商业地产的10大定位依据
深圳商业地产建筑定位分析的16个要素-上书房信息咨询
深圳商业地产建筑定位分析的16个要素商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。
不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。
分析商圈属性及经营模式1、商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。
它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。
所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2、经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。
不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
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商业地产项目分析与定位概要
学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。
商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。
1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。
地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。
每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。
历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。
可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。
因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。
伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。
在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。
不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。
分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。
消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。
因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。
因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。
第二,地段属性存在一定盲点。
虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。
这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。
商业地产的定位指标是什么
商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。
商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。
如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。
二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。
所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。
商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。
这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。
商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。
当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。
围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。
在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。
文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。
购买商业地产项目应关注五大元素
购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。
地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。
购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。
商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。
第三大元素是项目质量。
商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。
购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。
项目的质量越高，投资回报率往往也越高。
第四大元素是法律和法规。
购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。
要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。
此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。
第五大元素是市场前景。
购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。
要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。
购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。
总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。
地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。
商业体定位
商业体定位对于商业地产，与其说商业定位不如说是营运定位。
一个商业项目的盈利模式是什么样的，通过这个商业地产项目预计实现多少总利润，总利润的多少百分比用作下一个项目的开发，又有多少作为本项目的商业管理投入，这个投入能够实现什么样的商业运营管理效果，为了实现更好的商业运营目标，可以追加多少投入，追加的时间节点如何。
这些问题是一个商业项目商业定位、销售目标定位、经营管理定位的前置条件。
一、商业体定位依据一个商业体的定位，首先要考虑公司的战略意图和企业营运目标、其次考虑公司对商业的运营管理投入、最后考虑项目自身特点和商业环境因素。
1、公司战略意图。
房地产行业要顺利运作并快速壮大，需要快进、快出，即从立项到全部交房的时间跨度越短越有利于房产企业的发展。
资金成本和时间成本是一个企业很难承受的。
为了实现这一目标，需要资金的快速运转，而资金的快速回笼，则需要工期紧凑的同时推售节奏、策略环环相扣，更需要根据房产行业趋势制定合理的现实的价格策略。
价格的制定，需要考虑城市房价水平、房产行业趋势、国家经济形势、市场饱和度、市民消费水平、市民对房产形势预期、项目产品档次等众多因素。
作为房产行业中的高利润、高风险、高难点的商业地产，更是需要抛开“住宅开发思维”，从商业特点、商家心理、商家目标消费者心理、商业氛围等纯商业运营角度考虑，同时还要从商业地产投资客视角审视项目定位的保值增值。
商业地产的销售收入（投资回报率）需要商家买单，商家的销售收入需要目标消费者买单。
目标消费者量不等于客流量更不等于人流量。
2、商业运营管理投入。
商业地产与住宅地产的最大不同是，住宅地产是生完孩子不用考虑培养孩子的问题，而商业地产则是既要生出好孩子，更要负起培养孩子的重任，否则就没有人愿意投资。
任何商业地产都是为了实现利润回笼。
要吸引别人投资就要制定合理的投资门槛、确定可实现的回报方式、明确商业的扶持计划和投入力度以及最终商业经营的愿景。
商业的特殊性，在于商业环境的制约性和目标实现的不确定性。
商业地产规划要求
商业地产规划要求商业地产的规划要求是指在商业用地开发过程中需要满足的一系列要求和标准。
它旨在确保商业地产项目能够有效地满足市场需求，并在经济、环境和社会方面可持续发展。
以下是商业地产规划的一些要求：1.拟定明确的发展目标和策略：商业地产规划应该明确规定开发项目的目标和策略，包括项目的定位、产品组合、市场定位和发展阶段等。
同时，还需要对未来的市场趋势和竞争环境进行分析和预测，以制定合适的发展策略。
2.合理规划土地用途：商业地产规划应该合理规划土地的用途，充分考虑周边环境、交通、市场需求等因素。
例如，商业中心和购物中心应该位于人流量较大的地区，而办公楼和商业街则可以靠近商业区或交通枢纽。
3.综合考虑交通和配套设施：商业地产规划需要综合考虑交通和配套设施的问题。
交通是商业地产项目成功的重要因素之一，因此规划中需要考虑到交通流量、道路网络、公共交通等。
配套设施如停车场、供电和供水等，也需要合理规划和配置。
4.安全和环境保护：商业地产规划要求在建设过程中要注重安全和环境保护。
规划中需要考虑到消防设施、逃生通道、绿化和污水处理等方面，确保项目符合相关安全和环保标准。
5.合理控制建筑规模和密度：商业地产规划要求合理控制建筑规模和密度，以充分利用土地资源，保持良好的通风和采光条件。
同时，还需要考虑人流和车流的流动，避免拥堵和安全隐患。
6.便利的交通连接和停车设施：商业地产规划要求提供便利的交通连接和充足的停车位。
规划中应考虑到交通枢纽的位置，提供足够的停车位，并合理布局交通流线，以便顾客和员工快速进出商业地产。
7.充足的公共空间和休闲设施：商业地产规划应充分考虑到公共空间和休闲设施的需求。
这些空间可以用于户外活动、休息区或举办文化活动。
这样不仅可以提升顾客的购物体验，还可以增加商业地产的社交和娱乐价值。
8.多样化的租户组合：商业地产规划要求租户组合的多样性，以满足不同人群的需求。
规划中应注重各种类型的店铺和服务设施，包括零售商店、餐厅、咖啡馆等。
商业地产项目多向定位
商业地产项目多向定位汇报人：2024-01-08•商业地产项目定位概述•商业地产项目的市场定位•商业地产项目的功能定位目录•商业地产项目的形象定位•商业地产项目的招商策略•商业地产项目的运营管理01商业地产项目定位概述定位的概念和重要性定位的概念定位是商业地产项目开发中，根据市场需求、竞争环境等因素，确定项目目标客户、产品类型、价格水平以及营销策略的过程。
定位的重要性准确的定位能够使商业地产项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，提高项目的知名度和美誉度，吸引目标客户，提升销售业绩。
竞争环境分析分析竞争对手的项目特点、优劣势、价格水平等，为项目定位提供参考。
实施定位策略将定位策略付诸实践，包括建筑设计、景观设计、营销推广等方面的工作。
制定定位策略根据目标市场和竞争环境分析结果，制定项目的产品类型、价格水平、营销策略等定位策略。
确定目标市场根据市场调研，分析目标客户的需求和消费习惯，确定项目的目标市场。
定位的步骤和流程差异化定位商业地产项目应注重差异化定位，突出自身特色和优势，以满足目标市场的个性化需求。
动态调整商业地产项目的定位不是一成不变的，应根据市场变化和客户需求进行动态调整，保持项目的市场竞争力。
综合考量商业地产项目定位需综合考虑客户需求、市场竞争、政策环境等多方面因素，制定科学合理的定位策略。
商业地产项目定位的特点02商业地产项目的市场定位根据项目所在区域、周边环境、消费水平等因素，确定项目的目标客户群体，如中高端消费者、家庭型消费者、年轻人等。
深入了解目标客户群体的消费习惯、需求偏好、购买能力等，为项目规划提供依据。
目标客户群体的定位客户需求分析目标客户群体产品类型的定位根据市场需求和项目特点，确定项目应包含的产品类型，如购物中心、商业街区、写字楼等。
产品差异化在同质化竞争激烈的市场中，寻求产品类型的差异化，以满足特定客户群体的需求。
根据项目所处市场环境、产品类型和目标客户群体的消费能力，确定项目的价格水平。
商业地产的定位与业态组合分析
商业地产的定位与业态组合分析一、商业地产的定位商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。
而商业地产的定位是基于对国家政策的判断,对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。
（一）市场条件判断项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。
大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断.小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍,不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情.市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。
1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题:如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力,也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。
2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模.（二）商业地产项目选址在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作,而且要站在商家的角度来看。
事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化,因而也就难保其科学性与合理性.如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。
1．商业地产项目的选址是项目能否成功的关键因素商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。
商业地产项目定位
商业地产项目定位1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法：经济模型法，主要使用投入产出模型。
分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；4、精准定位法：精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
商业策划中商业地产定位的10大依据
商业策划中商业地产定位的10大依据商业策划中商业地产定位的10大依据2014-04-13中国房地产时评传媒定位依据一：符合本土实际家乐福每决定开一家分店时，多要用长达两年的时间对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例等情况也要进行非常缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功旺场的大前提。
而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件定位依据二：符合城市发展方向万达在宁波的购物中心现在不是很旺的地段，但是万达决定去做。
因为是新规划开发区，是城市发展方向。
行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。
万达购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。
定位依据三：符合商业业态发展趋势维多利亚广场位处广州最繁华的天河城商圈中央，在经历了几次经营失败之后，重新定位为文具办公用品中心。
然而，在一个非常成熟的零售商圈中独树一帜地去搞一文具批发市场是肯定行不通的。
定位依据四：符合商业发展规律所谓商业规律，就是从商业市场实践中总结出来的成功法则与失败教训。
例如，从国内外商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。
天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。
香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致600米左右。
定位依据五：差异性原则北京京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严重缺失。
为了弥补这一市场空白，马奈草地将项目定位为高端文化情景商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。
马奈草地一系列的差异化的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。
定位依据六：定位的坚持原则黄先生操作的广州著名的天河南特色商品街，确定定位为体验式特色商业后，即便品牌店想进驻，如果与原定位不符，同样是不让它们进驻。
商业地产建筑定位详解
01分析商圈属性及经营模式1 商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。
它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。
所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2 经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。
不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
➤市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。
独栋商业楼宇做商业往往采用这种框架式的建筑模式，以利于后期的商业空间划分。
➤百货类百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。
比如楼上会引进一些影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。
商业地产建筑定位详解
01分析商圈属性及经营模式1商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。
它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4 ~ 2.8米;批发市场主通道在3~3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4 ~2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。
所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。
不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
A市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。
独栋商业楼宇做商业往往采用这种框架式的建筑模式，以利于后期的商业空间划分。
A百货类百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。
比如楼上会引进一些影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。
中国商业地产定位
中国商业业态分类2011年4月25日目录一、商业地产分类1、传统商铺-------------------------------------------------42、专业市场-------------------------------------------------43、市中心综合商业广场---------------------------------------44、社区商业中心---------------------------------------------55、休闲度假商业---------------------------------------------56、商住办公楼-----------------------------------------------57、甲级写字楼-----------------------------------------------68、大型商业中心MALL-----------------------------------------6二、零售商业分类1、百货业态结构特点----------------------------------------62、超市业态结构特点----------------------------------------63、大型综合超市--------------------------------------------74、便利店业态结构------------------------------------------85、专业店业态结构------------------------------------------86、大型专业店----------------------------------------------97、专卖店业态结构------------------------------------------98、购物中心业态结构----------------------------------------109、仓储商店业态结构----------------------------------------10三、商铺分类1、凭据开发形式分类-----------------------------------------112、凭据投资代价分类-----------------------------------------133、凭据商铺的位置形式分类-----------------------------------174、社区商业的主要形式---------------------------------------19四、海内社区商业表面1、海内社区商业现状-----------------------------------------222、海内社区商业的生长偏向-----------------------------------23五、MALL的种种模式1、按开发商配景及购物中心经营治理的模式分类-----------------232、按购物中心的商局面积范围分类-----------------------------273、按购物中心的定位档次分类---------------------------------284、按购物中心的选址所在分类---------------------------------295、依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类-------306、凭据购物中心的业态复合水平分类---------------------------31一、商业地产分类:1. 传统商铺:商业地产最开始的雏形就是办事于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为办事东西，办事种类比力齐全，以满足人们的日常生活起居为根本目的。
商业地产定位：合适精准是关键
商业地产定位：合适精准是关键商业地产定位：合适精准是关键商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。
对此，商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。
作为开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。
尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。
其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。
商业地产定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。
任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。
模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。
开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。
然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。
研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。
通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。
市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导"精准定位"，"精准定位"的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。
商业地产项目定位分析
商业地产项目定位分析商业地产项目定位分析提要：SwoT分析法。
主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析商业地产项目定位分析1、分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。
PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。
如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
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商业地产的10大定位依据
---马太福星（北京）商业管理有限公司
定位依据一：符合本土实际
家乐福每决定开一家分店时，多要用长达两年的时间对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例等情况也要进行非常缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功旺场的大前提。
而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件
定位依据二：符合城市发展方向
万达在宁波的购物中心现在不是很旺的地段，但是万达决定去做。
因为是新规划开发区，是城市发展方向。
行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。
万达购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。
定位依据三：符合商业业态发展趋势
维多利亚广场位处广州最繁华的天河城商圈中央，在经历了几次经营失败之后，重新定位为文具办公用品中心。
然而，在一个非常成熟的零售商圈中独树一帜地去搞一文具批发市场是肯定行不通的。
定位依据四：符合商业发展规律
所谓商业规律，就是从商业市场实践中总结出来的成功法则与失败教训。
例如，从国内外商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。
天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。
香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致600米左右。
定位依据五：差异性原则
北京京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严重缺失。
为了弥补这一市场空白，马奈草地将项目定位为高端文化情景商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。
马奈草地一系列的差异化的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。
定位依据六：定位的坚持原则
黄先生曾经操作过广州著名的天河南特色商品街，他说：确定定位为体验式特色商业后，即便品牌店想进驻，如果与我们的原定位不符，同样是不让它们进驻。
除非这些品牌能改变特色，否则即使是全球最好的品牌也不行。
定位依据七：适度前瞻性
东莞市虽然有1000万人口，但消费群体主要分为两类。
一类是高收入阶层，另一类是在工厂打工的工薪阶层，这类人群占总人口的70％多。
而购物中心是定位中高档的业态，东莞的高收入人士多有到广州和香港购物的偏好，因为去二地太近,也就一小时车程，而工薪阶层收入偏低，不可能经常到购物中心消费。
所以，东莞并不适合发展定位中高端的大型购物中心，适合的是以日常生活用品为主为平价大卖场。
定位依据八：市场导向原则
由于项目附近都是批发市场，缺乏休闲娱乐场所，周边的居民去购物一般会选择邻近的北京路步行街，以享受购物、休闲、娱乐的多元化消费体验。
亿安广场在历史久远的批发市场经营百货实在是独力难撑，以惨败关门，后来经过重新定位于玩具精品市场后取得了巨大的成功。
定位依据九：最适合发展模式
开发商是商用项目开发活动中的主角，商业项目在开发伊始，首先应该根据开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，来确立相应的融资方案和财务目标。
定位依据十：逆向思维原则
如果开发商能换位思考，采取逆向思维，要以市场为圆心，以消费需求为半径，逆向倒推，这样调研出来的定位就会更准确，更到位。