建筑工程可行性研究报告

XXX可行性研究报告

XX建筑设计研究院

二ＯＯ三年三月

洛阳市规划建筑设计研究院参加编制人员

院长：XX

总工程师：XX

项目负责人：XX

建筑：XX

结构：XX

投资估算：XX

财务分析：XX

给排水：XX

电气：XX

采暖：XX

工程咨询资格证书编号：工咨甲XX

目录

第一章：总论 (1)

第一节：项目名称、法定地址、承建单位、规模 (1)

第二节：背景及必要性 (1)

第三节：地理概况和区域经济 (2)

第四节：报告编制的主要文件依据 (3)

第五节：研究结论和建议 (3)

第二章：项目承建单位的基本情况 (4)

第三章：市场分析 (5)

第四章：建设方案 (7)

第一节：建设地点及场地环境 (7)

第二节：总平面布置 (7)

第三节：建筑及结构设计 (8)

第四节：给排水专业设计 (10)

第五节：电气设计 (13)

第六节：采暖设计 (17)

第七节：环境保护安全生产及节能 (18)

第八节：主要技术经济指标 (19)

第九节：项目实施计划 (20)

第五章：投资估算及财务分析 (21)

第六章：不确定性分析 (26)

第七章：附件 (27)

第一章总论

第一节项目名称法定地址承建单位规模

1、项目名称：XX

2、法定地址：本项目位于X

3、承建单位：XX

筑面积X平方米，由两层地下室、二层裙房、三座住宅楼组成，最高的塔楼地上二十九层，总高度92m，地上总建筑面积X平方米，其中住宅X#楼面积X平方米，公寓（3#楼）建筑面积X4平方米，三层社会服务用房2937平方米，商业共二层，建筑面积X9平方米，地下室建筑面积X0平方米。总投资X万元。

第二节背景及必要性

洛阳市X边城区，是X重要的涉外区域和繁华的商业区域，然而X以南部分，建筑物很多是五十年代开发X时建造的一层瓦房，且布局混乱，交通通道狭窄，卫生条件差，很多房屋因年久失修而无法继续使用。为了改善我市城市面貌，加快此地旧城改造，经过分析论证，将此城区开发方案定位为：历史、文化、旅游、商业、住宅区，依托周边经济发展的繁荣环境和宾馆酒店的窗口优势，促进经济繁荣发展。前市委市政府领导X曾于2000年3月，对此地段的开发方案做出批复意见，以尽快决策实施。因而X的建设是我市旧城改造的需要，也是区域经济发展的需要。

第三节地理概况和区域经济

1、地理概况

洛阳地处豫西中部，西依秦岭，出函谷是关中秦川，东临嵩岳，越虎牢为中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是举世闻名的“丝绸之路”东起点，是我国东西南北的交通要冲。其公路四通八达，有郑洛高速、洛界高速、洛三高速、310国道，207国道交汇于此，其民航飞机与北京、上海、重庆、广州、大连等城市均有直达航班；其铁路交通更有陇海铁路与焦枝铁路交汇于此，交通十分便利。

洛阳属于暖温带大陆性季风气候，春季多风，夏季多雨，秋季凉爽，冬季少雪。年平均气温14.8℃，最热月平均气温26.9℃，最冷月平均气温-0.4℃，年降水量600毫升左右，全年光照充裕，无霜期长，为农作物和花木生长提供了良好的条件，特别有利于牡丹生长，也使洛阳成为驰名中外的“牡丹花城”。

2、区域经济

洛阳市是国家重点建设城市，拥有许多大型工业企业，市区人口600多万。她也是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”，驰名海内外的佛教祖庭“白马寺”和享誉东南亚的“关林”，每年吸引着大批的中外游客到洛阳游览观光。一年一度的“牡丹花会”更是洛阳的一大盛事，旅游业已成为近年来洛阳经济又一个重要的支柱产业。万国银座周边地区，座落着C楼、C馆及C店，由于这三大商业和旅游主体的

存在，其间所辐射和夹带的地区都明显成为涧西区及至洛阳市的重要涉外区域，其商业和旅游价值相应较高。

第四节报告编制的主要文件依据

1、洛阳市国土资源与城市规划局核发的编号02-040《建设用地规划许可证》

2、洛阳市国土资源与城市规划局批复的《C总平面图》

第五节研究结论和建议

1、该项目的实施符合国家产业政策和经济发展方向，选题正确。

2、项目选址位置优越，交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好，容易营造良好的居住环境。

3、该项目实施能够推动洛阳市城市旧区改造工作，改变C的商业格局和市场形象，促进洛阳市经济和社会的发展。

4、项目各项经济指标预期科学、投资偿还期短，有一定的抗风险能力。

5、建议列入建设计划、尽快组织实施。

第二章项目承建单位的基本情况

X有限公司成立于一九九八年七月，注册资金人民币玖佰万元整，资质等级为三级，信誉等级为A级。公司下设四部一室，即项目工程部、销售部、材料部、财务部和办公室，现有职工C人，其中大专以上学历C人，拥有中级以上职称者C人。

公司自成立以来，坚持“诚信务实，开拓创新”的经营方针，贯彻“团结高效”的工作作风，把服务客户作为自己的最高追求，对每一个项目做到“精心规划、精心设计、精心施工、精心管理”，达到规范合理，设计精密，配套齐全的标准。由于市场定位准确，服务到位，价格合理，所开发的项目为公司带来了可观的经济效益。

在奉献社会的同时，公司也取得了较大的发展，先后完成了X 中心综合办公楼，市体委X合楼、市技术X楼等近10万平方米的项目工程。位于X的128亩土地的“X”经济适用房项目，已办完手续近日将破土动工，该项目的筹建是该公司的另一重大举措。

公司技术力量雄厚，员工素质较高，下属有一批专业的建筑施工队伍，相信会在今后的市场竞争中站稳脚跟，飞速发展，并立足现在，放眼未来，实现更大的发展，为本市广大百姓改善住房条件及环境贡献自己的一份力量，为加速本市的城市建设，提高城市品位做出贡献。

第三章市场分析

随着国家经济体制改革的深入以及社会主义市场经济的逐步深化，社会的经济结构正从以第一、二产业为主，逐步向以房地产、服务业的第三产业为主的布局倾斜，第三产业将成为社会经济增长的新的依据。特别是随着国家住房制度改革的进一步深入，给我国的房地产业带来了前所未有的契机，洛阳的房地产业也同样获得了发展的良好机遇。洛阳市的房地产开发是从1984年开始的，经过18年的努力，目前全行业共有开发企业198家，就业人员近5000人，拥有各类工程技术人员3000余人，全行业拥有资金近20亿元，其中流动资金10亿多元。共完成房地产开发投资60多亿元，竣工各类房屋720万平方米，年竣工商品房在65万平方米左右，占洛阳市年住宅竣工面积的50%。洛阳市位于河南省西部,是国家较大城市,也是全省第二大城市,现有市区人口130万人,市区人均居住面积约7.1平方米。从房地产发行业看，洛阳没有出现大起大落的炒地、炒房火爆现象，也没有九十年代中期的一厥不振的情况，市区房价始终稳定在砖混结构1500元/m2-1900元/m2,框架结构2100-2600元/m2上下,虽然价格不高,但开发成本相对较低,开发收益相当可观,故洛阳开发和销售始终保持比较平稳的发展。2000年以来，房地产行业出现比较好的势头。开发面积和销售面积都比前年有明显的增加，出现了产销两旺的局面。据房地产开发主管部门的统计资料显示，2000年洛阳市开发面积260万平方米，竣工面积68万平方米，销售

49万平方米，积压商品房19万平方米，比1999年积压商品房减少了10万平方米，尽管数字已经不错，但据了解，各开发商出于种种考虑，在上报时都有所保留。实际竣工和销售面积均高出上报数30%以上，也就是说，实际情况还要好于统计资料。据对2001年以后的房地产形势预测，洛阳房产仍将保持一个较高的开发销售增长速度，这主要因为：一是房地产全国形势的看好及增长，必然带动洛阳地方房地产业的发展；二是洛阳市从2002年开始，土地开发按“深圳”模式，一律实行“五统一”：即开发土地供应由政府统一安排，拍卖购地。土地供应将趋于紧张。这个滞后期，目前已经表现出来，房价比未实行“五统一”时上涨了7%，稍好点的地段，砖混平均价格已达1600元/m2-2100元/m2,框架结构2300-2800元/m2。2002年，全市共完成房地产开发投资15亿元，开工面积23万平方米，竣工面积65万平方米，销售面积70万平方米。实际销售面积比竣工面积多5万平方米，说明洛阳市的住房建设还远远不能满足广大群众对改善住房条件的需求。因此，开发优势比较明显，应及早启动，尽快开发，以取得最佳效益。

第四章建设方案

第一节建设地点及场地环境

1、建设地点

本项目位于X

2、地势、地貌及其对施工影响：拟建地东西宽约100米，南北约93.5米。目前，场地内房屋均已拆除。该场地三面临路，对施工中物料进出、场地安排、施工组织比较便利。

第二节总平面布置

项目总平面依据地形和现状道路情况总体考虑详细设计。为充分利用土地，提高建筑容积率，在解决消防问题时，充分利用了三面临路的有利条件，仅在建筑东边设计一条5米宽的消防通道，连接南北道路，这样既节约了土地，又满足了消防要求，形成了环形消防通道。建筑裙房退安徽路道路红线5.22米，退X路道路红线3.1米，退X道路红线8.38米。建筑主体由三座住宅楼组成，布局符合日照间距要求。

第三节建筑及结构设计

X位于洛阳市市中心，规划布局以“城市综合体”为蓝本强调建筑美学与都市环境的巧妙结合，力求创造一种新型城市中心的和

谐生活氛围。

C整体设计贯穿了“以人为本”的设计理念，创造了全功能的、有品位的理想生活环境。C设住宅、商务和休闲商业三大功能组团。

1、设计特点

以景观构成建筑布局的轴心，注重丰富的屋顶空间环境设计，突出绿化系统的参与作用和实质空间的人文影响力。围绕屋顶花园及周边景观，布置住宅住宅组团。与城市连通的屋顶花园为城市市民提供了又一片绿地，使整个建筑与环境融合。

2、户型设计

小区住宅结合现代居住行为以及住房市场的需求，按照住宅的类型与标准，采用以小高层和高层为主的布置方式。住宅群体布置与空间组织与住宅设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体，提高住宅群落的功能与环境质量。住宅设计注重强化其个性化特征。

房型设计以三室二厅为主，另配一定数量的二室二厅和跃层套房。住宅设计中可满足中高档住户的基本居住功能要求。就寝分离、食寝分离、公私分离，每一套住宅都具有独立的起居就寝、厨房、卫生、工作或学习、储藏、就寝等七大功能空间，满足了以上七大功能空间的独立性和生活功能序列。从而保证了居民的基本人权——私密性。

房型设计尽可能南北通透，通风效果极佳，房型面积宽紧适当，方正的格局，有利于装修和家具布置，宽敞的厨房方便操作使用。

3、造型设计

建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，使小区成为洛阳一个新的建筑景观示范区；优雅、高贵、别致是造型设计的主题，设计中运用细腻、精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉效果，同时结合现代设计手法，强调虚实对比。本方案在形体创作时强调了现代城市的外部空间环境和脉络设计，整体建筑轮廓线丰富，建筑空间形态组合关系有机协调，建筑有机的体量结合及其光影变化具有强烈的节奏感和韵律感，建筑形式与建筑内容相统一，风格端庄大方，高雅脱俗又清朗简洁、新颖夺目，创造了完整的建筑形体和气势。

4、商业空间设计

商业建筑作为城市中仅次于住宅建造规模的建筑类型，其质量的优劣对提升人类生活品质有着举足轻重的作用。现代商业建筑在追求商业利益的同时，也特别关注社会价值、公共利益和文化品位，它强烈地影响着人们的生活模式。设计力图融合多元文化与建筑风格，体现现代商业空间休闲与高度娱乐化的鲜明特征，引入和创造全新城市生活，为居民带来“安全、舒适、愉快”的生活空间。本设计强调商业建筑环境的文化性、休闲性和娱乐性，建筑空间和屋顶园林空间的相互渗透内外结合成统一体，创造鲜明风格，体现时代气息。

3、结构设计

荷载取值和抗震设防标准：

住宅、公寓、楼梯、走道：1.5kN/㎡

厕所、厨房：2.0kN/㎡

商场：2.5kN/㎡

上人屋面：1.5kN/㎡

本工程地处洛阳市区，根据规范规定，本工程抗震设防烈度取基本烈度7度。

结构选型：

高层住宅：采用剪力墙结构，现浇钢筋混凝土楼板基础采用桩基。

金领公寓：采用框剪结构，现浇钢筋混凝土楼板基础采用桩基。

商业裙房及地下停车库：采用现浇框架结构，基础采用筏基。

第四节给排水专业设计

1、给水工程

⑴、水源采用两路水源，一路引自安徽路，一路引自广州中路。

⑵、生活用水量

最高日生活用水量：225.06M3/d

最大时生活用水量：25.32M3/h

生活用水设计秒流量：7.03L/S

⑶、消防用水量

根据《高规》GB50045-95（2001年版），室内消火栓用水量为40L/S，室外消火栓用水量为30L/S；自动喷水灭火系统用水量为30L/S。

一次火灾消火栓系统作用时间为3小时，自动喷水灭火系统为1小时。

⑷、生活供水系统

-1层、-2层及1层～2层商场部分利用城市供水管网压力供水。

3层及3层以上生活供水采用变颇调速供水。

⑸、消防供水系统

消火栓供水系统采用临时高压供水体制，根据《高规》及《汽规》布置室内消火栓。

自动喷水灭火系统采用临时高压供水方式，依据《高规》、《喷规》及《汽规》进行系统布置及喷头布置。

⑹、生活消防合用水池

根据《规范》规定，由市政供水管网满足双两路水源要求，消防水池贮水量仅考虑火灾延续时间内室内消防用水量。

一次火灾时：

=432M3

室内消火栓用水量：V

H

=108M3

自动喷水系统灭火用水量：V

P

=226M3/d

生活调节水量：Q

S

=189M3

火灾延续时间内市政管网补水量：Q

b

生活、消防合用水池总容积为：V=374M3

⑺、生活、消防合用泵房

生活、消防合用泵房设在地下二层，依据规范规定设置，以满足生活供水、消防供水及冷却循环水要求。

2、室外管网布置

根据规范要求，沿建筑物东西两侧将广州中路与安徽路市政供水管道连通，实现环状供水要求。室外环状供水管道上共计设置4座室外地下式消火栓。

3、排水工程

⑴、生活污、废水系统

单体建筑采用污污、废合流排水体制。所有污水统一收集经化粪池处理后排入市政污水管道。

⑵、生活污、废水量：Q=203M3/d

⑶、雨水系统

雨水量：

3336(1+0.872lgP)

暴雨强度公式：q=——————————

(t+14.8)0.884

重现期P=1年

综合泾流系数：ψ=0.8

Q=122L/S

屋面雨水及地表雨水及管道收集后排入市政雨水管道。

⑷、室外采用雨、污水分流，经处理排入市政管网。

4、管材选用

生活给水管道采用钢塑复合管，丝扣、法兰连接。消火栓供水管道采用焊接钢管，焊接连接。自动喷水灭火系统供水管道采用热镀钢管，丝接、卡箍连接。雨水排水管道采用焊接钢管，焊接连接。

排水管道采用抗震柔性排水铸铁管。

5、建筑灭火器配置

依据规范规定进行建筑灭火器配置。

第五节电气设计

1、概述

本建筑为地下二层，地上X层，总建筑面积X㎡，属一类建筑，变电所、水泵房、热力交换站均设在地下一层，消防控制中心设在一层。

2、设计依据

⑴、甲方提供的设计文件及要求

⑵、本院建筑、结构、给排水、暖通专业提供的资料

⑶、国家现行有关电气设计规范：

1高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）

2民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）

3住宅设计规范（GB50096-1999）

4火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）

5建筑物防雷设计规范（GB50057-94）

3、设计范围

⑴、供配电系统设计

⑵、动力设备供电、控制设计

⑶、正常照明、事故照明设计

⑷、综合布线设计

⑸、有线电视系统设计

⑹、保安监控系统

⑺、火灾自动报警及消防联动控制设计

⑻、消防紧急电话及消防广播设计

⑼、防雷接地及保护接地设计

4、用电负荷计算

建筑设备安装容量：4043kw

计入需用系数及同期系数，经计算结果为：

有功功率为2100kw低压补偿为510Kvar

无功功率为944kw视在功率为2302KVA

计入变压器损耗后视在功率为：2446KVA

功率因数为0.92，选择两台1600KVA干式变压器，计算详附表。

5、供电电源及供配电系统

本楼供电等级为Ⅰ级，从城市的不同配电站或同一配电站的不

-10KV型交联聚乙烯同母线段引入的两路10KV电源，分别采用YJV

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绝缘铠装电缆引入地下一层的变电所，电源互为备用。采用高压计量、低压补偿方式，高压为单母线不分段运行，正常时一路电源单独运行，当一路电源故障时，分段段路器自动或手动投入。两路电源均能承担100%负荷。

高压开关柜选用金属铠装中置式开关柜，变电所设两台1600KVA 干式变压器，总容量为3200KVA（暂定），2台变压器分别运行，低

压母线设联络开头，低压开关柜选用抽出式开关柜。

低压供电系统采用放射—树干混合供电系统，大楼设有电气竖井五处，供垂直敷线用，各层照明采用密集型插线接铜线线以树干方式供电。

6、照明设计

⑴、建筑内设正常照明、应急照明和航空障碍标志灯，按照小康居家要求和节能原则选择光源和灯具，建筑物内光源为节能荧光灯和白炽灯。

⑵、楼层正常照明、事故照明线路均由电气竖井内正常照明、事故照明配电箱配出。正常照明线路均选用BV型导线，事故照明线路均选用ZR-BV型导线，所有导线均穿钢管沿墙及在现浇板内暗敷。

⑶、各层正常照明配电箱均设有消防控制模板，以备在非常情况下切断正常负荷，确保消防负荷之用。

⑷、消防控制室、变电所、楼梯间、电梯前室及主要通道等设有带蓄电池的应急照明灯，应急电时间不少于30min，各梯层的出入口、主要通道、首层、地下车库出入口设带蓄电池的疏散指示灯，应急时间不小于30min，各楼层设应急楼层标示灯，主楼天面设航空障碍灯。疏散指示灯，楼层标志灯在正常与事故情况下均点燃，应急灯只在事故情况下点燃。

7、火灾自动报警和消防联动控制

本建筑防火等级为一级，消防控制室设于首层，面积为34m2，在车库设置感温探测器，在大堂、走道、消防电梯、防烟楼梯的前

室、商场等场所设置感烟探测器，主要出入口等处设手动火灾报警按钮，消防消防室设置具有总线编码巡址功能的火灾报警控制器，控制器接到现场的各种报警信号后，启动消防泵、喷淋泵、火灾紧急广播、有关部位的防烟和排烟风机、排烟阀等，迫令电梯降至底层，关闭火灾相关的非消防电源，记录火灾时间，显示火灾部位等，在消防控制室除能自动或手动实现建筑、给排水、暖通专业提出的各功能要求外，还能显示各功能动作的完成情况。

8、消防广播

在大楼底层的消防控制室设置广播设备进行公众广播，平时广播背景音乐，火灾时按疏散要求分路切换转入事故广播状态。

9、防雷与接地及保护接地

本建筑物属于二类防雷建筑，屋面设避雷网作为接闪器，凸出屋面的金属构筑物、金属管道等均应与避雷网连接，利用建筑物柱内及剪力墙内主筋上下贯通作为防雷引下线，钢筋混凝土基础的钢筋作接地装置，从首层起，每三层利用结构圈梁水平钢筋与引下线焊接成均压环，所有引下线，建筑物内的金属结构和金属物体等与均压环连接，从距地30米高度起，每向上三层，在结构圈梁内敷设一条25×4毫米的扁钢与引下线焊成一环形水平避雷带，以防止侧向雷击，并将金属栏杆及金属门窗等较大的金属物体与防雷装置连接。

防雷接地、变压器中性点接地，电梯接地等合用一个接地装置，并将进入本楼的各种线路，管道的金属外皮、钢管与接地装置可靠焊接，要求测试接地电阻不大于1欧姆。

变配电主要设备

序号名称型号、规格单位数量备注1干式变压器SCB9-1600/10台2

2高压开关柜KYN面12

3低压开关柜MLS面19包括电容器柜

第六节采暖设计

1、空气调节系统设计

依据甲方委托设计条件，一、二层商场设置集中空调系统，夏季制冷、冬季供暖均由空调系统负担。

制冷（热）站设于地下室，依据甲方意见，夏季制冷采用溴化锂吸收式冷水机组，冬季采用热交换机组，制冷、制热的能源均为市政热力管网的蒸汽不产生污染，对大气及环境没有影响。

一、二层商场空调系统采用吊顶式空调机组加新风机组方式，不占用商场营业面积。

2、防、排烟系统

本工程X楼主要为住宅及公寓，按《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-97，2001年版）规定，防烟楼梯间，消防电梯前室及合用前室设机械加压送风系统无自然排烟条件，超过20m的内走道设机械排烟系统。

本工程地下共二层，主要为汽车库，设备用房及自行车库，其中汽车库、摩托车库按防火分区设置机械排烟及送风系统。