郑守刚、邢台祥恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

郑守刚、邢台祥恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河北省邢台市中级人民法院【审理法院】河北省邢台市中级人民法院【审结日期】2021.03.09【案件字号】(2021)冀05民终86号【审理程序】二审【审理法官】邓永胜毕建军郑延铎【审理法官】邓永胜毕建军郑延铎【文书类型】判决书【当事人】郑守刚;邢台祥恒房地产开发有限公司【当事人】郑守刚邢台祥恒房地产开发有限公司【当事人-个人】郑守刚【当事人-公司】邢台祥恒房地产开发有限公司【代理律师/律所】张志军河北万某某律师事务所【代理律师/律所】张志军河北万某某律师事务所【代理律师】张志军【代理律所】河北万某某律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】郑守刚【被告】邢台祥恒房地产开发有限公司【本院观点】第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】撤销代理违约金恢复原状合同约定证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判强制执行查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-12 10:41:59郑守刚、邢台祥恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河北省邢台市中级人民法院民事判决书(2021)冀05民终86号当事人上诉人(原审被告)：郑守刚。

委托诉讼代理人：张志军，河北万某某律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：邢台祥恒房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区太行路贾庄村西口。

法定代表人：赵博，该公司经理。

委托诉讼代理人：许坤，该公司法务。

审理经过上诉人郑守刚因与被上诉人邢台祥恒房地产开发有限公司(以下简称祥恒公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院(2020)冀0503民初3292号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人郑守刚及其委托诉讼代理人张志军，被上诉人祥恒公司的委托诉讼代理人许坤到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称郑守刚上诉请求：1、依法撤销河北省邢台市信都区人民法院(2020)冀0503民初3292号民事判决，并依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。

一审判决认定事实错误，混淆了合同中各方当事人的地位。

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不违反国家强制性规定，是双方自愿、真实的意思表示，当然有效。

在《商品房买卖合同》中，上诉人与被上诉人是合同双方的当事人，双方在一定的条件下可以要求解除合同，但相对本案中的《商品房买卖合同》而言，被上诉人已经向上诉人交付了房款，上诉人向被上诉人支付了全部房款，该商品房买卖合同已经履行完毕，被上诉人不具备解除合同的条件。

本案涉及的《个人购房担保借款合同》中，上诉人是合同一方的当事人，被上诉人只是担保人，即使被上诉人承担了担保责任，可以向上诉人追偿，《个人购房担保借款合同》中被上诉人的担保责任只是从义务，从义务出现瑕疵问题，并不影响主合同的生效、履行，担保人履行了担保义务后，是有相关的法律救济途径的，并没有权利直接要求解除合同。

一审判决因担保人履行了担保义务，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，直接解除与之毫无关系《商品房买卖合同》是错误的，不利于社会交易秩序的稳定。

综上，请求撤销一审判决，并依法改判。

二审被上诉人辩称祥恒公司答辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，依法应予以维持一审原判。

原告诉称祥恒公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原告邢台祥恒房地产开发有限公司与被告郑守刚签订的《商品房买卖合同》(合同编号：YS2015002129)，并责令被告郑守刚配合原告撤销该合同在房管部门的备案手续；2．依法判令解除被告郑守刚、被告中国农业银行股份有限公司邢台邢东支行、原告邢台祥恒房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：xxx)；xxx．依法判令被告郑守刚返还原告邢台恒大名都xxx号楼4层404房并恢复房屋原状；4．依法判令被告郑守刚支付原告违约金900,234元(按照总房款900,234元的10%计算)；5．依法判令被告郑守刚承担本案全部诉讼费用。

庭审中原告变更诉讼请求为，把诉讼请求2撤回，把诉讼请求3的恢复原状撤回。

一审法院查明一审法院认定事实：原被告双方对于购买房屋、签订买卖合同、房屋交付、拖欠银行按揭贷款、没有办理分户产权证争议的事实没有争议，一审予以确认。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

被告违约拖欠银行按揭贷款，致使原告承担保证责任，按照合同约定原告有权解除合同，原告要求解除合同、返还房屋、责令被告郑守刚配合原告撤销该合同在房管部门的备案手续的诉求予以支持；原告主张被告支付总房价的10%计算违约金的诉求，因合同约定了解除合同后，所交的全部房款不予退还，没有规定具体违约金按总房价10%计算，原告诉求不予支持。

被告郑守刚辩称，不同意解除买卖合同，因为我已经支付全部房款，买卖合同已经履行完毕。

借款合同和买卖合同无关，原告应通过追偿解决。

因为按照《房屋买卖合同》规定，原告有权单方解除合同，被告的辩称不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告邢台祥恒房地产开发有限公司与被告郑守刚之间的《商品房买卖合同》(合同编号：YS2015002129)，被告郑守刚配合原告邢台祥恒房地产开发有限公司撤销该合同在房管部门的备案手续；二、被告郑守刚应于本判决生效之日起十日内将邢台恒大名都14号楼4层404房返还给原告邢台祥恒房地产开发有限公司；三、驳回原告邢台祥恒房地产开发有限公司的其余诉讼请求。

案件受理费2,051元，减半收取计1,025.5元，由被告郑守刚负担1,025.5元。

本院查明本院二审期间，当事人对一审查明证据名称和内容无争议，并认可下列事实：1、郑守刚拖欠中国农业银行邢东支行按揭贷款累计九期至今未还，其所欠贷款已从祥恒公司账户扣划至中国农业银行邢东支行名下。

2、郑守刚因拖欠他人钱款引起诉讼，被法院强制执行，案涉房屋已被多轮查封的事实。

庭审中，上诉人郑守刚又提出如下主要意见：1、是被上诉人违约在先，没有办理过户产权证，导致被上诉人至今承担担保责任。

上诉人违约在后，没有按期还款，才导致银行扣划被上诉人的保证金，因此，在扣划被上诉人保证金这个事件上被上诉人与上诉人都有责任，其法律后果不应当只有上诉人来承担。

2、《商品房买卖合同》通篇也没有表述有附件十二的存在，不应当认定为商品房买卖合同的内容，更应不应该依此条款来解除合同。

3、《商品房买卖合同》第二十八条约定，不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为主，附件十二第一款内容明显与该约定相冲突，该附件十二的内容不能生效。

4、若附件十二的内容有效，则担保制度就失去了存在的空间，因为任何一份担保合同都能这样约定，以此来规避担保人的法律风险。

本院认为本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。

本案当事人签订《商品房买卖合同》、附件十二补充协议(以下称补充合同)、《个人购房担保借款合同》及履行合同行为均发生在民法典施行之前，根据法不溯及既往的原则，原审判决适用合同签订时的法律规定正确。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。

就贷款的约定而言，本案中，当事人签订的《商品房买卖合同》及补充合同具有法律效力。

郑守刚在履行合同义务时，既要符合买卖合同的约定，也要符合补充合同的约定。

按照两个合同文本的约定，郑守刚负有履行交付购房款的合同义务。

虽然郑守刚已按买卖合同约定向祥恒公司缴纳了首付款，剩余购房款由郑守刚办理银行按揭贷款后，也已由中国农业银行邢台邢东支行支付给了祥恒公司，但因郑守刚其后并未按约偿还贷款，该款事实上是由祥恒公司代郑守刚偿还，因此，按照两个合同文本的约定，祥恒公司最终取得房屋价款的合同目的没有实现，郑守刚提出《商品房买卖合同》已履行完毕，与两个合同文本内容约定不符，其实质是否认补充合同的法律效力，违反合同自愿原则，基于两个合同文本对当事人具有的法律约束力，以及《商品房买卖合同》及补充合同中就违约原因的合同解除权约定，对比郑守刚在偿还银行贷款过程中，郑守刚累计九期未能按时偿还银行贷款本息的违约事实，以及郑守刚在其他诉讼中因未能偿还债务，其作为被执行人被法院强制执行的情形，足以得出郑守刚的违约行为并不构成违约程度显著轻微，其多次违约未能偿还按揭贷款，致使祥恒公司承担了担保义务，损害了祥恒公司的合同权益。

郑守刚违约行为影响祥恒公司《商品房买卖合同》及补充合同的目的实现，符合补充合同约定的解除条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定。

据此，祥恒公司享有合同解除权。

原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。

根据郑守刚违约事实，审查补充合同中解除条款的内容，不会得出祥恒公司存在不合理免除其责任或加重郑守刚责任、排除郑守刚主要权利的判断结论。

郑守刚提出补充合同第一款内容不产生效力的事由，本院不予支持。

同时，祥恒公司要求郑守刚为其担保签订补充合同内容，并不违反担保法的有关法律规定。

另外，正当行使合同抗辩权的行为并不构成合同违约，因此，郑守刚违约还贷行为与祥恒公司是否违约延期办理产权证的行为是两种法律关系，两者不存在互为抗辩权的问题，祥恒公司是否存在违约延期办理产权证的事实与本案审理范围并无法律上的关联，本案对此不予审理。

综上所述，围绕且不超出郑守刚的上诉请求内容进行审理，郑守刚的上诉请求不能成立。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,051元，由郑守刚负担。

本判决为终审判决。

落款审判长邓永胜审判员毕建军审判员郑延铎二〇二一年三月九日书记员张姿魏北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。