平加快城镇化进程， 十一五期间，乐平加快城镇化进程，同时努力打 造城北新区、 造城北新区、东湖新区的目标
乐平市1992年撤县设市，为江西省计划单 列市，归景德镇市管辖。 乐平市辖2个街道 办、14个镇、2个乡，1个农业科技示范园区 和1个大型水库管理局；城区面积达15平方 15平方 15 公里，人口15万人； 全市总人口80 15万人 80余万人 公里，人口15万人； 全市总人口80余万人 。 乐平市08年GDP为106.5亿元，约占景德 镇33.1%。 乐平大连（城北）新区、东湖新区的打造 及规划，确定了乐平市后续城市的发展的方 向。由于城北区特殊的地缘关系，城市的功 能定位比较全面，包括了中央行政区、中央 商务区，是城市的政治、经济、文化中心， 其中老城区更多地承担了中心商业区的功能 ，城北新区则更多地承担了行政、商务和居 住的功能
第三阶段 规划设计
规划设计任务书
工作
报告结构
城市分析 住宅市场分析 商业市场分析 消费者调查 项目市场定位 我们的战场 我们和谁争夺客户 我们如何发掘机会 我们的客户在哪 我们应该怎么做
城市分析
关键词：宏观分析、城市属性分析
乐平区位
乐平位于赣东北区域中心， 乐平位于赣东北区域中心，有一定区位优势
调研区域范围为乐平市区和部分乡镇； 调研区域范围为乐平市区和部分乡镇；
本次调研采用定性与定量相结合的方式进行，通过实地观察、访谈、 本次调研采用定性与定量相结合的方式进行，通过实地观察、访谈、问卷调 查、文献资料及报刊杂志查阅、网络搜索等方法获取相关数据资料，从而分析、 文献资料及报刊杂志查阅、网络搜索等方法获取相关数据资料，从而分析、 提炼具有参考价值的市场调研结论。 提炼具有参考价值的市场调研结论。
固定资产投资（亿元） 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 房投占固投的比例 2006 24.74 2.56 23.80% 2007 33.51 16.16 24.30% 2008 75.38 23.08 21.20%
2008年，房地产开发投 资额增长43.2%，房地产 开发升温。 2008年，乐平房地产开 发投资增幅过高，但是房 地产投资占GDP的比例和 房地产投资占固定资产投 资比例基本处于正常区间。 总之，乐平房地产投资额 虽然增加很快，但远未达 到相应的水平，表明在房 地产由启动到快速发展的 过渡阶段，投资存在继续 迅速增长的可能。
第三产业
第一产业比重逐年减少； 第二产业比重较大，且稳 定保持小幅增长态势；第 三产业保持着相对稳定的 发展。 与周边县市相比，第一产 业中等水平，第二产业比 重较重，第三产业比重相 对较低、生产性产业的强 劲发展与消费性产业的提 升空间巨大为乐平市房地 产发展提供了稳定的经济 基础支持和提升契机。